某地房地产市场形势分析报告.pdf

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1、某地房地产市场形势分析报告 今年上半年,沈阳市房地产市场在国家加强宏观调控的背景下和本市房地产需求连续旺盛的动力作用下,显现了购销两旺、各项指标运行良好的局面。其中新建商品房销售的同比增幅较大，改变了近几年一直略低于存量房转让面积的状态，自进入二季度以来保持了领先态势；然而，供求结构仍旧存在不均衡的突出问题，须采取措施进一步调整和引导改善供给结构。一、关于宏观调控政策落实情形及房地产市场信息系统、预警预报体系建设工作进展情形 为全面落实国务院宏观调控政策的要求，结合沈阳市房地产业的实际，2004年上半年，我市侧重解决了住宅供给结构不合理和房价上涨过快的问题。具体措施如下：1、实施政府补贴低价房

2、的政策 我市现已安排开工建设 40 万平方米的政府补贴低价房，并采取措施进一步落实，力求年底竣工并分配到户；此外，拟增加安排20 万平方米作为后备。如此就能够大约解决 1.2 万户低收入家庭居民住房,既解决了这部分中低收入困难住户的居住问题,又能减轻市场对存量住房求大于供的压力,同时又对增量住房房价上涨过快起到一定的抑制作用。2、操纵都市拆迁总量 为了缓解因拆迁安置而使居民住房需求过度膨胀和房价上涨过快的不良状况，我市调整了 2004 年拆迁规划，将全年拆迁总量削减为4 万户。我市还重新出台沈阳市都市房屋拆迁治理方法和相应配套措施，严格实施依法拆迁，关于重大拆迁项目实行科学论证，并尽可能压缩拆

3、迁总体规模，估量今年实际拆迁操纵在 3 万户以内。3、推出近郊区大型居住区规划 为了改善我市住房市场累积形成的不合理供给结构，增加中低收入居民购房需求的有效供给，我市在 4 月份推出了二环路以内近郊区十大居住地块，并面向全国招商，政府承诺给予各种优待政策，引起全国众多开发商的关注，现已落实了 4 处地块。这是我市房地产开发战略的重大调整，这些项目的开发，必将对改善沈阳市住房供给结构，抑制房价过快上涨，促进房地产市场健康持久发生重大阻碍。上述措施的实行，是我市结合本地实际情形，落实国家宏观调控政策，推动本市房地产业实现可连续健康进展的重要表达。我市房地产市场在交易量大幅度上升同时，商品房价格涨幅

4、稳步回落。商品房销售价格同比增幅已由年初的 15.8%降为 6 月份的 1.4%，商品住宅价格同比增幅也由年初的 18.3%回落到 6 月份的1.1%，房价回落趋势为我市房地产市场快速健康地进展提供了坚实的保证。我市都市房地产市场信息系统和预警预报体系建设工作,由于体制和业务工作相对分散等缘故,市政府尚未行文明确由哪一部门牵头负责,因此在总体上仍未取得实质性的进展.目前的具体情形是:在去年 11 月建设部召开 35 个大中都市有关部门参加的会议,部署各都市开展建立房地产预警预报体系的工作后,我局和市建委都分别向市政府上报了建立沈阳市房地产预警预报体系的报告及设想方案。但因市政府至今尚未批文明确

5、谁来牵头负责,因此我市房地产预警预报体系的建设工作在总体上尚未启动。然而，从我局近些年来所做的这方面工作来看，也有了一些有利的基础。我局已建成并运行多年的沈阳房产网站，除登录全行业的有关法律、法规、政策、规范性文件及大量的增量商品房和存量房屋的出售出租信以外，最重要的作用确实是坚持按月定期公布房地产交易市场的要紧指标数据信息，包括商品房销售合同备案、存量房产转让、房地产抵押、房屋租赁等交易数据信息及要紧城区房产转让指数体系，不仅为政府决策起到了一定的参考作用，也为房地产开发企业的经营决策提供了有益的服务，得到了房产行业的较好评判。我局今年又投资 1 千万元，统一整合房产交易与房屋权属登记发证的

6、业务流程网络，形成高效的一体化运行网络。另外，我局自去年开始，通过与沈阳市房地产研究所合作，扩大采集其他部门形成的房地产市场多方面数据，并利用这一合作外脑共同进行定期的全市房地产市场综合分析工作，为我市房地产业的宏观与微观决策供科学依据。二、当前沈阳市房地产市场运行状况分析 依照我局现有房地产市场信息工作采集的要紧指标数据，对我市今年上半年房地产市场运动情分析如下：4、上半年我市房地产市场运行的要紧指标数据 1房地产开发建设情形 16 月，房地产施工面积 1628.3 万平方米,同比增长 72.2%;其中住宅 1297.2万平方米,同比增长 69%.新开工面积 603.9 万平方米,同比增长

7、89.9%;其中住宅472.6 万平方米,同比增长 82.8%.商品房竣工 57.5 万平方米,同比增加 87.6%;其中住宅 42.1 万平方米,同比增长 57%.16 月,全市房地产业累计完成投资 89.68 亿元,同比增长 149.7%;其中住宅建设完成投资 66.49 亿元,同比增长 130.7%.(以上数据由市统计局提供)(2)商品房、商品住宅销售情形 16 月,全市商品房销售面积 136.7 万平方米,销售额 40.8 亿元,同比分别增长 49.1%和 51.1%;其中商品住宅销售面积 126.3,销售额 36.8 亿元,同比分别增长 61.3%和 62.1%.(以上数据由市统计局

8、提供)另据我局商品房买卖合同备案统计,16 月，全市商品房实际销预售 31526套，面积为 349.7 万平方米，合同金额 109。39 亿元，同比分别增长 71.2%、54.3%和 53.5%；其中商品住宅 28633 套，面积 324.6 万平方米，金额 98.1 亿元，同比分别增长 76.2%、57.9%和 59.1%。3存量房、存量住宅转让情形 16 月，全市存量房交易面积 303.1 万平方米，交易额 60.14 亿元，分别比上年同期增长 18%和 52%；其中存量住宅交易面积 240.5 万平方米，交易额 47.38亿元，分别比上年同期增长 15.5%和 47.9%。4房屋租赁备案

9、情形 16 月，全市非居住房屋租赁备案登记 2995 件，登记面积 60。2 万平方米，租金总额 4.。41 亿元，同比分别增长 37.8%、67.1%和 43.9%；房屋平均租金为732.9 元/平方米，同比下降 16.2%。5商品房空置状况 据市统计局今年 15 月份的统计，我市商品房空置一年以上的为 201.4 万平方米，其中空置商品住宅为 171.6 万平方米；按年限分，空置 13 年的商品房179.7 万平方米，其中商品住宅 155.5 万平方米；空置 3 年以上的商品房 21.7万平方米，其中住宅 16.1 万平方米。6商业银行住房抵押贷款登记状况 16 月份，沈阳市各商业银行个人

10、住房贷款抵押登记为 45.27 亿元，同比增加 41%。2、沈阳市房地产市场销售及空置结构分析 116 月商品房销假预售结构分析 因无市统计局提供的详细数据，现依据我局房地产交易中心的合同备案数据进行此项结构分析。A.商品房销预售面积分析 16 月,我市商品房销预售合同备案面积349.7 万平方米，其中商品住宅合同备案面积 324.6 万平方米，同比分别增长54.3%和 57.9%。详见表 1:表 1:16 月月份沈阳市商品房销预售面积分析表 项 目 类 别 销预售面积(万平方米)所占比例(%)与上年相比(%)总 计 349.7 100 154.3 其 中 住 宅 小计 324.6 92.9

11、157.9 一般住宅 320.6 占住宅98.8 160.2 别墅 4.0 占住宅 1.2 75.5 网点 16.8 4.8 106.3 办公用房 写字楼 3.3 0.9 300.0 车库及其它 4.9 1.4 122.5 B.商品房销预售金额分析 16 月,我市商品房合同备案销预售金额 109.39 亿元,其中商品住宅合同备案销预售额 98.11 亿元,同比增长 53.5%和 59.1%.详见表 2:表 2:16 月月份沈阳市商品房销预售金额分析表 项 目 类 别 销预售金额(亿元)所占比例(%)与上年相比(%)总 计 109.39 100 153.5 其 住 宅 小计 98.11 89.7

12、 159.1 一般住宅 96.11 占住宅98.0 161.9 别墅 2.00 占住宅 2.0 88.9 网点 7.91 7.2 104.1 中 办公用房 写字楼 1.65 1.5 311.3 车库及其它 1.72 1.6 117.0 C.商品住宅销预售不同价位段套数分析 表 3:16 月月份沈阳市商品房销预售不同价位段套数分析表 价格类别(每平方米)套数 所占比例(%)与上年相比(%)2000 元以下 2368 8.3 68.2 20012005 元 5279 18.4 140.0 25013500 元 16095 56.2 276.7 35014500 元 3192 11.2 184.2

13、45015500 元 1116 3.9 116.7 5500 元以上 583 2.0 115.0 总计 28633 100 176.2 D.商品住宅销预售不同价位段面积分析 表 4:16 月月份沈阳市商品房销预售不同价位段面积分析表 价格类别(每平方米)销预售面积(万平方米)所占比例(%)2000 元以下 24.5 7.5 20012500 元 55.4 17.1 25013500 元 181.2 55.9 35014500 元 41.6 12.8 45015500 元 14.0 4.3 5500 元以上 7.7 2.4 从表中可见,尽管高价位商品住宅(多是大户型)面积比例略高于套数比例,但仍

14、旧能够看出,销预售面积和价位成反比关系,价位越高,销预售面积减少。E.商品住宅销预售不同面积段套数分析 表 5：16 月份沈阳市商品住宅销预售不同面积段套数分析表 类别套内面积 销预售套数 所占比例%80 平方米以下 4745 16.5 80100 平方米 6118 21.4 100130 平方米 9870 34.5 130160 平方米 5324 18.6 160200 平方米 2030 7.1 200 平方米以上 546 1.9 从表中分析可看出，不同套内面积与销预售套数的关系像一个橄榄球型，两头小中间在。但这并不完全符合宽敞居民消费意愿。据问卷调查得知，小户型是宽敞居民心目中主导户型，但

15、由于小户型供应量小，故而销售比例较小。F，商品住宅销预售不同面积段面积分析 表 6：16 月份沈阳市商品住宅销预售不同面积段面积分析表 套内面积类别 销预售面积万平方米 所占比例%80 平方米以下 30.4 9.4 80100 平方米 56.4 17.4 100130 平方米 112.1 34.6 130160 平方米 76.4 23.5 160200 平方米 35.1 10.8 200 平方米以上 14.1 4.3 从问卷中可知,上述比例是不够合理的,小户型供应量太少。G.商品住宅销预售不同价位段金额分析 表 7：16 月份沈阳市商品住宅销预售不同价位段金额分析表 价格类别每平方米 销预售金

16、额亿元 所占比例%2000 元以下 4.13 4.2 20012500 元 12.78 13.0 25013500 元 52.69 53.7 35014500 元 16.33 16.7 45015500 元 6.96 7.1 5500 元以上 5.22 5.3 H.商品住宅销预售不同面积段金额分析 表 8：16 月份沈阳市商品住宅销预售不同面积段金额分析表 套内面积类别 销预售金额亿元 所占比例%80 平方米以下 8.93 9.1 80100 平方米 15.16 15.5 100130 平方米 31.93 32.5 130160 平方米 23.52 24.0 160200 平方米 12.05

17、12.3 200 平方米以上 6.53 6.6 (2)16 月份存量房交易结构分析 A.存量房交易面积分析 表 9：16 月份沈阳市存量房交易面积分析表 项目类别 交易面积万平方米 所占比例%总 计 303.0 100 住 宅 小 计 240.5 79.4 一般住宅 148.5 占住宅 61.8 房改住宅 89.5 占住宅 37.2 高档公寓别墅 0.3 占住宅 0.1 其 它 2.2 占住宅 0.9 非 住 宅 小 计 62.5 20.6 商服用房 23.8 占非住宅 38.1 办公用房 9.8 占非住宅 15.7 厂房用房 5.9 占非住宅 9.4 其 它 22.96 占非住宅 36.8

18、B.存量房交易金额分析 表 10:16月份沈阳市存量房交易金额分析表 项目类别 交易金额亿元 所占比例%总 计 60.14 100 住 宅 小 计 47.38 78.8 一般住宅 28.04 占住宅 59.2 房改住宅 18.78 占住宅 39.6 高档公寓别墅 0.11 占住宅 0.2 其 它 0.44 占住宅 0.9 非 住 宅 小 计 12.76 21.2 商服用房 6.62 占非住宅 51.9 办公用房 2.53 占非住宅 19.8 厂房用房 0.48 占非住宅 3.8 其 它 3.13 占非住宅 24.5 C.存量住宅交易套数分析 表 11：16 月份沈阳市存量住宅交易套楼分析表 项

19、目类别 套 数 所占比例 总 计 38152 100 一般住宅 22028 57.7 房改住宅 15693 41.1 高档公寓别墅 11 0.1 其 他 420 1.1 (3)16 月份空置商品房结构分析 A.空置商品住宅不同价位段结构分析 表 12：16 月份沈阳市空置商品房不同价位段结构分析表 项 目 空置面积所占比例%2000 元以下 3.7 20013000 元 51.0 30014000 15.2 40015000 元 16.3 5000 元以上 13.8 B.空置商品住宅不同面积段结构分析 表 13：16 月份沈阳市空置商品房不同面积段结构分析表 项目类型 空置面积所占比例%60

20、平方米以下 0.2 61100 平方米 4.7 101120 平方米 21 121150 平方米 30.3 151 平方米以上 43.8 从上表能够看出，套内面积120 平方米以上的空置房占空置总量的74.1%，此部分商品房滞销与累积状况仍专门明显。3.16 月份沈阳市房地产市场运行特点 1房地产投资超高速增长 16 月，我市房地产开发投资累计完成 89.68 亿元，比上年同期增长 149.7%；其中住宅建设投资完成 66.49 亿元，比上年同期增长 130.7%。房地产投资额占全社会性固定资产投资额的 35.2%，比我市面上同期固定资产投资增幅高出 74.5个百分点 16 月我市全社会固定资

21、产投资额完成 255.1 亿元，同比增长 75.2%。2商品房销售高速增长 16 月，据统计局的数据，我市商品房销售面积和金额同经增长49.1%和51.1%，其中商品住宅同比增长 61.3%和 62.1%；按我局合同备案统计，商品房销预售同比增长 54.3%和 53.5%，商品住宅销预售同比增长 57.9%和 59.1%。商品房销售面积不仅增幅远远超过存量房，而且合同备案的面积总量也显现了近年来首次反超存量房的局面，说明我市房地产市场仍旧处于快速增长趋势。3存量房交易增幅略有回落 16 月，全市存量房交易面积与交易额分别比上年同期增长18%和 51.1%；其中存量住宅交易面积与交易额分别比上年

22、同期增长15.5%和 47.9%。由于拆迁节奏放缓等缘故，使得存量房交易的增幅在近几个月略有回落。4商品房价格大幅上升的势头得到缓解 16 月，我市商品房平均价格按市统计局统计口径运算为2984.6 元/平方米，商品住宅价格为 2913.7 元/平方米，同比分别上升 8.3%和 7.3%，每平方米上升228.3元和197.6元。6月份当月，我市商品房和商品住宅价格分别为2881元/平方米和 2800.8 元/平方米，同比分别上升 1.4%和下 1.1%，与去年同期差不多持平。据分析，6 月份我市商品房价格实际上平均涨幅为5%左右，但因为核心城区交易量大幅下降，城郊区交易量大幅度上升，权重发生变

23、化，从而带动全市商品房价格与 2003 年同期持平详见表 14 和表 15 表 14：2004 年 16 月份沈阳市商品房销售价格分析表 月份 项目 1 月 2 月 3 月 4 月 5 月 6 月 16月 价格元/3189 3189 3042 2972.9 3135.7 2881 2984.6 环比增长%9.4 0-4.6-5.6 9.1-8.1 同比增长%15.8 15.8 14 7.9 14.1 1.4 8.3 同比增长值元 435.3 435.3 373.8 210.4 387.2 39.2 228.3 表 15：2004 年 16 月份沈阳市商品住宅销售价格分析表 月份 项目 1 月

24、2 月 3 月 4 月 5 月 6 月 16月 价格元/3084.7 3084.7 3031.6 2750.9 3084.9 2800.8 2913.7 环比增长%10.6 0-1.7-9.3 12.1-9.2 同比增长%18.3 18.3 17.3 4.5 13.4-1.1 7.3 同比增长值元 477.6 477.6 446.7 119.4 364-32.4 197.6(5)存量房价格增幅较大 今年 6 月份，我市存量房平均价格为每平方米 2075.54 元，同比上升 28.5%，每平方米上张 460.8 元；其中存量住宅平均价格为每平方米 2047.45 元，同比上升 30.7%，每平方

25、米上涨 481.28 元。(6)外籍和外埠开发商大举进入沈阳开发市场 目前由于沈阳市房地产业形势良好，出现出明显的进展潜力，从而吸引了大批国外和外埠开发企业进入我市开发。据初步统计，目前差不多有 91 家外资企业和 38 家外埠企业来沈投资。截止 6 月底，仅外资企业的房地产投资就达 2.13亿美元，同比增长 50.3%，约占 16 月全市房地产投资额的 19.6%。(7)商业房地产进展增速明显 据统计局数据，16 月我市商业房地产完成投资 15.49 亿元，同比增长 1.59倍，所占房地产投资的比重由上年同期的 16.6%提高到 17.3%，施工面积 226.7 万平方米，同比增长 74%。

26、商业地产的快速进展，逐步地改变着沈阳房地产投资结构。三、当前沈阳房地产市场形势总体判定 1.房地产业进入快速进展时期和大众消费时代 我市房地产市场在走过近三年的调整期后，驶入了快车道，处在加速进展时期。今年 16 月份，商品房销售出现出大幅度增长的新趋势。它标志着我市房地产市场正处于我市本轮进展周期的快速增长时期，总体上仍是连续、快速、健康进展的形势。我市住房消费已进入了大众消费时代，今年 16 月份，我市每平方米 3500元以下的商品住宅销售量已占整个商品住宅销售量的 80.5%，说明中等及其以下水平住房消费群体占绝大部分比例。一方面说明在商品房消费的金字塔结构中，出现由底部向上推进的状态；

27、另一方面也表现出存量房和增量房市场的联动效应，房地产三级市场推动二级市场，二级市场带动三级市场，进一步增强了进展动力。2.目前房地产开发投资与销售比例和谐 去年我市房地产开发投资额为 177.3 亿元，商品房销预售合同备案金额为164.99 亿元，投资销售比为 93.1%，远高于专家学者目前公认为 7080%的一样标准。2004 年截止 6 月底，我市房地产开发投资完成 89.68 亿元，同期商品房销售合同金额 109.39 亿元，投资销售比为 122%。目前我市房地产销售额已显现反超现象，说明我市房地产市场运行态势和谐良好。3.新建商品房的开发利润率处于合现区间 我市新建商品房开发成本平均为

28、 2500 元/平方米左右，新建商品房开发毛利润约为 500700 元/平方米，净润为 300500 元/平方米，约占全部开发成本的15%20%，不存在暴利现象。而在我市住宅项目建设和销售的平均周期为两年左右，项目成本年利润率为 7.5%10%之间，处于合理区间。4.住房消费处于理性状态，终级消费比例较大 据调查分析，我市商品住宅销售量的85%以上是消费者购房自住，属于投资性购房比例在 10%左右。沈阳市由于前些年经济环境比较困难，占较大比例的产业职工购房比例小，随着近几年整体经济形势好转和房改的深入推进，个人购房支付能力增强，以改善居住条件为目的的居民购房大量增加，因此住房终极消费是我市房地

29、产市场的消费主流。由于终极消费比例较大，投资炒房比例相对较小，炒作空间不在。甚至温州炒房团也无法进入。5.房地产二、三级市场销售比例和谐 2003 年，我市增量商品房销售与存量房产转让有面积双双突破了 500 万大关，制造了新的历史记录，增量房和存量房的比例 1：1.07；2004 年 16 月份，我市增量房销售面积和存量房交易面积比例为 115.4:1。从中能够看出，我市增量房和存量房转让面积差不多保持着 1 比 1 的比例关系，这说明当前沈阳市房地产市场仍旧处于良性联动、相互促进、和谐进展的均衡良好局面。总之，依据上述分析，能够认为我市当前房地产市场进展形势是健康的，处于可连续进展的良性状

30、态，不存在过热现象。四、沈阳市房地产市场走势与潜在风险的分析 当前沈阳市经济形势保持良好态势，估量地区生产总值增长 14%，地点财政收入完成 58.36 亿元，增长 35,6%，利用外资直截了当投资 9.44 亿元，增长 55.4%，全市经济处于快速健康进展状态，同时国家振兴东北老工业基地的有关措施将会逐步得以落实。因此我市房地产市场面临者空前良好的大环境，使我市房地产业面临者严肃的考查。然而，目前我市房地产市场进展的有利条件居于主导地位，其走势将表达在以下六个方面：1、有效需求将连续在幅度增长 到 2003 年底，我市人均住房建筑面积为 20.12 平方米，比全国城镇人均住宅建筑面积 23.

31、67 平方米低 3.55 平方米，比辽宁省城镇人均住宅建筑面积 20.24平方米低 0.12 平方米,历史欠账较多，群众要求改善居住条件的愿望十分强烈。由于居民收入逐年增多，我市占全市居民 40%左右、年收入在 36 万元之间的中等收入家庭，已成为市购房主力。由此推动当前我市整体消费结构发生重大变化。据 2003 年年底对全市居民住房消费大规模问卷调查分析，对住房中意的仅占 24%，明确表态不中意的占 32%，认为一样的占 44%。这就意味着我市居民急于改善住房条件的有近三分之一，潜在的要改善住房条件的占有五分之二，这反映居民近期购房热情相当旺盛。2、拆迁节奏明显放缓 2004 年 16 月，

32、我市共有拆迁项目 47 项，拆迁居民 18224 户，拆迁面积 87万平方米，拆迁分置资金 15 亿元。依据国家宏观调控政策和操纵拆迁规划要求，我市下半年的都市房屋拆迁将以促进都市进展的重要项目为主，严格拆迁审批，估量下半年拆迁 1.2 万户，今年拆迁居民的规模约操纵在 3 万户左右。3、房地产投资连续快速增长 当前,我市房地产业差不多上进入市场导向型的进展模式。由于房地产市场销售连续旺盛，从而会极大刺激房地产投资。估量房地产投资将会有一个较大幅度增长，全年房地产投资估量达到 230 亿元，同比增长 30%左右。因此全国宏观调控对我市房地产投资可不能造成太大阻碍。4、增量商品房销售将会连续稳步

33、攀升 由于居民住房和投资需求专门强，我市增量房销售不断刷新纪录，而且目前仍处于走强态势。按此趋势，估量全年增量房销售将可能比上年有更大突破，商品房合同备案全年销预售可能会突破 600 万平方米。5、存量房交易量增幅趋于平稳 我市拆迁量目前虽已从严操纵，但仍有一定规模，势必会拉动存量房的交易。另外，我市近期实施户口治理新政，采取鼓舞落户沈阳的一系列新举措，这也会极大刺激外地人到沈阳买房。外地人买房要紧瞄准对象依旧存量房，从而也会促使增大存量房交易量。但由于商业拆迁节奏逐步趋缓，从而可能入缓存量住房需求节奏，使其增幅趋于平稳。6、住宅郊区化的趋势明显提速 由于我市核心城区开发用地价格昂贵，差不多用

34、于商业地产开发，导致我市住宅的开发重点业已转移到都市近郊区，即一环以外，二环以内。也由于轿车开始大量进入家庭，当前我市私人购车已占轿车销量的 68%，2004 年 16 月份，私人购车 18377 辆，平均每月购车 3000 辆，全年近 4 万辆，这为沈阳市住宅郊区化快速进展提供了可能。2004 年，我市城郊区的商品住宅，专门是浑南新区将会有一个大的起色。但同时由于力量所限，都市基础配套设施跟进速度不快，矛盾将会有所凸现，增加对都市建设的压力。当前沈阳市房地产市场潜在风险要紧表现为房地产市场对房地产金融依靠程度加重。2004 年 16 月份，全市房地产抵押贷款金额为 121.3 亿元，个人住房

35、消费贷款金额 55.3 亿元，同比分别增长 55%和 68%，与我市商品房销售增幅差不多上是一致的，甚至略大于销售增幅。它说明我市房地产市场对金融业的依靠差不多达到专门高程度，一旦严格执行有关规定，紧缩银根，增加利息，我市房地产市场必将会遭受到重大阻碍。五、当前沈阳房地产市场存在的要紧问题及计策和措施 1、当前我市房地产市场存在的要紧问题 1 住房供给结构失衡现象仍旧比较严峻 我市住房供给结构失衡现象要紧反映在如下两个方面：第一、住房供求面积失衡，依照问卷了解到我市居民需求的住房面积，与在建商品房的状况对比，结果如表 16：表 16：2004 年 6 月底沈阳市居民住房供求面积对比表 商品房套

36、面积平方米 居民需求比例%供给比例%供求差距以求为基数 60 以下 14.7 2.6 -12.1 60100 43.2 18.9 -24.3 101120 21.1 22.3 +1.2 121150 12.5 24.2 +11.7 150 以上 8.5 32.0 +23.5 从上表中能够看出，我市居民住房面积供求差距是相当大的。只有在100120平方米那个面积段供求差不多平稳，100 平方米以下商品房求远大于供，120 平方米以上的商品房供远大于求，供求结构错位较大。第二、居民住房供求价格失衡。依照问卷了解到我市居民所能随的价格，与在建商品房的状况对比，结果如表 17：表 17：2004 年

37、6 月底沈阳市居民住房供求价格对比表 每平方米价格 居民能承担价格比例%供应比例%供求差距以求为基数 2000 元以下 47 0.9-46.1 20013000 元 46 50.1+4.1 30014000 元 6 13.8+7.8 4001 元以上 1 35.2+34.2 从上表中能够看到,我市居民住房价格供和需差异相当庞大。只有在20003000 元/平方米那个区段上供 略大于求，供求差不多平稳；除此而外，居民需要的低价房太少，居民承担不了的高价房供应过多。2基础设施配套严峻滞后 随着我市的土地出让制度由原先协议方式向市场化方式转型，原有的配套设施建设方式已不适应新的要求。另外，近几年我市

38、房地产业快速进展，当前住宅地产项目 70%在市郊区，但基础配套远远无法与之同步。2、市采取的计策与措施 在面对国家宏观调控大背景之下，为了促使我市房地产连续健康地进展，我市要侧重抓住调整供给结构和稳固房价两个关键性问题。具体措施和建议如下：第一、大住宅用地供应规模 近期我市新推出 10 块大型居住区用地，这是推动我市住宅产业进展的重大战略举措。我局建议市政府尽快组织力量落实，为了加快出让进度，能够考虑关心开发商采纳股份制方法，联合起来共同购地。第二、加商品住宅的开工量和市场投放量 建议政府采取相关措施，关心开发商解决一些实际困难，增加商品住宅的开工量，扭转当前商品住宅新开发项目下降的趋势，最终

39、通过增加市场投放量,扩大供应规模调控房市供求比例,平抑房价上涨过快的局面。第三、引导开发商调整产品结构，实施科学决策 要通过定期公布房地产开发信息、房地产交易信息、建立房地产预警机制等手段，引导开发商、专门是境外开发商和外地开发商及时准确了解我市房地产市场进展形势，重视市场调研，实施科学决策，使其开发行为与我市房地产市场结合得更加紧密，防止中高档以上的住宅和大户型房子的无序扩张。第四、快解决房屋产权登记的历史发证的历史遗留问题 由于历史缘故，我市尚有 35 万户居民住房无法发证而没有办理领取房产证，由此带来了一系列副作用。已建议市政府近期出台相应政策，解决这一历史遗留问题。这不仅表达市政府对这

40、部分群众切身涨价过快的趋势。第五、保政府补贴低价房经济适用房按期竣工 我市现已安排建设 40 万平方米的政府补贴低价房，正在采取措施加快建设进度，力争年底竣工。并要遵循公布、公平、公平的原那么，合理分配到住户。此外，还考虑另行增加一定数量的低价房作为后备，使之尽快落实。第六、加快都市基础配套设施的进度 为了确保 10 块大型居住区用地规划的顺利实施，已建议市政府能尽早启动上述十大地块的基础配套设施，使其先行一步，以带动全市住宅郊区化的进程。第七、加速建立房地产市场预警机制 建议房地产市场预警机制既是落实建设部部署的重要任务，也是我市房地产业治理创新的客观需要。已建议市政府按照国家的要求，统一和

41、谐市建委、市房产局及规划和国土资源局三个部门及银行系统，建立定期协商机制充分利用和和谐好我市的统计资源，并组织专家研究我市房地产市场预警体系的预备工作，积极制造条件力争尽早运行，以便对全市房地产业起到正确的预警和导向作用，为房地产市场宏观调控提供科学依据。第八、强化市场治理，让百性放心买房 当前我市居民住房需求已从单纯数量型需求向数量、质量并重型需求转化，商品房的竞争也从区位竞争、价格竞争转向环境竞争、品牌竞争。要引导开发商加大技术创新、产品创新力度，加快提升商品房的总体质量；严格遵守房地产市场营销的黄金法那么即诚信规那么，规范商品房销售环节，强化售后服务，兑现承诺，减少质量纠纷，使宽敞购房者

42、住上放心房，以改变开发商的社会形象，提高消费者的购房信心。第九、统筹兼顾，严格依法拆迁 都市房屋拆迁是一把双刃剑，它具有双面效应。一方面它能够带动房地产市场有效需求旺盛，推动存量房及增量房交易的快速增长；另一方面过快地大量拆迁，势必造成短时期内购房需求迅速膨胀，房市供不应求，导致房价非理性猛涨，也会给其补偿安置工作带来庞大压力，甚至引发社会问题。因此建议政府充分调整好商业拆迁的进度，把今年的房屋拆迁量操纵在 3 万户左右；同时进一步强化拆迁法制化的进程和力度，统筹兼顾都市开发建设和爱护群众切身利益关系。第十、房地产金融紧缩实施软着陆方针 当前我市房地产业处于新的进展周期的上升期，我市房地产市场是建立在需求旺盛的良好可连续进展的基础之上的，那个局面来之不易。因此金融界假设对我市房地产采取过急过大的调控措施，必定会严峻的损害这一难得的大好局面。为此，我们建议 市面上政府对我市房地产金融进行全面和谐，从我市实际情形动身，实施软着陆，保证金融政策连续性，专门应保证居民按揭贷款这一利民举措不受阻碍，以巩固和进展当前的大好局面。