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1、21.工程项目管理策划工程项目管理策划工程项目管理策划第一节第一节 工程全过程项目管理策划工程全过程项目管理策划第二节第二节 施工项目管理策划施工项目管理策划第三节第三节 房地产投资项目策划房地产投资项目策划第四节第四节 研发项目策划研发项目策划 一、项目管理任务的一、项目管理任务的 WBS WBS 及工作流程及工作流程 二、项目管理模式和项目管理组织二、项目管理模式和项目管理组织 第一节第一节 工程全过程项目管理策划工程全过程项目管理策划一、项目管理任务一、项目管理任务WBS WBS 及工作流程及工作流程 1 1、项目管理工作分解结构、项目管理工作分解结构WBSWBS 项目管理的任务涵盖建设

2、项目立项、设计、土项目管理的任务涵盖建设项目立项、设计、土 地、地、规划、报建直至开工、施工、验收、竣工、结算、移规划、报建直至开工、施工、验收、竣工、结算、移交、运行的项目建设全过程。利用交、运行的项目建设全过程。利用WBSWBS，选择一定的，选择一定的分解方法，可以按系统规划将整个项目分解为不同层分解方法，可以按系统规划将整个项目分解为不同层次的项目单元（工程活动），这些细化了的项目工作次的项目单元（工程活动），这些细化了的项目工作构成了整个项目的工作范围。构成了整个项目的工作范围。2 2、项目管理工作流程、项目管理工作流程 项目管理工作流程包括从项目管理合同的项目管理工作流程包括从项目管

3、理合同的签订到项目管理工作的策划、竣工验收及结算、签订到项目管理工作的策划、竣工验收及结算、工程移交及运行、工程保修服务的过程。其中工程移交及运行、工程保修服务的过程。其中项目管理工作的策划又细化为项目立项、建设项目管理工作的策划又细化为项目立项、建设用地拆迁等手续的办理，设计、施工方案的招用地拆迁等手续的办理，设计、施工方案的招标管理工作，以及施工现场的管理工作标管理工作，以及施工现场的管理工作（2 2）施工总承包与施工分包体系）施工总承包与施工分包体系 施工总承包商对项目、质量、现场生产管理施工总承包商对项目、质量、现场生产管理及安全管理全面负责，其他施工单位无论是及安全管理全面负责，其他

4、施工单位无论是由总承包选定还是由业主指定的均只能作为由总承包选定还是由业主指定的均只能作为专业工程的分包单位与总承包商签订合同。专业工程的分包单位与总承包商签订合同。该体系既能发挥总承包较高的管理水平和总该体系既能发挥总承包较高的管理水平和总体协调能力，也充分发挥了专业分包商的专体协调能力，也充分发挥了专业分包商的专长。长。（3 3）项目管理模式的适应性项目管理模式的适应性 设计、施工总承包方式的项目管理模式适合设计、施工总承包方式的项目管理模式适合中国国情，一些企业开始向多项总承包和全中国国情，一些企业开始向多项总承包和全项总承包方向发展，也开始尝项总承包方向发展，也开始尝EPCEPC、D+

5、BD+B、CMCM、MCMC、PMPM等承包模式。等承包模式。项目管理模式的效力受管理者项目采购、合项目管理模式的效力受管理者项目采购、合同管理、风险管理等诸多方面能力的影响。同管理、风险管理等诸多方面能力的影响。2 2、项目管理组织、项目管理组织 （1 1）直线制组织形式）直线制组织形式 该组织的主要优点是机构简单、权力集中、该组织的主要优点是机构简单、权力集中、命令统一、职责分明、决策迅速、隶属关系命令统一、职责分明、决策迅速、隶属关系明确。明确。（2 2）矩阵制组织形式）矩阵制组织形式 管理公司的组织结构采用矩阵形式。管理公司的组织结构采用矩阵形式。矩阵制组织是由纵横两套管理系统组成的，

6、一套是矩阵制组织是由纵横两套管理系统组成的，一套是纵向的职能系统，另一套是横向的各工程项目管理纵向的职能系统，另一套是横向的各工程项目管理系统。系统。这种形式的优点是加强了各职能部门的横向联系具这种形式的优点是加强了各职能部门的横向联系具有较大的机动性和适应性；有利于解决复杂难题；有较大的机动性和适应性；有利于解决复杂难题；有利于管理人员业务能力的培养。有利于管理人员业务能力的培养。缺点是纵横向协调工作难度大，容易出现多头指挥。缺点是纵横向协调工作难度大，容易出现多头指挥。第二节第二节 施工项目管理策划施工项目管理策划 一、项目组织管理机构一、项目组织管理机构 二、施工项目进度管理二、施工项目

7、进度管理 三、项目质量管理三、项目质量管理 四、工程成本管理四、工程成本管理一、项目组织管理机构一、项目组织管理机构 建立项目组织管理机构建立项目组织管理机构和建设单位一样，为了更好地对工程安全、和建设单位一样，为了更好地对工程安全、质量、进度、资源等要素的控制，质量、进度、资源等要素的控制，施工企业需要组建相应的施工组织机构来进施工企业需要组建相应的施工组织机构来进行项目的实施。同时，需要对管理机行项目的实施。同时，需要对管理机构的职责进行划分，确定责任分配矩阵。构的职责进行划分，确定责任分配矩阵。二、施工项目进度管理二、施工项目进度管理 施工项目进度管理的内容：施工项目进度管理的内容：施工

8、项目进度管理包括计划编制过程和进度施工项目进度管理包括计划编制过程和进度控制过程。控制过程。进度计划编制过程通常包括项目活动的定义、进度计划编制过程通常包括项目活动的定义、活动的排序、活动历时估算和编制进度计划活动的排序、活动历时估算和编制进度计划四个环节。四个环节。进度控制过程包括绩效测量、偏差分析、采进度控制过程包括绩效测量、偏差分析、采取纠偏措施等环节取纠偏措施等环节施工进度计划施工进度计划 一级计划一级计划-施工总进度计划：施工总进度计划：施工总进度计划是根据施工部署中施工方施工总进度计划是根据施工部署中施工方案和工程项目的开展程序，对全工地所有单案和工程项目的开展程序，对全工地所有单

9、位工程做出时间上的安排。位工程做出时间上的安排。二级计划二级计划-各专业施工进度计划：各专业施工进度计划：以各专业工程的阶段目标为指导，分解该以各专业工程的阶段目标为指导，分解该专业工程的具体实施步骤为目标，以达到满专业工程的具体实施步骤为目标，以达到满足一级施工总进度计划的要求。足一级施工总进度计划的要求。施工进度计划施工进度计划 三级计划三级计划-阶段性专业施工进度计划：阶段性专业施工进度计划：以二级计划为依据，进一步细化，具体进以二级计划为依据，进一步细化，具体进行流水施工和交差施工的计划安排。行流水施工和交差施工的计划安排。四级计划四级计划-周、日进度计划：周、日进度计划：是以文本格式

10、和横道图的形式表述的作业是以文本格式和横道图的形式表述的作业计划，计划管理人员随工程例会下发，并进计划，计划管理人员随工程例会下发，并进行检查、分析和计划安排。行检查、分析和计划安排。工期保证措施工期保证措施管理措施 加强施工计划管理；采用流水施工；抓好关键路径；加强图纸管理等。技术措施 优化施工方案；及时进行图纸会审；采用新技术、新工艺等。其他措施 加强参建方的沟通和接口工作等。进度的监控进度的监控 项目进度控制的项目进度控制的PDCA循环循环 （1）输入：）输入：项目进度计划；项目进度计划；项目实施绩项目实施绩效效 报告；报告；变更申请；变更申请；进度管理计划。进度管理计划。（2）进度控制

11、技术和工具：）进度控制技术和工具：赢得值原理绩赢得值原理绩效测量；效测量；进度变更控制系统；进度变更控制系统；项目管理软件。项目管理软件。（3）偏差分析：）偏差分析：输出；输出；纠正措施；纠正措施；进进度计划调整；度计划调整；取得经验教训。取得经验教训。三、项目质量管理三、项目质量管理 施工项目质量管理的内容：施工项目质量管理的内容：针对项目质量目标，项目经理部在单位总针对项目质量目标，项目经理部在单位总部的服务和控制下，以专业管理和计算机管部的服务和控制下，以专业管理和计算机管理相结合的科学化管理体制，全面推行科学理相结合的科学化管理体制，全面推行科学化、标准化、程序化管理，以一流的管理、化

12、、标准化、程序化管理，以一流的管理、一流的技术、一流的施工和一流的服务以及一流的技术、一流的施工和一流的服务以及严谨的工作作风，精心组织、精心施工，实严谨的工作作风，精心组织、精心施工，实现质量目标。现质量目标。质量保证关键环节控制质量保证关键环节控制 1、质量保证关键环节控制制度：、质量保证关键环节控制制度：质量责任制；质量分析例会制；质量否决质量责任制；质量分析例会制；质量否决制；单项工程样板制；质量验收三检制；方制；单项工程样板制；质量验收三检制；方案先行制；质量工作标准化制；质量目标管案先行制；质量工作标准化制；质量目标管理制。理制。2、质量保证关键环节控制：、质量保证关键环节控制：技

13、术交底；工序控制；材料控制；机械设技术交底；工序控制；材料控制；机械设备控制；计量控制。备控制；计量控制。四、工程成本管理四、工程成本管理 成本是项目施工过程中各种耗费的总和，成本是项目施工过程中各种耗费的总和，它是一项综合指标，它涉及项目管理中施工它是一项综合指标，它涉及项目管理中施工组织、技术以及经济管理工作中的质量。工组织、技术以及经济管理工作中的质量。工程成本一般可以分为直接成本和间接成本，程成本一般可以分为直接成本和间接成本，根据不同的标准，可以对成本进行不同的划根据不同的标准，可以对成本进行不同的划分。分。成本控制措施成本控制措施 1、施工准备阶段：、施工准备阶段：进行成本预测，确

14、定成本目标；优化施工进行成本预测，确定成本目标；优化施工方案；制定成本计划并分解；落实成本责任方案；制定成本计划并分解；落实成本责任2、施工阶段：、施工阶段：计算实际成本；进行成本差异分析并采取计算实际成本；进行成本差异分析并采取有效的纠偏措施；注意工程变更有效的纠偏措施；注意工程变更3、验收移交阶段：、验收移交阶段：及时结算工程款，进行成本分析；进行成及时结算工程款，进行成本分析；进行成本控制考评；控制保修费用本控制考评；控制保修费用 三、房地产投资项目策划三、房地产投资项目策划 1、房地产投资概述、房地产投资概述、房地产投资概述、房地产投资概述房地产投资是为了获得未来收益或避免资金贬值房地

15、产投资是为了获得未来收益或避免资金贬值房地产投资是为了获得未来收益或避免资金贬值房地产投资是为了获得未来收益或避免资金贬值而投资建造或购买房产以便出卖、出售的活动。而投资建造或购买房产以便出卖、出售的活动。而投资建造或购买房产以便出卖、出售的活动。而投资建造或购买房产以便出卖、出售的活动。房产包括土地附属的生产性厂房、仓库设施、生房产包括土地附属的生产性厂房、仓库设施、生房产包括土地附属的生产性厂房、仓库设施、生房产包括土地附属的生产性厂房、仓库设施、生活用住宅、商店、旅馆、办公用房等建筑设施及活用住宅、商店、旅馆、办公用房等建筑设施及活用住宅、商店、旅馆、办公用房等建筑设施及活用住宅、商店、

16、旅馆、办公用房等建筑设施及由之衍生的所有权和使用权。由之衍生的所有权和使用权。由之衍生的所有权和使用权。由之衍生的所有权和使用权。地产指土地、部分土地改良物及由之衍生的所有地产指土地、部分土地改良物及由之衍生的所有地产指土地、部分土地改良物及由之衍生的所有地产指土地、部分土地改良物及由之衍生的所有权和使用权。权和使用权。权和使用权。权和使用权。2 2、房地产投资项目可行性研究、房地产投资项目可行性研究 可行性研究是建设项目的投资前期，通过对可行性研究是建设项目的投资前期，通过对项目的投资环境和条件调查研究，对何种结项目的投资环境和条件调查研究，对何种结舌方案、技术方案以及项目建成后的生产经舌方

17、案、技术方案以及项目建成后的生产经营方案实施的可能性、技术先进性和经济合营方案实施的可能性、技术先进性和经济合理性进行分析和评价的过程。房地产投资项理性进行分析和评价的过程。房地产投资项目可行性研究是房地产开发过程中首要的和目可行性研究是房地产开发过程中首要的和最关键的工作。最关键的工作。房地产投资项目可行性研究的阶段房地产投资项目可行性研究的阶段 1 1）机会研究）机会研究 2 2）初步研究）初步研究 3 3）详细可行性研究）详细可行性研究 投资项目可行性研究的内容投资项目可行性研究的内容 房地产投资项目多种多样，由于项目性房地产投资项目多种多样，由于项目性质不同，可行性研究的内容有所差别。

18、一般质不同，可行性研究的内容有所差别。一般房地产投资项目应包括：总论、市场需求调房地产投资项目应包括：总论、市场需求调查与分析、拟建规模、投资项目场地现状与查与分析、拟建规模、投资项目场地现状与建设条件分析、规划设计方案、投资项目的建设条件分析、规划设计方案、投资项目的实施计划和进度要求、投资估算、资源供应、实施计划和进度要求、投资估算、资源供应、财务评价和社会经济评价、结论。财务评价和社会经济评价、结论。房地产投资项目可研的工作程序房地产投资项目可研的工作程序 1 1）项目策划）项目策划2 2）市场调研与分析）市场调研与分析3 3）优化和选择开发项目）优化和选择开发项目4 4）方案评价）方案

19、评价5 5）编制可行性研究报告）编制可行性研究报告 3 3、房地产投资决策、房地产投资决策 所谓决策，对其简单的描述就是做出决定。人们在日常生活和工作实践中，往往可能采取各种行动。选择哪一种行动对自己有利，一般的方法，根据自己目前所处的环境、条件，并充分考虑自身所具有的条件和存在的不足，预测周围环境及条件因素发生变化对自己的影响等，从中选择一种对自己最有利的行动，并按此执行。房地产投资决策类型房地产投资决策类型 （1）按决策目标多少：单目标决策和多目标决策（2）按决定制定的方式：单层决策和多层决策（3）按决策掌握的情报资料、信息的性质不同：确定型决策、不确定型决策和风险型决策（4）按决策使用的

20、分析方法：定性分析决策和定量分析决策 房地产投资决策的方法房地产投资决策的方法 定性分析法：（1）经验法；（2）创造工程法定量分析法：（1 1）收益表法；）收益表法；（2 2）最大最小值法；）最大最小值法；（3 3）最大最大值法；）最大最大值法；（4 4）赫维茨法；）赫维茨法；（5 5）塞维奇后悔表法）塞维奇后悔表法四、研发项目管理策划四、研发项目管理策划 1 1、新产品开发项目管理策划、新产品开发项目管理策划（1 1）新产品开发的主要方式）新产品开发的主要方式 1 1）独立式开发）独立式开发 2 2）联合式开发）联合式开发 3 3）技术引进式开发）技术引进式开发 （2 2）新产品开发的工作程

21、序）新产品开发的工作程序2 2、新产品开发项目的组织、新产品开发项目的组织（1 1）新产品开发项目的组织形式）新产品开发项目的组织形式 一般常见的新产品开发组织形式有新产一般常见的新产品开发组织形式有新产品委员会、新产品部、产品经理、新产品品委员会、新产品部、产品经理、新产品经理、项目团队和项目小组。经理、项目团队和项目小组。（2 2）新产品开发团队（）新产品开发团队（PDTPDT）的组建）的组建 PDT的组织机构图 3 3、新产品开发的计划和控制、新产品开发的计划和控制（1 1）项目计划的指定流程）项目计划的指定流程 （2 2）新产品项目的控制）新产品项目的控制工程项目管理精品课程组工程项目管理精品课程组