城镇老旧小区改造规划设计导则.docx

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1、城镇老旧小区改造规划设计导则城镇老旧小区改造规划设计导则（试行）前言本市城镇老旧小区改造规划设计导则（试行）（简称导则），依据省城镇老旧小区技术导则、优化城镇老旧小区改造项目审批指导意见、省人民政府办公厅关于全面推进城镇老旧小区改造工作的实施意见，并结合近年来本市城镇老旧小区规划管理的实际情况，由本市自然资源和规划局组织编写。本导则在编制过程中，进行广泛的调查研究，认真总结本市城镇老旧小区改造的实践经验，参考国内有关省、市老旧住宅小区改造规划管理方式，并以多种方式多次征求专家意见的基础上，制定本导则。本导则主要内容包括：1.总则；2.基本规定；3 优化老旧小区整体风貌；4.提升老旧小区服务功能

2、；5.完善老旧小区基础设施；6.拓展老旧小区交互空间；7.拆改结合型小区改造控制要求；8.简化老旧小区改造项目审批；9.附则等内容。组织编制单位：目 录第一章 总 则第二章 基本规定第三章 优化老旧小区整体风貌 3.1 总体风貌引导 3.2 改观居住面貌第四章 提升老旧小区服务功能 4.1 增补公共服务设施 4.2 保障电梯加装第五章 完善老旧小区基础设施 5.1 增设停车设施 5.2 其它市政基础设施第六章 拓展老旧小区交互空间 6.1 营造共享空间 6.2 优化引导系统 6.3 落实拆墙透绿第七章 拆改结合型小区改造控制要求 7.1 拆改结合型小区日照间距控制 7.2 拆改结合型小区绿地率

3、控制 7.3 拆改结合型小区停车位控制第八章 简化老旧小区改造项目审批 8.1 简化办理 8.2 免除办理第九章 附则第一章 总 则1.1 为*城镇老旧小区改造提供规划设计、管理及审批依据，大力推进本市城镇老旧小区改造工作，根据*等制定本导则。1.2 本导则适用于本市范围内城镇老旧小区改造规划设计、审批与验收。1.3 本导则所称老旧小区指本市域范围内建成时间较早、建设标准不高、房屋年久失修、设施缺损、功能不全、影响居民基本生活且居民改造意愿强烈的住宅小区（含独栋住宅楼），重点是建成年限不少于 20 年的小区，不包括已纳入棚户区改造计划的小区。1.4 本导则以“优风貌、提功能、完设施、美绿化、增

4、情味、重安全”为目标，修复、激活老旧小区，强调保留历史脉络，尊重原有街区风貌。1.5 老旧小区改造应贯彻消除安全隐患，完善基本功能和公共配套设施，提升老旧小区品质的指导思想，坚持“规划引领、居民自愿、政府引导、惠民利民、因地制宜、注重保护、创新机制、治管并举”的原则。1.6 老旧小区改造工作除应符合本导则外，尚应符合国家、省市、行业和地方的法律法规和相关标准。第二章 基本规定2.1 老旧小区改造应与国土空间规划及相关规划衔接，落实市委市政府对*城市建设的总体目标。2.2 老旧小区改造应保护和利用具有历史价值的住区文化、优秀建筑、古树名木、街巷道路和特色景观等；涉及历史文化街区、文物保护单位及历

5、史建筑的老旧小区改造应符合现行国家、省、市相关管理规定及本市历史文化名城保护规划。2.3 结合我市实际和群众需求，城镇老旧小区改造分为综合整治和拆改结合两种类型。2.3.1 综合整治型：适用于房屋结构性能满足安全使用要求的老旧小区，改造内容分为基础类、完善类、提升类。1）基础类：为满足居民安全需要和基本生活需求的内容主要是市政配套基础设施改造提升以及小区内建筑物屋面外墙、楼梯等公共部位维修等。其中,改造提升市政配套基础设施包括改造提升小区内部及与小区联系的供水排水、供电、弱电、道路供气、供热消防安防、生活垃圾分类移动通信等基础设施以及光纤入户、架空线规整（入地）等。2）完善类：为满足居民生活便

6、利需要和改善型生活需求的内容,主要是环境及配套设施改造建设、小区内建筑节能改造、有条件的楼栋加装电梯等。其中,改造建设环境及配套设施包括拆除违法建筑,整治小区及周边绿化、照明等环境,改造或建设小区及周边适老设施、无障碍设施、公厕、停车库（场）、电动自行车及汽车充电设施智能快件箱智能信报箱、文化休闲设施体育健身设施物业用房等配套设施。3）提升类：为丰富社区服务供给满足居民美好幸福品质生活需求、立足小区及周边实际条件积极推进的内容,主要是公共服务设施配套建设及其智慧化改造,包括改造或建设小区及周边的社区综合服务设施、卫生服务站等公共卫生设施幼儿园等教育设施周界防护等智能感知设施以及养老、托育、助餐

7、家政保洁、便民市场便利店、邮政快递末端综合服务站等社区专项服务设施。2.3.2 拆改结合型：适用于房屋结构存在较大安全隐患使用功能不齐全、适修性较差的城镇老旧小区,主要包括以下三种:房屋质量总体较差,且部分依法被鉴定为 C 级、D级危险房屋的;以无独立厨房、卫生间等的非成套住宅（含筒子楼）为主的;存在地质灾害等其他安全隐患的。实施拆改结合改造,可对部分或全部房屋依法进行拆除重建,并配套建设面向社区（片区）的养老、托育、停车等方面的公共服务设施,提升小区环境和品质。坚持去房地产化,原则上居民回迁率不低于 60%。第三章 优化老旧小区整体风貌3.1 总体风貌引导3.1.1 老旧小区改造总体风貌应符

8、合省城市景观风貌条例、本市城区整体风貌管控，注重老旧小区在城市空间中的和谐有序，凸显*城市特色。3.1.2 南孔古城建筑风貌严格按照本市历史文化名城保护规划的要求控制，古城保护区建筑以浙西民居风格为主体，结合时代特点打造*特色建筑，形成简约、大气又富有文化底蕴的“衢派”建筑风貌。采用传统坡屋顶形式，以粉墙黛瓦为主基调，局部商业街区辅以暖色系列、点缀较亮的色彩，烘托气氛。3.1.3 智慧新城建筑风貌设计以现代风格为主，展现阳光大气、勃勃生机。3.1.4 其他片区建筑风貌以现代风格为主，建筑外立面应符合片区城市设计要求并与整体环境相协调。3.2 改观居住面貌3.2.1 整治私搭乱建：清理拆除各类违

9、章建筑物和侵占绿地、道路的违法设施。拆除占绿、毁绿的违章建筑物（构筑物），恢复原有绿化功能。清理乱搭乱建，应做到老旧小区内无新增违章建筑，既有违章建筑得到依法处理。3.2.2 拆除突出构件：沿城市主要道路拆除突出墙体立面设置的外防盗窗等构件，确需安装的，应安装内置式防盗窗或隐形防盗网，拆除建筑物外部悬挂物等影响建筑立面的构件。拆除位置做好技术处理，不应影响原有建筑使用和美观。3.2.3 专用烟道设计：老旧小区商铺符合条件的可增设专用烟道，且需遵循安全、美观、环保的原则进行建设。3.2.4 广告位设计：广告位设计应符合本市区户外广告设计管理办法的相关规定，广告位的体积、规格应与所附着的建筑物大小

10、比例适当，与相邻的广告位高度、形式、规划等和谐统一，原则上不得突出建筑外墙超过 0.6 米。3.2.5 房屋平改坡：房屋平改坡应遵循“因地制宜、防排结合、合理选材、综合治理”原则，符合房屋渗漏修缮技术规程（JGJ/T53-2011）的相关要求。平改坡屋顶宜在原有结构基础上进行修缮，并考虑与周边建筑屋顶（即“第五立面”）环境协调、美观，同时按照省建筑工程建筑面积计算和竣工综合测量技术规程（DB33T1152-2018）计算要求，不得新增建筑面积。第四章 提升老旧小区服务功能4.1 增补公共服务设施老旧小区因前期公共服务设施用房缺失，可整合存量房产或建设增量房产增设公共服务设施用房，并综合考虑日照

11、、采光等因素。公共服务设施用房增设总量应控制在小区地上总建筑面积的 7以内（含社区用房、居家养老、公共文化、体育及物业用房等），该部分新增建筑面积不计入容积率及建筑密度核算指标，建成后由政府持有，街道社区管理，公共开放使用。4.1.1 老旧小区改造中有条件配建居家养老用房，综合整治类配建总建筑面积可按不少于 15 平方米/百户配建（不足百户的按百户计），拆改结合类配建总建筑面积可按不少于 20 平方米/百户配建（不足百户的按百户计），且集中配建每处不少于 200 平方米；按照合理的服务半径，可几个老旧小区合并设置。4.1.2 老旧小区改造中有条件配套公共文化设施用房的，配建建筑面积应根据所在居

12、民住宅区的总套数，按不少于 0.12 平方米/套配建，且不小于 50 平方米，按照合理的服务半径，可几个老旧小区合并设置。4.1.3 老旧小区改造中有条件配建体育设施的，应按建筑面积不少于 0.3 平方米/套的标准配建体育健身用房，或按用地面积不少于 0.9 平方米/套的标准配建室外体育健身场地，或同时兼有室内用房与室外场地。4.1.4 老旧小区应合理预留智能快递等服务设施场所，方便居民收发快递。4.1.5 老旧小区改造中拆改结合型项目有条件的，可申请增补物业管理用房，增补总建筑面积应控制在小区地上总建筑面积的 3以内。4.2 保障电梯加装4.2.1 未设电梯的老旧住宅，可增设电梯，具体参照

13、本市区既有住宅加装电梯指导手册等文件执行，还应满足下列要求：1）加装电梯时应综合考虑日照、视觉、消防等因素，距正向影响建筑原则为 12 米（含）以外。2）加装电梯井长宽原则均在 2.5 米（含）以内，加装担架电梯的，电梯井进深可放宽至 2.7 米。3）原则上电梯需沿建筑外立面设置，确需避让道路或建筑出入口等特殊情况，连接电梯与建筑主体的廊道长度在4 米（含）以内。4）加装电梯增加的建筑面积不计入容积率指标且不上产权证。第五章 完善老旧小区基础设施5.1 增设停车设施5.1.1 老旧小区改造可采用多种停车方式相结合，满足居民的停车需求，合理增设机动车停车位、非机动车停车棚等停车设施，保证整体交通

14、组织合理有序，并综合考虑消防、日照等因素。5.1.2 老旧小区增设停车设施时，不得大面积占用绿化，原则上不得降低原有绿化覆盖率。5.1.3 老旧小区因车位紧缺，经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主书面同意，可配建地上机械停车位，以构筑物形式配建的机械停车位可不计入容积率。5.1.4 老旧小区因车位紧缺，且地面增加车位有难度的，经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主书面同意，可在小区公共绿地或广场等公共空间下加建地下车库，应根据相关规范增设一定比例的充电设施，同时应保证地下空间周边既有建筑结构等安全；不得降低地上部分原有绿地率

15、。5.1.5 因地制宜增设非机动车集中停放棚（库），配建电动自行车充电设施，有条件的老旧小区宜增设新能源汽车充电桩，或预留电力容量并预设充电桩布线条件及接口，充电装置应具备充电结束后自动断电功能。5.2 其它市政基础设施5.2.1 其它市政基础设施包含道路、给排水、电力、电信、燃气、消防、安防、环卫、照明、无障碍等设施。5.2.2 老旧小区用地红线内其它市政基础设施改造按照本市住建部门本市城镇老旧小区改造技术导则（试行）执行。第六章 拓展老旧小区交互空间6.1 营造共享空间6.1.1 鼓励增设风雨连廊、坐憩空间、架空空间等，为邻里交流和接待来访提供共享空间，营造老旧小区人情味。6.1.2 老旧

16、小区改造中，利用边角地设置供公共使用的共享开放空间，可作为奖励，不计入容积率。6.1.3 有条件的老旧小区应结合改造打造入口形象并适当预留入口集散空间，方便即停即走。6.2 优化引导系统结合老旧小区的公共空间合理设置文化宣传场所，并增设小区整体的标识引导系统。6.3 落实拆墙透绿老旧小区改造应落实本市区“拆墙透绿”设计导则。第七章 拆改结合型小区控制要求7.1 拆改结合型小区日照间距控制7.1.1 改造范围内建筑与改造范围外建筑之间的建筑间距，应当符合本市城乡规划管理（建筑管理）技术规定（试行）的标准；改造前不符合的，改造时不得再减小原建筑日照标准。7.1.2 改造范围内建筑之间的建筑间距，按

17、照本市城乡规划管理（建筑管理）技术规定（试行）中的标准执行，现状容积率较高且确实存在实施困难的小区，在满足消防、安全等要求的前提下，按规定征询相关利益人意见后，方案经部门联审通过，日照间距可按不低于现状日照水平控制。7.1.3 改造后的建筑底层改为非居住用途的，计算建筑日照间距时可将底层高度扣除。7.2 拆改结合型小区绿地率控制拆改结合型小区的规划设计应当按照规划导向，注重居住品质提升和小区环境改善，绿地率要符合本市城乡规划管理（建筑管理）技术规定（试行）中的有关标准。改造前绿地率不符合本市城乡规划管理（建筑管理）技术规定（试行）的，改造时不得再减小。7.3 拆改结合型小区停车位控制老旧小区拆

18、改应当统筹各项配套设施建设，有条件的小区可开发地下停车或建设机械式停车以增设停车位。第八章 简化老旧小区改造项目审批8.1 简化办理8.1.1 简化项目前期审批小区内对不涉及规划条件调整新增建筑面积及重要街道两侧外立面改造的项目，无需许可，由属地自然资源和规划部门在会商意见中明确；属地自然资源和规划部门还可以在会商意见中明确简化规划许可的其它措施。8.1.2 简化项目竣工验收对于无需办理许可的项目，可不办理竣工规划核实，只需提交项目总平图及地下管线的竣工图纸，进行备案即可。8.2 免除办理下列活动不需要取得规划许可，但应当符合经审查通过的老旧小区改造方案：1）机动车、非机动车停车棚及相应的充电

19、设施；2）小区岗亭、道闸、智能快递柜；3）除市、县人民政府确定的重要街道两侧和重要区块的建筑物以外，不变动房屋建筑主体的建筑外立面装修装饰；4）安装空调架、晾衣架、防盗窗、太阳能设备等设施；5）在小区公共绿地内建造景观小品；6）安装景观灯光、充电桩、电力环网柜、交通管理设施等设施；7）小区内道路改造提升；8）老旧小区用地红线内市政基础设施管线更新及改造；9）不涉及规划条件调整；10）法律、法规规定的其他活动。上述涉及内容需由属地自然资源和规划部门在会商意见中明确，并将设计方案报属地自然资源和规划部门进行备案。第九章 附则9.1 本导则未尽事宜，均按国家、省、市有关规范、规定执行。实施中遇到具体问题，最终解释权归本市自然资源和规划局。9.2 本导则参考的规范、标准，若国家有更新，按最新规范、标准执行。9.3 本导则自 2022 年 4 月 1 日起实施。