桂花园设施设备维修保养管理方案.docx

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1、 桂花园设施设备维修保养管理方案_物业经理人 桂花园设施设备修理保养治理方案 治理目标： 园区设施设备能正常运行。 灯罩完好无损、洁净，正常调整因素除外，亮灯率保持在99%以上。 做到“急修不过夜，小修不过二“，确保准时率达95%以上，合格率达98%。 业主对工程修理的有效投诉率低于2%。 设备房标识齐全，巡查、保养记录齐全，机房环境洁净干净。 人员配置： 1、修理工3人，负责园区公共设备设施的巡查、维护保养、修理及业主自用设备设施的有偿修理保养工作。 2、岗位设置： 1）修理工A：负责园区巡查、外委单位修理保养监管、设备设施保养兼日常修理。 2）修理工B：负责园区弱电修理保养、设备设施保养及

2、日常修理。 3）修理工C：负责水电抄表、设备设施保养及日常修理。 3、日常工作安排： 1）修理工A：每周对园区公共设备设施巡查一次，每天上午分区域对灯具、门窗、墙路面、健身消遣设施、景观水系、电气箱、管道阀门、排污泵、风机房及安防设备进展检查记录，下午对巡查出的问题进展处理及记录。 2）修理工B：每周三对周界报警设备进展一次检查维护，每二天对周界报警系统进展一次报警试验（保安部负责），每月对探头范围绿化进展一次修剪（绿化工负责），确保周界报警系统正常工作；其余工作日按规划对公共设备设施进展保养及处理日常修理工作。 3）修理工C：每月30日抄一次公共电表，形成公共能耗报表，准时把握公共设备设施运

3、行状况；其余工作日处理日常修理工作及按规划对公共设备设施进展保养。 4）每月22日，依据材料使用量填写常用材料申购单，尽量避开修理等料延误修理速度，保障修理准时率。 4、修理效劳标准： 1） 上门修理预备 从接到报修开头应在15分钟内或按商定时间准时到达业主家。全部修理人员出工前必需随身携带工具箱，认真检查箱内工具，并依据修理工程做好相应调整，做到工具齐备，箱体清洁。 2）入户修理 按规定门铃、叩门 A、到达业主家门口先轻按门铃，如无反响则在间隔6秒钟后再按其次次，不能连续按。 B、如无门铃则应轻轻地叩门，叩门时，一般用右手食指和中指的中关节轻轻连叩两次，然后等待24秒钟。若室内没有回音再连续

4、敲三次，等待68秒钟。若仍无回音，再敲三次，等待10秒钟。假如连续敲3遍门仍无回音，则不应当再敲。在业主门上留下另约时间修理通知单后离开，并准时将状况向治理中心汇报。 在隔门与业主对话时，必需说明身份和来意；业主开门后应招呼一声“您好“，征得业主同意后，穿上专用自备鞋套，在业主带着下进入修理房间，不行随便走动。 在修理开头前，应再次询问需修理工程，认真查看修理现场及周边状况，如有阻碍修理的物品应主动帮助业主移开。 摊开塑料布或报纸以摆放工具及材料，并事先铺好自备的毛巾或报纸等隔离物以防止渗水及垃圾撒落。 在修理中应用心致志，保证质量，提高效率，并尽可能降低噪音，工具轻拿轻放；严禁吃、喝、抽和收

5、取小费。 修理完毕后，应对修理结果进展自检，待业主验收认可后，请业主签字。 按公司收费标准收费，如业主有异议，应急躁解释，不行与之争吵。同时，修理人员应主动向业主交代使用中应留意事项。 对未能准时完成修理的（如无法独立完成、专业性太强、配件不齐等），应对业主说明状况，解释缘由，取得业主的谅解和支持或说明修理规划（包括完成时间），并尽快将其解决。 如因各种缘由的确无力完成的，应告知业主，请其另行解决。 3）清场 工作完毕后将工作前移动的物品要放回原处，要做好清洁工作。 4）离场 离开业主家时应说声“如有需要尽管与治理中心/修理中心联系“并向业主说“再见“。 5） 修理材料留意事项 原则上所需修理

6、材料均由业主自行购置，业主的确不便购置的，可代为购置，购置材料时，应要求供方出示质保卡，并开具发票。 6） 与治理中心的通报 如该次修理效劳业主未通过治理中心报修，当修理完毕或与业主沟通后，准时将状况向治理中心通报，便于准时闭环。 要求标准： 1）草坪灯、地埋灯、庭院灯、车库灯、导向灯每天开关时间：依据季节及天气状况敏捷把握。 2）亮灯状况由中班队员进展检查，发觉损坏的填写报修登记表，次日由早班班长交客户效劳部，客户效劳部落实工程修理人员准时查明缘由，赐予修理，要求：灯泡灯罩无缺损，设备完好，亮灯率在99%以上。 3）每半年擦拭或清洗一次灯泡和灯罩内部。要求：灯泡、灯罩保持清洁光明。 4）窨井

7、、窨沟、排水沟、集水井，每月检查一次，每年清理一次，（全体员工协作）台风降临前突击检查一次。要求：无积水、无杂物、无塌陷，水流畅通，井盖完好。 5）排污泵、排气扇，每月进展试运行；遇雨天上班时第一时间对半地下车库巡察，检查排水泵液位开关、排水状况是否正常，管道阀门接是否漏水等，并作好检查记录。 6）每月检查一 次掌握箱，每季检查并进展除尘，对接头螺丝紧固；对掌握箱体外表进展一次除尘拭擦。要求：外表无灰尘，及扇叶无变形现象。 7）每季度检查一次每一层水表箱内阀门接口及减压阀，如发觉有漏水现象应准时处理。要求：无渗漏现象。 8）露天消防栓每年一次保养。要求：外表无生锈现象，颜色全都。 9）消防箱喷

8、淋管每年一次保养。要求：管道外表无生锈现象，颜色全都。 10）定期检查风机房，每月对风机房内设备设施进展一次全面保养。要求：设备正常运行，无损坏现象，外表无积尘，并做好记录。 11）消防仪表每周巡查（机房修理工负责，公共区域保安负责）。要求：压力正常。 12）每月对亭子进展检查，发觉问题准时处理，每年保养一次。要求：屋面、立柱无损坏。 13）每周检查健身消遣设施，连接是否坚固、外表有无破损、地面爱护设施是否开裂。依据需要对螺丝进展加油、紧固。 14）网球场每月检查一次一年保养一次。要求：地面、围栏外表无锈腐现象，螺丝要坚固。 15）花架每季度检查一次，视状况进展养护。要求：外表无破损。 16）

9、景观水池每季度检查一次半年清洗一次。要求：无渗水、无破损、底部无严峻积尘。 17）园区建筑小品、护拦每年保养一次。要求：无损坏现象。 18）外墙面每月检查一次，三年清洗一次。要求：无脱落无空鼓无渗水，外表完好无损坏。 19）内墙面每月检查一次，每三年翻新一次。要求：外表干净无破损。 20）道路、停车场每周检查一次。要求：地面平坦无破损。 21）水景开放时间：（保安队负责开关） 国定假日：10：0012：00，晚上开放时间参照双休日； 双休日：17：0019：00（12月4月）；18：0020：00（5月11月）。 22）公共门窗、锁每周检查一次。要求：外表完好无变形，窗户无渗水。 23）每月一

10、次对道闸进展检查，保养。如对道闸弹簧加油、接触性能是否正常。要求：起动敏捷，无损坏现象。 24）每年一次检查并清洁单元电表箱、配电箱、配电柜及每层管线分线盒。要求：无积尘，接头无松动现象。 25）每半年测试一次各主要用电线路的绝缘状况。要求：绝缘良好。 26）每年对围墙的铁质护栏进展一次保养，要求无明显锈迹。 27）UPS、备用电源每季放电运行一次，时间约45分钟左右，检查外观是否清洁，各接线端子是否坚固。 5、业主有偿效劳治理 （1）要求标准 1）在接到修理单后十五分钟赶到现场。急修15分钟内到现场，小修2小时内完成，中修24小时内完成，大修1天内有答复。 （2）治理内容 有偿效劳工程 住户

11、自用部位、自用设备的修理和养护 1）更换灯管、灯泡； 2）修理、更换门锁； 3）住户自用部位下水道疏通效劳； 4）安装插座； 5）热水器、抽油烟机拆装； 6）室内供电线路修理； 7）挂镜、像框； 8）更换玻璃； 9）修理、更换自来水管、水阀及软管； 10）修理、更换水盆、水箱配件； 11）修理、更换晾衣架。 （3）修理后开具收费凭证。 6、安保系统智能化系统的维护方案和规划 （1）智能化系统维护方案 XX桂花园智能化系统包括摄像监控系统；红外周界防越报警系统、保安巡更监控系统；可视对讲门禁系统；车辆治理系统；消防报警系统；对于以上配置特点，制定如下维护方案： 日检：系统外观；前端、终端、传输线路信号 日常检查记录；软件测试 维护内容 例检：系统外观；前端、终端、传输线路信号 传输阶段性检查、记录、软件测试 临检：对日常维护工作、例检工作进展督检， 对其工作成果进展测评 一般性检查维护（日检） 月检 维护方式 定期检查维护 （例检） 季检年检 临时抽样检查维护（临检） 具体维护保养工程见表1所示 2、智能化系统的维护规划 小修规划：依据日常维护记录、月检记录及报告，制定每季一次的小修规划。 中修规划：依据季检记录及报告、年检记录及报告，制定每年一次的中修规划。 大修规划：依据年检记录及报告，制定每三年一次的大修规划。/P