博大产业有限责任公司可行性研究报告.doc

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1、上海博大产业有限责任公司 作者：许四兵指导老师：黄老师目录一、公司简介 3二、事业愿景与组织管理 4三项目市场分析 5四行销计划 12五.项目策划与执行 14六.财务计划 17七.公司人员分配 23八.促销手段 28 九.物业管理与服务 29 一、公司简介 1公司成立时间、形式、创立者 成立时间；2015-6-6 形式：经营房地产开发及其产权 创立者：许四兵2公司宗旨：开发你需要的，建造你期待的3.公司发展简史与业务范围 公司发展简史：公司初步筹备工作自去年十月开始，初步组建创业团队，根据对房地产行业进行市场调查、分析和研究。寻找开发地皮，并根据地皮的位置，周边环境确立公司的项目趋向。对公司所

2、需资本进行初步预算，现在公司各项筹备工作已就绪，等资本到账，即可经营 业务范围：主要从事房屋建筑的开发经营，销售居民住房，办公楼，企业作坊，公共娱乐场等房产业务。二、事业愿景与组织管理1事业愿景、经营理念、文化与价值房地产业是从事房地产综合开发、经营、管理和服务的综合性行业，是一项新兴的独立产业，是城市第三产业的一部分 ， 在不同的社会形态中，房地产始终是人类赖以生存和发展的基本条件，是一切经济活动的载体和基础。2经营团队的学经历、产业经验与专业背景 经营团队全部为本科及以上学历，均为工程管理专业学士学位，部分成员选修二专且符合其在公司中所担当的职务，创业团队有足够并对口的专业水平。大多数成员

3、都有自己的创业经历和经验，参加过勤工俭学工作，具有良好的工作能力和经验。团队最重要的是成员大多为工程管理专业人员，符合创造房地产公司的专业条件。3所拥有的成功经验与优势的组织管理能力 创业团队成员中董事长在江西财经大学创业孵化中心的融和广告公司中担任业务经理，有创业经验和较强的领导能力。营销经理兼职某英语杂志的校园代理，长期从事营销工作，积累了大量的业务经验。其他成员也在自己的兼职工作和学生会工作中积累了一定的工作和创业经验三项目市场分析 1红谷滩概况 红谷滩位于赣江西岸， 生态环境优良。 投资环境良好。交通通信便捷，公路已形成了以国道、省道及沿江公路为骨架的交通运输网；水运方便。是南昌市政治

4、、经济、文化中心。 2 、南昌市房地产市场分析 南昌市基础设施建设步伐加快，城市建成区人口、规模迅速扩张，城市建设与房地产开发两者良性互动，房地产场进入有序发展时期。到目前为止，南昌市房地产业基本实现了创业任务，完成了原始积累。房地产业质量显著改善，产业结构趋向合理，市场体系基本建立。 南昌市房地产业主要特征表现在以下几个方面： a.投资增幅大。b.市场供销两旺c.房价平稳上升。d.交易市场持续升温。3.南昌市房地产的发展方向及其需求 1.发展的主要方向(1)写字楼。 根据对市场分析发现，2001年-2004年，南昌写字楼发展处于繁荣阶段。南昌迎来专业写字楼是在2001年，2001年国贸广场问

5、世引领南昌写字楼升级换代。以国贸广场、财富广场、地王广场、华龙国际大厦、南昌世贸为代表，它们的专业性体现在以人为本上，强调以客户需求为中心，提倡人性化的沟通与交流，引导智能化向国际水准看齐，强化绿色环保办公理念，提供更多舒适共享空间。 2004年-2007年，南昌写字楼发展处于专业与品质化阶段。2005年金润广场，2006年天使商务广场，2007年新洪城大市场、东方百灵、中益SOHO、联泰香域滨江、西雅图国际会等项目。相信，未来的新一代写字楼拥有更加丰满的科技元素、金融元素、国际元素和服务元素，能够给业主提供商务、购物、健身和餐饮等“一站式”的配套服务，随着一批新兴写字楼的出现，南昌写字楼市场

6、将风起云涌，呈现差异化的竞争格局。 南昌作为一个中部重要的省会城市，正在日益发挥着其重要的作用，随着经济的发展，南昌势必将受到更多的关注，外来企业大量进驻，这将带动南昌商业写字楼的需求，商业写字楼竞争也将日趋激烈，向高科技要效益已成为发展趋势。 由于产业结构变化，专业人士通过数据分析发现第三产业对南昌写字楼需求会产生很大影响，比如知识型服务业的发展会大大刺激写字楼的需求；制造业的升级也可以带动写字楼需求，同时也可能推动专门为制造业提供服务的行业对写字楼需求的增加。比如说有律师行，有会计师行，有中介公司，仅仅是地产行业就有巨大的分工行业，有开发公司，有做广告的，做经纪的，做模型的，做其它的，这一

7、切分工使所有的人要拥有自己的一个场所，写字楼的需求也会增长下去。 南昌写字楼的市场发展很大程度上要靠第三产业的发展来带动，如商业、贸易、顾问服务、咨询行业等。目前南昌第三产业占国民经济产值的比重比较大，所以从趋势上来说，写字楼是隐藏着巨大的市场发展空间。2007年，通过专业人士对南昌写字楼的分布情况进行的调查发现，目前南昌市写字楼大多集中在市中心广场中山路一代，在这个区域集中了财富广场、地王广场、华龙国际大厦、太平洋商务广场等一批及具代表性的写字楼，这些区域相对来说，商业氛围浓郁，这就导致人员相对复杂，交通较为拥挤，停车较为困难，特别是高峰期，出行较为不便，这样对于现代企业的办事效率将带来影响

8、，从发展的角度来看，市中心繁华地段并不适合一个公司作为办公场所。 经我们专业团队的调查发现企业较多的高新区和南昌新城区红谷滩写字楼较少，只有丰源和正在建设的南昌世贸中心两个写字楼，这主要是目前这两个区域的交通、生活配套等相对较不完善，这也是在现有情况下，大多数企业、公司选择市中心区域的主要原因。 随着,经济区域的发展, 交通越来越方便, 人口的迁移, 市场越来越火,人气越来越旺盛,南昌的市场经济商圈辐射力往朝阳板块放射,几个大市场推动着人气与经济的发展。目前,在南昌市的洪城路上,集中着不少的写字楼项目，2007年上市的有，新洪城大市场、东方百灵、中益SOHO等。 目前，南昌市写字楼的分布和经济

9、发达城市的城市初期大体相似，当城市经济和建设发展到一定水平，较为集中的商务区将出现，而这些商务区大多在新城区，周边配套完善，交通便利。随着市政府的迁移，红谷滩建设速度的加快，南昌市政府决心把红谷滩新区建设成为南昌的商务区，这些因素将对决定南昌写字楼市场发展方向。 从消费群分析，一批成长型的中小企业、公司正成为写字楼的消费主力，在经专业人士调查的写字楼数据显示，IT电子类企业租住写字楼的比例最高，占23.5%；房地产相关企业其次，占21.5%；调查中发现，金融保险类占的比重较低，这主要是因为这些企业、公司基本上都是自建办公楼的居多，所以目前写字楼的辐射行业，针对的将是一批正在成长型的中小企业及公

10、司。(2)、商品房无论何处商品房无疑是房地产开发的重点，除了写字楼外，商品房的开发是必需的。目前入住南昌新城区红谷滩的市民在逐渐增多，人们也逐渐感受到了新城的魅力，不再是一种隔江如隔山的感觉，政府还在着力打造这一片区，这一片区随着政府配套设施的逐渐完善，也彰显了新城的优越，赣江市民公园，面具主题公园，雒文化公园，秋水广场，八一大桥，摩天轮等等已经逐渐为南昌市民所熟悉。伴随着二十一世纪的钟声，南昌市的城市发展实现了千年跨越，市委、市政府为实施一江两岸城市格局战略，拉开了开发建设红谷滩的序幕，并于2002年5月成立了红谷滩新区管委会，朝着建设人气兴旺、经济繁荣、功能完善、特色鲜明、环境优美大新城的

11、目标迈进。红谷滩新区：一片发展前景广阔的风水宝地红谷滩新区地处赣江之滨，与江南名楼滕王阁隔江相望，东临滔滔赣江水，背靠小庐山之称的梅岭群峰，南拥卧龙山岗，北抱凤凰绿洲，内有前湖、蝶子湖两大水系，区域面积约50平方公里，沿江岸线16公里，由红角洲、中心区和凤凰洲三大片区组成，规划人口40余万。一位知名的建筑学家曾对此作了一个恰如其分的评价：红谷滩新区前有照，后有靠，左右龙凤抱，是一块地理生态环境得天独厚的风水宝地。40余万的入住人口是一个非常巨大的商机。这个商机讲给众多的房地产商带了丰厚的利润。我们的创业团队看准了这个商机，决定抓住这个表现自己能力的机会，取得大的发展。2.市场需求 南昌写字楼需

12、求分析，目前南昌市中心地段中央商务区（CBD）的供应量较小，但入驻率高，调查中发现有75.6以上的写字楼消费者更多的还是倾向于市中心地段办公。另外，中商档商务办公物业近年来其供应量一直较小，使用率一直较高，而中低档商务办公物业虽供应量较大，并且都已经在运营办公，整体使用率高，但都不能满足客户群的档次需求，这也正说明中高档专业型商务办公物业依然得到大部分消费的认可。 目前已供应的商务办公物业，周边的绿化面积较小甚至没有，而且周边适合普通员工消费的餐饮配套设施也很少，在商务办公物业内工作的人员就餐 非常不方便；并且中央空调、宽带、智能化等都未普及。停车便利、有充足的停车位，追求物业的星级服务标准等

13、也都是客户十分关注的热点和选择的标准。 根据我们团队多方面调查发现，南昌市出现主流趋势竞争，1、主题概念竞争。如财富广场为例，首个推出3S主题概念，即：服务性写字楼（Service Office）、服务性公寓 （Service Appartment）、小型生活办公公寓（SOHO）；使得其客户面极为广泛，既能满足成熟企业、成功人士的需求，又可面向成长性、创业型企业；其空间可自由分割，随意组合，灵活使用，弹性极大。因此，3S概念为南昌楼市注入了一股新风；2、建筑结构竞争。钢结构建筑在欧美、日本等发达国家已被广泛应用。其优点是施工快、工期短，比一般的砖混结构要缩短13的工期；由于钢结构梁柱断面小，与

14、混凝土柱相比，可减少7的占用面积，空间利用率高；钢结构弹性好，抗震性能好。华龙国际便充分吸引这种形式，缔造南昌写字楼新模式； 3、物业服务及配套设施多元化竞争。目前，在南昌正在启用的写字楼还未出现24小时全天候配合商业的物业管理，可为你提供临时翻译、临时秘书、临时保姆等等服务。随着城市竞争力的增强，外来知名大企业的进入，写字楼的综合服务功能必将升级换代，更多、更先进、更便利的服务也必将成为新一轮的竞争核心。 由于产业结构变化，从数据上分析，发现第三产业对南昌写字楼需求会产生很大影响，比如知识型服务业的发展会大大刺激写字楼的需求；制造业的升级也可以带动写字楼需求，同时也可能推动专门为制造业提供服

15、务的行业对写字楼需求的增加。比如说有律师行，有会计师行，有中介公司，仅仅是地产行业就有巨大的分工行业，有开发公司，有做广告的，做经纪的，做模型的，做其它的，这一切分工使所有的人要拥有自己的一个场所，写字楼的需求也会增长下去。从我们团队的问卷调查的统计结果发现，有购买住房意向的家庭占总数的5232，其中，打算在5年以内购房的占3783；准备租房的公占107；绝大部分家庭计划通过购房来解决住房问题，改善居住条件；参加调查的欲购房者大部分为25岁35岁的年轻人，占调查人数的73%；家庭年收入在6万元至8万的占37%，8万元以上的占32%；这些从那家调查这大部分是首次购房，占调查人数的73%；而购置第

16、二套、第三套的投资型购房者的比例为27%。80150平方米的户型最受欢迎。在参加调查的购房者中，准备购买面积在80到150平方米的中等户型的，站被调查总人数的66%，其中准备购买100到150平方米的购房者的占37%，准备购买80到100平方米的购房者占29%。准备购买150平方米以上的大户型的占12%,而准备购买60平方米以下的小户型最少，仅占6%。而这些购房者中，准备购买两居室的占39%，准备购买三居室的占42%，准备购买四居室的占11%，准备购买一居室的最少，占7%。 3、市场潜力值得注意的是，由于目前中国前十大房地产企业市场占有率不足8%。目前，中国房地产企业多达6万家，但总体而言，规

17、模偏小，行业集中度比较分散。内地市场占有率最高的万科，2006年的全国市场占有率仍只有1.5%左右。这对于在创业过程的我们来说，也许就是一个很好的契机。目前房地产仍然是很热，房价节节攀高，对于这种现状来说，投资房地产是一个很不错的选择 四行销计划1.目标客户群定位（1）目标客源主要特征： 月收入2500元以上 收入稳定或事业稳步发展的青年人（年龄40岁一下）为客户主体 自住客年龄多数在2030岁之间，多以首次置业为主 投资客年龄多数在3045岁之间 自住客家庭人口为12人，以单身白领和新婚夫妇为主（2）主要客源社会类型： 私营业主 行政、事业、金融单位人员 私企白领，南昌“漂”一族 个体经营者

18、、SOHO人(3)自住客户及投资客户分析 本项目投资客与自住客比例接近1：1 自住过渡的客户的价格承受力相对投资客要低买小户型作为自住过渡自住的客户收入相对较低，同时又希望物业能够在日后升值，所以他们的物业单价承受力较低；投资者看重的则是单位面积的现期租金回报率和前景，对于具体的单价并不敏感，所以投资者通常更偏向于紧凑实用的超小户型，并对产品的地段极为看重。 自住过渡的客户对产品的居住舒适度要求相对更高在对产品的使用功能的要求方面，投资者购买后放租给真正的使用者租客，而租客因短期租住而对户型、配套、环境等居住功能要求不高；自住过渡的客户因为要居住较长时间，功能要求实用、舒适，且对物业管理、服务

19、要求具有一定的档次。2.认购期：自获得预售许可证起至9月初。3.公开开盘期：9月初。4.整体营销阶段过程：第一阶段：l 客户：过渡性自住型为主l 主推卖点：生活方式/概念第二阶段：l 客户：自住、投资并重l 主推卖点：品牌、配套、产品 升值潜力第三阶段：l 客户：投资客为主l 主推卖点：升值潜力 投资回报率5.营销执行策略：15.9.815.9.30 形象建立期：采用户外、工地围墙、报纸、短信、网络等集中轰炸的方式，爆炒项目“情定蓝海，浪漫生活”概念，快速建立项目时尚活力形象，引发购买冲动。在户外、报纸、杂志、网络上进行宣传。15.10.115.10.25 市场预热期：由虚转实，对“维纳斯之梦

20、”的会所、商业等配套、新城建设、未来的南昌中心、潜力巨大、创新产品等项目卖点进行市场宣泄，加强目标客户群对项目的认知与购买信心。在户外、报纸、网络、电台、短信上进行宣传。五 .项目策划与执行1.项目规划据我们市场的调查情况，南昌目前的发展方向是红谷滩那边，因此那边所具有的商机是可观的。还有就是目前南昌所具有的写字楼相对比较少，且具有的商机比较大，而且一些写字楼好多方面设施不健全，因此发展有特色写字楼是公司的方向，这必将给公司带来可观的利润。根据公司目前的资金情况和公司的初次投资，我们将在红谷滩那边购买14亩的土地用以造写字楼和一些设施，对于这14亩地，初步规划将用9亩地来盖写字楼，计划用2.5

21、亩地来搞绿化，再建一座游泳馆就能把这块地皮充分利用了。2. 项目设计(1)写字楼设计我们把该楼造15层和一个地下室，地下室用来做停车场，规划1楼2楼做店面，3.4.5楼用来做写字楼，615楼用来造商品房，写字楼的办公室面积早成每间100-150平方米之间，对于商品房造5间70-100平方米的，其余的都造成120-150平方米大小的，这样课供买家的多一些选择。店面的设计方面1楼规划10个面积为20平方米左右的小店面，其余的店面为30至60方米。而二楼则应该规划成大的店面，以供开一些休闲场所和健身馆还有网吧等等，这样可以让居民在闲暇时刻有丰富的业余生活。写字楼的外观设计首先应把写字楼这三个字居于整

22、座楼栋的中心，设计成艺术字，要有特点，而且要适当的大，让路过的人一看就知道这座楼的特点和突出，从一定的角度这3字也在为本公司做了一定的宣传。整座楼的墙面不采用砖等换泥土材料，而用玻璃材料，这样会显的这栋楼有豪华的气派，从外观上就给人一个好的映像。对于楼栋内墙的建造材料3.4.5楼用钢结构建筑，其于的用混泥土材料这样对于居民来说会比较的亲切，对于店面的店主来说，他们会感觉到比较的安全。对于这么高的一栋楼来说，没有电梯是不行的也是不符合规定的，我们设计了4个内升降电梯。而1-5楼还设计了手扶电梯。写字楼的办公室我们还会装上中央空调，而且对于所有的房间我们都装好宽带接口，宽带的服务器放在物业楼。楼栋

23、我们还要装消防.报警. 装监控系统等。地下的停车场会安排有专门的停车管理。(2)周围设计主楼周围可建一定规模的游泳馆，游泳馆是规划区的一座娱乐性设施，考虑到造价与利润方面游泳馆的占地面积只要有500百平方米就可以了，而且只要造单层就行了，且建在主楼栋的右边，游泳馆的建筑材料也用钢结构建筑，墙面就用玻璃材料，游泳馆的外观我们要吧它弄的有特点起来，考虑到是水方面的，就把游泳馆的外观设计成波浪形状。对于2.5亩地的绿化面积设计初步规划为：主楼栋前面8米处就设计0.5亩大小的绿化地，然后物业楼前面设计一块0.3亩左右的绿化地，其余的绿化地都设计在规划区内道路的两边，基本上就能把这绿化面积规划完了。3.

24、 成本.利润与竣工时间的预算设计方面都已经谈到了，接下来要做出相关的预算了，这包括完成这项项目所需要的时间与成本还有就是我们团队所关心的利润，完成这项工程所需要的时间我们可以多方面来考虑，以此来减少施工所需要的时间而且也把造价控制在经济的水平。具体方法我们可以从多角度着手开始施工，比如说物业楼和主楼栋同时施工，还有就是我们使用的钢结构建筑就有明显的优点，其优点是施工快、工期短，比一般的砖混结构要缩短13的工期。成本的预算初步估计为二亿一千万左右，最高不超过两亿二千万，根据现在的市场的售房价格，这些房子卖了我们的利润就有两亿一千万左右，至少都有一亿九千万，房价涨涨的话，还有可能达到二亿五千万的利

25、润。这个项目给我们公司带来的利润是非常的可观的，而我们同时也要看到我们公司对于这个项目的投资也是相当的大的，所以我们应该对这笔成本做一个规划，根据公司的状况，我们只能投入一亿一千万，剩下的到银行贷款七千万还有就是找其他开发商融资四千万。这样就比教好，不会给公司的资金流动带来太大的问题。4. 公司的发展计划企业的短期（2-4年）发展计划就定在南昌，然后在国内一些开始崛起的城市逐渐建立分公司，这样就可以大钱小钱一起赚，而且这些分公司在当地的不断发展也会逐渐变的强大，从而扩大本公司的影响了，和提高了本公司的知名度。并且为公司挤入国内房地产十强做好了充分的准备和打下了结实的基础。六.财务计划1.财务评

26、估根据项目策划部的计划，我部门将做出以下预算A、 土地费用 本项目占地14亩，每亩118-139万元，土地总价值为1625-1946万元。B、 前期工程费用包括工程勘察费、工程设计费、前期工程咨询费等项费用。按建安成本的2%取费。C、 建设配套费用包括招投标费、市政设施配套费、消防设施配套费、天然气公网初装费、抗震设计审查费、定额编制管理费、质量监督费、劳保统筹基金、新型墙体材料专项费用、“结建”人防工程押金、散装水泥保证金、排污费、环卫费、水增容费、电力增容工程费等。按建安成本的10%取费。 D、 建筑安装工程费用根据相关建设工程造价指标，结合本项目实际情况，住宅楼按1300元/（方案1），

27、1500元/（方案2），写字楼按1600元/，地下室装修按600元/，店面装修按1400元/，本项目建筑安装工程总造价为12592.8万元（方案1），13780.8万元（方案2）。E、 室外工程费室外工程包括小区道路、绿化及小区内各项构筑物等内容。根据本项目实际情况，按50元/计算，本项目的室外工程费为421.5万元。F、 工程建设监理费按建安工程总造价的1%计算，共计为130万元左右。G、 建设单位管理费按前六项费用之和的2%计提。H、 预备费由于项目开发的可预见性较强，预备费按建安成本的6%计提。2、损益分析本方案的敏感性主要表现在住宅及写字楼、停车场的价格及成本变动。（详表在附表上）财务

28、比例分析（详表在附表上）投资报酬率预估营业项目 营业收入（万元） 计算依据住宅楼销售 3222 内部出售2330元/2600/，公开销售3300/3700元/写字间出售 4210/5200元/停车场出售 600 6万元/个店面出售 12000/10000元/营业项目营业收入（万元）计算依据住宅楼销售19602-237603300/4900元/写字间出售9266.45200元/停车场出售6006万元/个店面出售1306812000/10000元/合计42536.4-46694.43.融资计划预计将和一些大型，有实力的房地产投资商洽谈，力保有稳定的资金来源以及建立良好的社会地位。要把握好融资时间，

29、使得我公司在时机上站的先机地位，需要和策划部本和有关部门做好有关的措施。在得到资金后要马上交往财务部管理，让资金在最短的时间里面合理的分派到各部门。在准备过程中要以积极的态度去做事，让投资商感觉没有投错资，也是建立我公司形象的的重要途径。4、全部投资的现金流量时间项目 2008 2009 2010现金流入量 合计 2.5-3.0亿自有资金投入 2.0-1.7亿借入资金 0.5-1.0亿现金流出量 合计1.9亿土地费用0.1625-0.1946亿5、人力资源预算1、招聘费用预算（1）招聘讲座费用：计划本科生和研究生各四个学校，共8次。每次费用300元，预算2400元；（2）交流会费用：参加交流会

30、4次，每次平均400元，共计1600元；（3）宣传材料费：2000元（4）报纸广告费：6000元2、培训费用预计培训费用约为42000元。3、社会保障金保障金总额约为190000元。本项目物业管理运行成本收益估算一、物业管理运行成本项目名称金额（元）备注物业公司人员年工资总支出344800人员共30名，其中高级管理人员1名，一般管理人员2名，职员27名物业公司人员年奖金总支出103440年工资总支出的30%物业管理及福利总支出45000总人数乘以1500元服务运行成本96480总户数402户，以20元/户月支出合计589720二、收益计算项目名称金额（元）备注物业管理费287568总户数402

31、户，按1.2元/月收取车位出租费126000总车位75个，按60%出租，按200元/月车标准收费一层商铺出租费19388一层商铺面积按60%出租，按67元/收取租金二层商铺出租费8522二层商铺面积按60%出租，按34元/收取租金酒店595680酒店按每年出租率40%，每天标间费为100元计算合计1037158三、利润计算利润=收入计算物业管理运行成本=1037158589720=447438（元）6、自有资金的核算（详表在附表上）7、结论和建议本项目开发条件成熟，市场需求旺盛。本项目建设成本较高（主要是地价因素）。由于自用写字间和住宅内部销售（实际是亏本销售）比例较大，同样加重了经营负担，延

32、长了投资回收期。七.公司人员分配(一)根据公司发展计划和经营目标，人力资源部协同各部门制定了公司职务设置与人员配置。新公司将划分为7个部门，其中人力资源总监负责人力资源部，财务总监负责财务部，市场总监负责市场调查部，营销总监负责销售部，项目总监负责开发部，广告总代理负责广告部，物业主管负责后勤部。具体职务设置与人员配置如下：1、决策层（9人）董事长1名、总经理1名、人力资源总监1名、财务总监1名、项目总监1名、营销总监1名、 市场总监1名、广告总代理1名、物业主管1名2、人力资源部（4人）人力资源部经理1名、薪酬专员1名、招聘专员1名、培训专员1名3、财务部（4人）：财务部经理1名、会计1名、

33、出纳1名、财务文员1名4市场调查部(4人)市场调查主管1名、调查员2名、文员1名5、销售部（15人）销售部经理1名、销售组长2名、销售代表4名、销售助理2名、公共关系2名6、开发部（19人）开发部经理1名、开发组长3名、开发工程师12名、技术助理3名7、广告部（3人）广告部经理1名、广告设计员2名、8、后勤部（5人）后勤主管1名、后勤人员4名(二)、人员招聘计划1、招聘需求根据公司成立所需员工计划，共需招收各类员工54人2、招聘方式普通员工：社会招聘和学校招聘高级工程师：学校招聘部门经理主管：社会招聘3、招聘策略学校招聘主要通过参加应届毕业生洽谈会、在学校举办招聘讲座、发布招聘张贴、网上招聘等

34、四种形式；社会招聘主要通过参加人才交流会、刊登招聘广告、网上招聘等三种形式。4、招聘人事政策（1）本科生：A、待遇：转正后待遇3500元，其中基本工3000元、住房补助200元、社会保障金300元左右（养老保险，失业保险、医疗保险等）。试用期基本工资1500元，满半月有住房补助；B、考上研究生后协议书自动解除；C、试用期三个月；D、签定三年劳动合同；（2）研究生：A、待遇：转正后待遇5500元，其中基本工资5000元、住房补助200元、社会保险金300元左右（养老保险，失业保险、医疗保险等）。试用期基本工资2500元，满半月有住房补助。B、考上博士后协议书自动解除；C、试用期三个月。D、公司资

35、助员工攻读在职博士；E、签定不定期劳动合同，员工来去自由；F、成为公司骨干员工后，可享有公司股份。4、风险预测（1）由于本市应届毕业生就业政策有所变动，可能会增加本科生招聘难度，但由于公司待遇较高并且属于热门行业，可以基本回避该风险。另外，由于优秀的本科生考研的比例很大，所以在招聘时，应该留有后选人员。（2）由于房地产专业研究生愿意留在本市的较少，所以研究生招聘将非常困难。如果研究生招聘比较困难，应重点通过社会招聘来填补“高级工程师“空缺。(三)、选择方式计划首先要完善非开发人员的选择程序，并且加强非智力因素的考查，另外在招聘集中期，可以采用“合议制面试“，即总经理、主管副总、部门经理共同参与

36、面试，以提高面试效率。(四)、绩效考评政策计划对公司员工进行绩效考评，每位员工都有了考评记录。（1）建立考评沟通制度，由直接上级在每月考评结束时进行考评沟通；（2）建立总经理季度书面评语制度，让员工及时了解公司对他的评价，并感受到公司对员工的关心；（3）在开发部试行“标准量度平均分布考核方法”，使开发人员更加明确自己在开发团队中的位置；（5）加强考评培训，减少考评误差，提高考评的可靠性和有效性。(五)、培训政策计划公司培训分为岗前培训、管理培训、岗位培训三部分。（1）加强岗前培训（2）管理培训与公司专职管理人员合作开展，不聘请外面的专业培训人员。该培训分成管理层和员工两个部分，重点对公司现有的

37、管理模式、管理思路进行培训。（3）技术培训根据相关人员申请进行。采取公司内训和聘请培训教师两种方式进行。 八.促销手段 1.广告宣传 a.广告:选择在南昌市房地产行业或其他刊物上刊登广告,宣传项目的优势,信息等 b.媒体:在报纸,南昌地方电视台刊登广告 c.也可在一些相关网站上刊登广告 2.促销活动 公司可以适时适地的举办一些宣传活动:公司项目设计展,项目模型展,有奖竞答等 3.可以与一些与房地产有关的公司、企业联合起来进行一些对双方均有益的宣传活动九.物业管理与服务1.常规服务客户交纳物业管理费后，所享受的服务包括：a、清洁卫生；b、安全保卫；c、房屋维修；d、房屋管理；e、电梯升降；f、报刊发放，文件传递；2.特约性服务 为了提升本项目物业管理品质，物业公司多经部开展的一些有偿服务，如：a.餐饮服务；b.商务办公；c.家政；d.装修；e.医疗服务30