浅析房地产开发工程造价管理办法.docx

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1、 浅析房地产开发工程造价管理办法 在银行对房地产企业开发贷款和消费贷款的紧缩，外围资金供给不容乐观的条件下，房地产开发企业要想在剧烈的市场竞争中立于不败之地，取得良好的经济效益，除了结合市场需求开发适销对路的产品外，开发工程的造价治理尤为重要。如何降低工程本钱，提高房地产开发企业的投资收益房地产开发企业的造价治理应贯穿于工程建立的全过程，包括决策阶段、设计阶段、招投标阶段、施工阶段和竣工验收阶段。 一、工程决策阶段的造价治理 纵观投资的全过程，各阶段对工程造价的影响程度不同，投资决策阶段影响工程造价的程度最高，可达8090，设计阶段对工程造价的影响程度达75以上，而施工阶段对造价的影响仅达52

2、5。可见，掌握工程造价的关键在于施工前的工程决策阶段。 科学合理地猜测开发工程投资估算，是进展房地产工程造价治理的前提。投资决策是开发企业对拟开发工程的必要性和可行性进展技术经济全面论证，也是对不同的投资方案进展比拟、推断和选择的过程。房地产开发是一项综合性的技术经济活动，投资大，建立周期长，涉及面广，风险大。房地产开发企业必需对房地产市场、国家经济和工程效益进展深入讨论。 二、设计阶段的造价治理 设计是对开发工程进展全面规划和详细描述实施意图的过程，确定建筑物的构造形式、外观设计、平面布置、设备材料的选择及装修标准等。尽管设计费在工程总造价中的比例不大，一般只占建安本钱的1，5一2，但对工程

3、造价的影响可达75以上，由此可见，设计质量的好差直接影响工程造价的多少，直接打算人力、物力和财力投入的多少。由此可见，房地产开发企业抓好开发工程设计阶段的工作，可使造价治理取得事半功倍的效果。 三、招标阶段的造价治理 工程招标投标包括材料选购招投标和施工招投标两个方面，通过招投标开发企业选择施工单位或材料供给商，这对工程投资乃至质量、进度的掌握都有至关重要的作用。在招标过程中造价治理，房地产开发企业方应留意与加强以下几点： .招标工作应遵循公正、公开、公正、诚信的原则。招标前，应严格审查施工单位资质，必要时进展实地考察，避开“特级企业投标，一级企业转包，二级企业进场”等不正常现象，这对工程本钱

4、掌握特别不利。 .做好招标文件的编制工作，造价治理人员应收集、积存、筛选、分析和总结各类有价值的数据、资料，对影响工程造价的各种因素进展鉴别、猜测、分析、评价，然后编制招标文件。对招标文件中涉及费用的条款要反复推敲，以利于日后的造价掌握。 .合理低价者中标。目前推行的工程量清单计价报价与合理低价中标，作为房地产开发企业方应杜绝一味寻求肯定低价中标，以避开投标单位以低于本钱价恶意竞争。所谓合理低价，是在保证质量、工期前提下的合理低价。 四、施工阶段的造价治理 施工阶段资金投入大、时间长、范围广且涉及的单位众多。虽然理论讨论结果说明：施工阶段对工程造价的影响程度为525。但假如房地产开发企业无视对

5、施工现场治理，不留意协调各方的关系，致使工程的工期拖延，质量低下，同样会造成实际本钱费用支出大大超支。本文认为房地产企业加强施工阶段的造价治理，主要是以下工作： 一）工程结算治理工程结算是指承包商在施工过程中，依据合同付款条款的规定和已经完成的工程量，向房地产开发企业收取工程价款的行为。工程结算反映了工程进度进展状况，又称其为工程进度款的拨付。主要是以承包商提出的工程进度统计月报表为支付凭证。房地产开发企业在办理中间结算时，对承包商上报的报表中工程量及单价要进展严格审查，核实工程量的真实性和精确性，按投标书中的工程量清单报价复核结算单价。涉及单价调整的按合同商定执行。工程结算能使承包商的施工消

6、耗得到准时补偿，同时又能按定期考核工程本钱、工程进度规划目标的执行状况。 二）工程索赔治理在施工阶段本钱掌握的关键是对工程变更实行有效掌握。工程变更给工程总价治理带来了较大的难度，为搞好工程总价掌握，房地产开发企业需从以下几个方面加强工程造价治理工作：首先，房地产开发企业应以合同形式要求设计方在提交工程图纸时，认真核对工程设计，尽量避开因工程设计问题而引起工程变更。其次，建立一套完整的工作制度和统计机制，加强变更工程量的审查和掌握。一方面，要求从工作制度上标准、完善工程计量的签发和审核，没有变更令的，一律不得超出设计工量；另一方面，需加强工程变更量的统计，按分项工程为单位建立工程量的档案，以设

7、计数据为原始数据对变更工程的量的变化进展实时统计。 三）节省本钱措施房地产开发企业对工程本钱的支出实施动态跟踪治理，随时收集了解人工、材料、机械设备市场价格，尤其是工程上所用材料、设备，品种多、数量大、价格高（占工程本钱的8O）。必要时，房地产开发企业对一些常用材料和设备可建立自己的供货渠道，这样既可保证工程质量，又可降低本钱。 五、竣工验收阶段的造价治理 该阶段是工程造价治理工作的最终阶段，也是房地产开发企业掌握造价的重要环节。依据合同、预算及费用定额、竣工资料、国家或地方的有关法规，仔细审核工程款。以政策为依据，对送审的竣工决算进展核实工程量，落实联系单签证费用，使审核后的结算真正表达工程实际造价。 六、完毕语 造价治理是房地产开发企业中非常重要的工作，其有效与否直接关系房地产开发企业赢利的可能性和赢利的空间大小，也是市场竞争中更为现实的手段和制胜关键。在房地产开发工程中必需对影响造价的各个阶段实施全过程掌握，以利于房地产开发企业资金的合理流淌，最大限度地提高资金的使用效益。要有效地掌握工程造价，使工程造价有较大幅度的降低，就要坚决把掌握工程造价的重点转移到建立前期阶段上，尽可能削减以至避开目标值与实际值发生偏离，实现建立目标全过程工程造价掌握。