澧县物业管理实施办法（2023年）.docx

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1、 澧县物业管理实施办法（2023） 澧政办发202399号 澧县人民政府办公室 关于印发澧县物业治理实施方法的通知 各乡镇人民政府，县直有关单位： 澧县物业治理实施方法已经县人民政府同意，现印发给你们，请仔细贯彻执行。 2023年十月三十一日 澧县物业治理实施方法 第一章 总 则 第一条为了标准物业治理行为，维护业主和物业效劳企业的合法权益，依据中华人民共和国物权法、物业治理条例等法律法规和常德市人民政府办公室关于印发常德市物业治理方法的通知(常政办发202319号)精神，制定本方法。 其次条 本方法所称物业治理，是指业主通过选聘物业企业，由业主和物业效劳企业根据物业效劳合同商定，对房屋及配套

2、的设施设备和相关场地进展修理、养护、治理，维护物业治理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。 第三条 物业治理实行专业化、社会化和市场化运作机制，积极推动规模型治理，科学划分物业治理小区，提倡业主通过公开、公正、公正的市场竞争机制选择物业效劳企业。 第四条 各级各部门院落应积极实行社会化物业治理。开发建立单位和物业效劳企业应采纳新技术、新方法，依靠科技进步提高物业治理和效劳水平。 第五条 县房地产治理部门为物业治理行政主管部门(以下简称物业主管部门)，负责本行政区域内物业治理的监视指导工作;住建、规划、物价、工商、公安、民政、城管、供电、供水、供气、广电、通信、环卫等部门应各司其职，各负其责，共同

3、做好有关治理效劳工作。 乡镇人民政府和社区(居民委员会)要将物业治理纳入社区治理的工作范畴，负责物业治理小区(单位)的治平稳定、就业与再就业、社会保障、城市治理和创立、规划生育等社会性事务治理;与物业主管部门共同指导业主成立业主大会，并选举产生业主委员会;监视业主大会和业主委员会的日常活动;协调物业治理与社区治理、社区效劳的关系。 物业效劳企业根据物业托付合同授权范围，治理建筑区划内的建筑物及其附属设施，承受物业主管部门、乡镇人民政府和社区(居民委员会)的治理、指导和监视。 第六条 县物业主管部门应当加强对物业效劳活动的监视和治理。 物业治理行业协会应充分发挥效劳、沟通作用，做好从业人员培训工

4、作，帮助主管部门做好诚信记录及申报企业资质的前期辅导工作，完善物业效劳行业自律制度，促进物业效劳行业进展。 其次章 业主、业主大会和业主委员会 第七条业主对物业治理区域(道路、绿地、其他公共场所、公用设施和物业治理用房以及物业共用设施设备等)共用局部实施共同治理。以下事项由业主共同打算： (一)制定和修改业主大会议事规章; (二)制定和修改治理规约; (三)选举业主委员会或者更换业主委员会委员; (四)制定物业效劳内容、标准以及物业效劳收费方案; (五)选聘和解聘物业效劳企业; (六)筹集和使用房屋修理资金; (七)改建、重建建筑物及其附属设施; (八)转变共有局部的用途; (九)利用共有局部

5、进展经营以及所得收益的安排与使用; (十)法律法规或者治理规约确定应由业主共同打算的事项。 打算前款第(六)、(七)项事项，应当经专有局部占建筑物面积2/3以上业主且占总人数2/3以上的业主同意;打算前款其他事项，应当经专有局部占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。 第八条业主可以成立业主大会，业主大会由物业治理区域内全体业主组成，对物业治理区域共用部位实施共同治理，根据相关规定开展物业治理有关的活动。一个物业治理区域成立一个业主大会。 未成立业主大会，发生物业效劳企业停顿效劳或其他重大、紧急物业治理大事，需要业主共同打算的，由物业所在地乡镇人民政府、社区(居民委员会)和物业主

6、管部门指导帮助业主共同打算。 第九条物业治理区域内已交付业主的专有局部到达建筑物总面积50%以上，建立单位应当向物业主管部门和所在地社区(居民委员会)报送筹备首次业主大会会议所需资料。 第十条社区(居民委员会)应当自接到建立单位申请之日起60日内，指定代表担当筹备组组长，组织成立首次业主大会筹备组。筹备组成员名单确定后，应当在物业治理区域内醒目位置公示。 第十一条建立单位应当自首次业主大会会议筹备组组成之日起7日内向筹备组供应业主名册、业主专有局部面积、建筑物总面积等资料，为筹备会议供应相应条件的效劳。 第十二条业主大会选举产生业主委员会后，业主委员会应当自选举产生之日起30日内，按相关规定向

7、物业所在地乡镇人民政府和县物业主管部门办理备案手续。 第十三条因客观缘由未能选举产生业主委员会的，可以由物业所在地社区(居民委员会)在乡镇人民政府的指导和监视下，代行业主委员会职责。 第十四条业主应当根据物业效劳合同的商定按时足额交纳物业效劳费用。业主违反物业效劳合同商定逾期不交纳物业效劳费用的，业主委员会应当催促其限期交纳;逾期仍不交纳的，物业效劳企业可以向人民法院起诉。 业主委员会应当在前期物业治理临时治理规约的根底上准时修改制定小区治理规约，对小区的物业效劳和住宅专项修理资金收缴、共有房屋、共用设施设备和其他公共部位的维护与治理以及装饰装修等行为和事项作出约束性规定;应当协调处理物业效劳

8、企业与业主和物业使用人之间的纠纷。 第十五条业主大会作出的打算对物业治理区域内全体业主具有约束力，应在小区内醒目位置公示，并由业主委员会告知当地社区(居民委员会)。 第十六条业主大会、业主委员会作出的打算不得与法律、法规、规章相抵触。业主委员会任期届满，换届选举需要指导的，物业主管部门和社区(居民委员会)可以指导成立换届选举小组，召开业主大会选举新一届业主委员会。 业主大会选举产生新一届业主委员会之日起10日内，原业主委员会应在物业主管部门和社区(居民委员会)的监视下，将业主大会全部财产和资料移交新一届业主委员会。 第三章 前期物业治理 第十七条建立单位应当在预(销)售物业之前，在物业主管部门

9、的指导下通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业效劳企业，签订前期物业效劳合同。 第十八条经县物业主管部门批准，以下情形可采纳协议方式选聘具有相应资质等级的物业效劳企业： (一)一个物业治理区域内，住宅建筑面积少于1万平方米或产权人数少于20人的; (二)一个物业治理区域内，非住宅建筑面积少于0.5万平方米的; (三)已经实行物业治理的区域内，新建物业选择前期物业效劳企业的; (四)公开公布招投标公告后，投标人少于3个的。 第十九条前期物业治理的收费实行政府指导价，价风格整幅度不得超出物价部门规定。前期物业效劳企业应当将效劳工程、效劳等级、收费标准、计费起始时间等内容向物业主管部门备案，由价格主

10、管部门依据有关规定核定收费标准，并由物业效劳企业在小区内醒目位置公示。 其次十条建立单位在销售物业前，应当制定临时治理规约。临时治理规约应当对房屋装修、共有部位、公共设施及其他公共场地的使用、维护和治理，业主应当履行的义务，违反临时治理规约应当担当的责任等事项依法作出商定，并向县物业主管部门备案。临时治理规约作为房屋销售合同的附件在销售场所醒目位置公示，物业买受人应当对遵守临时治理规约予以书面承诺。 其次十一条前期物业效劳合同所商定的期限，应当自签订前期物业效劳合同之日起至首届业主委员会与物业效劳企业签订物业效劳合同生效之日止。 其次十二条物业未经竣工验收和小区配套设施查验或者验收不合格的，不

11、得交付使用。 其次十三条在办理物业承接查验手续时，建立单位应当根据有关规定向物业效劳企业和物业主管部门移交相关资料。 其次十四条新建住宅物业，建立单位应按以下规定配建物业治理用房： (一)建筑总面积在1万平方米以下的，供应使用面积50平方米物业治理用房; (二)建筑总面积在1万平方米(含)以上、3万平方米以下的，供应使用面积100平方米物业治理用房; (三)建筑总面积在3万平方米(含)以上、5万平方米以下的，供应使用面积150平方米物业治理用房; (四)建筑总面积在5万平方米(含)以上的，按总建筑面积的3供应物业治理用房。 其次十五条 物业治理用房包括物业治理办公用房、物业治理配套用房和业主委

12、员会办公用房等。门卫房、车库、杂物房、阁楼、设施设备用房不得抵作物业治理用房。 层高缺乏2.2米或已经列入公共分摊的房屋不计入物业治理用房面积;物业治理用房必需相对集中,具备自然通风采光条件和进展一般以上装修。 其次十六条建立单位在办理商品房预售许可证时，应当向物业主管部门供应物业治理用房详细位置、面积和商品房建筑面积猜测报告书，办理物业治理用房确认手续。 建立单位在申请办理房屋全部权初始登记时，应当对物业治理用房一并申请办理。 其次十七条建立单位应当根据国家规定的保修期限和保修范围，担当物业的保修责任。物业保修期限从工程竣工验收合格之日起计算。保修期满后，房屋的专有局部由业主自行负责。 其次

13、十八条新建小区供水供电供气应当实行一户一表单独立户。 其次十九条任何单位和个人不得擅自占有、使用和处分建筑区划内依法属于业主共有的道路、绿地、物业共用部位、公用设施、共用设施设备、架空层、物业治理用房和其他公共场所。 第三十条新建小区必需严格根据规划设计要求和宣传推介的承诺建立配套设施，使用前的小区物业用房、业主公共活动用房以及其他共有房屋和配套设施的验收由县物业主管部门组织实施。 第四章 物业效劳 第三十一条从事物业治理活动的企业应当具有独立的法人资格，遵守国家和地方有关物业效劳企业资质治理的规定。 新设立的物业效劳企业应当自领取营业执照之日起30日内，向工商注册所在地物业主管部门申请资质。

14、从业人员应当取得相应职业资格。 第三十二条一个物业治理区域应当由一个物业效劳企业统一供应物业效劳。新建住宅区，包括分期建立或者两个以上单位开发建立的住宅区，拥有共同的配套设施设备的，应当划分为一个物业治理区域。 分期建立的物业，前期建成局部已确定物业效劳企业的，后期建成局部应当由同一物业效劳企业供应物业效劳。 第三十三条物业效劳企业与业主委员会应当签订物业效劳合同，对双方权利义务、物业效劳事项、效劳标准、效劳费用、物业治理用房的治理与使用、合同期限、效劳交接、违约责任等内容进展商定。 收费标准由价格主管部门核定后报物业主管部门备案。物业效劳费由物业效劳企业向业主或物业使用人收取。纳入物业治理范

15、围的已竣工但尚未出售、出租，或者因建立单位缘由未按时交给物业买受人的，物业效劳费由建立单位交纳。 物业竣工验收合格后，建立单位依据购房合同书面通知买受人办理交付手续，经买受人查验收房后，物业效劳费由买受人交纳;买受人在查验收房时，因物业不符合法律法规规定和购房合同商定条件而整改的，整改期间的物业效劳费由建立单位交纳;买受人无正值理由拖延办理交付手续的，物业效劳费从建立单位书面通知买受人办理交付手续的次月开头计收，由买受人交纳，但首先由建立单位垫付并负责追缴。建立单位与买受人另有商定的，从其商定。 已办理交付手续但未使用的物业，物业效劳费根据90%交纳。 物业效劳费按月计收，经双方商定可以预收，

16、但最长预收期限不得超过12个月。 物业效劳企业应当自物业效劳合同签订之日起15日内，将物业效劳合同报县物业主管部门备案。 第三十四条物业效劳企业应当将效劳事项、效劳标准、收费工程、收费标准等有关状况在物业治理区域内醒目位置公示，承受业主监视。 物业主管部门和价格主管部门要加强对物业效劳企业效劳标准的检查。对收费标准与效劳标准、效劳质量、效劳等级不符的，应责令整改;整改不到位的，由价格主管部门降低其收费标准。 第三十五条物业效劳合同期限届满前，业主大会应当打算是否更换物业效劳企业等事项。 打算续聘原物业效劳企业的，应当与原物业效劳企业协商签订物业效劳合同;打算解聘的，应当履行必要的通知义务，合同

17、未商定通知期限的，应当于合同期限届满前30日告知原物业效劳企业，并在物业治理区域内公告。 第三十六条物业效劳合同终止前，物业效劳企业不得停顿效劳。 物业效劳企业打算物业效劳合同期限届满后，不再续签物业效劳合同的，应当于物业效劳合同期限届满前履行必要的通知义务;合同未商定通知期限的，应当于合同期限届满前30日通知业主委员会。 第三十七条物业效劳合同期满后，物业效劳企业未与业主委员会续签书面物业效劳合同，物业效劳企业事实上供应了物业效劳，且履行了告知义务，业主委员会也未表示不承受效劳的，物业效劳企业有权要求业主履行相关义务。 业主委员会共同打算不再承受物业效劳的，物业效劳企业不得强行供应物业效劳，

18、不得以事实效劳为由向业主收取物业效劳费用。 第三十八条物业效劳合同终止或者业主不再承受事实效劳，物业效劳企业应当在15日内与业主委员会完成交接。物业效劳企业应当履行法定交接义务，并撤出物业治理区域。 原物业效劳企业不得以业主欠交物业效劳费用、对业主委员会打算有争议等为由拒绝办理交接，原物业效劳企业在应当办理交接至撤出物业治理区域前的期间内，应当维持正常的物业治理秩序。业主委员会应当协作原物业效劳企业收取业主欠交的有关费用。 原物业效劳企业拒不撤出物业治理区域的，新的物业效劳企业和业主应当与原物业效劳企业协商解决，协商不成的，业主委员会应当依法提起诉讼或者申请仲裁，新的物业效劳企业不得强行接收。

19、 因业主委员会的缘由在15日内未完成交接的，物业效劳企业应提请当地乡镇人民政府或社区(居民委员会)进展协调。在7日内仍协调不成的，物业效劳企业可以撤出物业治理区域，但应当将相关资料移交物业主管部门，由其代为保管。 第三十九条物业主管部门应当按要求建立物业治理行业信用信息系统，对物业效劳企业和执业人员实行动态监视治理。由物业主管部门和房地产行业信用信息征信评价机构对物业效劳企业和执业人员通过日常考核和年度审核进展等级评价。要运用好企业信用评价结果，使其在工程承接、企业和工程评优、企业资质晋级、企业年度审核及银行信贷等方面发挥参考作用。 第五章 物业的使用与维护 第四十条物业治理区域内共用部位、公

20、共设施设备的用水、用电根据居民生活用水、用电价格标准实行。经业主大会同意，转变用途不作公用的，其用水、用电价格标准根据相关规定执行。 第四十一条通过物业治理区域内城市道路及其绿化、市政公共设施的修理养护由市政、园林主管部门负责。通过物业治理区域内的公共汽车道路的保洁工作由环卫部门负责。物业效劳企业收集业主的生活垃圾后负责运到垃圾中转站，中转站至垃圾场的清运及产生的相关费用由环卫部门负责。业主电表及表前的供电管线及设备的修理养护，由供电部门负责。业主水表及表前的供水管道及设备的修理养护由供水部门负责。业主燃气表及表前的燃气管道及设备的修理养护由供气部门负责。通信、有线电视等单位，应担当相关的治理

21、和设施设备修理、养护责任。 前款规定的单位因修理、养护等需要，临时占用、挖掘物业治理区域内道路、场地的，应当承受物业效劳企业的治理并且准时恢复原状。 第四十二条业主和物业使用人使用物业，应当遵守法律、法规、规章和治理规约(临时治理规约)的规定。 业主和物业使用人使用物业，应当根据有利于物业安全使用、公正合理、不损害公共利益和他人利益的原则，正确处理供水、排水、通风、采光、通行、修理、装饰装修、环境卫生、环境爱护等方面相邻关系。 小区内制止以下行为： (一)损坏房屋承重构造，擅自转变房屋用途; (二)占用或者损坏房屋共用部位、共用设施设备，擅自移动共用设施设备; (三)私搭乱建; (四)侵占绿地

22、、毁坏绿化; (五)随便倾倒或者抛弃垃圾、杂物; (六)堆放易燃、易爆、剧毒、放射性物品，超标准排放污染物质或者发出超标准的噪声和振动; (七)未经批准摆摊设点; (八)无序停放车辆，散养禽畜; (九)在建筑物或者构筑物上未经物业效劳企业同意，乱悬挂、乱张贴广告标语、牌匾，乱涂写、乱刻画; (十)利用房屋从事危害公共利益或者侵害他人正值权益的活动; (十一)在消防通道上设置路障，损坏或者挪用消防设施; (十二)法律、法规、规章和治理规约(临时治理规约)制止的其他行为。 第四十三条业主或者使用人装饰装修房屋，应当事先告知物业效劳企业。 物业效劳企业应当将房屋装饰装修的制止行为和留意事项告知业主或

23、者使用人;发觉有损坏承重构造、违章搭建等行为时，应当准时劝阻;业主或者使用人不承受劝阻时，应当向有关部门报告并做好协作工作。 第四十四条住宅室内装饰装修活动制止以下行为： (一)未经原设计单位或者具有相应资质等级的设计单位提出设计方案，变动建筑主体和承重构造; (二)将无防水要求的房间或者阳台改为卫生间、厨房; (三)扩大承重墙上原有的门窗尺寸，撤除连接阳台的砖、混凝土墙体，在外墙上开门、开窗、打洞; (四)损坏房屋原有节能设施，降低节能效果; (五)其他影响建筑构造和使用安全的行为。 第四十五条装修人从事住宅室内装饰装修活动，未经批准，不得有以下行为： (一)搭建建筑物、构筑物; (二)转变

24、住宅外立面，在非承重外墙上开门、开窗; (三)拆改燃气管道和设施。 第四十六条业主、物业使用人将住宅转变为经营性用房，除遵守法律、法规、规章和治理规约外，应当征得利害关系业主同意，并依法办理相关手续。 第四十七条物业效劳企业从事物业维护、修缮、检查等工作时，业主或者物业使用人应当供应便利。 第四十八条物业治理区域内规划用于停放汽车的车库、车位应当首先满意业主的停车需要。 规划用于停放汽车的车库、车位的归属，由建立单位通过出售、附赠或者出租等方式商定，并向全体业主公布车库、车位处分状况。 占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。 第四十九条利用物业治理区域内道路、绿地、其

25、他公共场所、共有房屋、共用设施设备、共用部位进展经营的，应当征得有利害关系的业主同意，并经业主大会或经专有局部占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，根据规定办理有关手续。所得收益在扣除本钱(人工、维护和税费等)后应当根据业主大会的打算使用，并向全体业主公布实际收入和支出状况，承受业主委员会的质询。 第五十条业主所购置的物业，应当根据住宅专项修理资金治理方法和澧县商品住宅专项修理资金治理方法交存住宅专项修理资金。 第五十一条建立单位应当根据国家、省、市规定的保修期限和保修范围担当保修期间的物业保修责任。 建立单位在物业交付使用办理权属初始登记手续前，应当根据国家、省、市有关规定一

26、次性向物业主管部门交纳物业保修金。 物业保修金缴存、使用、退还、治理和监视方法，由物业主管部门会同财政、价格主管部门另行制定。 第五十二条物业效劳企业应当加强对物业的巡查，发觉存在安全隐患的，根据物业效劳合同的商定准时进展修理养护或者通知责任人准时修理养护，消退隐患。责任人不履行修理养护义务的，经业主大会或者业主委员会同意，可由物业效劳企业代为修理养护，所需费用由责任人担当。 第六章 附则 第五十三条业主大会打算自行治理物业的，建制镇和独立的工矿区实行物业治理的，可参照本方法相关规定执行。 第五十四条本方法自印发之日起施行。 物业经理人：.pM 篇2：通辽市物业治理方法（2023） 通政发20

27、234号 各旗县市区人民政府，通辽经济开发区管委会，市政府各委办局： 现将通辽市物业治理方法印发给你们，请仔细贯彻执行。 二OO六年二月二十六日 通辽市物业治理方法 第一章 总 则 第一条 为标准通辽市物业治理活动，维护业主、物业使用人和物业治理企业的合法权益，改善人民群众的生活和工作环境，依据国务院物业治理条例、内蒙古自治区物业治理条例等法律、法规的有关规定，结合通辽市实际，制定本方法。 其次条 在通辽市行政区域内从事物业治理及其相关活动适用本方法。 第三条 通辽市人民政府建立行政主管部门负责全市物业治理活动的监视治理工作。 旗县市人民政府建立、房地产行政主管部门负责本行政区域内物业治理活动

28、的监视治理工作。建立、规划、财政、环保、工商、物价、公安、税务、民政、街道办事处、播送电视、质量技术监视、水务等行政治理部门和通讯、电力、消防等单位根据各自职责，依法做好物业治理有关工作。 第四条 各旗县市区人民政府应当加强对物业治理行业的治理，引导建立专业化、社会化和市场化的物业治理机制，促进物业治理行业安康进展。 其次章 业主及业主大会 第五条 房屋的全部权人为业主。 业主在物业治理活动中的权利和义务根据国务院物业治理条例有关规定执行。 第六条 物业使用人在物业治理活动中的权利、义务由业主和使用人商定，但不得违反法律、法规和业主公约的有关规定。 物业使用人违反本方法和业主公约规定，有关业主

29、应当担当连带责任。 第七条 一个物业治理区域内成立一个业主大会。 业主大会由物业治理区域内全体业主组成。 业主大会代表和维护物业治理区域内全体业主在物业治理活动中的合法权益，依照法律、法规和业主大会议事规章的规定履行职责。 第八条 各旗县市人民政府建立、房地产行政主管部门应当根据物业的共用设施设备、建筑物规模、社区建立等因素划定物业治理区域。 配套设施不全，不具备物业治理条件的物业区域，由各旗县市区人民政府组织治理，根据政府、建立单位、居民合理负担的原则制造条件，逐步实行物业治理。 第九条 在一个物业治理区域内，已交付使用的物业建筑面积到达百分之五十以上的，或者已交付使用的物业建筑面积到达百分

30、之三十缺乏百分之五十，但使用已超过二年的，可以筹备成立业主大会。 第十条 业主大会筹备组由物业所在地街道办事处及居民委员会负责组织成立，但必需在物业所在地旗县市人民政府建立、房地产行政主管部门指导下。由业主代表、建立单位(包括公有住房出售单位)、物业所在地居民委员会组成业主大会筹备组，详细负责业主大会筹备工作。 筹备组中的业主代表由物业治理区域内全体业主在规定时间内推举产生。 筹备组成员名单确定后，以书面形式在物业治理区域内公告。 第十一条 筹备组自组成之日起三十日内在物业所在地旗县市人民政府建立、房地产行政主管部门指导下，由物业所在地街道办事处及居民委员会负责组织召开业主大会会议，并通过业主

31、公约、业主大会议事规章、选举产生业主委员会和制定物业治理用房使用方案。业主委员会纳入社区人民调解、治安保卫、公共卫生、公共事务、公益事业等委员会治理。 只有一个业主的，或者业仆人数较少且经全体业主全都同意，打算不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。 第十二条 业主在业主大会会议上的投票权按内蒙古自治区物业治理条例的标精确定。 第十三条 业主大会履行以下职责： (一)制定、修改业主公约和业主大会议事规章; (二)选举、更换业主委员会委员，监视业主委员会的工作; (三)选聘、解聘物业治理企业; (四)打算专项修理资金使用、续筹方案，并监视实施; (五)制定、修改物业治理区域内物

32、业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度; (六)制定物业治理用房使用方案; (七)法律、法规或者业主大会议事规章规定的其他有关物业治理的职责。 第十四条 业主大会会议可以实行集体争论的形式，也可以实行书面征求意见的形式;但必需有物业治理区域内持有二分之一以上投票权的业主参与。 业主必需参与业主大会会议。因故不能参与的，可以书面托付代理人参与。 第十五条 业主大会作出打算，必需经与会业主所持投票权二分之一以上通过。业主大会作出制定和修改业主公约、业主大会议事规章，选聘和解聘物业治理企业，专项修理资金使用和续筹方案的打算，必需经物业治理区域内全体业主所持投票权三分

33、之二以上通过。 业主大会的打算对物业治理区域内的全体业主具有约束力。 第十六条 物业治理区域内业仆人数较多的，可以按幢、单元、楼层等为单位，推选一名业主代表参与业主大会会议。 推选业主代表参与业主大会会议的，业主代表在参与业主大会会议三日前，就业主大会会议拟争论的事项书面征求其所代表的业办法见。凡需投票表决的，业主的赞同、反对及弃权的详细票数经本人签字后，由业主代表在业主大会投票时照实反映。 业主代表因故不能参与业主大会会议的，其所代表的业主可以另外推选一名业主代表参与。 第十七条 业主大会会议分为定期会议和临时会议。 业主大会定期会议根据业主大会议事规章的规定召开。 有以下情形之一的，由物业

34、所在地街道办事处及居民委员会准时组织召开业主大会临时会议： (一)百分之二十以上的业主提议的; (二)发生重大事故或者紧急大事需要准时处理的; (三)业主大会议事规章或者业主公约规定的其它状况。 第十八条 业主委员会是业主大会的执行机构，履行以下职责： (一)定期向业主宣传有关物业治理的法律法规; (二)报告物业治理的实施状况; (三)代表业主与业主大会选聘的物业治理企业签订物业效劳合同; (四)准时了解业主、物业使用人的意见和建议，监视和帮助物业治理企业履行物业效劳合同; (五)监视业主公约的实施; (六)业主大会给予的其他职责。 业主委员会的人数由业主大会依据实际状况根据三人至九人的单数确

35、定。 业主委员会在业主委员会委员中推选产生主任一人，副主任一人至二人。 业主委员会委员不得在本物业治理区域内的物业治理企业中兼职。 业主委员会自选举产生之日起三十日内，由所在街道办事处及居民委员会向旗县市人民政府建立、房地产行政主管部门备案。 第十九条 业主委员会委员应当符合以下条件： (一)本物业治理区域内具备高中以上(含高中)文化程度，具有完全民事行为力量的业主; (二)遵守有关法律、法规; (三)遵守业主大会议事规章、业主公约，榜样履行业主义务; (四)热心公益事业，责任心强，公正廉洁，具有社会公信力; (五)具有肯定组织力量; (六)具备必要工作时间。 其次十条 经三分之一以上业主委员

36、会委员提议或者业主委员会主任认为有必要的，应当准时召开业主委员会会议。 其次十一条 业主委员会会议必需有过半数委员出席，作出打算必需经全体委员过半数同意。 业主委员会的打算必需以书面形式在物业治理区域内准时公告。 其次十二条 业主委员会要帮助物业治理企业，催促违反物业效劳合同商定逾期不交纳物业效劳费用的业主，限期交纳物业效劳费用。 其次十三条 业主委员会任期届满两个月前，由物业所在地街道办事处及居民委员会召开业主大会会议进展业主委员会的换届选举;逾期未换届的，建立、房地产行政主管部门可以指派工作人员指导其换届工作。 原业主委员会在其任期届满之日起十日内，将其保管的档案资料、印章及其他属于业主大

37、会全部的财物移交新一届业主委员会，并做好交接手续，必需在街道办事处及居民委员会监视下进展交接。 其次十四条 业主委员会委员有以下情形之一的，经业主大会会议通过，其业主委员会委员资格终止： (一)因物业转让、灭失等缘由不再是业主的; (二)无故缺席业主委员会会议连续三次以上的; (三)因疾病等缘由丢失履行职责力量的; (四)有犯罪行为的; (五)以书面形式向业主大会提出辞呈的; (六)拒不履行业主义务的; (七)其他缘由不宜担当业主委员会委员的。 其次十五条 因物业治理区域发生变更等缘由导致业主大会解散的，在解散前，业主大会、业主委员会在旗县市人民政府建立、房地产行政主管部门和街道办事处或者苏木

38、乡级人民政府的指导监视下，做好业主共同财产清算和档案资料的移交工作。 其次十六条 业主大会、业主委员会、物业企业要协作公安机关，与居民委员会相互协作，共同维护物业治理区域内的社会治安等相关工作。 在物业治理区域内，业主大会、业主委员会要积极协作居民委员会依法履行自治治理职责，并承受其指导、监视和治理。 业主委员会作出的打算，要告知居民委员会，并听取居民委员会的建议。 其次十七条 住宅物业的业主大会和业主委员会开展工作的办公经费和业主委员会成员的劳务费列入物业所在地旗县市区人民政府的财政预算。 非住宅物业的业主大会和业主委员会开展工作的办公经费和业主委员会成员的劳务费由全体业主担当;经费的筹集、

39、治理、使用由业主大会议事规章规定;经费的使用状况要定期以书面形式在物业区域内公告，承受业主监视。 其次十八条 业主委员会凭旗县市人民政府建立、房地产行政主管部门的备案证明，依照有关法律、法规的规定刻制印章。 其次十九条 物业转让后，原业主在办理转让手续三十日内通知居民委员会、业主委员会和物业治理企业。 第三章 前期物业治理 第三十条 在业主、业主大会选聘物业治理企业之前，由物业所在地街道办事处及居民委员会负责代为选聘物业企业，并参照国家或者自治区制定的前期物业效劳合同示范文本签订前期物业效劳合同，但必需经物业所在地旗县市人民政府建立、房地产行政主管部门审查前方可生效。 第三十一条 建立单位在销

40、售物业之前，要会同物业所在地街道办事处及居民委员会制定业主临时公约，对有关物业的使用、维护、治理，业主的共同利益，业主应履行的义务，违反公约应担当的责任等事项依法作出商定。 建立单位制定的业主临时公约，不得侵害物业买受人的合法权益。 第三十二条 建立单位在物业销售前将业主临时公约向物业买受人明示，并予以说明。 物业买受人在与建立单位签订物业买卖合同时，应当对遵守业主临时公约予以书面承诺。 第三十三条 自治区提倡建立单位根据房地产开发与物业治理相分别的原则，通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业治理企业。 住宅物业必需通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业治理企业;投标人少于三个或者住宅规模小于

41、2万平方米的，经物业所在地的旗县市人民政府建立、房地产行政主管部门批准，可以采纳协议方式选聘具有相应资质的物业治理企业。 第三十四条 前期物业治理招标分为公开招标和邀请招标。 街道办事处及居民委员会是前期物业治理招投标的招标人。 招标人实行公开招标方式的，必需在公共媒体和国家及自治区和通辽市指定的网站上公布招标公告。 招标公告要载明招标人的名称和地址、招标工程的根本状况以及猎取招标文件的方法等事项。 招标人实行邀请招标方式的，要向三个以上物业治理企业发出投标邀请书，投标邀请书要包含本条第四款规定的事项。 招投标所需要的费用由建立单位担当。 第三十五条 招标人在公布招标公告或者发出投标邀请书的十

42、日前，提交以下材料报物业工程所在地旗县市人民政府建立、房地产行政主管部门备案： (一)与物业治理有关的物业工程开发建立的政府批件; (二)招标公告或者投标邀请书; (三)招标文件; (四)法律、法规规定的其他材料。 第三十六条 通过招投标方式选聘物业治理企业的，招标人要根据以下规定时限完成物业治理招投标工作： (一)新建现售商品房工程在现售前三十日完成; (二)预售商品房工程应当在取得商品房预售许可证之前完成; (三)非出售的新建物业工程在交付使用前九十日完成。 第三十七条 建立单位与物业买受人签订商品房买卖合同时必需向业主提交物业所在地街道办事处及居民委员与物业企业签订的前期物业效劳合同。

43、第三十八条 业主依法享有的物业共用部位、共用设施设备的全部权或者使用权，建立单位不得擅自处分。 第三十九条 在办理物业承接验收手续时，建立单位必需向物业所在地街道办事处移交以下资料： (一)竣工总平面图，单体建筑、构造、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料; (二)设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料; (三)物业质量保修文件和物业使用说明文件; (四)物业治理所必需的其他资料。 否则不予进展物业验收。 街道办事处要对所辖区域内居民的居住物业的竣工验收资料、技术资料、质量保修文件、使用说明文件和物业治理所必需的其他资料进展收集、登记、整理、编制检索工具。建立档案保管、利用

44、制度。档案实行集中统一治理。 第四十条 前期物业效劳合同可以商定期限。期限未满，业主委员会与物业治理企业签订的物业效劳合同生效的，前期物业效劳合同终止;期限已满，业主大会尚未成立的，原签约双方有一方不愿续约或者已入住业主百分之五十以上对原物业治理企业的效劳不满足的，街道办事处及居民委员会必需先组织召开业主大会，选举产生业主委员会后帮助业主委员会通过招投标的方式重新选聘具有相应资质的物业治理企业。但必需经物业所在地旗县市人民政府建立、房地产行政主管部门审查前方可生效。 第四十一条 物业治理企业承接物业时，必需对物业共用部位、共用设施设备进展查验。 第四十二条 建立单位根据规划规定，以不低于其开发

45、建立规模千分之三的标准在物业治理区域内配置物业治理用房，缺乏50m2的要补足50平方米，并依法进展全部权登记备案，所需费用由建立单位担当。物业治理用房包括业主委员会、物业治理企业、社区的办公用房和经营用房。 物业治理用房必需作为房地产开发工程综合验收中物业治理落实状况的内容，否则不予进展物业验收。 第四章 物业治理效劳 第四十三条 从事物业治理活动的企业依法向旗县市区工商行政治理部门办理注册登记手续，领取企业法人营业执照。 物业治理企业自领取企业法人营业执照之日起三十日内，向旗县市人民政府建立、房地产行政主管部门申请核定资质等级。物业治理企业资 质治理方法由自治区人民政府建立行政主管部门制定。

46、 物业治理企业在核定的资质等级范围内从事物业治理活动;未领取资 质等级证书的不得从事物业治理活动。 从事物业治理的人员要根据国家有关规定，取得职业资格证书。 外埠物业治理企业进入通辽市从事物业治理活动的，持资质等级证书和有关证件到工程所在地旗县市人民政府建立、房地产行政主管部门备案。 第四十四条 物业治理企业根据物业效劳合同的商定，供应相应的效劳。 物业治理企业未能履行物业效劳合同的商定，导致业仆人身、财产安全受到损害的，依法担当相应的法律责任。 第四十五条 物业治理企业承接物业时，与业主委员会办理物业验收手续。 但必需在街道办事处及居民委员会的监视下进展验收。 第四十六条 物业治理用房的全部权依法属于业主。未经业主大会同意，物业治理企业不得转变物业治理用房的用途。 第四十七条 物业效劳合同终止时，物业治理企业必需将物业治理用房交还给