职业经理是物业管理的变压器.pdf

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1、1 一、物业管理最缺啥人材？西安市人材市场管理办公室副主任张锋善通过去年我市人材市场配合市委 组织部进行的专业人材队伍调查以及今年西安市春季大型人材招聘会需求量的 两组数据，结合平时在人材市场上的体味，认为西安市目前最缺的人材是职业经 理。物业管理行业如其它行业一样，面对二十一世纪经济时代的来临，培养更多 的物业管理人材，建立一支职业化的物业管理队伍，特别是塑造职业经理人的工 作是物业管理行业迫在眉睫、刻不容缓急待解决的问题。职业经理人的缺乏是由两方面原因造成的，一是需的方面，西部大开辟是个 因素，这几年物业管理企业的增多和上规模是另一个因素；二是供的方面，职业 经理人区别于其他人材的产生方式

2、在于，他非但更需要专业的训练，而且更需要 现代企业的经历和熏陶，还有他得不断“充电”。笔者认为还有一个很重要的原因那就是对于物业管理行业的内涵，对于作为 物业管理企业的主体人的研究，特殊是对建设一支职业化的物业管理队伍的 研究相对薄弱，大量职业经理的造就是振兴物业管理的当务之急。物业管理行业发展时间较短，物业管理人材大多是从别的专业转行过来的人 员，这中间有搞建造的、有搞设备的、有搞管理的，有其他各行各业的，这些人 缺乏专门的知识和系统的培训。从物业管理的实践中大家越来越深刻地认识到物业管理除了专业技术知识 之外，还需要学习社会学、心理学、法律、经营等多门学科，为了能使行业的高 质量发展，理论

3、需要引导，高层次研究人材，特别是需要职业经理的培训和培养 是必不可少的。所谓职业经理，是指以管理为职业，以企业行政为专业，以合同为依据，接 受投资者聘用，通过管理，经营手段使企业盈利的人。职业经理的能力不是由经 验和知识自然演变而来，也不能全靠摸索，他们需要实践的磨练，更需要专业训 练。2 企业是一个国家的经济细胞，企业兴则国家兴。一个企业要生存、要发展，已非单纯靠引进先进设备和发展规模经济所能实现。“大海航行靠舵手”，一个 成功企业必须拥有自己的舵手-职业经理人，惟独职业经理发挥应有作用，将 各种生产要素创造性地完整组合，才干开创企业的辉煌前程。二、为什么会缺乏职业经理人：1、西安军工企业较

4、多，高校和科研院所也较密集，传统的观念重技术，轻 管理，在领导层技术干部占绝对优势，这种状况的存在大大地妨碍了西安经济的 发展。2、就西安而言，有近 2 万管理专业的人材，按理这个基数不算太小，应该 能源源不断地产生出优秀的职业经理人来，但是因为西安的大型物业管理企业太 少，培训市场也未形成，所以很难在短期内产生出批量的职业经理人来。特别是在大型物业管理企业中基本处于空白，沿海物业管理企业都非常强调 职业经理人的培训，一些大型的跨国公司、民营企业都斥巨资建立经理人培训中 心，而且把经理人培训看成是企业成功的关键。例如海尔集团就拥有自己的教育 训练和培训中心，它的师资条件、教材、教学环境和后勤服

5、务比国内某些名牌大 学的 MBA 教育优越得多，也实效得多。3、管理专业的教学方法及教材(甚至包 括 MBA)比较落后。管理专业的毕业生在管理上有理论逻辑优势，但市场竞争中 还有一个适应和再培训的过程，也存在一个分化的过程，相当一部份人被技术干 部同化，另一部份有悟性或者有机会接触到外资、合资或者民营企业的管理机制，并 不断“充电”提高，才干脱颖而出，成为职业经理人。三、职业经理人的基本素质：1、敬业精神：现有的经理中有一些干成为了事业，可能会缺乏管理技巧，但他们一定是具有 很好的敬业精神。在外企供职“每天都可能是我最后的一天”，其压力可想而知，人人都有高度的危机感，正是这种危机感使得外企员工

6、具有无比的敬业精神。惟独爱岗敬业，勤勤恳恳，工作才干不出差错，明天才干继续上班，领取可 观的薪俸。这一点惟独在外资企业或者在大型民营企业有就职经历的人，特别是在 3 外资企业做过管理的人材会有深刻的体味。敬业是必备的素质，但并非全部，从发展的角度来看，只强调敬业而忽视 经理人的其它素质，当企业要扩张要发展的时候，就会感到人提不起来，感到可 用之人太少，从另一个角度来说，如果一个企业的经理人多于经理岗位。让经理 相互竞争，企业就会有无穷的推动力。2、掌握系统、专门的管理知识和技巧：此处讲的管理知识必须是最前沿的。市场竞争是激烈的，死守书本上的理论，没有创新是要被淘汰的，书本上的知识是人所共知，人

7、所共用的，企业和经理人 都必须形成自己的管理特色，才会有竞争力。同时系统的管理方法也为每一个经理人提供了科学决策和判断的依据，如果经 理人所掌握的管理方法十分零散，不系统，那末他所管的企业将不能首尾兼顾，部门与部门之间的衔接、配合将无法统一，企业不是一个完整的团体，这样的经 理人和企业又从何谈竞争力？如今，企业的管理理念更新是很快的，死抱书本的经理人是没有前途的，这 也就要求泛博的学管理的人们，特殊是有志成为职业经理的人们必须潜心钻研，不断提高自身素质，挖掘潜力。3、预算和计划的制定与控制：一个企业要想发展，就必须进行预算和计划的控制，那末职业经理人也必须 具备这方面的能力，才干使企业步入正轨

8、。预算管理旨在确立目标，是将企业的 全部经营活动置于预先控制之中，实施预算的管理，是通过预算的编制、执行实 施和预算的监督进行的。预算控制就是以预算目标制定的费用预算为依据，对企业经营活动的各项费 用支出和成本费用，进行有效的检查和监督，并通过对预算计划目标与预算执行 结果进行分析比较，及时发现和纠正偏差，确保预算目标的实现。职业经理人日常工作都是有计划的，发现问题并制订计划去解决问题，当执 行计划的过程中浮现新情况时则随时采取纠正措施，完善自己的计划并重新纳入 实施，这就是所谓的 P(计划)、D(执行)、C(检查)、A(总结调整)循环，并 螺旋上升。4 4、数字的敏感性：现代企业因为竞争需要

9、、效益因素，需要进行定量管理，那末对于职业经理 人就应该在工作中能找出哪些变量对项目的影响最大、最敏感，是摆布经济效益 的关键性变量；哪些变量对项目的经济效益影响不大，最不敏感，是无关紧要的 因素。并确定变量在什么范围内变化能使项目的经济效益最好，在什么范围内变化 时则项目的经济效益最差等等这种边界条件和边界数值。在具体工作上的反映就 是娴熟使用 20 80 法则，抓关键的三个指标，抓关键的三个人，抓关键的三件 事。上述必备的素质不是一朝一夕就可获得的，它需要经过系统的培训并在工作 中不断吸取、补充、自我完善，一点一滴地积累。四、物业管理职业经理人资源的开辟：1、引进：从沿海、从外企引进人材，

10、吸引大批的物业管理职业经理人来西安，他们的 到来，将有效的提升西安物业管理企业的管理水平，带动西安本土管理人员的成 长，促进职工劳动素质的提高。不仅是引进人材，还是引进观念，引进财富，这 方面容易受一些因素的制约：A 理念上的更新：老的理念是必须内行管理内行，而职业经理更注重公司运作，从企业发展的 角度进行管理；B 待遇能否兑现：无论从职业经理人数量的希少，还是从他们所能给企业带来的价值方面看，不花重金是请不到货真价实的经理人的；C 能否提供事业空间：职业经理人普通事业心较强，如果不赋予更多的发展空间，经理人来了，过 不了多久还是要走的。2、培训：必须解决的问题是落实培训经费、科目和机制。现在

11、不少企业都在讲机制转 轨、机制创新，应该把职业经理人的培训和机制转轨很好地结合起来，互相促进，5 共谋企业的发展。3、引进+培训：即先引进一部份顶尖的职业经理人，让他们来完成本企业的高层次经理的培 训，这样的过程对于一个新建立的企业通过 1 到 2 年时间的努力就会逐步进入正 轨，而对于老的企业，可能至少要有 3 至 5 年的努力。五、有效的途径：综上所述，笔者认为，21 世纪的到来，加入 WTO 的迫近，给中国企业带来 了诸多机遇和挑战，物业管理行业也不例外。解决物业管理行业中职业化队伍建 设问题是重中之重。它和物业管理立法问题同等重要。笔者相信物业管理行业职业经理人队伍的建设有利于提高物业管理的整体 水平，有利于物业管理企业向规模化、专业化、市场化发展，及早与国际接轨。