湖南省物业服务收费管理办法2023年.docx

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1、湖南省物业效劳收费治理方法湘价服202376 号湖南省物价局 湖南省住房和城乡建设厅关于印发湖南省物业效劳收费治理方法的通知2022年六月七日各市州县物价局、房产局：为进一步标准物业效劳收费行为，维护业主、使用人和物业效劳企业的合法权益，依据国家有关规定，结合我省实际，经召开价格决策听证会及广泛听取意见，并报省人民政府同意，现将湖南省物业效劳收费治理方法印发你们，请结合当地实际贯彻执行。附件：湖南省物业效劳收费治理方法第一条为进一步标准物业效劳收费行为，维护业主、使用人和物业效劳企业的合法权益，依据中 华人民共和国物权法、中华人民共和国价格法、物业治理条例、湖南省效劳价格治理 条例、湖南省价格

2、监视治理条例、物业效劳收费治理方法发改价格20231864 号 和物业效劳定价本钱监审方法发改价格20232285其次条 本方法适用于本省行政区域内的物业效劳、收费及监视治理。未实施专业化物业效劳的全省公共机构物业及原房改房的收费参照本方法，由省物价局会同省机关事务局另行制定。业主自行组织治理物业的，其物业效劳及收费可参照本方法执行，并由业主大会在属地乡、镇人民政府街道办事处的指导下具体实行。第三条本方法所称物业效劳收费，是指物业效劳企业依据物业效劳合同商定，对房屋及共用配套的设施设备和公共或共用场地进展修理、养护、治理，维护相关区域内的环境卫生和秩序，向业主使用人所收取的费用。第四条政府提倡

3、建设单位、业主通过公开、公正、公正的市场竞争机制选择物业效劳企业；鼓舞物业效劳企业开展正值的价格竞争，制止价格欺诈，促进物业效劳收费通过市场竞争形成。 第五条物业效劳收费实行统一政策，分级治理。省价格主管部门会同省住房和城乡建设主管部门依 据国家有关规定，制定全省物业效劳收费的政策，指导全省物业效劳收费治理工作。市、州、县政府价格主管部门会同同级房产主管部门依据价格治理权限，负责当地行政区域内物业服 务收费的日常治理和监视工作。第六条 物业效劳收费应当遵循公开、合理以及费用与效劳水平相适应的原则。第七条物业公共性效劳收费、代收代办收费和特约效劳收费，依据物业效劳企业所供给效劳的工程、性质、内容

4、、特点等不同状况，分别实行政府指导价和市场调整价治理。住宅的公共性效劳、车辆停放效劳和装修效劳收费，实行政府指导价。非住宅物业效劳收费、满足局部业主使用人需要或承受托付开展的特约效劳和代收代办 效劳收费，实行市场调整价，由双方当事人遵循公平、自愿的原则事先商定，不得强行效劳， 强行收费。第八条住宅的公共性效劳工程依据效劳内容、效劳要求和设施设备配置等状况分为：治理综合效劳， 公共区域清洁卫生效劳，公共区域秩序维护效劳，公共区域绿化养护效劳，以及共用部位、共用设施设备的日常运行、保养及修理效劳等五项，等级从低到高，最高级为五级。第九条实行政府指导价的住宅公共性效劳收费，由省价格主管部门会同省住房

5、和城乡建设主管部门 制定物业效劳分工程、分等级收费基准价，并定期公布现阶段全省分工程、分等级效劳及收费基准价详见附件一湖南省住宅物业效劳分工程分等级基准价标准。市、州、县价格 主管部门会同同级房产主管部门，依据物业的硬件设施、环境和物业治理效劳内容、效劳质 量、效劳本钱、物价指数等因素，在省定基准价上下30%的幅度内制定当地住宅物业效劳 分工程分等级指导价，并对同一住宅区内多种住宅类别制定各住宅类别的收费系数，每两年 应公布一次。第十条住宅物业治理区域的物业效劳收费标准应依据质价相符的原则，分别选择工程等级组合确定。物业效劳收费标准为各物业效劳工程收费标准的总和。业主大会成立前未通过招投标方式

6、确定的住宅前期物业效劳收费标准由当地价格主管部门在当地公布的住宅物业效劳分工程分等级指导价内核定。鼓舞建设单位通过标准的招投标方式选择前期物业效劳企业，以招投标方式选择前期物业效劳企业的由当地价格主管部门审核物业效劳收费资格。未通过招投标方式确定的住宅前期物业效劳收费由建设单位依据物业特点和效劳要求，选择 效劳工程、效劳等级并拟定收费标准，填列住宅前期公共性物业效劳收费申报审核表见 附件二。建设单位在核定的收费指导价范围内，在房屋交易合同中与物业买受人预先商定 物业效劳内容、效劳标准、收费标准、计费方式及计费起始时间等内容，涉及物业买受人共同利益的商定应当全都。住宅前期物业效劳收费未在房屋交易

7、合同中与物业买受人预先明确 的，业主有权拒绝付费。业主委员会经业主大会依法、依程序打算与物业效劳企业签订的物业效劳合同生效后，前期 物业效劳合同自然终止。住宅公共性效劳收费具体标准由业主委员会经业主大会同意和物业效劳企业在公布的指导价范围内，依据选择的效劳工程及等级、小区规模、效劳要求、效劳质量获优秀物业治理称号及住户满足度等状况、效劳本钱、物价指数、盈利水平、物业 旧程度等因素，协商确定一个合同期内的执行标准。必要时可邀请属地乡、镇人民政府及 街道社区参与协调。第十一条因供给本方法附件一未涵盖的效劳内容和设施设备而需增加物业效劳本钱的如供给备用电源、柴油机发电机组、自备供水加压泵、消防设施等

8、格外用的公共设施等专项效劳，可依据其效劳方式、时间另行在物业效劳合同中商定收费标准。第十二条物业治理住宅区，因建设单位缘由分期开发、分批交付使用，给先期入住业主造成噪音、粉尘污染和交通不便的，由建设单位赐予业主相应补偿，并在房屋买卖合同中商定。第十三条实行市场调整价的物业效劳收费，前期物业治理期间由建设单位与物业效劳企业在前期物业效劳合同中商定，建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业效劳合同商定的内容；已成立业主大会的，由业主委员会经业主大会同意后依法、依规与物业效劳企业在物业效劳合同中商定。各级价格、房产主管部门应加强对实行市场调整价的物业效劳收费行为的引导与标准，促进物业相关各

9、方合理商定效劳收费及有关事项。第十四条 物业效劳收费可以实行包干制或者酬金制等形式商定。包干制是指由业主向物业效劳企业支付固定物业效劳费用，盈亏均由物业效劳企业享有或者担当的物业效劳计费方式。物业效劳费用承受包干制的，住宅区公共性物业效劳收费实行政府指导价治理。酬金制是指在预收的物业效劳资金中按商定比例或者商定数额提取酬金支付给物业效劳企 业，其余全部用于物业效劳合同商定的支出，结余或者缺乏均由业主享有或者担当的物业效劳计费方式。物业效劳费用承受酬金制的，住宅区公共性物业效劳收费可实行市场调整价治理。第十五条实行酬金制的物业效劳企业应当依据规定对物业效劳的各项资金的收支建立台账，每年不少于一次

10、向全体业主公布并承受业主委员会或者业主大会的质询。实行包干制的物业效劳企业应当每年不少于一次向全体业主公布住宅区内公共性物业效劳工程和效劳工作状况，听取业主大会的意见。第十六条 物业治理公共性效劳费用构成为：1、人员费用，包括治理效劳人员工资、按规定提取的工会经费、职工教育经费、依据有关政策规定应当由物业效劳企业缴纳的住房公积金和养老、医疗、失业、工伤、生育保险等社 会保险费用等。2、物业共用部位、共用设施设备的日常运行和维护费用，包括二次供水、加压设备的维护 保养费用、电梯的运行维护费用、消防、监控、智能化等设施的运行维护及检测费用，不包括保修期内应由建设单位履行保修责任而支出的修理费、应由

11、专项修理资金支出的修理和更 、改造费用。3、物业治理区域清洁卫生费用，包括所需的购置工具费、消杀防疫费、化粪池清理费、公共管道疏通费、清洁用料费、除垃圾处理费以外的环卫所需费用等。4、物业治理区域秩序维护费用，包括维护物业治理区域秩序所需的器材装备费及通讯设备治理费用、秩序维护人员的人身保险费及由物业效劳企业支付的服装费等。其中器材装备不 包括共用设备中已包括的监控设备。5、物业治理区域绿化养护费用，包括治理、养护绿化所需的绿化工具购置费、绿化用水费、补苗费、农药化肥费等。不包括应由建设单位支付的种苗种植费和前期维护费。6、物业效劳企业办公费用和固定资产折旧费用，办公费用是指物业效劳企业为维护

12、治理区域正常的物业治理活动所需的办公费用，固定资产折旧费用是指在物业效劳工程内由物业效劳企业拥有的、与物业效劳直接相关的、使用年限在一年以上的固定资产年限分摊费用。 7、物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用，是指物业效劳企业购置物业共用部位共用设施设备及公众责任保险所支付的保险费用。8、治理费分摊，是指物业效劳企业在治理多个物业工程状况下，为保证相关的物业效劳正常运转，而由各效劳工程担当的费用。9、经业主同意的其它费用是指业主或者业主大会按规定同意由物业效劳费开支的费用如文体、联谊、竞赛等必要的社区文化活动等。10、法定税费。11、合理利润，住宅物业效劳本钱利润率最高不得超过8%。第十

13、七条为供热、中心空调等动力设备发生的能源费用、运行维护费用应分别计入其供给价格中，不得另外向业主使用人收取。第十八条住宅公共性物业效劳费依据法定产权面积计收。已办理产权证的，以产权证记载的建筑面积为准，未办理产权证的，按购房合同标明的建筑面积计算。由业主购置使用的车库、 层高到达 2.2 米杂屋的公共性物业效劳费依据同类型住宅收费标准的 50%收取。另有合同商定的从其商定。转变使用性质的住宅用于办公的应依据同类住宅收费标准加收 100%，用于商业的应加收 200%。转变使用性质的杂屋、车库，用于居住的应依据同类住宅收费标准收取，用于办公的按同类住宅收费标准加收100%，用于商业包括商业经营，为

14、经营配套的仓储、员工食堂等的按同类住宅收费标准加收 200%。第十九条物业效劳费由物业效劳企业向业主或物业使用人收取。纳入物业治理范围的已竣工但尚未出 售、出租，或者因建设单位缘由未按时交给物业买受人的，物业效劳费用由建设单位交纳。物业竣工验收合格后，建设单位依据购房合同书面通知买受人办理交付手续，经物业买受人 查验收房后，物业效劳费由买受人交纳；物业买受人在查验收房时物业存在不符合法律法规 规定和购房合同商定的条件，整改期间的物业效劳费由建设单位交纳；物业买受人无正值理 由拖延办理交付手续的，物业效劳费从建设单位书面通知买受人办理交付手续的次月开头计 收，由物业买受人交纳，但首先由建设单位垫

15、付并负责追缴。建设单位与物业买受人另有约 定的，从其商定。已办理交付手续但未使用的物业，物业效劳费依据 90%交纳。物业效劳费按月计收，经双方商定可以预收，但最长预收期限不得超过十二个月。其次十条前期物业效劳合同生效之日至出售房屋交付之日的当月发生的物业效劳费用，由建设单位承 担。出售房屋交付之日的次月至前期物业效劳合同终止之日的当月发生的物业效劳费用，由 物业买受人依据房屋销售合同商定的前期物业效劳收费标准担当；房屋销售合同未商定的， 由建设单位担当。物业产权转移时，产权转移之日的当月及以前发生的物业效劳费用，由物 业出让人担当；产权转移之日的次月起发生的物业效劳费用，由物业受让人担当。物业

16、受让 人在产权转移时应向物业效劳企业了解物业效劳合同、治理规约等状况，并催促原业主结清 相关物业效劳费用，消灭费用未结清时，由物业受让人担当连带交纳责任。其次十一条住宅区划内的道路、绿地，以及其他公共场所、公用设施和物业效劳用房，属于业主共有。利用道路、绿地、其他公共场所、公用设施和物业效劳用房以及物业共用设施设备、共用局部进展经营，应当征得相关业主、业主委员会经业主大会或经专有局部占建筑面积过半数的 业主且占总人数过半数的业主同意，依据规定办理有关手续。所得收益在扣除合理本钱人 工、维护和税费等后应当依据业主大会的打算使用，并向全体业主公布收益所得的实际收 入与支出状况，承受业主委员会的质询

17、。其次十二条物业治理区域内的车辆停放效劳，包括场地占用效劳、停车物业效劳及车辆特约保管效劳。已购置或租赁场地使用权的，不再收取场地占用费。非规划区的停车场地占用费由业主委员 会经业主大会确定；停车物业效劳费和规划区的停车场地占用费实行政府指导价；车辆特约 保管效劳费实行市场调整价；车辆停放效劳收费由价格主管部门另行制定。其次十三条业主使用人对房屋进展装修，装修人在室内装饰装修工程开工前，应当向物业效劳企业 申报。业主、装修人或者装饰装修企业，需要物业效劳企业供给特别效劳的，可以与物业效劳企业签订装饰装修治理效劳协议，物业效劳企业依据室内装饰装修治理效劳协议可向业主使用人收取以下费用：一装修效劳

18、费：按房屋建筑面积和装修工期在装修治理效劳协议签订时一次性向业主收 取。装修效劳费主要用于装修期间各种设备、设施的能源消耗、装修治理效劳、各种资料的制作等费用。二装修垃圾清运费：业主可以托付物业效劳企业清运装修产生的垃圾不包括撤除墙体产生的建筑垃圾，也可以依据规定时间自行清运；托付物业效劳企业清运的，清运费标准在政府指导价范围内由业主和物业效劳企业协商确定。三出入证件工本费：对出入人员实行证件或登记查询治理的小区，物业效劳企业可对装修工人出入实行持证限期治理，并收取证件工本费。四装修押金：依据室内装饰装修治理效劳协议一次性向业主和装饰装修企业收取。在装 饰装修工程完成后应当马上退回。但是，装修

19、期间损坏的共用局部公共走廊、墙面等、 共用设施设备(电梯、对讲门等)的修复由损坏责任人担当，当责任人拒绝修复时，物业效劳企业可扣取相关装修押金进展修复，其余局部应在装饰装修工程完成后退回。除上述费用以及实际供给了资料复制效劳可以依照市场价格合理收取复印费外，物业效劳企业不得另行收取诸如电梯使用费、楼道修理费等与装修相关的其它任何费用。上述收费标准由当地价格主管部门会同房产主管部门制定并公布。其次十四条有关单位向物业治理区域内供给水、电、燃气、热、电信、邮政、有线电视等效劳，凡属于政府定价、政府指导价的，应当执行规定的收费标准，不得乱加价、乱收费，并直接向业主收费和供给效劳。需要托付物业效劳企业

20、代收费的，托付单位应当与物业效劳企业签订托付 代收、代缴合同，并向物业效劳企业支付13%的代办效劳费。其次十五条在签订物业效劳合同之前，物业效劳企业应查验接收物业治理区域的公共配套效劳设施，对 公共配套效劳设施不全或不能正常使用的，应要求建设单位或业主大会完善，不能完善的， 其物业效劳内容及其要求、效劳收费及其标准，可参照本方法在效劳合同中明确。物业共用部位、共用设施设备的日常运行和维护内容、标准及其要求，物业效劳企业应依据有关规定与建设单位或业主大会在效劳合同中明确。其次十六条物业效劳收费实行收费公示制度和效劳价格登记制度。物业效劳企业应在物业治理区域内 的显著位置，将物业效劳企业名称、效劳

21、内容、效劳标准、计费方式、计费起始时间、效劳工程、收费标准含指导价标准、允许浮动幅度、实际收费标准和代收的水、电、气、热、电信、邮政、有线电视等收费工程、收费标准以及收费依据、价格举报 12358 等进展公示。对需由业主使用人分摊的费用，应当公布具体的分摊原则及计算方法，承受业主的监视和质询。公示的形式可实行公示栏、公示牌、效劳收费手册、多媒体终端等。业主大会成立前未通过招投标方式确定的住宅前期物业治理公共性效劳收费，建设单位或物 业效劳企业应在物业销售预售前15 个工作日内持住宅前期公共性物业效劳收费申报审核表，到当地价格主管部门办理湖南省效劳价格登记证；业主大会成立前，通过招投标方式确定的

22、住宅前期物业治理公共性效劳收费标准，以及由物业效劳企业和业主委员会经 业主大会同意选择协商确定的公共性物业效劳费合同期内的执行标准，应由物业效劳企业填 列公共性物业效劳费备案登记表见附件三，报经当地价格主管部门办理湖南省效劳价格登记证，实行亮证收费。其次十七条物业效劳企业按规定向业主使用人收取了物业效劳费的，其它任何单位和个人不得再重复收取性质一样的费用。未经托付人托付，物业效劳企业自行供给其他效劳，需收取费用的，托付人有权拒付。其次十八条物业效劳企业不担当收取自身不供给治理或效劳的费用。政府有关部门单位及社区在物业治理区域内按规定应当向业主使用人收取费用的，须持合法有效文件自行向业主使用人收

23、取。其次十九条物业效劳企业在物业效劳中应当遵守法律法规，严格履行物业效劳合同，为业主供给质价相符的效劳。对同一物业治理区域内一样的物业，制止价格卑视，物业效劳企业不得区分业主身份实行不同的收费标准。物业效劳企业不得向进入物业治理区域为商定业主供给配送、修理、安装等效劳的外来人员收取包括办证费在内的任何费用，也不得向业主使用人收取任何未予标明的费用。 第三十条业主应当依据物业效劳合同的商定按时足额交纳物业效劳费用。业主违反物业效劳合同商定逾期不交纳物业效劳费用的，业主委员会应当催促其准时足额缴纳物业效劳费用；逾期仍不交纳的按物业效劳合同商定，交纳相应的滞纳金，物业效劳企业可以依法追缴。建设单位依

24、法与物业效劳企业签订的前期物业效劳合同，以及业主委员会经业主大会同意与依法选聘的物业效劳企业签订的物业效劳合同，对业主具有约束力。业主不得以其并非合同当事人为由拒交物业效劳费。物业效劳企业已经依据合同商定以及相关规定供给效劳的，业主不得以未享受或者无需承受为由拒交物业效劳费。第三十一条物业效劳企业将物业效劳合同中局部专业效劳事项转包给其他企业的，不得降低效劳质量， 削减效劳内容，提高收费标准。第三十二条 物业合同双方应承受属地乡、镇人民政府及街道社区的监视，发生物业效劳纠纷时，可承受其调解。各级价格主管部门应会同房产主管部门，加强对物业效劳企业的效劳内容、质量、收费工程、收费标准的监视。物业效

25、劳企业违反物业收费法规及有关规定的，由价格主管部门依据中华人民共和国价格 法、价格违法行为惩罚规定、物业效劳收费明码标价规定、湖南省效劳价格治理条例和湖南省价格监视治理条例等法律、法规、规章规定予以惩罚。第三十三条价格主管部门、房产主管部门未依据中华人民共和国价格法、物业治理条例和本方法治理和监视物业效劳收费的，由同级人民政府或上级价格主管部第三十四条本方法自 2023 年 7 月 1 日起实施。各级价格主管部门可会同同级房产主管部门结合当地实际制定实施细则。湖南省物价局、湖南省建设厅关于公布湖南省物业效劳收费治理实施方法的通知湘价服2023178 号以及其他与本方法不符的规定同时废止。本方法实施前已签订物业效劳合同且尚未到期的，物业效劳及其收费标准等仍按原合同商定执行，合同到期后按本方法规定执行。本方法实施时尚未成立业主大会且原有效劳等级低于本方法适用收费标准的，须相应提高服 务等级；收费标准低于本方法相应效劳等级的，在业主大会成立前不得擅自提高收费标准。公共区域秩序维护效劳标准与收费基准价.xls 点击下载住宅前期公共性物业效劳收费申报审核表.xls 点击下载公共性物业效劳费备案登记表.xls 点击下载联系 ：(0731)84437386 Email:0731wy163 QQ:3878094QQ 群:45284304