【物业环境与安全管理】(一)绪论课件.ppt

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1、物业环境与安全管理物业环境与安全管理第一章绪论第一章绪论第一节第一节 物业环境管理概述物业环境管理概述 一、物业及物业管理的含义二、物业环境三、物业环境管理2一、物业及物业管理的含义一、物业及物业管理的含义1、什么是物业（Property）？物业是指物业是指单元性单元性的房地产，的房地产，具体来说具体来说,物业是指已建成并物业是指已建成并投入使用的各类房屋建筑及其附属设施、设备和相关场地。投入使用的各类房屋建筑及其附属设施、设备和相关场地。2、什么是物业管理？、什么是物业管理？物业管理条例物业管理条例明确规定：物业管理，是指业主通过选聘物明确规定：物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主

2、和物业服务企业按照物业服务合同约定业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。3二、物业二、物业环境环境物业环境的含义物业环境的含义 物业环境是城市环境的一部分，是指某个物业物业环境是城市环境的一部分，是指某个物业物业环境是城市环境的一部分，是指某个物业物业环境是城市环境的一部分，是指某个物业区域内的情况和条件区域内的情况和条件区域内的情况和条件区域内的情况和条件,即与业主、使用人生活和工即与业主、使用

3、人生活和工即与业主、使用人生活和工即与业主、使用人生活和工作密切相关的、直接影响其生存、发展和享受的作密切相关的、直接影响其生存、发展和享受的作密切相关的、直接影响其生存、发展和享受的作密切相关的、直接影响其生存、发展和享受的各种必需条件和外部变量因素的综合。各种必需条件和外部变量因素的综合。各种必需条件和外部变量因素的综合。各种必需条件和外部变量因素的综合。如居住小区、写字楼、购物中心、宾馆等其所如居住小区、写字楼、购物中心、宾馆等其所如居住小区、写字楼、购物中心、宾馆等其所如居住小区、写字楼、购物中心、宾馆等其所在区域内的情况和条件在区域内的情况和条件在区域内的情况和条件在区域内的情况和条

4、件。5二、物业二、物业环境环境物业环境的类型物业环境的类型按物业用途的不同分类：按物业用途的不同分类：u居住环境、居住环境、u生产环境、生产环境、u商业环境商业环境u办公环境等办公环境等6住宅标准住宅标准住宅类型住宅类型隔隔音、音、隔热、保温隔热、保温光照光照、日照、日照、通风通风室内小气候室内小气候室内空气室内空气质质量量二氧化碳含量二氧化碳含量居住密度居住密度公共设施公共设施公共公共绿化绿化区域外环境区域外环境社会社会关系关系二、物业二、物业环境环境 居住环境居住环境7二、物业二、物业环境环境8二、物业二、物业环境环境 (4)(4)绿化绿化是指居住物业的室外公共绿化面积和绿化是指居住物业的

5、室外公共绿化面积和绿化种植。绿化不仅有利于调节小气候种植。绿化不仅有利于调节小气候,而且还能美化居住环境而且还能美化居住环境,有利于人们的身心健康。有利于人们的身心健康。(5)(5)室外庭院和各类活动场所室外庭院和各类活动场所-住户独用的室外庭院住户独用的室外庭院和公用的生活用地。居住物业的活动场所主要包括儿童游乐和公用的生活用地。居住物业的活动场所主要包括儿童游乐和成年人、老年人休息活动的场所。这些都是居民生活居住和成年人、老年人休息活动的场所。这些都是居民生活居住所不可缺少的组成部分。所不可缺少的组成部分。(6)(6)室外环境小品室外环境小品主要包括建筑小品、装饰型公共主要包括建筑小品、装

6、饰型公共标志、公共小设施、公共游憩小设施以及地面铺砌等。标志、公共小设施、公共游憩小设施以及地面铺砌等。(7)(7)大气环境大气环境居住物业区域内居住物业区域内,空气中有害气体和有空气中有害气体和有害物质的浓度与气味害物质的浓度与气味,直接影响着居民的身心健康。因此要直接影响着居民的身心健康。因此要保持良好的室外大气环境保持良好的室外大气环境,应消除空气中的有害、有毒气体应消除空气中的有害、有毒气体与气味与气味,或者最大限度的降低其浓度或者最大限度的降低其浓度,确保居民人身安全和身确保居民人身安全和身心健康。心健康。10二、物业二、物业环境环境物业用途、隔音、隔热与保温、光照与通风、绿化、环境

7、卫生状况、交通条件、基础设施行政服务条件物业类型的档次配套商业设施交通条件服务态度服务水平办公室内环境办公室内环境办公室外环境办公室外环境12二、物业二、物业环境环境 3.3.隔热和保温隔热和保温 隔热和保温要求生产用房在夏天能防止室内温度急剧上升隔热和保温要求生产用房在夏天能防止室内温度急剧上升,在冬在冬天能防止室内温度急剧下降天能防止室内温度急剧下降,确保生产者在一个适宜的温差环境中从确保生产者在一个适宜的温差环境中从事生产活动。事生产活动。4.4.光照与通风光照与通风 光照与通风要求生产者能在具有足够的自然采光或人工照明和光照与通风要求生产者能在具有足够的自然采光或人工照明和良好的通风条

8、件的生产用房内从事生产。良好的通风条件的生产用房内从事生产。5.绿化绿化 生产区域内若有足够的绿地面积和绿化种植生产区域内若有足够的绿地面积和绿化种植,不仅有利于厂区小气不仅有利于厂区小气候的调节候的调节,而且能够美化厂区环境而且能够美化厂区环境,有利于生产者的身心健康有利于生产者的身心健康,树立企树立企业良好的形象。业良好的形象。14二、物业二、物业环境环境 6.环境卫生状况环境卫生状况 良好的环境卫生状况良好的环境卫生状况,能够确保生产者在一个清洁、卫生能够确保生产者在一个清洁、卫生的环境中从事生产的环境中从事生产,是高效率生产高质量产品的重要条件。是高效率生产高质量产品的重要条件。7.交

9、通条件交通条件 生产型企业通常需要大量运进原材料及燃料生产型企业通常需要大量运进原材料及燃料,运出产品运出产品,因因此必须有便捷的交通条件。例如此必须有便捷的交通条件。例如:邻近公路交通干线或者符邻近公路交通干线或者符合运输条件的道路与公路干线相连、有铁路专用线进入厂合运输条件的道路与公路干线相连、有铁路专用线进入厂区、临近通航河道区、临近通航河道(或海岸或海岸)且有专用码头。以上公路、铁路且有专用码头。以上公路、铁路和水运交通条件若能同时满足两项及其以上者和水运交通条件若能同时满足两项及其以上者,则该物业的则该物业的生产环境的交通条件达到较好程度。生产环境的交通条件达到较好程度。15二、物业

10、二、物业环境环境 8.基础设施基础设施 企业生产对基础设施的依赖性较强企业生产对基础设施的依赖性较强,生产用房的电力供应生产用房的电力供应情况、生产用水是否能够满足需要、排污及污染治理的可情况、生产用水是否能够满足需要、排污及污染治理的可能性、通讯条件等等能性、通讯条件等等,都是影响生产环境的因素。都是影响生产环境的因素。9.行政服务条件行政服务条件 直接为生产型企业服务的公安、银行、工商、税务、环直接为生产型企业服务的公安、银行、工商、税务、环卫等行政服务机构的设置卫等行政服务机构的设置,对于确保企业生产有一个良好的对于确保企业生产有一个良好的生产环境生产环境,起着十分重要的作用。起着十分重

11、要的作用。16二、物业二、物业环境环境 商业环境商业环境 商业物业环境是指用于商业目的的物业商业物业环境是指用于商业目的的物业,包括商店包括商店(商场、购物中心、商铺、商场、购物中心、商铺、市场等市场等)、旅馆、旅馆(宾馆、饭店、酒店、招待所、旅店等宾馆、饭店、酒店、招待所、旅店等)、餐馆、餐馆(饭庄、酒楼、酒饭庄、酒楼、酒家、茶楼等家、茶楼等)、游艺场馆、游艺场馆(娱乐城、歌舞厅等娱乐城、歌舞厅等)和商务写字楼等和商务写字楼等,其所在区域的情其所在区域的情况和条件况和条件,主要包括以下几个方面主要包括以下几个方面:1.物业类型与档次物业类型与档次 商业物业有低层、多层和高层之分商业物业有低层

12、、多层和高层之分,同时其物业档次也不相同。一般来说同时其物业档次也不相同。一般来说,其其档次越高档次越高,相关的商业环境就越好相关的商业环境就越好,客户对商业环境的要求相对来说也要高一些。客户对商业环境的要求相对来说也要高一些。2.隔声隔声 商业物业应有较好的隔声效果商业物业应有较好的隔声效果,以免影响他人或外界以免影响他人或外界,造成噪声污染。造成噪声污染。3.光照与通风光照与通风 商业物业在使用中商业物业在使用中,其室内应有足够的自然采光和人工照明其室内应有足够的自然采光和人工照明,同时应具有较好同时应具有较好的通风效果。的通风效果。17二、物业二、物业环境环境 4.室内小气候室内小气候

13、要求室内具有适宜的气温、相对湿度和空气流动速度。要求室内具有适宜的气温、相对湿度和空气流动速度。5.室内空气含氧量室内空气含氧量 室内空气要具有足够的含氧量室内空气要具有足够的含氧量,最大限度的降低有毒、有最大限度的降低有毒、有害、有异味的气体或物质害、有异味的气体或物质,确保使用人的人身安全和身心健确保使用人的人身安全和身心健康。康。6.绿化绿化 商业物业要有足够的绿化面积和绿化种植或盆花种类。商业物业要有足够的绿化面积和绿化种植或盆花种类。7.环境卫生状况环境卫生状况 良好的环境卫生状况良好的环境卫生状况,有利于商业活动的开展和吸引顾客。有利于商业活动的开展和吸引顾客。8.环境小品环境小品

14、 美观、合适的环境小品美观、合适的环境小品,能给商业活动的开展构造一个良能给商业活动的开展构造一个良好的情景和氛围。好的情景和氛围。18二、物业二、物业环境环境 办公环境办公环境 影响办公环境的因素主要有以下几个方面影响办公环境的因素主要有以下几个方面:1.办公室标准与类型办公室标准与类型 办公室面积较大、室内净空高度较高办公室面积较大、室内净空高度较高,则办公的空间环境则办公的空间环境优越优越,无压抑感。无压抑感。2.隔声隔声 良好的隔声效果良好的隔声效果,既起到了保密作用既起到了保密作用,又不干扰他人和外又不干扰他人和外界。界。3.隔热和保温隔热和保温 4.光照与日照光照与日照 5.通风通

15、风 6.室内小气候室内小气候 7.室内空气今氧量和二氧化碳含量室内空气今氧量和二氧化碳含量 20二、物业二、物业环境环境 8.室内景观室内景观 办公室的盆景、小饰物、壁画、雕塑等小景观的合理布置办公室的盆景、小饰物、壁画、雕塑等小景观的合理布置,构成了一构成了一个优美的办公室内环境。个优美的办公室内环境。9.办公设备办公设备 配套、完善的办公设备是构造一个优美的办公环境的基本条件。配套、完善的办公设备是构造一个优美的办公环境的基本条件。10.室外绿化室外绿化 11.室外环境小品室外环境小品 12.大气环境大气环境 13.声环境和视环境声环境和视环境 没有外界的噪声干扰和良好的视觉环境没有外界的

16、噪声干扰和良好的视觉环境,是办公条件的要求。是办公条件的要求。14.环境卫生状况环境卫生状况 15.办公区域的治安状况办公区域的治安状况 16.办公人员的基本素质办公人员的基本素质 办公人员的基本素质主要包括思想文化素质、艺术修养以及人际关办公人员的基本素质主要包括思想文化素质、艺术修养以及人际关系等等。系等等。21三、三、物业环境管理物业环境管理1、物业环境管理的概念、物业环境管理的概念2、物业环境管理的主要内容、物业环境管理的主要内容3、物业环境管理的基本手段、物业环境管理的基本手段231 1、物业环境管理的概念、物业环境管理的概念物业环境管理物业环境管理物业管理企业通过执法、检查、履约、

17、物业管理企业通过执法、检查、履约、监督、制度建设和宣传教育，防止和控制已经发生和可能发生监督、制度建设和宣传教育，防止和控制已经发生和可能发生的物业环境污染，从精神、文化、制度和管理上影响业主和使的物业环境污染，从精神、文化、制度和管理上影响业主和使用人，使业主和使用人树立环保意识，力求使业主、使用人素用人，使业主和使用人树立环保意识，力求使业主、使用人素质和环境质量达到协调统一，共同创造一个整洁、舒适、优美、质和环境质量达到协调统一，共同创造一个整洁、舒适、优美、文明的生活和工作环境。文明的生活和工作环境。整个社会环境管理的重要组成部分，也是物业管理中一项经常性的管理服务整个社会环境管理的重

18、要组成部分，也是物业管理中一项经常性的管理服务工作。虽是局部区域的环境，关系着一个城市、一个地区的整体环境。引导人们自工作。虽是局部区域的环境，关系着一个城市、一个地区的整体环境。引导人们自觉遵守和维护相关政策法律，唤起人们关心物业环境、社会公共利益的热心，把物觉遵守和维护相关政策法律，唤起人们关心物业环境、社会公共利益的热心，把物业环境管理方面的要求和标准变成自觉遵守的行为准则和道德规范，是做好物业环业环境管理方面的要求和标准变成自觉遵守的行为准则和道德规范，是做好物业环境管理工作的根本和基础境管理工作的根本和基础242 2、物业环境管理的主要内容、物业环境管理的主要内容环境污染的治理环境污

19、染的治理防治大气污染、防治大气污染、水体污染、水体污染、环境质量固体废弃物污染、环境质量固体废弃物污染、噪声污染、噪声污染、减少废气的排放，减少废气的排放，减少噪声，减少噪声，262 2、物业环境管理的主要内容、物业环境管理的主要内容272 2、物业环境管理的主要内容、物业环境管理的主要内容282 2、物业环境管理的主要内容、物业环境管理的主要内容环境清洁管理环境清洁管理这是经常性的管理服务工作这是经常性的管理服务工作良好的环境卫生可以保持物业区域外观的整洁良好的环境卫生可以保持物业区域外观的整洁对减少疾病、促进身心健康十分有益对减少疾病、促进身心健康十分有益302 2、物业环境管理的主要内容

20、、物业环境管理的主要内容环境绿化管理环境绿化管理尽量扩大绿地面积，种植树木花草尽量扩大绿地面积，种植树木花草用以净调节物业区域小气候，用以净调节物业区域小气候，保持水土、防风治沙，消声防噪，保持水土、防风治沙，消声防噪，达到净化空气、化空气，美化环境的达到净化空气、化空气，美化环境的目的目的312 2、物业环境管理的主要内容、物业环境管理的主要内容各种环境小品的建设和管理各种环境小品的建设和管理环境小品有美化环境、组织空间和方便实用的功能。环境小品有美化环境、组织空间和方便实用的功能。重视环境小品的建设重视环境小品的建设坚持对各种环境小品的保养和维护，保证其性能坚持对各种环境小品的保养和维护，

21、保证其性能32各种环境艺术小品各种环境艺术小品33各种环境艺术小品各种环境艺术小品34各种环境艺术小品各种环境艺术小品353 3、物业环境管理的基本手段、物业环境管理的基本手段1）法律手段2）经济手段3）技术手段4）宣传教育手段363 3、物业环境管理的基本手段、物业环境管理的基本手段是物业环境管理的强制措施，是依法是物业环境管理的强制措施，是依法管理环境，管理环境，一靠国家立法一靠国家立法二靠执法，环境管理部门要协助和配合司法部门二靠执法，环境管理部门要协助和配合司法部门373 3、物业环境管理的基本手段、物业环境管理的基本手段依据生态规律和经济规律，运用经依据生态规律和经济规律，运用经济杠

22、杆及环境责任制方法，使经济济杠杆及环境责任制方法，使经济与环境协调发展与环境协调发展对积极防治环境污染的单位给予资金援助对积极防治环境污染的单位给予资金援助对排污单位按标准征收排污费对排污单位按标准征收排污费对违反规定造成严重污染的单位或个人给予处罚对违反规定造成严重污染的单位或个人给予处罚，负责赔偿损失，负责赔偿损失对乱扔乱倒垃圾的行为，除批评教育外，进行罚款对乱扔乱倒垃圾的行为，除批评教育外，进行罚款奖励环境保护者奖励环境保护者383 3、物业环境管理的基本手段、物业环境管理的基本手段实现物业环境管理的科学化实现物业环境管理的科学化制定物业环境质量标准制定物业环境质量标准组织开展环境影响评

23、价组织开展环境影响评价编写环境质量报告编写环境质量报告总结推广防治污染的先进经验总结推广防治污染的先进经验开展物业环境管理研究、交流合作开展物业环境管理研究、交流合作为制定环保技术政策提供依据为制定环保技术政策提供依据393 3、物业环境管理的基本手段、物业环境管理的基本手段战略性管理手段战略性管理手段通过广播、网络、电视等各种文化传播形式，宣传普及环境科学知识，通过广播、网络、电视等各种文化传播形式，宣传普及环境科学知识，使公众了解环保的重要意义和内容，激发保护热情和积极性。使公众了解环保的重要意义和内容，激发保护热情和积极性。对物业辖区来说，物业区域内业主、使用人和受益人环保意识的强弱，对

24、物业辖区来说，物业区域内业主、使用人和受益人环保意识的强弱，是衡量物业辖区文明程度高低的重要标志。是衡量物业辖区文明程度高低的重要标志。物业环境管理人员，要加强公众环境意识的宣传教育工作，普及环境科物业环境管理人员，要加强公众环境意识的宣传教育工作，普及环境科学知识。学知识。40环保宣传图片环保宣传图片41环保宣传图片环保宣传图片42环保宣传图片环保宣传图片43环保志愿者在行动环保志愿者在行动44第二节第二节 物业安全管理概述物业安全管理概述一、物业安全二、物业安全管理45一、物业安全一、物业安全1、物业区域内的人身安全和财物不受侵犯，物业区域内部的生活秩序、工作秩序和公共场所秩序保持良好状态

25、。物业安全包含三层含义：物业安全包含三层含义：2、不仅不受此侵害，而且指不存在任何可能导致这种侵害发生的因素3、物业安全是物业区域内各方面安全因素的整体反映，而不是单指物业某一方面的安全。46二、物业安全管理二、物业安全管理1、物业安全管理含义物业安全管理含义：是物业管理公司针对物业区域内的人为灾害采取各种措施和手段，进行防范和处理，以保证业主和使用人的人身财产安全，维持正常的工作和生活秩序的一种管理工作。2、影响物业安全的因素影响物业安全的因素：1）人为侵害因素 2）自然侵害因素47二、物业安全管理二、物业安全管理 1）人为侵害因素）人为侵害因素失火、偷窃、打架、等失火、偷窃、打架、等2）自

26、然侵害因素）自然侵害因素大风刮倒广告牌、电梯故障等大风刮倒广告牌、电梯故障等48二、物业安全管理二、物业安全管理3、物业安全管理的特点：物业安全管理的特点：特殊性、受制性、针对性、影响范围广、履约性49二、物业安全管理二、物业安全管理l 特殊性：是物业基础管理以外的管理，是一项专业性服务。管理对象是人及其行为，目的是保证人身安全，方法是通过服务在实施；而基础管理的对象是物业本身，目的为了物业保值升值。l受制性：受公安部门、消防部门指令、规定及家有关法律法规的制约。辅助性、从属性。l针对性：管理范围针对边区内。l影响范围广：局部影响整个城市的治安。l履约性：物管前提是与业主签定服务协议、合同。要

27、按合同约定进行管理。50二、物业安全管理二、物业安全管理4、物业安全管理的内容：物业安全管理的内容：1）物业治安管理）物业治安管理 2）物业的消防管理）物业的消防管理 3）物业的车辆管理）物业的车辆管理51二、物业安全管理二、物业安全管理1）物业治安管理）物业治安管理是国家治安防范的重要组成部分是国家治安防范的重要组成部分,是公安机关维是公安机关维护社会治安不可缺少的辅助力量护社会治安不可缺少的辅助力量.巡更管理系统巡更管理系统防盗报警系统防盗报警系统闭路电视监控系统闭路电视监控系统 52二、物业安全管理二、物业安全管理 53二、物业安全管理二、物业安全管理 2）物业的消防管理）物业的消防管理基本目的：预防火灾的发生，对火灾隐患进行整改、治基本目的：预防火灾的发生，对火灾隐患进行整改、治理和排除，最大限度减少火灾发生的可能性、危害和损理和排除，最大限度减少火灾发生的可能性、危害和损失，增强业主安全感。失，增强业主安全感。54二、物业安全管理二、物业安全管理 3）物业的车辆管理）物业的车辆管理加强辖区内交通管理，建立正常的交通秩序，确保物业区域内交通安全，使人身不受伤害，保证车辆安全而不受损害与丢失。55