经济适用房的市场需求分析.pdf

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1、第四部分 经济适用房的市场与需求分析 第一章 市场概述 行业及市场概述（1000 字之内）：简要介绍国内外行业状况、市场容量。近年，我国房价尤其是住房价格上涨较快，1998年以来，全国商品住房销售价格年均上涨 6.5%，比居民消费价格年均 0.6%的涨幅高 5.9个百分点 据国家发展改革委、国家统计局调查显示，2007年 6 月，全国 70 个大中城市房屋销售价格同比上涨 7.1%，涨幅比上月高 0.7个百分点；环比上涨 1.0%，涨幅与上月持平。其中：新建商品住房销售价格同比上涨 7.4%，涨幅比上月高 0.8个百分点；环比上涨 1.0%，涨幅比上月高 0.2个百分点。分类别看，经济适用房、

2、普通住房和高档住房销售价格同比分别上涨 1.4%、7.7%和 8.5%，环比分别上涨 0.6%、1.0%和 1.2%。分地区看，所有 70 个大中城市新建商品住房销售价格同比均上涨，涨幅较高的主要城市包括：北海 15.5%、深圳 13.9%、南京 11.3%、北京 10%和石家庄 9.4%等。环比涨幅较高的城市主要包括：惠州 5.6%、乌鲁木齐 2.8%、宁波 1.9%、南宁、杭州和洛阳均上涨 1.7%等。2007年上半年，全国地级以上城市都已建立了廉租住房制度。1 6 月经济适用房投资同比增长 34.4%，增速比去年同期提高了 28.3%,2005年以来经济适用房投资持续下降的局面得到改变。

3、经济适用房的市场需求程度（1200 字之内）：分析该产品（服务）市场可接受的容量，国内、外市场在那，主要市场在那。住房需求主要来自下面三类情况：从没有住房到拥有住房、从拥有住房到拥有更好的住房、从拥有更好的住房到把住房作为投资对象。随着城市化进程的加快，我国城市人口增长加快。教育体制的改革使得每年有更多毕业生留在城市里，这使年轻人成为购房的主力军；但同时，由于他们刚参加工作收入有限，面对市场房价只能是望洋兴叹，进而产生了对经济适用房的巨大需求。城市化给城市带来了大量的外来人口，该部分人口大部分为民工。他们在城市劳动多年后，对于提升自己的生活质量有迫切心情，鉴于其经济情况也就产生了对经济适用房的

4、巨大需求。经济的长足发展，使家庭越来越小，成员越来越少。很多大家庭往往分成了一个个的小家，父母一套、孩子一套的住房形式越来越普及。加之 80 后生育高峰期的年轻人现在即将成家立业，买房也就成了组建新家庭的必要选择。2007年 1 月专门从事房地产市场研究的 REICO工作室发表 2006年度报告，报告认为，在上世纪六十、七十、八十年代，中国曾经出现三次“婴儿潮”，目前八十年代出生的人也进入了成年年龄段。由于土地供给弹性很小，房价的涨跌主要取决于房屋需求的变化；REICO工作室认为，25-45岁群体是购买商品房的主要群体。理论上，25-35岁人员处于婚龄期，对住房的需求属于刚性需求，弹性较小；而

5、 35 岁以上的人群购买住宅多是出于改善住房条件的需要，需求弹性较大。因此未来 15 年，受第二次和第三次“婴儿潮”的影响，住房需求将维持旺盛。有数据显示，在 2006年至 2010年期间，受第二次“婴儿潮”的影响，3545 岁的群体所占的比重上升，这部分群体的人口总量大概在 2.6亿左右，由此决定在 2010年前，3545 岁的群体住房改善需求将会刺激房地产市场的发展。而到 20102020年的时候，受第三次“婴儿潮”的影响，2535 岁人口比重会上升，这部分人口总数大概在 1.2亿左右。截至 2005年底，中国城市化率为 43.0%，与发达国家甚至部分新兴工业化国家相比，我国的城市化进程仍

6、需继续推进。社会学者预计，未来城市化进程将逐步加快。如果未来10年中国城市化率以每年1.5个百分点的速度增长，预计每年新增城市人口将近 2000万人，按照人均需求住房面积 25 平方米计算，每年新增城市人口的住房需求将超过 5 亿平方米。将购房者的家庭月收入分为五组，1999元以下为低收入组，20003000元为中低收入组，30015000元为中等收入组，50018000元为中高收入组，8001元以上为高收入组。对上述分组状况进行分析可以看出，家庭年收入在 2.4-6万元的中等及中低收入家庭占到七成以上，其中家庭年收入 2.43.6万元的中低收入群体占到 42.47%，3.6-6万元的中等收入

7、家庭占总数的 30.43%。中低收入家庭在社会上占据了绝大多数，其购房需求群体较大，显示出较大的群体作用，对住房需求影响明显，在一定程度上使住房市场产品在数量上向中低端产品靠近，对于普通居民住宅的需求加大。近年来，随着住房的市场化程度提高，住房价格的攀升和社会各阶层收入差距的加大，国家加大了对房地产市场的宏观调控，提出了加强住房保障，建立以普通商品房为主体、经济适用住房和廉租住房为保障、高档商品房为补充的住房供应体系，并明确了普通商品房用地和 90 平方米以下户型的比例。应当说，经过多次调整后的住房供应体系目标更加贴近实际，更加符合我国当前两头小、中间大的橄榄型经济状况。但是，由于缺少有效的规

8、划、控制和监督，住房供应市场的现状并不如人意。特别是中小户型普通商品房的供应量偏少，户型偏大致使单套住房平均价格居高不下，加之地方政府住房保障工作存在不平衡、不到位的情况，影响了低收入群体住房条件的改善，社会反响比较强烈。经济适用房的目标市场（500 字之内）：结合产品（服务）优势、团队优势，确定本产品（服务）的目标顾客、目标市场和市场竞争力，可能的市场地位和市场份额。“十五”期间，由于山西经济的快速健康发展，人们的生活水平快速提高，在其它消费增长平稳的情况下，居民改善居住条件的愿望非常强烈，促使房地产一级市场需求旺盛，但同时也出现了商品房价格上涨过快的问题。20012005年商品房平均销售价

9、格分别为 1349元/平方米、1435元/平方米、1611元/平方米、1777元/平方米和 2210元/平方米，年平均增幅达 14.6%，各年的增幅分别为 20.7%、6.4%、12.3%、10.3%和 24.4%。其中住宅的销售价格分别为 1249元/平方米、1253元/平方米、1263元/平方米、1534元/平方米和 1876元/平方米，年平均增幅达 13.8%，各年的增幅分别为 26.8%、0.3%、0.8%、21.5%和 22.2%。商业营业用房销售价格分别为 2419、2698、3135、3403和 5759元/平方米，年均增幅为 15.5%，各年的增幅分别为：-13.7%、11.5

10、%、16.2%、8.5%和 69.2%。2006年山西省经济适用房施工面积 307.6万平方米，同比增长 19.3%，新开工面积 185万平方米，同比增长 12.8%，竣工面积 99.3万平方米，同比增长 0.2%。与全国和中部六省相比，山西省经济适用房建设发展缓慢。2006年，山西省经济适用房开发投资总量居全国第 16 位，居中部六省第 4 位；增速居全国第 20 位，居中部六省第 5 位；占全国经济适用房投资总量的 2.44%，占中部六省经济适用房投资总量的 14.4%。同时经济适用房的开发投资在各市之间的发展也并不平衡。在全省 11 个市中，经济适用房开发投资比上年增长有 4 个市，分别

11、是吕梁市、阳泉市、朔州市、*市；而其他 7 个市则都有所下降。2007年第一季度，山西省房地产完成投资 17.3亿元，住宅完成投资 13.4亿元，其中经济适用房完成投资 9378万元，同比增长 24.5%，办公楼完成投资 3709万元，同比下降63.9%。虽然经济适用房投资只占住宅总投资的 7%，但以前仅为 2%-3%。这个数据说明，从2006年以来，山西省加快经济适用房建设和棚户区改造、实施安康居住工程、着力改善居民居住条件的宏观调控措施开始产生效果。目前山西房地产开发投资处于快速发展阶段，但商品房的开发和市场供给的结构性失衡问题突出，主要表现在：一是非住宅商品房开发较快。“十五”期间，住宅

12、投资累计完成 314.8亿元，年均增幅为 29.4%，非住宅投资累计完成 217.3亿元，年均增幅高达 45.9%，非住宅的建设规模和发展速度远快于住宅的发展。二是经济适用房建设发展缓慢。2001-2005年间，经济适用房投资分别为 14.3、17.7、16.1、17.2和 16.1亿元，环比增速分别为-16.1%、23.7%、-9.2%、7.3%和-6.7%，远低于同期房地产开发投资的增幅，经济适用房竣工面积也没有明显增加。三是大户型住房供应过多，而小户型住房供应过少。四是高价位住房偏多，中低价位住房偏少，中低收入家庭能够买得起的住房偏少。环境风险与应对措施（300 字之内）：分析企业外部环

13、境给企业带来的环境风险因素（国家产业政策调整、行业规章变化等）对产品的开发和生产影响和敏感度，阐述控制风险的应对措施。一、污染物分析 该项目为新建住宅小区，所产生的污染物主要为生活垃圾和生活污水。1、生活垃圾类别 可回收物：指宜于资源利用的垃圾，包括纸类、塑料、橡胶、玻璃、金属和织物等。厨房垃圾：指剩饭菜和瓜果壳等生物性垃圾，适于生化处理或堆肥。电器件：包括柱形和扣形电池，以及各种废旧电器等。纸类：包括书报纸、包装纸和纸板纸等，不包括卫生纸。瓶罐：各类瓶罐物品，包括塑料的、金属的、玻璃的等，不包括陶瓷的。其它垃圾：指可回收物和有害垃圾之外的垃圾，如灰土、砖瓦和陶器等。2、生活污水 生活污水指居

14、民生活中排出的受过不同程度污染的水体，主要有厨房废水及因生活卫生产生的废水。二、环境影响及措施 1、垃圾数量预测 根据当地现有的时间情况以及发展态势，预测生活垃圾量为 1.1kg/人*天。本项目住宅部分为 40137.00 平方米，按人均住房面积为 30 平方米计算，该社区一天产生的垃圾为 1.47吨。2、垃圾处理 生活污水通过管道排入城市污水管道，进行集中处理。生活垃圾从源头开始分类，实行分类投放、分类收集、分类运输和分类处理，促进垃圾的减量和回收利用，禁止混合垃圾直接填埋处理。为了维护社区环境卫生，共同营造“文明、卫生、整洁、舒适、优雅、有序”的生活、工作环境，小区内将配置符合环保的生活分类垃圾桶（红桶、绿桶、黄桶）：（1）红桶为有害垃圾桶，如：日光灯管、电池、喷雾罐、涂改液瓶、指甲油瓶、药品、药瓶、针头、针筒等；绿桶为不可回收垃圾桶，如：剩余饭菜、鱼肉残渣、菜叶、果皮等厨房垃圾；黄桶为可回收垃圾桶，如：纸类、玻璃、金属、塑料、橡胶、竹木制品、纺织品类。（2）生活垃圾分类投入相应的垃圾桶内，严禁随意丢弃。（3）将装修土头垃圾装袋后堆放在垃圾桶旁。3、影响分析 本项目建设及建成后产生的垃圾不会对环境形成明显的影响，且在项目实施过程中及建成后均采取相关处理措施，从而最大程度上实现了对环境的保护。