永安市关于进一步加强住宅小区物业管理工作的意见（2023年）.docx

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1、 永安市关于进一步加强住宅小区物业管理工作的意见（2023年）_物业经理人 永安市人民政府关于进一步加强住宅小区物业治理工作的意见 永政文202325号 市场经济的逐步深入，推动着物业效劳行业的市场化进展。但由于物业治理效劳的法律法规滞后且不完善，加之相关联的政府职能部门市场思维方式的缺位，导致物业效劳企业生存环境不顺，效劳品位与质量停滞不前。特殊是物业效劳业人力资源本钱的急剧增加，相关省(设区)市物价部门出台的物业效劳费指导价格仍为多年前的标准，且局部城市供水、供暖的收费价格机制未能严格根据市场化的要求理顺，致使大量的物业效劳企业面临着物业费收入与物业本钱支出的不平衡局面，亏损比拟严峻。 鉴

2、于此情势，各级政府职能部门应尽快出台相关文件与措施，根据市场化的经济规律和效劳格局，完善与明确符合市场化的物业效劳收费价格机制，以进一步优化物业效劳业市场环境。 本刊将间续刊发相关省、市出台的有关促进物业治理效劳业市场的进展和物业效劳收费标准机制的完善意见、措施与方法，以供河北省及所辖各(设区)市相关政府职能部门、各级物业协会及各物业效劳企业进展参考。本期选刊永安市人民政府关于进一步加强住宅小区物业治理工作的意见如下： 永安市人民政府关于进一步加强住宅小区物业治理工作的意见 各街道办事处，市直有关部门、单位： 住宅小区是城市组成的重要单元，小区物业治理是城市治理的重要组成局部。为推动怡居宜业城

3、市建立，全面落实住宅小区“有人管事、有钱办事、有章理事”的长效机制，提升整体治理水平，现就进一步加强住宅小区物业治理工作提出如下意见： 一、切实加强住宅小区自治治理 各街道办事处、社区居委会要依照物业治理条例、业主大会和业主委员会指导规章等相关规定，仔细履行职责，广泛深入宣传，树立广阔业主依法自治、自我治理意识。 一是要积极牵头组建住宅小区业主委员会。要根据地域相对独立、业主相对认同和小区公共设施便于分摊治理等原则，合理划分住宅小区区域范围，建立街道领导、社区居委会成员挂包小区制度，会同房管部门指导住宅小区做好业主委员会组建和换届工作，选择热心公益事业的小区业主，选准配强业主委员会班子。小区业

4、主在社区居委会任职的，应推举担当业主委员会成员。“十二五”期间，各街道辖区符合条件新的住宅小区(入住率50%以上)业主委员会组建掩盖面要达100%，旧小区要达80%以上，力争达100%。在此期间，未成立业主委员会的住宅小区，由社区居委会代行业主委员会相关职责。同时，各街道、社区和业主委员会要充分发挥住宅小区离退休老同志的作用，组建510人的小区自愿者效劳队，积极开展小区治理劝导工作，建立多层面治理、监视主体，推动小区自治。 二是要建立健全小区治理各项规章制度。房管部门和街道办事处要依照各自职能和有关法规、规章，结合小区自治治理实际，指导建立、完善业主大会和业主委员会议事规章、小区治理经费筹集制

5、度、物业治理考评制度、保洁制度和绿化养护制度等，以制度管人、管事。小区内用于出租经营的房屋，必需经所在业主委员会(未成立业主委员会的住宅小区，经所在社区居委会)同意并供应书面材料，否则，工商治理部门不予办理注册登记及年检，房管部门不予办理房屋租赁备案登记。 三是要落实小区物业治理模式。立足小区规模和实际，探究多元化治理方法。通过建立单位或业主委员会自管、托付社区居委会治理和物业企业专业化治理等形式，配齐配足日常卫生保洁、绿化养护以及秩序、设施维护相关岗位人员，落实效劳主体，推动小区治理的常态化、制度化。对物业效劳企业入驻治理的小区，其日常工作由市房管部门监管，其它治理模式的小区，其日常工作由所

6、在街道办事处和社区居委会负责协调和监管，房管部门协作。 四是要建立健全物业治理协调机制。根据业主大会和业主委员会指导规章的规定，街道办事处要牵头建立各自辖区内的物业治理联席会议制度，成员由房管部门、公安派出所、社区居委会、业主委员会和物业企业等单位组成，准时协调解决物业治理存在的各类问题，调处物业纠纷，维护各方合法权益，推动小区治理日常各项工作的落实。对住宅小区内违规搭盖、违规装修、违规摆摊设点、转变房屋用途、违规种植和饲养家禽家畜等行为，所在物业企业和社区居委会要准时制止，并在24小时内向市城市治理联合执法大队报告，启动联合执法机制，实行强有力的手段和措施，催促整改落实。市城市治理联合执法大

7、队要公开监视投诉电话，准时受理各类投诉，准时有效制止、查处各类违法违规行为。 二、有效落实小区治理各项经费 我市一些小区尤其是旧住宅小区普遍存在日常保洁经费缺乏、公共设施修理无资金等问题。因而，要从根本上落实经费保障制度、建立“有钱办事”机制。 1、要建立物业效劳费收缴的有效机制。要通过广泛深入宣传，使缴纳物业效劳费成为广阔业主的自觉行为。对欠缴物业效劳费的业主由物业企业或社区居委会在小区内予以公示，对欠缴物业费1年以上的由市城管办会同房管部门、各相关街道办事处在市电视台上予以公示，对仍拒不交纳物业费的，由物业企业向法院起诉。物价部门要结合住宅小区物业治理分类状况和物价水平，每三年调整公布一次

8、物业效劳收费标准，并在电视台等 媒体上予以公开，以解决一些住宅小区多年来物业收费一成不变的问题，指导、催促物业企业供应质价相符的效劳。 2、要落实住宅小区治理专项经费。从今年开头，市财政每年预算安排住宅小区治理专项经费，特地用于业主委员会日常治理补助和住宅小区治理评先评优经费。今年安排50万元，“十二五”期间，依据业主委员会组建数量按10%幅度逐年增加。该项经费由市财政拨付给市房管部门统一治理，市政府分管领导负责审核把关，市审计局会同市财政局每年对专项经费使用状况进展审计并向市政府领导报告。新建工程住宅小区首次业主大会成立所需的筹备资金，由建立单位担当(建筑面积10万平方米以下按2万元计算，1

9、0万平方米以上按3万元计算)，在工程竣工交付使用时缴至市房管部门住宅专项修理资金专户。对新组建的业主委员会，从住宅专项修理资金增值局部拨付5000元作为开办费;对未归集住宅专项修理资金或住宅专项修理资金增值收益少于5000元的住宅小区，从市级专项经费中予以拨补。同时，为调动小区业主委员会成员的工作积极性，对业主委员会专职人员(500户以下小区设定1人、500户以上小区设定2人)按300元/人?月标准支付误工补贴(2023年之后竣工的小区且已选聘物业效劳企业的，由物业效劳企业支付，2023年之前竣工的或未选聘物业效劳企业的小区，从市级专项经费中拨付补贴)。 3、要充分发挥住宅专项修理资金使用效益

10、。业主委员会要结合小区实际，制订简便、易行、安全的修理资金使用和续筹方法。对归集专项修理资金500万元以上的住宅小区，10万元以内金额的修理资金和增值收益由业主大会授权业主委员会提出访用意见，并经房管部门审核后支配使用;对归集金额在100万元以上500万元以下的，5万元以内的修理资金和增值收益，由业主大会授权业主委员会提出访用意见，并经房管部门审核后支配使用;对归集金额在100万元以下的，1万元以内的修理资金和增值收益，由业主大会授权业主委员会提出访用意见，并经房管部门审核后支配使用。超出上述规定金额范围的必需经2/3以上业主同意，并按法定程序申请使用。同时，要将资金使用状况由业主委员会依法向

11、业主大会报告，在物业小区范围内进展公示，并报市房管部门备案。属紧急使用资金的，由业主委员会会同所在社区居委会提出方案，报街道办事处签署意见后，由市房管部门予以审核、支付，而后依法补办报备相关手续。对已归集专项修理资金的小区，房管部门应每年向业主委员会公布一次资金使用及增值收益状况;业主委员会每年可申请提取增值局部的资金用于补助日常治理费用。 三、加大物业效劳企业扶持和监管 推行专业化、市场化的物业治理模式，是今后住宅小区物业治理的主流和方向。要实行有效措施引导物业企业入驻小区，强化监管，促进物业效劳的市场化、标准化运作。一是实行物业企业接收旧小区政策倾斜。对物业企业入驻2023年之前开发建立的

12、住宅小区，市里根据每个小区5000至8000元标准给相关入驻物业企业拨补开办费，并在五年内根据先征后返方式，全额返还所接收旧小区的营业税。二是强化物业企业内部治理制度。催促物业企业严格依照相应资质等级和有关规定配备治理人员以及小区保洁、保安和设施维护人员，保安人员平均年龄不得超过50岁。要依照有关效劳标准，主动公开效劳工程和经费收支状况。各物业企业每半年要将物业费、公摊费用收支状况定期公开，并向市房管部门以及所在街道办事处、社区居委会和业主委员会报备，承受相关部门、单位以及业主、业主委员会的质询和监视。三是健全完善物业企业监视考评机制。物业企业入驻新建住宅小区时，要依据小区规模大小，缴纳3至5

13、万元的履约保证金(缴至市房管部门专项修理资金专户)，用于协调解决物业企业撤管后小区遗留问题。物业效劳企业退出住宅小区物业治理的，要根据永安市住宅小区物业治理规定提前60日以书面形式告知辖区街道办事处和社区居委会，并在市房管部门和街道办事处的监管下，做好物业移交相关工作。要进一步建立并完善新旧住宅小区分类治理考评体系，依托每季度一次的城市治理考评，由市房管部门会同市城管办、文明办、爱卫办以及相关街道办事处、社区居委会等部门和单位，进展实地抽查、考评，强化外部监视，建立优胜劣汰机制。对于连续2年考评分值处于末位的企业，按程序予以撤消经营资质。 四、健全完善评先评优鼓励机制 通过树立典型、典型引路的

14、方法，建立住宅小区物业治理各个层面评先评优鼓励机制。市房管部门要依照有关规定牵头会同有关部门以及街道办事处、社区居委会，制订“物业治理示范小区”、“优秀业主委员会”、“优秀物业效劳企业”评比方法，实行每年一次的推举、评比制度，并在市政府组织召开的年度城市治理或社区工作会议上进展表彰。对被评为省、三明市、永安市“物业治理示范小区”的，相关物业企业和业主委员会分别予以嘉奖6000元、4000元、3000元;对年度考评被评为“优秀业主委员会”的，分别予以嘉奖3000元，被考评为“合格业主委员会”的，分别予以嘉奖1000元，通过以奖代补的方法，落实业主委员会日常治理经费;对年度考核被评为“优秀物业效劳企业”的，设立一、二、三等奖，对相关物业企业分别予以嘉奖5000元、3000元、2023元。