没有签订服务合同业主该不该支付物业费.docx

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1、 没有签订服务合同-业主该不该支付物业费_物业经理人 没有签订效劳合同-业主该不该支付物业费 案情介绍: 小区局部业主以A物业治理公司(以下简称A公司)没有与业主或开发商签订物业治理合同为由拒绝支付物业治理费。 A公司认为自己是经原在该小区进展前期物业治理的B公司同意，接替B公司连续物业治理效劳的。虽然开发商未与其签订物业治理合同，后小区业主委员会成立，也未聘用A公司，而是与C公司签订了物业治理效劳合同，但是在B公司撤走至C公司进小区前，A公司实际进展了物业治理效劳，有权收取物业治理费和滞纳金。 业主却认为：开发商和业主委员会均未聘请A公司，也未与其签订合同，未建立效劳与被效劳的权利义务关系，

2、因此A公司的诉讼主体资格不符;依据上海市居住物业治理条例第25条第2款规定，可以不支付物业治理费，恳求法院驳回其起诉。 一审判决结果： 一审法院依据上海市居住物业治理条例第24条第1款和第54条第2款规定，判决业主支付物业治理费和滞纳金。 业主不服上述判决，提起上诉。业主依据上海市居住物业治理条例第3条第4款规定本条例所称物业治理企业，是指承受业主或者业主委员会的托付，依据物业治理效劳合同进展专业治理效劳的企业。 18条第2款也强调物业治理企业承受托付从事物业治理效劳，应当签订物业治理效劳合同。就是说，进展物业治理效劳必需签订合同。 且合同法第10条第2款也明文规定法律、行政法规规定采纳书面形

3、式的，应当采纳书面形式。因此A公司的行为属无合同治理，或自行供应效劳。认为由A、B两家公司的商定或同意就可以进展物业治理效劳于法无据，对业主也不具有约束力。因此业主不付物业治理费和滞纳金也于法有据。 案情分析： 本案的特别性在于看似单纯的物业治理纠纷，其实还包含了民法中的无因治理的法律关系。由于A公司是无合同治理，根据条例第25条第2款，业主可以不支付物业治理费也是有法律依据的。因此仅仅根据条例的有关规定判令业主支付治理费，依据缺乏。 但假如同时参照民法通则中的无因治理，本案就较简单解决了。民法通则第92条没有法定的或者商定的义务，为避开他人利益受损失进展治理或效劳的，有权要求受益人偿付由此而

4、支付的必要费用。这里强调参照而不是适用，是由于本案与无因治理还是有肯定的区分。 构成无因治理，在法律上应具备三个要件： 一是必需没有法定的或者商定的义务，即治理人既没有法律规定的义务，也没有承受他人的托付; 二是必需有为避开他人利益受损的意思，即治理的行为是出为他人谋利益的目的，由治理行为所取得的利益最终应归受益人全部; 三是必需有治理他人事务或效劳于他人的行为。A公司的行为仅符合了一、三要件，且无因治理的治理人除了要求归还必要的费用外，不得向受益人索取酬劳或者变相索取酬劳。 二审判决： 二审法院正是考虑到A公司实际进展了治理，依据等价有偿的原则，同时条例中的可以不支付而不是应当不支付，又使二审法院能在可以二字上找到了依据，最终判令业主支付物业治理费，但对A公司加收滞纳金的恳求不予支持。这样的判决，应当说是合理的。