生活超市可行性研究报告.pdf

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1、生活超市可行性研究报告 目录 一、项目综述 二、项目定位 三、市场调研及 SWO 分析四、经营策略及经营方式 五、项目双方合作方式 六、项目开发的基本理念 七、社会效益与经济效益 八、购物卡的管理及结算方式 九、现代商业趋势空间规划 十、项目投资预算与效益预算 7 5?本项目 蔓耳口胃怎霑有 一、项目综述 平川区，位于甘肃省中部，距兰州 130 公里，总面积 2106 平方公里，总人口 约 20万人。三大支柱产业-煤炭、火电、陶瓷。靖远煤业集团有限责任公司是甘肃省重要的煤炭生产和供应基地，已有千年开 采历史。公司现有 30 多个二级单位，其中甘肃靖远煤电股份有限公司为靖煤集团 公司控股的上市公

2、司。现有在册职工近 1.8 万人，其中干部及一般管理人员约占 28%工人约占 72%离退休职工近两万人。据 2011 年统计人均收入达 6 万元以 上，同时 2012 年靖煤集团欲整体上市，定能为再造一个新靖煤的飞跃发展开启新 的篇章。本项目位于平川区火车站东侧，平川区老商业圈，靖煤集团自有物业，商业建 筑共 5层，单层建筑面积约 3500?,是靖煤集团为解决职工福利问题而规划的重点 商业项目。靖煤集团原计划自营超市部分，后因无相关专业团队运作以及超市行业 管理繁杂、薄利经营等原因转而面向社会寻求联营或租赁形式 的合作。通过专业商家的运作，使项目能够为靖煤集团做好“菜篮子”工程，为靖煤职工提供

3、更优质的商品，同时也能让平川区广大消费者享受到“靖煤职工福 利”级别的服务和待遇。二、项目功能定位 项目功能定位:为“精品生活超市”的经营模式，一层是生活超市，总营业面 积将达到 3500 平米,丰富了商品的品类，满足消费者一站式购物需求。彻底改变平 川现有超市、购物中心的传统、单调的商业形象，使消费者在购物中享受休闲的生 活，同时也为靖煤集团员工提供更好的福利服务。三、市场调研及 SWO 分析 市场调研:分析平川当前商业状况:长期以来，平川没有一个质量上乘的精品生活超市，只有一家勉强称为百货店的中恒购物广场。因此，有三分之一高消费者取道一百公 里以外的兰州消费购物，三分之一消费水平一般的选择

4、委曲求全到白银购物，三分 之一选择当地购物。当地虽然有众多超市，但都定位为中低端消费。购物环境、商 品品类都有待提高，尤其是生鲜区，管理混乱、环境极差、食品的现场制作不规 范。难以满足靖煤职工的“菜篮子工程”。另外多家超市长期被消费者诟病的食品 安全质量问题也有待改善。市调当地超市内消费基本数据:A、西太华超市（中恒店）:甘肃知名连锁超市，定位为中档消 费，营业面积 1800?。受面积限制，其商品结构不够丰富，月销 售约 150 万，因是一般纳税人，须有增值税发票，造成商品进价 过高，零售价格不具有优势。另外因其营业时间与中恒购物广场 相同，为早 9:00 晚 18:30（夏季为 19:00）

5、，不便于广大职工、上班族消费。B、家家乐购物广场：营业面积 2800?,定位为低档消费，经 营品类以三线商品居多，月销售约为 110 万，属自建钢结构，店 内与店外都不具有大型超市应有的购物氛围。因位于周家地市场 内，生鲜品类难以规范管理与经营，加之管理混乱、品类不全，导致人气不旺，销售平平。C、盘旋路华尔润超市：甘肃连锁超市，前身在平川区开设有两 家（凯尔亮）300500?的小型超市，现有盘旋路卖场营业面积 2500?，定位为中低档消费，月销售约为 120 万，受商圈限制，主要以满足附近居民便利消费为主。D 忠恒超市：营业面积 2800?，定位为中低档消费，经营品 类以三线商品居多，属国家商

6、务部“万村千乡”工程网点，虽所 属商圈不够繁华，但依托忠恒集团的企业实力与地方行政行业相 关单位的支持，以满足单位团购、福利消费为主，月销售仍有 120 万左右。其它类消费市调数据：生鲜食品：20%的消费者选择在超市，80%勺消费者选择在农贸市 场。B.酒水饮料：80%的消费者选择在名烟名酒店或其他小商店。C.日化用品:35%的消费者选择在超市选购，但还有 65%勺消费者选 择在化妆品店或其他小商店。高端消费市调数据：平川区各行政单位的领导大部分住在白银或兰州，自然 80%消费选择在白银 或兰州 靖煤集团公司处级以上领导 70%勺消费也选择了兰州。C.平川区的高端消费 人士（煤矿老板、企业家、

7、大一些的工商个体户）基本上消费都选择在兰州 SWO 分析 1、S 项目优势：A、购物环境：购物环境的档次取决于消费者的档次，我们拟 建的生活超市将是平川档次最高，环境最温馨的购物场所。B、项目定位及品牌：我们定位是精品生活超市，同时拟引进 的商户以兰州、西安等大中城市为主。虽然平川区现有众多的超 市，但商品品类、商品品牌都无法满足当地日益增长的消费需求，从而使多数消费者到白银、兰州去消费。C、商品品质：我们的商品品类及品质以满足中高档消费为主，郑重承诺绝不销售假冒伪劣产品，保证所售商品“三证齐全”。D 服务:本着靖煤集团为员工提供优质服务的宗旨，以及我 们坚持优质服务为核心的理念，开通便民服务

8、，如电话预约、为 需要帮助的中老年人提供送货上门等便民政策。E、管理:我们将重金聘请国内知名的策划公司全程策划，全 程管理，保证项目的持续性发展。2、W 项目劣势：A、本项目处于缺乏活力的老商圈，商圈影响力不强，人气不 够集中，固定消费群体过少，对主力商户引进造成一定困难。B、同时超市生鲜具有需要培养的特性，需要大量资金投入，前期 12 年需为商户提供免租、减免管理费等优惠政策。3、O 项目机会：A、本项目对于平川区而言是超前的，使平川区真正意义上有 了第一家精品生活超市，提升了平川区零售业新的形象。B、本项目起点高，全新的模式必将改变平川区消费者的购物 习惯和生活方式。生活超市的带动作用将迅

9、速提高晶虹嘉城及周 边小区的入住率，为老商圈注入活力，使其重现“往日繁华”。D 平川消费市场即将成熟，精品生活、一站式购物即成潮流。E、靖煤集团强大的企业实力和良好的企业形象将促进项目顺 利进行。4、T 项目威胁与竞争:1、四大超市在平川消费市场几年的运营也有各自的经营管理策 略。2、消费者的多年消费观念需要一定的时间和经营策略才能改变。3、中恒集团的强大的企业实力及成熟的几大商业项目。四、经营策略及运营管理方式 1、建成具有时代感的中高档精品生活超市。2、保证顾客满意:有积极主动的员工、有竞争力的价格优势和运营方式、有独 立自主的管理团队、有质量 100%的商品和感激的服务。3、经营范围定位

10、:精品生活超市包括:酒水饮料、休闲食品、副食调料、进口食 品、日化洗涤、家杂百货、办公文体、图书音像、小家电、糖 果、南北干货、五谷杂粮、面包、面点、熟食、鲜肉、鲜活及 冰冻海鲜、现场制作等。我们的定位在精品生活超市属于中高 端消费，超市内分三大区域（生鲜、食品、百货），六大商品 氛围区域（面包面食、生鲜食品现场制作、糖果干货、酒水、进口食品、洗化用品、家居用品等）。超市收银台外设名烟名 酒、大家电、图书音像或新品展示区 4.运营管理方式:、生鲜区的定位与运营管理:生鲜经营要把好三关:管理 关、经营关和物流关。超市生鲜区所经营的是顾客购买频率非常高的、与老 百姓日常生活息息相关的商品，要求生鲜

11、区的核心经营管理者 要对顾客消费需求和自身经营的适应性有深刻的体会及高水准 的认识，作为一个出色的“生意人”应该注重并有效地塑造具 有自身特色的“经营”灵魂，并体现在生鲜经营的实际工作中，这就要求经营者悉心研究如何在合适的季节卖合适的商品。把生鲜区域规划大概 800 平米。所有的供应商和合作商都从兰州、西安 等大中城市诚邀过来，运用他们成熟的管理经验和先进理念，第一年全部免租金或 免扣点，蔬菜水果超市自营，每天执行 3-5 个特价，实现蔬菜水果零利率销售，降低生鲜的运营成本从而使顾客得到物廉价美的生鲜食品。生鲜硬件设施:约 200 平米的生鲜食品保鲜库，冷藏柜、冷冻柜等其它木 制柜，生鲜区配备

12、一台恒温保鲜厢式物流货车。在倡导绿色、健康这样大的市场背景下，对于有机农业，国家有政策支 持、行业有发展模式、市场有消费需求，我们实现白银地区首个农超对接的生鲜卖 场，从靖煤公司联村联户为民富民对接点-复兴乡可直接成立一批种植蔬菜水 果、养殖鸡鸭猪牛羊的基地，与当地农业和畜牧业部门配合委托专业人员在种植和 养殖过程中全程监控和指导，销售环节由我超市直接统一管理，从而实现大部分生 鲜食品的质量安全。同时也解决了当地老百姓的就业和富民问题。食品和百货的定位与运营管理:超市的供应商至关重要，根据我们的卖场 规划超市商品的结构一定要达到 20000 个单品以上，需要大概 400 家以上的供应商 和联营

13、商。而且这些供应商和联营商必须从兰州或西安等大中城市邀请过来，必须 利用它们雄厚的企业实力、先进的营销理念、熟念的生鲜加工制作 技术。而且大部分商品要做到厂家直销，同时把好食品的进货、收货、存货三大关口，严格管控好质量安全。5.未来业务发展计划:成立专业的团购中心，为企业或个人量身定做特殊商品。参与各二级单位的劳保用品或其它相关采购计划，以质量 100%的商品和厂价直销的价格竞争优势为此服务。根据靖煤各二级单位的职工需求，计划在魏矿、王矿、一矿、晶虹小区、第三住宅小区、晶虹宾馆开设便利超市分店。立足平川，向下发展县级市场，向上辐射甘肃市场。6.管理组织架构表:见附表。五、项目双方合作方式:1、

14、资本层面合作:双方共同出资（靖煤集团提供场地及部分现金），双方共 担风险，共享利益。双方建立商贸公司或有限责任公司。1.3 双方各持有 50%股份。2、出租与承租:靖煤集团出租场地，我方承租，靖煤集团提供空调、消防、电梯、基础水路、基础电路等硬件设施;合同期为十年，免租 1 年（因百货行业和超市生鲜须培养，我方对百货商户和超市生鲜合作商须做免租 1 年的优惠政 策），之后每三年一递增，递增幅度不超过 10%;房租每半年结算。六、项目开发基本理念 1、对靖煤集团而言;A、提升企业品牌形象；B、为职工提供更优质、更放心的福利；C、能为靖煤集团待业青年或其它人员创造 500 个的就业机岗位，D 创造

15、靖煤商业新貌，塑造全新文明服务。E、精品生活超市的进驻，大大提升晶虹嘉城等周边的住宅入住率，使区域商 业更繁华。2、对当地而言 A、复合化商业设施，创造区域吸引力；B、多元化综合性业态，强化综合吸引力；C、区隔化业态及产品定位，强化市场竞争力。3、对地产项目而言 A、促进当地的商业气氛，带动商业地产的发展；B、通过精品生活超市的运作促进地产升值。七、社会效益与经济效益 由于新型零售业态的崛起，对传统的流通模式、经营观念产 生了巨大的冲击，促进了流通产业结构的调整、经营机制的转换 和企业制度的创新，提高了流通效率和管理水平，增强了企业竞 争力。在取得良好经济效益的同时，零售业态的快速发展还创造

16、了许多社会效益。一方面，新型零售业态通过统一采购、统一配 送和规模经营，降低了经营成本，稳定了市场价格，减少了假冒 伪劣商品，净化了市场环境。另一方面，新型零售业态的发展优 化了商业网点的布局，使消费者能享受到更为方便快捷的服务。另外，新型业态的发展还创造了大量的就业机会。八、购物卡的管理与结算 方式:1、管理:在晶虹购物中心设立一个靖煤福利卡管理中心办公室，负责发卡、充值、查询、修编、结算等管理工作。靖煤集团对本套软件系统进行配置，本套软件系统所有权和管理权由靖煤 集团所有。1.3 建立几个定点的 POS 消费端口（如：生活超市、酒店、晶虹宾馆、通勤车 辆、靖煤大厦等）进行严控管理，杜绝套现

17、消费。1.4 超市要为靖煤职工开设专用 POS*速收银台，同时靖煤福利卡等同购物中 心的贵宾卡，享受购物中心的所有优惠政策。2、结算方式：、每月充值后给予超市 50%的预付款，然后每月结算一次，按当月实际消费 金额结算。、每周星期一结算上一星期的实际消费金额。、每达到实际消费金额 50 万元结算一次。九、现代商业趋势空间规划 I I 十、项目投资预算及效益预算 晶虹生活超市投资预算及经济效益分析 一、投资预算：装修（含地面）:150 万元 灯光（3500?X 80 元/?）:35 万元 办公区区域：20 万 元超市货架（购物车、购物篮、收货车等其它附属硬件设施）:80 万元 POS 系统：30

18、 万元 冷链设备（立风柜、岛柜、冻库、库房）:60 万元 监控、防盗、广播系统 20 万元 木制品:30万元 室内、外广告装饰：45 万元 办公设备及耗材：15 万元 商品自采资金:250 万元 流动资金:150 万元 行政费用（证件办理、消防安全、业 务接待）10 万元 配送车:20 万元 合计:915 万元 二、费用支出预算:员工工资：120 人 X 1200 元 X 12 月=172.8 万元 水电费：6 万 X 12 月=72 万 元税费：30 万元 促 备注：开业时 间：预计周期 120 天左右，力争 2013 年 1 月 1 日前开业，请靖煤集团大力支持。注：本项目用电负荷需 450KW 以上。金虹便利超市 2012 年 6 月 18 日