房地产经济学第05讲-房地产产权理论课件.ppt

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1、第讲房地产产权理论第讲房地产产权理论目录目录一、产权概念及其界定方式二、房地产产权体系三、房地产产权中的地产权四、房地产产权中的房产权五、房地产金融产权一、产权概念及其界定方式一、产权概念及其界定方式l 产权是现代经济社会中经常涉及的概念，不同的学术专著对其解释也各不相同。l这里所说的产权取其在经济学中的意思，即财产的所有权，是指存在或设定在一切客体之中或之上的完全的权利，财产所有人在法律范围内，享有对其财产的占有、使用、收益和处分的权利。（一）房地产产权（一）房地产产权 房地产产权即房即所有权和土地使用权的综合体，泛指房屋所有人对其房屋享有占有、使用、收益和处分的权利，以及排除他人非法妨害的

2、权利。占有权是指产权人在事实上对自己的房屋享有的控制和支配的权利；使用权是指权利人对其房屋按照房地产的性质和功能加以利用；收益权是指权利人按照法律的规定，有权在履行权利义务的关系中获得益处；处分权则是指在法律允许的条件下，产权人有权根据自已的意愿处置房地产。房和地是房地冲产权的物质载体，两者有着密不可分的关系，房产转移时，要附带其上的土地位用权的转移，同样，土地使用权转移，也离不开其上房屋所有权的变更。（二）产权的界定（二）产权的界定l出于产权是存在于产权主体和客体之间的一种特殊的权利（相对于房地产来说，产权主体是指拥有产权的国家政府，企事业单位或个人，客体则指房地产中的房屋和土地），其主体和

3、客体的多变性，导致产权界线的不确定性，而严格意义的所有权是确定的，是一定法律允许范围内的至高无上的权利。l古往今来，人们为获得财产的所有权而不断人为地去改变它的产权，即通过拥有产权的方式取得所有权。（三）产权获得的方式（三）产权获得的方式l尽管人们为获得财产的产权付出了不懈的努力，但随着经济的发展和市场体系的不断扩大，产权界线越来越复杂，不确定性越来越高，要想获得相对精确的确定结果，所需的资料和成本也随之增加，传统的产权界定方式有如下几种：1.习俗界定方式 2.暴力界定方式3.国家界定方式4.市场界定方式二、英国的房地产产权体系二、英国的房地产产权体系 随着时代的发展，人们的财产意识不断的改变

4、，不同时期、不同国界对产权的论述也大不相同。我国的房地产业起步较晚，虽然很早以前已经形成原始的财产观，但一直以来没能形成一套完整的体系。英国是最早研究产权问题的国家之一，以英国为例，其房地产产权体系大体包括以下几种权利。（一）永久业权（一）永久业权 在英国，普通法规定，英国的土地归王室所有，除王室外他人不得拥有土地。王室以外的人拥有的是一系列的权利和义务，其中永久业权是最大利益的一种。尽管这种定义理论止依然有效，但在实际中，永久业权己被当作名副其实的所有权对待，且具有一定的可继承性。永久业权中还包括地表权、经营仅、开发权、收益权、限制权以及处置权等，这些权利除受法律和国家经济政策限制以外，还受

5、到王室规划权的控制，是一组相对受限的权利。（二）租赁业权（二）租赁业权 租赁业权指在无限和有限永久业权的基础上，通过租赁的方式获得的业权。期限从1年到若干年不等。主要存在形式为：固定期限租赁、周期性租赁、意愿租赁、许可租赁、终生租赁、水久可续租赁、复归租赁等。秘赁形式不同，租金的形式也不同，有高额租金、基础租金、名义租金、实物租金等，不同的物业采取不同的租赁形式，收取的租金标准也不一样。（三）地役权（三）地役权 地役权指通行权、采光权、通风权、排水权和架埋管道权等的总称。在地役权中，分别对各种权利进行了详细的设定。（四）担保权（四）担保权 担保权是在利用财产作为履行债务的担保时形成的权利。担保

6、分为抵押担保和留置担保，两种形式担保的唯一区别为前者不转移对担保物的占有，而后者要进行担保物的财产转移，直到担保权结束为止。（五）信托权（五）信托权 信托是指财产（土地）同时归两方所有，一方是受托人，另一方是受益人。受托人是严格意义上的财产所有人，但他有义务为受益人的利益行使所有权。信托权主要是保护那些无力维护自己利益的人的权益。三、房地产产权中的地产权三、房地产产权中的地产权（一）土地所有权（二）土地占有权（三）土地使用权（四）土地收益权（五）土地处分权（六）土地开发权（七）土地赠与权（八）土地继承权（九）土地租赁权（十）土地抵押权（十一）土地典权（十二）土地留置权（十三）地上权（十四）地役

7、通行权（一）土地所有权（一）土地所有权l土地所有权是指土地所有人在法律规定的范围内占有、使用、收益、处分其土地，并从中获得合法收益的权利。l现阶段，我国的土地所有权制度实行的是社会主义国家所有制和社会主义劳动群众集体所有制两种形式。（二）土地占有权（二）土地占有权l土地占有权是指依法对土地进行实际支配和控制的权利。土地占有权既可以由土地所有权人行使，也可以根据法律、行政命令或依土地所有权人之意志由非所有权人行使。土地占有权既可作为土地所有权中的一部分与其结合成一个整体，也可以从所有权中分离出来。l土地占有权是土地所有权的一项重要权能。当土地占有权与土地所有权发生分离时，土地也与所有权人发生分离

8、，分离出去的占有权便形成对所有权的一种限制。（三）土地使用权（三）土地使用权l土地使用权是指土地所有者或非土地所有者在依法占有土地的前提条件下，对土地进行有效的开发与利用，以获取经济利益的权利。l土地使用权在本质上是由土地的使用价值所决定，即土地使用权是直接在土地这个有用物上行使的权利，因而土地使用权的存在是以实际占有土地为前提的。l土地使用权同占有权一样，也是土地所有权的一项重要权能。（四）土地收益权（四）土地收益权l土地收益权是指土地所有者或非所有者依法获取土地所产生的自然或法定利益的权利。l土地收益包括收获土地上生长的农作物、收取出租土地的地租等，它是土地所有权在经济上的实现。l土地收益

9、权是土地所有权的权能之一。（五）土地处分权（五）土地处分权l土地处分权是指土地所有者或非土地所有者依法处置土地的权利。它主要包括出售、出租、赠与、抵押等。l在通常情况下，土地处分权一般由土地所有者行使，但在一些特殊情况下，也可由土地所有者依法授权土地使用者行使部分土地处分权。如国有土地的使用权可由使用者在合法合规的条件下转让给他人等。l土地处分权不同于其他产权权能，它涉及到所有权的归属及命运问题。所以处分权是土地所有权中最根本性的一个权能，是所有权的核心内容。（六）土地开发权（六）土地开发权l 土地开发权是指土地所有者或非土地所有者依法对土地进行各种资本的投入，在地上或地下建造、修筑各种系统、

10、设施和建筑物的权利。l土地开发权既可由土地所有者行使，也可依据法律、行政命令或依土地所有者的意志由非土地所有权人行使。l土地开发权与土地使用权一样，其存在是以对土地的实际占有为前提的。非土地所有者对土地的开发权必须根据法律和合同的规定获得，并且按照指定用途进行开发。l根据规定，开发者可拥有一定时期内的占有权、部分收益权和部分处分权。（七）土地赠与权（七）土地赠与权l土地赠与权是指土地使用者将其所获得的土地使用权无偿赠给他人使用的权利。l它是土地所有权的权能之一。（八）土地继承权（八）土地继承权l土地继承权是指土地使用者死亡后，如果其土地使用权的使用期限未满，则可由其合法继承人继承，或根据其意愿

11、遗赠给他人的权利。（九）土地租赁权（九）土地租赁权l土地租赁权是指土地所有者或非土地所有者依法作为土地出租人将土地使用权随同地上或地下建筑物、其他附着物租赁给承租人使用，并向承租人收取租金的权利。（十）土地抵押权（十）土地抵押权l土地抵押权是指债务人或第三人以其土地使用权及地上建筑物、其他附着物作为履行债务的担保，当债务人不履行债务时，债权人有权从抵押财产的价值中优先得到清偿的权利。l在我国，土地抵押权特指土地使用权抵押。它是指土地使用者以土地使用权向银行抵押取得贷款的行为。土地使用权在抵押时，其地上建筑物、其他附着物随之抵押；地上建筑物、其他附着物抵押时，其使用范围内的土地使用权也随之抵押。

12、l在进行土地使用权抵押时，抵押人与抵押权人应当签订抵押合同，且抵押合同不得违背国家法律、法规和土地使用权出让合同的有关规定。（十一）土地典权（十一）土地典权l土地典权是指依法取得土地使用权的产权人以其土地及地上建筑物、其他附着物为抵押的一种借贷权利。l这种权利规定产权人将其土地及地上建筑物、其他附着物以商定的典价典给承典人，承典人除了享有对出典土地及地上建筑物、其他附着物的使用权外，在典权存续期内，还可以将典物转典，或出租给他人，或将典权转让给他人，并且可以以典权作为抵押权的标的物。l在典期内，承典人对其所付出的典价不收利息，出典人对典出的土地及地上建筑物、其他附着物不收租金。期满后，出典人退

13、还典价，可赎回土地及地上建筑物、其他附着物的使用权。典期期满逾期10年，或典契未载明年限而超过30年未赎的，原则上可视为绝赎。（十二）土地留置权（十二）土地留置权l土地留置权是指债权人按照合同约定占有债务人的土地及地上建筑物、其他附着物，若债务人不按照合同给付应付款项超过一定期限时，债权人可以留置债务人的土地及地上建筑、其他附着物，或者折价变卖土地及地上建筑物、其他附着物的价款优先清偿的担保物权。l享有留置权的债权人称留置权人，留置权人留置的财产称留置物。留置权人按照合同的约定占有债务人的财产。（十三）地上权（十三）地上权l地上权是指以在他人的土地上拥有建筑物或其他工作物或林木为目的，而使用他

14、人土地的权利。例如，使用他人土地自建房屋、种花、种树、种草等。l地上权的存续期限可长可短，并且可以不设期限。地上权使用者是否需支付地租，由双方当事人自行协商确定。地上权可以转让给他人，也可作为抵押的标的物。（十四）地役通行权（十四）地役通行权l通行权是指土地所有者或非土地所有者的土地被他人土地包围，其在为农业、工业或商业利用其土地或为进行建筑或在小块地上进行建筑作业而无任何出路或出路不足以通至公共道路时，他人应保证其土地完全通达的权利。l当然，通行人在行使通行权时，应负担与道路所造成的损害相应的赔偿权利。四、房地产产权中的房产权四、房地产产权中的房产权l狭义的房产权是指房产产权所有人依法对其在

15、地上或地下的建筑物、其他附着物拥有占有、使用、收益、处分的权利。l广义的房产权则包括狭义的房产权及其衍生出来的各种权能，即包括：房产所有权、房产占有权、房产使用权、房产收益权、房产处分权、房产售卖权、房产租赁权、房产抵押权、房产典当权、房产留置权、房产继承权、房产赠与权等权能。房地产所有权房地产所有权 由于我国城镇土地所有权归国家所有，个人只能依法取得土地的使用权，所以在我国的房地产产权体系中，房地产所有权只包括房屋的所有权。房屋所有权是指房屋所有人对房屋所享有的占有、使用、收益和处分的权利。它是一种典型的物权，具有不动产所有权的完整特性，在其权利实现的过程中，表现出了物权的绝对性和排他性，在

16、宪法的规定中，这种绝对性和排他性受到了法律的保护。所有权在我国房地产业的应用所有权在我国房地产业的应用 房屋所有权是财产权的一种，根据权利主体的不同，房屋所有权以下几种形式在我国广泛存在：1.国有房屋所有权：即全民所有制房屋所有权，权利主体是代表全民的国家，其权能主要根据统一领导分级管理的原则，按国家有关规定授权于有关部门承担相应的义务，且在任何情况下，处分国有房屋所有权必须经国家主管机关特别批准，并征得当地房产管理部门的同意。2.集体房屋所有权：即集体企事业单位对归其自有的房产享有的所有权。其权利人是企事业单位本身而非单位中的某个个体，属于自管公房的范畴。3.私人房产所有权：指房屋是由个人、

17、家庭、数人共有或私营企业拥有的房产所有权，私人房产包括住宅和私营生产经营用房。随着住房商品化的发展，私有房产所有权在整个房产所有权中所占的比重越来越大。4.房屋所有权在我国的存在形式还有外商投资企业和外商房屋所有权、农村房屋所有权和宗教等其他团体享有的房屋所有权等形式。房地产抵押权房地产抵押权 房地产抵押是指抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为，因此而形成的法律关系称为房地产抵押法律关系，其中提供房地产作担保的债务人或第三人称为房地产抵押人，接受房地产抵押以扣保自己债权实现的债权人为房地产抵押权人。为规范房地产抵押市场，我国相继出台了城镇国有土地使用权出让和

18、转让暂行条例、城市房地产管理法等规范性文件，加速了我国房地产抵押行为逐步走向理性化、规范化的步伐。五、房地产金融产权五、房地产金融产权l我们将这种因资金借贷关系的需要而由金融机构设定在房地产上的各种产权统称为房地产金融产权。房地产金融产权是构成房地产金融运行的内在基础。l由于社会经济发展的需要和法律提供的可能性，新的房地产金融产权不断出现，如此众多的房地产金融产权相互联系就形成了房地产金融产权集束。l房地产金融产权权利集束包括房地产典权、房地产抵押权、房地产按揭权、房地产信托受益权、房地产可保权益等。房地产典权房地产典权l所谓房地产典当，是指房地产产权持有人，以房地产作为担保品，向承典人融通资

19、金，并约期归还的行为。房地产典权是指承典人支付典价，占有他人房地产，并行使使用、收益的权利。l典权与抵押权一样，是在他人财产的基础上设定的产权，它同样要求房地产具有明确的产权。按揭权按揭权l住房按揭权是在预期财产的基础上设定的，申请按揭贷款时，购房者尚未取得住房的产权，住房原所有人（开发商或业主）愿意出面充当中间人，所以就能够办理他项产权作为担保，按揭权一经设定金融机构即可开始放款，住房产权在房款付清后由原所有人转给按揭受益人（金融机构），住房所有权为按揭受益人持有，此时，住房所有权人和按揭权人为同一个人。按揭人（购房者）通过分期付款、偿还本息后，金融机构（按揭权人）就把住房产权让渡给购房者，

20、按揭权自动消失。l在按揭权的运行过程中，按揭权和住房所有权均为金融机构所持有，按揭人应在偿还债务的基础上取得住房产权；否则，一旦按揭合同得不到履行，按揭人就会受到较大程度的损失。l在按揭物业拍卖的条件下，按揭人只能获得自付的购房款和已付的贷款本金，其余均归按揭受益人所有。房地产信托受益权房地产信托受益权l房地产信托受益权是在房地产所有权或有效期限内的使权的基础上设定的，包括房地产占有权和使用权，但不具备完全的收益权。l信托受益权起始于信托合同发生效用日，在合同期内，受托人可以根据约定自由支配房地产，但必须将房地产收益以事先规定的方式转交给信托受益人。l契约一经到期，信托受益权即告终止。房地产信托受益权在房地产遇到意外事故而无法继续进行信托时也可自动中断。房地产可保权益房地产可保权益l房地产在生产、分配、交换、消费过程中，时时刻刻会受到各种风险的威胁。风险事故的发生有可能造成房地产的损坏或可能产生某种责任，给所有人或使用人带来利益上的损失，造成房地产经营上的困难。为消除这种可能发生的不利影响，房地产产权持有者可交付一定的保险费，以获得相应的可保权益。