【精品】“曙光大邸”商业市场报告（可编辑.ppt

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1、“曙光大邸”商业市场报告目录目录长沙市宏观经济状况长沙市商业概况“曙光大邸”周边商业分析项目SWOT分析1长沙市宏观经济状况长沙市宏观经济状况宏观经济状况宏观经济状况 2005年9月止长沙累计实现GDP961.18亿元，同比增长14.3%2005年9月止累计城市居民人均可支配收入为9510元，同比增长13.9%2005年9月止城市居民人均消费性支出7182元，同比增长6.4%产业结构比例产业结构比例2长沙市商业概况长沙商业地产发展状况长沙商业地产销售与空置情况长沙市商业格局长沙市商业比较集中的由六个商圈组成：（1）五一商圈（2）东塘、候家塘商圈（3）荣湾镇次商圈（4）伍家岭次商圈（5）袁家岭、

2、火车站次商圈（6）人民中路次商圈超市商铺商务区商铺社区商铺商业街商铺商业特征商业特征结论结论对商业地产的投资放缓是由于逐年上升的空置率所致以长沙现有的市场购买力很难在短时间去化体量较大的商业长沙商业地产的市场容量是有限的长沙众多的房地产项目都有“社区商铺”，而这种类型的商铺是需要理性的投资在六大商业圈的强压下使整个长沙商业地产的前景不容乐观3“曙光大邸”周边商业分析项目周边图项目周边图周边商业概况 本项目处于东塘、候家塘商圈和人民中路次商圈的幅射范围。本区域的商业由城南东路、车站南路和曙光中路这三条主干道两侧商业门面组成。小商铺药店、服装、小糕点店、电器店、餐饮店、花店、茶叶店小商铺五金、建材

3、 车站南路（表二）曙光中路（表三）小商铺 钢材、五金、水果店、照相馆、复印店、小超市、烟酒店、美容美发店、小饭店大卖场家润多赤岗冲店城南东路（表一）本区域商业业态比率分析本区域商业业态比率分析 商业的业态单一，多以主干道两侧的私营商铺为主。距离东塘、候家塘商圈和人民中路次商圈较近很难在商业的业态方面有所突破。本区域的商业前景不容观。城南东路部分商业租金（表四）业态分类地址经营面积（平方米）租金（元/平方米/月）小商铺城南东路西端两层5060小商铺城南东路西端4065小商铺城南东路中端1280小商铺城南东路东端2080小商铺城南东路东端2070车站南路部分商业租金（表五）业态分类地址经营面积（平

4、方米）租金（元/平方米/月）小商铺车站南路北端20100小商铺车站南路北端15110小商铺车站南路中端30120小商铺车站南路中端20140小商铺车站南路南端30130曙光中路部分商业租金（表六）业态分类地址经营面积（平方米）租金（元/平方米/月）小商铺曙光中路南端20120小商铺曙光中路南端20110小商铺曙光中路中端2080小商铺曙光中路中端2075小商铺曙光中路北端4080小商铺曙光中路北端3090小商铺曙光中路北端20100 本区域的商业以主干道两侧的门面为主，而且数量大，也就导致商业门面的租赁价格不高60140元/平方米/月，由租金可以推算出目前门面的销售价格在720016800元/

5、平方米，长沙商业租金虚高对于商业地产的发展有抑制作用，致使长沙新建商业的售价背离市场，大量空置。项目竞争个案楼盘项目建筑面积（平方米）商铺层高（米）单间面积（平方米）书香名邸16500一层商铺63070东方新世界40000两层商铺5.4金港湾1000一层5.9格蓝康都9000两层一层5.4，二层5.550 本区域商业加本案的体量将会有超过8万平方米，这对本案的目标客户群会形成严重分流。准确的项目定位，以及符合市场的价格制定才有可能在激烈的竞争中胜出。结论本案商业处于东塘、候家塘商圈和人民中路次商圈的幅射范围之内，导致本案商业前景不容乐观区域商铺的租赁价格背离市场，对本区域的新增商业的发售带来困

6、难由于本区域的商业形态单一这使本案商业不通过包装很难被客户群所认可市场竞争激烈，准确的价格定位以及有特色、主题鲜明的商业才能在竞争中脱颖而出4项目SWOT分析StrengthStrength优势分析优势分析 1、曙光大邸项目本身定位为高档产品。2、商业体量不是很大，风险相对较小。3、10万平米的小区为本案商业提供了部分的潜在消费群体。WeaknessWeakness劣势分析劣势分析 1、铺面面积段过大，径深较长，设计不合理。2、项目周边交通不便。3、项目周边的配套设施不完善。OpportunityOpportunity机会分析机会分析 1、位于两大商圈的幅射范围之内，商圈的扩张对商业地产的拉升

7、有很大的帮助作用。2、本案周边有较多的住宅小区，对本案商业提供了很多潜在消费者 3、整个长沙市房地产市场稳步小幅小涨对本案商业所带来的预期ThreatThreat威胁分析威胁分析 1、本区域商业地产未来存在激烈的竞争。2、整个长沙的商业空置率都很高。3、本区域的购物环境对全市性消费人群来说不被认可。4、长沙房地产业的购买群体具有投资理念的客户还不多。总结总结商业形不成规模个性化和主题鲜明的商业匮乏商业市场容量有限本区域的商业对全市性消费群体无吸附作用东塘、候家塘商圈和人民中路次商圈的未来发展与扩张对于本案商业无疑是一个契机本案商业应做有特色且主题鲜明的商业建议开发商针对本案商业物业定价时把物业本身的商业价值考虑进去！Thanks!