潘某、佛山市顺德区万某1房地产有限公司等房屋买卖合同纠纷民事二审民事判决书.pdf

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1、 1/8 潘某、佛山市顺德区万某 1 房地产有限公司等房屋买卖合同纠纷民事二审民事判决书【案由】民事 合同、无因管理、不当得利纠纷 合同纠纷 房屋买卖合同纠纷 【审理法院】广东省佛山市中级人民法院 【审理法院】广东省佛山市中级人民法院 【审结日期】2021.12.13 【案件字号】(2021)粤 06 民终 18219 号 【审理程序】二审 【审理法官】张莹侯进禤敏婷 【审理法官】张莹侯进禤敏婷 【文书类型】判决书 【当事人】潘斌斌;佛山市顺德区万御房地产有限公司;佛山市禅城区万投阳光房地产有限公司 【当事人】潘斌斌佛山市顺德区万御房地产有限公司佛山市禅城区万投阳光房地产有限公司 【当事人-个

2、人】潘斌斌 【当事人-公司】佛山市顺德区万御房地产有限公司佛山市禅城区万投阳光房地产有限公司 【代理律师/律所】钟蒋杰广东泽康(顺德)律师事务所 【代理律师/律所】钟蒋杰广东泽康(顺德)律师事务所 【代理律师】钟蒋杰 【代理律所】广东泽康(顺德)律师事务所 2/8【法院级别】中级人民法院 【原告】潘斌斌 【被告】佛山市顺德区万御房地产有限公司;佛山市禅城区万投阳光房地产有限公司 【本院观点】本案系房屋买卖合同纠纷，综合各方当事人的诉辩，本案二审争议焦点是万御公司是否违约。【权责关键词】无效代理违约金支付违约金合同约定新证据诉讼请求维持原判 【指导案例标记】0 【指导案例排序】0 【本院查明】经

3、审查，一审判决认定事实清楚，本院予以确认。【本院认为】本院认为本案系房屋买卖合同纠纷，综合各方当事人的诉辩，本案二审争议焦点是万御公司是否违约。第一，涉案房屋预售前，德胜大桥已经建成存在，潘斌斌亦确认万御公司在临近德胜大桥的楼栋设置了样板房，由此可见，潘斌斌在购买涉案商品房前理应知晓该商品房附近有德胜大桥及能够预见德胜大桥会产生噪声影响。第二，在双方签订的合同中，万御公司将涉案商品房的不利因素独立列明，且潘斌斌签名确认，可见万御公司已经对涉案商品房可能产生的噪音问题作出提示，在此情况下，补充协议约定“由于建筑隔声和规划及周边环境密切相关，买受人在购房前应当充分了解该房的外部环境，了解该商品房在

4、各个时段噪音大小以及生活耐受度。由于外部噪音源属于出卖人无法控制的因素，因此出卖人对建筑隔声效果不作承诺，买受人不能以建筑隔声异议解除合同和要求出卖人承担违约责任”，应当视为双方当事人对噪音问题处理达成一致意见，该条款有效。潘斌斌主张该条款无效理据不足，本院不予支持。第三，万御公司已经按照涉案合同约定为涉案商品房安装双层隔音玻璃，潘斌斌亦未能提交证据证明万御公司存在其他违约行为导致涉案商品房噪音超标。第四，涉案商品房已经取得竣工验收备案，且万御公司已经按照合同约定时间通知收楼。综上，潘斌斌以涉案商品房噪音超标为由主张万御公司、万投公司承担违约责任并要求赔偿相关损失理据不足，本院不予支持。一审判

5、决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以 3/8 维持。依照中华人民共和国民事诉讼法第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：【裁判结果】驳回上诉，维持原判。二审案件受理费 2279.70 元，由上诉人潘斌斌负担。本判决为终审判决。【更新时间】2022-09-24 17:12:07 【二审上诉人诉称】上诉人潘斌斌不服上述判决，向本院提起上诉。上诉请求：1.撤销一审判决，改判万御公司向潘斌斌支付违约金56788.03 元(以 1665338 元为本金，自 2020 年 5 月31 日起按日利率万分之一暂计至2021 年 5 月 6 日，自 2021 年 5 月 7 日起按上述标准计至实际清偿之日)；

6、2.判决万御公司向潘斌斌赔偿降噪修复费用42000 元以及对潘斌斌全屋进行降噪整改；3.判决万御公司向潘斌斌赔偿鉴定费用400 元；4.判决万投公司对万御公司的前述债务承担连带清偿责任；2.一、二审费用由万御公司、万投公司负担。事实和理由：一、涉案商品房买卖合同补充协议中单方免除出卖人责任、排除潘斌斌作为买受人主要权利的格式条款内容应无效。涉案合同第十六条第四款明确约定建筑隔声质量标准需符合民用建筑隔声设计规范国家标准，该条款系关于商品房质量的具体约定，但补充协议第十二条直接免除其所建设商品房的质量责任，排除潘斌斌在涉案房屋未符合商品房买卖合同约定质量标准时行使解除合同和要求承担违约责任的主要

7、权利，故该条款应无效。退一步而言，补充协议第十二条格式条款并未采用加粗加黑字体或标注下划线的方式标记突出，且商品房买卖合同及补充协议合计多达70 页以上，万御公司仅在最后签署页标注概括性格式条款提示、说明，并未就免除或限制出卖人责任的格式条款具体内容、位置等进行提示说明。二、本案证据已经足以证明涉案商品房存在严重噪音超标的问题，一审法院对此不予确认有误。涉案商品房建设之初曾就环境影响评测并形成报告，该报告中声环境质量现状显示环境噪声存在严重超标。后涉案商品房建成，佛山市顺德区大良生态环境监督管理所委托第三方对涉案商品房开展环境噪声监测，监测结果显示均存在噪音超标现象。结合相关环保审批流程以及最

8、新环评分类管理，涉案商品房项目不涉及环境敏感区且不需自建配套污水处理设施的房地产项目登记表类别，已无验收要求，即涉案商品房或通过验收合格、或取 4/8 得环境影响报告批准证均不能直接反推商品房不存在噪音超标的情形。另一方面，潘斌斌已委托有资质的第三方检测机构对涉案商品房室内噪音进行检测，检测结果为存在噪音超标情况。该检测过程为检测机构采样人员到现场检测点使用检测仪器进行采样检测，故检测报告的“检测人”为检测机器，检测报告仅存采样人签字，一审法院以检测人未签字为由不采信检测报告有误。一审法院应当委托司法鉴定机构进行检测。三、一审法院忽视商品房预售的市场交易习惯，放大潘斌斌作为普通消费者的审慎义务

9、，无视开发商的房屋质量责任。潘斌斌仅能在全封闭样板房体验房型结构，不能实地体验所购现房对应室内外噪音，不可能体会到噪音存在严重超标。退一步讲，涉案商品房存在噪音超标与德胜大桥车辆通行会产生噪声属于不同性质的事件，潘斌斌可以预见涉案商品房周边德胜大桥有一定车流量，但不代表潘斌斌、社会大众消费者能预见，甚至默认允许其所购买的商品房可以存在噪音超标。涉案商品房环境噪音超标，已经违反强制性法律规定，且违反合同约定质量标准，属于存在严重质量问题的房屋，未达合同约定的交付条件。四、如一审判决生效可能会导致不良社会影响。潘某、佛山市顺德区万某 1 房地产有限公司等房屋买卖合同纠纷民事二审民事判决书 广东省佛

10、山市中级人民法院 民事判决书(2021)粤 06 民终 18219 号 当事人 上诉人(原审原告)：潘斌斌。委托诉讼代理人:钟蒋杰，广东泽康(顺德)律师事务所律师。被上诉人(原审被告)：佛山市顺德区万御房地产有限公司，住所地广东省佛山市顺德区。法定代表人：叶鹏，经理。5/8 委托诉讼代理人:黄某，公司法务。委托诉讼代理人:贾某，公司法务。被上诉人(原审被告)：佛山市禅城区万某阳光房地产有限公司，住所地广东省佛山市禅城区。法定代表人：冯海安。审理经过 上诉人潘斌斌因与被上诉人佛山市顺德区万御房地产有限公司(以下简称万御公司)、佛山市禅城区万投阳光房地产有限公司(以下简称万投公司)房屋买卖合同纠纷

11、一案，不服广东省佛山市顺德区人民法院(2021)粤 0606 民初 18312 号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。一审法院审理后，依照中华人民共和国合同法第八条、第七十七条,最高人民法院关于适用时间效力的若干规定第一条，中华人民共和国民事诉讼法第六十四条、第一百四十四条的规定，判决如下：“驳回原告潘斌斌的全部诉讼请求。案件受理费减半收取为 1139.85 元(原告已预交)，由原告潘斌斌负担。”二审上诉人诉称 上诉人潘斌斌不服上述判决，向本院提起上诉。上诉请求：1.撤销一审判决，改判万御公司向潘斌斌支付违约金 56788.03 元(以 16653

12、38 元为本金，自2020 年 5 月 31 日起按日利率万分之一暂计至 2021 年 5 月 6 日，自 2021 年 5 月 7 日起按上述标准计至实际清偿之日)；2.判决万御公司向潘斌斌赔偿降噪修复费用 42000 元以及对潘斌斌全屋进行降噪整改；3.判决万御公司向潘斌斌赔偿鉴定费用 400 元；4.判决万投公司对万御公司的前述债务承担连带清偿责任；2.一、二审费用由万御公司、万投公司负担。事实和理由：一、涉案商品房买卖合同补充协议中单方免除出卖人责任、排除潘斌斌作为买受人主要权利的格式条款内容应无效。涉案合同第十六条第四款明确约定建筑隔声质量标准需符合民用建筑隔声设计规范国家标准，该条

13、款系关于商品房质量的具体约定，但补充协议第十二条直接免除其所建设商品房的质量责任，排 6/8 除潘斌斌在涉案房屋未符合商品房买卖合同约定质量标准时行使解除合同和要求承担违约责任的主要权利，故该条款应无效。退一步而言，补充协议第十二条格式条款并未采用加粗加黑字体或标注下划线的方式标记突出，且商品房买卖合同及补充协议合计多达 70 页以上，万御公司仅在最后签署页标注概括性格式条款提示、说明，并未就免除或限制出卖人责任的格式条款具体内容、位置等进行提示说明。二、本案证据已经足以证明涉案商品房存在严重噪音超标的问题，一审法院对此不予确认有误。涉案商品房建设之初曾就环境影响评测并形成报告，该报告中声环境

14、质量现状显示环境噪声存在严重超标。后涉案商品房建成，佛山市顺德区大良生态环境监督管理所委托第三方对涉案商品房开展环境噪声监测，监测结果显示均存在噪音超标现象。结合相关环保审批流程以及最新环评分类管理，涉案商品房项目不涉及环境敏感区且不需自建配套污水处理设施的房地产项目登记表类别，已无验收要求，即涉案商品房或通过验收合格、或取得环境影响报告批准证均不能直接反推商品房不存在噪音超标的情形。另一方面，潘斌斌已委托有资质的第三方检测机构对涉案商品房室内噪音进行检测，检测结果为存在噪音超标情况。该检测过程为检测机构采样人员到现场检测点使用检测仪器进行采样检测，故检测报告的“检测人”为检测机器，检测报告仅

15、存采样人签字，一审法院以检测人未签字为由不采信检测报告有误。一审法院应当委托司法鉴定机构进行检测。三、一审法院忽视商品房预售的市场交易习惯，放大潘斌斌作为普通消费者的审慎义务，无视开发商的房屋质量责任。潘斌斌仅能在全封闭样板房体验房型结构，不能实地体验所购现房对应室内外噪音，不可能体会到噪音存在严重超标。退一步讲，涉案商品房存在噪音超标与德胜大桥车辆通行会产生噪声属于不同性质的事件，潘斌斌可以预见涉案商品房周边德胜大桥有一定车流量，但不代表潘斌斌、社会大众消费者能预见，甚至默认允许其所购买的商品房可以存在噪音超标。涉案商品房环境噪音超标，已经违反强制性法律规定，且违反合同约定质量标准，属于存在

16、严重质量问题的房屋，未达合 7/8 同约定的交付条件。四、如一审判决生效可能会导致不良社会影响。二审被上诉人辩称 被上诉人万御公司辩称，一、涉案商品房已满足合同约定的交付条件，万御公司已经按照合同约定时间通知收楼，潘斌斌认为房屋存在一般质量瑕疵而拒绝收楼，但根据合同约定应当视为其已经收楼。二、补充协议第十二条不属于格式条款无效的情形，对双方具有约束力。三、现有证据不能认定涉案商品房噪音超标。四、潘斌斌所述噪声问题属于交通噪声，并非万御公司的原因所致，其变化亦不受万御公司控制。且在潘斌斌认购房屋前，万御公司已经明确告知其涉案房屋所在楼栋临近德胜大桥、周边环境及可能受噪声影响的事实，该房屋价格偏低

17、，遵循了市场经济的等价交换原则。五、万御公司已积极履行社会责任，与政府沟通德胜大桥段建设隔声屏事宜，以降低交通噪声对周边项目的影响。被上诉人万投公司未发表答辩意见。二审期间，各方当事人均未向本院提交新证据。本院查明 经审查，一审判决认定事实清楚，本院予以确认。本院认为 本院认为,本案系房屋买卖合同纠纷，综合各方当事人的诉辩，本案二审争议焦点是万御公司是否违约。第一，涉案房屋预售前，德胜大桥已经建成存在，潘斌斌亦确认万御公司在临近德胜大桥的楼栋设置了样板房，由此可见，潘斌斌在购买涉案商品房前理应知晓该商品房附近有德胜大桥及能够预见德胜大桥会产生噪声影响。第二，在双方签订的合同中，万御公司将涉案商

18、品房的不利因素独立列明，且潘斌斌签名确认，可见万御公司已经对涉案商品房可能产生的噪音问题作出提示，在此情况下，补充协议约定“由于建筑隔声和规划及周边环境密切相关，买受人在购房前应当充分了解该房的外部环境，了解该商品房在各个时段噪音大小以及生活耐受度。由于外部噪音源属于出卖人无法控制的因素，因此出卖人对建筑隔声效果不作承诺，买受人不能以建筑隔声异议解除合同和要求出卖人承担违约责任”，应当视为双方当事人对噪音问题处理 8/8 达成一致意见，该条款有效。潘斌斌主张该条款无效理据不足，本院不予支持。第三，万御公司已经按照涉案合同约定为涉案商品房安装双层隔音玻璃，潘斌斌亦未能提交证据证明万御公司存在其他

19、违约行为导致涉案商品房噪音超标。第四，涉案商品房已经取得竣工验收备案，且万御公司已经按照合同约定时间通知收楼。综上，潘斌斌以涉案商品房噪音超标为由主张万御公司、万投公司承担违约责任并要求赔偿相关损失理据不足，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照中华人民共和国民事诉讼法第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：裁判结果 驳回上诉，维持原判。二审案件受理费 2279.70 元，由上诉人潘斌斌负担。本判决为终审判决。落款 审 判 长 张 莹 审 判 员 侯 进 审 判 员 禤敏婷 二二一年十二月十三日 法官助理 杨德超 书 记 员 郭倩怡 北大法宝 1985 年创始于北京大学法学院，为法律人提供法律法规、司法案例、学术期刊等全类型法律知识服务。