湖南赣湘房地产项目可行性研究报告.docx

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1、浏阳市柏加镇集镇商业街工程可行性争论报告 工程概况 工程市场分析 工程优劣势分析 工程建设与实施打算 工程风险分析 投资估算与资金筹措 效益测算与分析湖南赣湘置业目录第一章 工程概况一、 工程名称二、 工程地址三、四、五、其次章一、二、三、第三章一、二、三、第四章一、二、三、四、五、六、七、第五章一、工程开发企业概况工程建设背景工程总体概况工程市场分析工程建设环境分析柏加镇集镇商业街房地产市场概况结论工程优劣势分析工程优势工程劣势结论工程建设条件及实施打算工程选址工程建设内容及建设规模工程建设条件工程规划设计方案工程环境影响工程治理组织工程实施打算工程风险分析政策风险分析二、 社会风险分析三、

2、 经济风险分析四、 行业风险分析五、 治理风险分析六、 资金风险分析第六章 工程投资估算与资金筹措一、 工程投资估算二、 资金筹措三、 贷款取得与归还第七章效益测算与分析一、 收入推测二、 税费率三、 利润推测第八章工程总结第一章 工程概况一、 工程名称：柏加镇集镇商业街房地产开发工程二、 工程地址：柏加镇柏南街东侧、柏沱路两厢三、 工程开发企业概况：湖南赣湘置业以下简称公司是一家以投资房地产开发和商业地产为主的大型现代化企业，公司总部设在柏加镇柏沱路，注册资金880 万元。公司成立以来，依托柏加的富强商业优势和苗圃优势，业务不断进展扩大。公司现有企业员工 45 人，局部均为本科以上学历。公司

3、股东皆为业内资深人士，资金实力雄厚，实践阅历丰富。公司下设投融资部、技术部、拓展部、法务部等部门，拥有房地产开发经营、建筑设计、营销治理、法律、财务、计算机等各类专业人才，是一支整体素养高、技术力气雄厚、竞争力量强、进展潜力巨大的优秀队伍。公司秉承“认真做事，诚信为人”的企业精神，坚持以产品品质为核心，不断为客户制造价值。同时，公司奉行创、求实、敬业的效劳理念，不断探究顺应时代要求的专业经营开发之道，在借鉴国内外求阅历的同时，深刻分析国内实际状况，运用科学的决策方法和创的开发理念，将商业运营、房地产经营和资本运作有机结合，并逐步形成了地产开发业务的核心竞争优势。四、 工程建设背景湖南赣湘置业开

4、发的柏加镇集镇商业街房地产开发工程简称：第一街区以其高品质的开发建设、美丽的居住环境受到柏加镇老百姓的欢送。“第一街区”房地产开发工程是公司开发的第一个工程，位于柏加镇柏南街东侧、柏沱路两厢，占地面积约 70 亩，该工程原为国有建设用地，经浏阳市委、县政府、建设局、房产局及打算委员会批准，该地块由湖南赣湘置业开发建设。今后建成后的柏加镇“第一街区”工程周边各项生活配套设施齐全，交通便利，是柏加镇目前整个县城城市中心点，也是柏加镇商圈的核心，具有很高的商业价值。为柏加镇目前唯一的可俯视浏阳河乃至整个县城的城市标杆高层建筑 体。整个工程总投资估量 1.5 亿元，工程内容包括商业街及住宅.整个“第一

5、街区”工程工程构思精巧时尚，并布满高品质生活气息，各建筑单体相互有机联系， 互为借景，整体布局布满生活体验的意趣，市场反映相当喧闹，至 2023 年 4 月28 日至 2023 年 10 月 28 日，工程来电高达 280 组客户，认筹客户 153 组，客户反响喧闹良好。工程打算一年之内完成肯定量的销售。公司和“第一街区”工程良好的形象普遍得到柏加镇政府相关部门和市民的认同。“第一街区”工程一期工程建设内容包括3 栋 7 层，6 栋 8 层，9#楼一层地下车库、整个街区园林规划、一个商业广场及相应的小区配套公用设施。目前工程设计已进入施工阶段，售楼部建设在柏加镇柏南街东侧，柏沱路1 号，各种证

6、件已办理齐全，估量 2023 年 11 月 11 日开盘。五、 工程总体概况 工程名称：“柏加镇集镇商业街”房地产开发工程 地理位置：柏加镇柏南街东侧、柏沱路两厢 总建筑面积：约 92118 其中：商业面积 27805.7 住宅：62878 地下室面积：约 1434.3 建筑占地面积：37692.58 建筑密度：45.65% 总户数：728 户 汽车停车位总数：482 个 建筑形式：综合性高档电梯洋房其次章 工程市场分析一、 工程建设环境分析1、宏观经济环境分析浏阳市柏加镇滨临秀丽的浏阳河，地处长沙、株洲、浏阳三市交界位置，是中国知名的花木之乡。总面积 87.5 平方公里，人口 2.6 万人，

7、辖 4 个行政村， 一个社区居委会。苗木花卉栽种面积达 15 万亩，占总耕地面积的 100，从事花木种植经营达 2 万余人。生产花木品种 1200 多个，产品远销全国各地，年销售额达 30 亿元以上。并形成了以柏加为核心，辐射镇头、黄兴、跳马等镇。现在柏加相继被授予“中国花木之乡”、“全国花卉苗木生产示范基地”、“湖南省信息化示范乡镇”、“湖南省农业旅游示范点”、湖南省“百里花木走廊、万顷苗木基地”核心镇等荣誉称号。2023 年，柏加被列入长沙市小城镇建设示范镇和绿色生态示范镇，2023 年 5 月，柏加被列入湖南省农村建设核心示范区。2023 年被长沙市列入长株潭特区绿心核心区。到2023

8、年底，村民拥有资产达1000 万元以上的 28 户，到达500 万元的有 42 户，到达100 万元的有 130 户。农民生产乐观性格外高，收入丰厚，很多农户都自建豪华别墅，生活富有，日子不用愁，精神生活和物质生活都是极其丰富，是名副其实的小康村。一个在 80 年月初尚未解决温饱问题的穷乡，靠花卉生产步入小康并成为中国最大的花卉产业基地之一。2、区域经济环境分析在上世纪八十年月末，柏加镇还一度经济落后，财政微薄，人民贫困，交通落后，信息闭塞，医疗卫生保障水平低，是当地一个典型的山区贫困村。那时， 家家户户都以种植传统的水稻和种菜卖菜为生，如今，这里已经发生了翻天覆地的变化，不但摆脱了贫困落后的

9、局面，还在全省领先实现小康村，今日的柏加镇成为了小康示范城镇，示范村。一镇域经济逐年增加，人民富有，生活幸福过去的 10 年是柏加进展史上极不平凡的 10 年，全镇生产总值由 2023 年的0.68 亿元上升至 2023 年的 30 亿元，财政收入由 95 万元上升至 3000 万元，农民人均可支配收入由 2100 元上升至 50000 元，全年居民本地存款余额由 0.55 亿元上升至 15 亿元，已经连续五年平均增长 15%以上。2023 年全镇花卉苗木实现年销售收入 10 亿元，镇域经济实现稳步持续攀升，综合实力明显增加。全镇主干道、组级大路进展了建设、硬化以及水利建设，改善了村民的生产、

10、生活条件。2023 年完成社会固定资产投入 3000 万元，人民生活水平日益提高。二苗木产业显现巨大优势十年来我镇立足四品，坚持扩大品种、改造品质、提升品位、打造品牌，不断增加柏加花木产业的核心竞争力。目前全镇花木种植面积达2.8 万亩，拥有桂花、玉兰、红桎木等花木品种 1200 余个，拥有花木精品苗木园及花木生产基地100 余个，拥有园林绿化资质的 1 级企业 1 家，2 级企业 5 家，3 级企业 26 家， 加强农民组织化程度，成立花木合作社 10 余家。大力推行花木标准化生产，制定了苗木培育技术的湖南省地方标准，并通过互联网进展了推广。乐观打造高素养的经纪人团队，主动开拓市场，柏加花木

11、产品在市场中的占有份额越来越大， 美誉度越来越高，“柏加花木”品牌效应深入人心。二、 房地产市场概况2023 年浏阳市经济运行全面提速，其中房地产业将成为全年增加值增长最快的行业。全年房地产开发投资额估量达 18 亿元，房地产企业家信念指数始终位于浏阳市六大行业之首，整个房地产市场呈快速增长趋势。浏阳市柏加镇地处长沙、株洲、浏阳三市交界位置，是中国知名的花木之乡，房地产业的快速进展又带动了相关产业的进展。作为一个产业，房地产已经释放了较强的活力，成为一个驱动柏加镇经济进展的支柱性产业。1、市场竞争状况浏阳市柏加镇正处于房地产开发的热潮期，目前城区改造、金科山水洲工程、“第一街区”工程等，随着柏

12、加镇的城市开发，房地产市场热点也集中于此。近年来柏加镇的金科山水洲等楼盘已经竣工售罄并入住完毕，目前城区的楼盘价格也相对较高，柏加镇住宅含别墅、天地楼均价约为 3000 元5000 元左右，无多层电梯洋房。随市场进展空间，房地产规模化开发成为商业街楼市的主流模式，以柏加镇“第一街区”工程为首的城市标杆建筑体高尚住宅、多层电梯洋房浮出水面，成为柏加镇房地产市场的一道亮丽风景线，前有柏南街主干道、“第一街区”唯一中心商业广场、浏阳河等，区位优势格外明显。商业进展模式也引起人们的关注。到目前为止，商业街逐步形成三大商圈： 老城商圈、步行街商圈、“第一街区”商圈，三足鼎立根本形成。尤其以“第一街区”商

13、圈为主的城区商圈将来五年内不行限量，随着各大商业的加盟，“第一街区”商圈的价值无可估量，以“第一街区”为中心的商业中心以及消灭雏形。将来众多商家的涌入，引发了对“第一街区”热点商业的竞争，在很大程度上拉动了柏加镇房地产业快速进展。同时，得益于柏加镇房地产市场良好的进展态势及政府的优待政策。2、消费群体状况柏加镇的房地产市场从 2023 年开头升温，进展很快。经调查显示，先期购房者大多属于富有阶层，包括经商人员，有较高灰色收入的人员等，大多在早期房地产市场已经购置了房产。在购房者中，花木、苗圃经营者较多，这类置业者最关注的是居住环境及房产的升值潜力，选择楼盘以中高档为主。但上述两类消费者仍目前商

14、品房消费者的较大局部。柏加镇从今年开头进展大规模城市改造及农民进城购房的优待政策，构成了最直接的潜在商品房消费者。由于长沙市房屋限购，柏加镇属于长沙后花园，因此市场潜力巨大。这一消费群体中，存在着大量的个体户阶层，这一群体有肯定的消费力量。三、 结论作为一个产业，房地产已经释放了较强的活力，成为一个驱动柏加镇经济进展的支柱性产业。在柏加大开发渐渐深入开放的现在，柏加镇正努力向“秀丽又繁华的第一街区”前进，大规模的城市改造将更进一步刺激房地产行业大势趋高。柏加镇房地产市场将稳步走向成熟。商业性房产与中高档住宅是今后柏加镇经济进展的中流砥柱。房地产市场供求的构造性失衡仍旧存在。从 2023 年开头

15、，受县城地域的影响， 城镇化规划区域的要求，柏加镇房地产开工率不断下降，房地产市场存货量不断消化，到 2023 年，柏加镇真正意义上的房地产工程屈指可数，将来五年，柏加镇商品房销售仍将走红。第三章 工程优劣势分析一、 工程优势1. 位置优势本工程地处柏加镇城区确定中心点，是今后柏加镇商圈的核心，具有很高的商业价值、居住价值和城市标杆价值。地块背临目前柏加镇最好的一条商业老街， 工程所处位置环境美丽，各项生活配套齐全、便利，是今后政府部门、金融单位、富有阶层等精英人士在街区购房置地的首选。当前柏加镇对将来的城市规划建设赐予的定位，将打造区域性的都市化美丽柔情柏加。按政府规划，“第一街区”工程受到

16、柏加镇政府以及各单位部门的重视。随着南航线的全面建设，将来柏加边缘沿线杂乱的城郊结合区域正快速转变为城市景象。2. 产品功能经过市场调研，公司对产品市场定位有了更多的把握。就目前集镇商业街工程房地产市场需求来看，“第一街区”工程产品中最吸引市场留意力的有以下几方面：充分的车位除房产外，汽车已成为当前人们生活消费的另一热点。随人们生活水平的提高，拥有汽车的家庭将越来越多，车位问题也成为置业者关注的重点之一。由此， 从目前的趋势看，一个工程有无充分的车位对整个工程开发的成败有着很大影 响。“第一街区”工程的全身都是停车场地，在设计规划之初已经对停车问题作了充分的考虑，正好迎合当前及将来市场需求，与

17、当前柏加镇其他街区相比，在这方面有着确定优势。大型的商场随着柏加镇作为区域性城市的作用日益显著，大批国内外商家纷纷进驻“第一街区”，对商业的需求也日益增加。本工程所在位置为柏加镇商业圈唯一城区中心点，也是今后柏加镇的财宝之地，是柏加镇商圈的核心，周边配套应有尽有， 商业价值极高。由于城区还处在进展上升阶段。本工程所建设的约27805.7 平方米的商业以及 62878 平方米左右的住宅，正好填补当前柏加的需求。 居住、购物、休闲、消遣一体化“第一街区”自身除了有商业配套之外，前有浏阳河，是今后柏加最繁华的地段，出行便利，购物、休闲、消遣等功能一体化，工程越来越成为柏加人关注的焦点。 产品设计合理

18、、多样化电梯承受国际品牌电梯，保证舒适、快捷、安全的到达每一层，为了保障居住的舒适性，工程依据大城市设计角度，大局部是一梯二户，有两套是一梯一户； 在户型设计方面，实行户户通风，南北通透设计的原则；在户型的分割方面，承受动静分别，户型内分卧房休息区和客厅、餐厅的活动区，保证寻常业主在客厅的活动不影响到卧房内家人的休息；户型面积 120150 ，三房、四房等在针对柏加老百姓的需求的前提下，结合了大城市的户型设计理念，保证了工程户型的有用性、丰富性、价值性。3. 工程前期工作根本完成，工程建设周期相对较短目前有四栋已经封顶，工程下月初预备开盘，一期工程打算 2023 年底主体工程全部完工。在工程建

19、设方面，我们己做了相当的投入，整个工程根底建设前期筹备已全部完工，后期建设周期相对较短，能够较快的满足客户入住的要求。4. 市场竞争相对较小当前柏加镇房地产市场的热点集中于城区，而城区仅有活泼的集镇商业街一个工程，相对而言，工程周边市场竞争要小很多。三、 结论：可以看出，“第一街区”工程地理位置优越，开发建设条件较好，有着较强的市场竞争力。对于工程所存在的一些缺乏之处，可以实行相应措施加以改善，对工程没有太大的影响。整体而言，该工程有很高的开发价值。第四章 工程建设条件及实施打算一、 工程选址工程位于柏加镇城区中心柏南街东侧，浏阳河畔，是柏加镇近 10 年来浏阳市兴起苗木市场发源地，随着城市建

20、设的日月异，柏加城区不断外扩，工程确定呈现出其多方面的优势。随着柏加城区建设步伐的加快，“第一街区”充分利用城区原有的根底，积 极参与盘活市场地产、商业等存量，初步形成了商贸、消遣、酒店、体育、休闲、教育等为主的城功能片区。在政府的大力扶持下，“第一街区”正在柏加原有 的格局上走一条多元化经济进展道路，呈现出良好的进展前景。在房地产行业，“第一街区”充分的土地资源所造就的规模优势是目前其他区域所无法比较的。目前撑起房地产市场大盘旗帜的生力军确定是金科山水洲和“第一街区”。而大量的土地供给保证土地本钱的降低，大规模的成片开发又带来建筑本钱的下降，所以“第一街区”工程可以在保证优质的状况下，以稳步

21、价赢得市场。随着柏加居住理念的不断转变，“第一街区”工程必将渐渐为柏加人所认同。过去那种“宁要镇头一张床，不要柏加一套房”的观念已开头转变，越来越多的柏加人，在有肯定实力后并不肯定要选择在镇头置业。柏加假设能真正消灭性价比较高的住宅工程，不但可以吸引柏加周边区域工作生活的人就地买房，还可以吸引肯定数量的外来投资者在柏加买房，柏加“第一街区”将会渐渐聚拢人气，进展成为一个格外良好的居住区。二、 周边环境柏加镇“第一街区”工程地处柏加中心位置，有秀丽的浏阳河穿越柏加镇； 前拥柏南街，右揽柏加老街，构筑繁华路网。三、 工程建设内容及建设规模“第一街区”工程规划用地位于柏南街东侧柏沱路两厢，占地面积约

22、70 亩， 规划用地西接柏南街，东靠柏加完小，南有柏加老街，用地地形不简单，规划限制不大。工程一层地下室及构造根底勘探完成，一期工程在建，二期打算 2023 年中建设，初步规划总建筑面积约 92118 (含地下局部)，其中住宅面积 62878 ， 配套商业面积 29240 ，住宅户数为 728 户。建设内容包括地下一层的建设，地上一二层的商业消遣，餐饮及会所建， 地上三八层高层住宅楼以及小区园林景观。打算将地下一层作为地下停车厂， 人车分流。四、 工程建设条件1、 工程权属清楚“第一街区”现经柏加镇政府、规划局、建设局、房产局、打算委员会等相关部门的批准，工程建设开发权已整体归属我司名下。工程

23、建设相关的“五证” 已办理齐全，证件已全部挂售楼部。2、 配套设施齐全工程前拥柏南街，周边有柏加镇政府、医院、才智星幼儿园、柏加完小、柏加汽车站、三湘红大酒店等单位，所处位置环境美丽，各项生活配套在柏加最为齐全、交通最便利。道路：该片区内主要道路为柏南路、柏沱路、柏西路、金明街。交通：该片区地处柏加中心地带，交通格外便利，已有柏加汽车站到周边区域的公交车，出行便捷。银行：该片区已有农村商业银行，离工程只有 200 米。医院：片区内有浏阳市集里医院柏加分院以及小诊所，距离工程不到300米。学校、市场：比一比超市、柏加完小、柏加市场等。3、 根底建设前期筹备已经完成工程筹备期做了相当的投入，售楼部

24、已完工、工程地块根底勘探完成。4、 建设场区“五通”条件具备工程所在片区道路工程、排水工程、供水管网、电信管网、路灯工程、道路绿化工程等具备，形成完善的路、水、电、气、通信等市政设施。 供水条件： 自来水管网供水，由工程预留口接入。 供电条件：由工程预留口接入。 通讯条件：直接由电信接入。五、 工程规划设计方案“第一街区”将因应城市进展，建筑与环境统一设计，整体考虑多层楼宇状况，共同制造出一个宜商宜居宜乐的城市标杆建筑商业街。商业局部以临街商铺设计为主，住宅局部则以一梯二户、一梯一户为主导， 围绕根本的小庭院布置。遵循原有的总体规划，承受高雅、庄重的装饰手法，展现功能性立面，以朴实、潮、大方的

25、气度突出柏加的形象。“第一街区”建设有休闲区、 标准的入口水景、业主休闲闲逛用的街区小道、休息庭等。与此同时，小区还将建设一层的地下停车库，做到人车分流，满足业主停车需求；“第一街区”建设将近 30000 平方米的商业配套，全力为业主打造一个休闲、舒适、便利的生态居住小区。“第一街区”充分利用其独特的地理位置，紧扣“人与自然、和谐进展”这一主题，以“观念超前、整体协调”为主题的设计思想,将自然景观和人文景观融为一体，充分彰显绿色欧景之特色。六、 工程环境影响本工程开发对环境的影响主要在于地下停车库汽车排放的尾气对地面四周空气和地下环境构成的污染，其次是住宅生活污水、固体垃圾、地下层设备运行的噪

26、声污染。对此拟实行的环境保护打算为：1、承受生态绿化，使用良好的通风、过滤系统，保持空气质量。2、公共污水及住宅排污经化粪池处理排入城市污水管道。3、固体垃圾以袋装方式收集处理，并实行严格的垃圾分类处理措施及小区清扫安排。4、设备选型尽量选用噪声较低的，必要时对有关功能分区在建筑上做隔声处理， 到达环保标准。七、 工程治理组织要开发一个工程，首先必需有一个完备的组织机构。本公司拥有一支年轻布满活力的干部队伍。他们具有较高的文化素养，均为大学本科以上学历，其中有土建、水、电、房地产经营治理、财会、筹划、营销等各种人才，是本工程得以成功开发的治理保证。同时，公司在工程开发工作阶段将借助多专业外脑资

27、源， 增加在各相关领域的专业技术优势。八、 工程实施打算整个“第一街区”工程一期工程打算于 2023 年 4 月份开工，2023 年 7 月份完成，估量建设期为 15 个月。第五章 工程风险分析一、 政策风险分析整个“第一街区”住宅小区工程最大的风险就是政策变动以及政府支持力度的变更。目前工程已获得柏加镇人民政府、规划局、建设局、房产局、打算委员会等部门的批准，与工程各相关债权人商妥签订了有关协议，并按相关法规办妥了相关手续，工程权属清楚，工程建设“五证”已办理妥当。可以说，工程政策风险已经很小。但不排解在工程建设的 15 个月期间，国家对于房地产行业做政策性调整。因此，准时把握政策变动及做好

28、政府各方面协调，敏捷调整建设进度，并争取相应的政策支持，是防范风险的必要手段。二、 社会风险分析在工程建设期间，因各种缘由冲突引发的社会动乱将对工程产生影响。因目前国家宏观经济大势较好，社会趋于稳定，社会动乱的风险比较小。对于本工程，在工程拿地时已把各种历史问题处理完毕，工程社会风险已降至最低。三、 经济风险分析宏观经济进展在不行预知中走下坡路、通货膨胀或其他经济问题都会对行业产生冲击，从而影响到工程进展。从目前国家宏观经济走势来看，此类风险较小，但不行排解不行抗拒因素的影响所导致的经济风险。对此，应以优质的产品保证工程的行业优势，并承受各行业精英团体的专业建议及先期推测把握社会进展变化，未雨

29、绸缪，躲避风险。四、 行业风险分析依柏加镇目前房地产业的进展状况，工程开发可能患病行业竞争的问题及将来可能的行业过热而导致的泡沫危机。公司以优质产品保证优势，以市场细分策略躲避风险，并实行各种手段加快资金回笼，实现“货如轮转”。五、 治理风险分析筹划考虑不周，对困难及问题估量缺乏，或定位失误都可能带来风险。工程操作过程的偏差或工程时间突破打算，导致本钱上升，也将带来肯定风险。因此，公司将依靠阅历丰富的工程经理实行严格的工程治理，并以实际状况不断调整偏差，尽量削减风险。六、 资金风险分析短长期融资的短缺都有可能打断工程开发的连续性，带来资金运转的风险。经过工程一期建设，目前公司自有资金充分，银行

30、关系良好，给工程持续的资金供给不成问题。七、 结论整体而言，本工程风险比较小，就目前环境而言尚不存在不行抗拒的风险， 只要能加以生疏和防范，是可以将风险值减至最低的。第六章 工程投资估算与资金筹措一、工程投资估算各项经济技术指标及工程投资概算详见下表估算结果本工程投资总额为 1.5 亿元。“第一街区”工程投资概算一主要经济技术指标： 建设用地面积：28784.54 总建筑面积：92118 其中：住宅建筑面积：62878 商场面积：27805.7 地下室面积：1434.3总层数：一期为 3 栋 7 层、5 栋 8 层、1 栋 9 层含地下一层 机动停车位：482 个总户数：728 户投 资 成

31、本 概 算 表工程工程费用内容单价金额元备注参考土地出让金800.44 元38880000按每亩 90 万元计算土地本钱土地契税21.41 元1040000实际缴纳其他费用5.14 元249880实际支出土地本钱合计40169880监理费17.14 元832448按建安本钱 1%计算白蚁防治费5 元242865总建筑面积*5 元/墙改费20971460总建筑面积*20 元/散装水泥费5242865总建筑面积*10 元/T*0.5T/规划技术效劳费5242865总建筑面积*5 元/防雷技术评价费3145719总建筑面积*3 元/防雷风险评估费17.14832448按建安本钱 1%计算报建费用竣工

32、验收检测费3145719总建筑面积*3 元/招标代理编制费6.18300000按 10000 元/宗计算审图费3145719总建筑面积*3 元/城市配套费42.852081120按建安本钱 2.5%计算国防检测费3145719总建筑面积*3 元/沉降观测5242865总建筑面积*5 元/环保评估1.7183245按建安本钱 1%计算消防审核297146总建筑面积*2 元/垃圾处理费0.8842744总建筑面积*0.08*11 元/T建筑规划设计费803885840总建筑面积*80 元/地质勘探费9437157总建筑面积*9 元/前期及保建费用合计11117944高层住宅1500 元458865

33、00按住宅面积*1500 元/计算商铺150025758000按商铺面积*1500 元/计算建安本钱地下室25003585750按地下室面积*2500 元/计算电梯100 元/4857300按总建筑面积*100 元/消防65 元/3157245按总建筑面积*65 元/建安本钱合计83244795小区环境园林、绿化703400110总建筑面积*70 元/智能化设施502428650总建筑面积*50 元/附属及配套费用室外供电1306314490总建筑面积*130 元/室外供水653157245总建筑面积*65 元/室外排水工程502428650总建筑面积*50 元/主干道路2009714600总

34、建筑面积*200 元/附属及配套费用合计27443745不行预见费23.981164896按建安本钱 2%计算治理费23.981664896按建安本钱 2%计算其它费用销售代理费176.148555558按销售收入 3.5%计算广告及市场推广费140.916844446按销售收入 2.8 计算检测费25.711248672按建安本钱 1.5%计算交易手续费3145719总建筑面积*3 元/其他费用合计20234187财务费用资金本钱517.8425153141按土地本钱*2.5*4.9%*5 年财务费用合计25153141贷款费用724.493519080814363.6 万元*4.9%*5

35、年总计242444500项 目 税 费 统 计 表费种指标计算依据金额元营业税及附加营业税销售总额*5%12222225城市维护建设税营业税*7%855555.75教育附加税营业税*3%366666.75营业及附加合计13444447.50地方税防洪保安费销售总额*0.1%244444.50印花税印花税销售总额*0.03%73333.35土地增值税住宅类预缴住宅销售额*1%1070685商业类预缴商业销售额*5%6868800增值税合计7939485企业所得税税前利润毛利进销差价不是净利2023000所得税率所得税率0.25所得税税前利润*所得税率25%500000合计营业税及附加+印花税+土

36、地增值税+企业所得税22202310.35二工程投资总本钱：242，444，500.00 元。二、资金筹措本工程所需投资额为 24244.45 万元，打算自筹资金 5882 万元，需银行贷款14363.6 万元估量使用期限为 5 年，其余资金来源为预售房款。三、贷款取得和归还1、 本工程向银行申请贷款总额为 14363.6 万元。2、 还款的资金来源为工程的售房收入。利息按银行规定支付，本金在工程资金宽余时优先归还，同时保证在贷款到期时如数归还。第七章 效益测算与分析一、 收入推测本工程建设规模为 92118 平方米(含地下室)，其中可销售面积约为 90850 平方米，整个建设周期估量为 24

37、 个月，至 2023 年 4 月份建完。售价：住宅销售均价：3500 元/；地面商场销售均价：8000 元/； 地下停车位销售均价：6 万元/个。工程销售总额为：471,438,600.00 元其中 住宅：62878 3500 元/= 220,073,000.00 元商场：27805.7 8000 元/= 222,445,600.00 元车位：482 个6 万元/个=28,920,000.00 元住宅产品销售实行高开高走的方式，每当销售收入累计到达相应数额或销售面积存计到达相应平方米时作一次价风格整，最终使整个工程到达估量的平均售价。二、 各种税金的税率营业税为销售收入的 5；营业税附加的城市

38、维护建设税、教育费附加共计为营业税额的10； 所得税率为税前利润的 25%。三、利润推测本钱工程单位指标元/总金额元土地本钱82740169.880前期及保建本钱228.8911117944建安本钱1713.8183244795附属及配套本钱56527443745其他费用414.3120234187财务本钱1242.3460343949本钱总计4534.26220242798.65利税457.0822202301.35税前利润487.9623701701.35税后利润30.881500000第八章 工程总结结合前面各章的争论结果，“第一街区”工程是可行的，综合结论如下：1、国家近年连续出台的房

39、地产相关政策均是为了促进一般住宅产业的进展， 本工程的建设符合国家进展一般住宅的产业政策，有利于改善柏加镇老百姓的居住条件。2、本工程小区所在的地理区位优势明显，区域内国民经济的稳定快速增长， 人民群众生活小平的不断提高，给工程供给了良好的宏观运作环境和强大的社会支持系统。3、工程选址与柏加镇城市进展的空间走向相吻适宜应当今居住社区进展潮流和方向；工程的规划设计表达了城市居民对现代家居的追求。4、策略上实行低开高走的方式，开盘以 3500 元平方米的起步价快速占据市场，低价策略将增加楼盘的竞争力。5、工程可能承受内部订购开发方式，销售对象明确，客户购置意愿猛烈，对于本工程的开发商来说，最大限度地躲避了销售环节的市场风险，为工程综合目标的实现扫清了障碍。6、我们在进展本钱估算时，充分考虑了各方面最不利的因素；在销售上实行低利润、快回收的策略，以确保工程资金的安全。从工程的经济分析来看，工程启动资金来源牢靠，开发商自有资金充裕，工程各项经济指标均属良好，工程的税收为该地区制造了良好的经济社会效益。综上所述，我们认为本工程是可行的，只要政府赐予帮助和支持，肯定能取得预期的经济和社会效益。湖南赣湘置业