2010年重庆大渡口双山项目定位报告.ppt

《2010年重庆大渡口双山项目定位报告.ppt》由会员分享，可在线阅读，更多相关《2010年重庆大渡口双山项目定位报告.ppt（129页珍藏版）》请在淘文阁 - 分享文档赚钱的网站上搜索。

1、20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/注：本方案未提案稿，部分内容为现场口述。20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/ “我们很愤怒，后果很严重”销售人员愤怒了,他们厌倦了千篇一律的楼盘定位,爆点木有,广告肿么（怎么）登?

2、吸引力木有,电话肿么CALLCALL?传播力木有,下月肿么冲数？我们愤怒了，连小鸟都愤怒了，鸭梨(压力)很大,肿么办愤怒的小鸟将终结我们,你们,他们的愤怒客户愤怒了他们厌倦了千篇一律的楼盘推广除了xx公园和xx公园，其他的有木有？除了xx院馆和xx院馆，其他的有木有？除了xx轻轨和xx轻轨，其他的有木有？20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/“愤怒的小鸟”主题社区20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：震撼升级上市！每月免费更新，淘

3、宝店铺：http:/http:/ 60-96 减压青年社区20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/一、宏观环境1.经济环境2010年，全年实现地区生产总值7894.24亿元，创历史新高

4、，比上年增长17.1%；2011年上半年，重庆市GDP增值大16.5%，增幅位居全国第二。20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/一、宏观环境1.经济环境2010年，重庆市产业结构调整为8.7%：55.20%：36.1%。第二产业作为重庆经济的增长极，支柱产业的地位不容动摇，产业拉动效应显著。20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/一、宏观环境1.经济环境城市旧城改造的提速

5、，导致固定资产投资的大幅提升。2005年以来，房地产投资增长3倍.20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/一、宏观环境2.房地产市场环境从07年开始，重庆市主城区商品房成交量随政策调控影响，商品房成交量起伏较大。20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/一、宏观环境2.房地产市场环境2010年，重庆市主城区商品房成交价格达到5955元/平方米，房价稳重带升。20122012房

6、地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/23国家规定，建筑面积144平方米以下的住房都是普通住房，契税按1.5%征收；非普通住房契税按3%征收。强化差别化住房信贷政策。对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍。各地先后出台限购令，打击房地产投机行为。1国务院要求加大保障性安居工程建设力度。2011年，全国建设保障性住房和棚户区改造住房1000万套。重庆市（2008-2012年）住房建设计划，2009年新增廉租住房房源177万套；2010年新增廉租住房房源18

7、0万套；2011年新增廉租住房房源161万套。关于加强房地产用地供应和监管有关问题的通知，开发商拿地按底价的20%缴纳保证金，成交后，一个月内缴清成交额50%的首付款。加强土地供应调控的通知，要求单宗土地的开发建设时限原则上不得超过3年。科学编制和实施房地产土地用地计划，保障确保保障性住房、棚户改造和自住性中小套型商品房建房用地，确保上述用地不低于住房建设用地供应总量的70%。要严格控制大套型住房建设用地，严禁向别墅供地。发展商投机保障一、宏观环境3.政策政策环境20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：ht

8、tp:/http:/国八条和限购令的出台之后，银行紧随政策脚步执行房贷新政：一次性购房首付比例不能低于国八条和限购令的出台之后，银行紧随政策脚步执行房贷新政：一次性购房首付比例不能低于3 3成；成；二套房首付必须六成以上；银行银根紧缩，消费者贷款越加困难。随着政策不断深入，消费者观望气二套房首付必须六成以上；银行银根紧缩，消费者贷款越加困难。随着政策不断深入，消费者观望气氛可能重现，住房消费和投资将继续向非中心城区、存量住房和非住宅转移，开发企业在楼盘定价上氛可能重现，住房消费和投资将继续向非中心城区、存量住房和非住宅转移，开发企业在楼盘定价上将趋于理性，住房价格将保持平稳。将趋于理性，住房价

9、格将保持平稳。国八条和限购令出台，影响投资性购房对未来的投资预期收益率国八条和限购令出台，影响投资性购房对未来的投资预期收益率国八条和限购令出台，影响投资性购房对未来的投资预期收益率国八条和限购令出台，影响投资性购房对未来的投资预期收益率投资性购买及投资群体将会减弱投资性购买及投资群体将会减弱投资性购买及投资群体将会减弱投资性购买及投资群体将会减弱一、区域分析3、房地产政策环境20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/一、区域分析小结重庆市经济发展势头迅猛，房地产投资额比例逐年增加，为

10、房地产市场的稳定发展奠定基础。重庆市商品房成交量下降，房价上涨脚步放缓，房地产市场表面趋于平和，但市场竞争激烈。受国八条和限购令等宏观政策的调控，银行银根紧缩，消费者持币观望群体增大，开发商现金流资金压力增大。房地产后市发展仍是稳中带升。20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/ 大渡口双山区域，位居三区交汇之处，重庆主城西进重点发展的新兴区域，随着“保利”、“中交”等央企，以及“晋愉”、“东海”等本地开发商的入住，区域房地产持续升温；双山片区已定位为“西城高端居住区西城高端居住区”，

11、兼赋商务、政务、休闲娱乐、都市旅游、交通枢纽、商业中心六大功能。未来5年，区域常住人口将达到10万人。大渡口区沙坪坝区本案九龙坡区在地理位置上：位于大渡口双山区域，与九龙坡区和沙坪坝区相邻；在城市规划上：重庆主城西进的重点发展区域，未来城市发展的核心地段。项目处于不可复制的区域，是大渡口区和九龙坡区未来发展的重要区域。一、区域分析4、区域价值20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/一、区域分析4、区域板块彩云湖片区彩云湖片区华岩新城华岩新城大渡口板块杨家坪板块双山板块高九路片区201

12、22012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/一、区域分析4、区域板块板块名称板块名称板块开发情况板块开发情况板块物业板块物业价格区间价格区间双山板块重庆城市西进的桥头堡，房地产开发以具规模，未来潜在放量大。高层6500-8000彩云湖板块配套完善、居住氛围浓厚的成熟住宅区，目前在售项目少，产品供应种类丰富，未来供应有限。高层、洋房、别墅8500-12000杨家坪板块五大商圈之一，商业、交通配套完善，产品供应以中小户型为主。高层8000-11000大渡口板块老工业区逐渐转变为居住区，经过多年发展

13、已形成几个成熟的居住组图，现在供应量较小，区域未来发展值得关注。高层、洋房、别墅7000-10000华岩新城九龙坡区西拓的重要区域，房地产开发以初具规模，未来放量大。高层、洋房6500-8000高九路板块房地产发展由于配套设施的滞后，略显缓慢，目前在售项目较小高层8000-10000区域板块未来竞争激烈！区域板块未来竞争激烈！20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/一、区域分析4、区域房地产市场龙力巴国御景中交丽景东海阿特豪斯保利可爱岛晋愉天意晋瑜盛世融城在售未售本案区域楼盘分布盛世

14、龙都20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/项目名称项目名称中交丽景中交丽景项目位置九龙坡泛二郎双山大片区双龙路2号(巴国城旁)总体量100万平方米容积率3.49总体规划项目总占地面积为319亩，规划建筑面积近100万平方米，其中包括7.4万平方米休闲商业主力户型78-115平方米当期项目均价7650元/平方米开盘时间2011年6月当期推9#楼推广主题公园、大城、景观豪宅项目借鉴点景观公园大盘客群描述九龙破区、大渡口区企业技术人员、企业中层管理者，年龄30-40岁的三口之家。项目当期

15、销售信息产品均价（元/平米）主力总价（万元）销售率一房-两房770040-6340%三房760066-8625%四房-项目核心价值：泛二朗-双山区域中心复合型大盘，五大景观公园，自身配套设施完善。竞争竞争项目项目中交丽景中交丽景一、区域分析4、区域房地产市场4.1、个盘分析20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/项目名称项目名称保利可爱岛保利可爱岛项目位置九龙坡九龙高新园区火炬大道8号总体量12.47万平方米容积率3.5总体规划项目由5栋高层围合布局而成，主力户型59-88平方米当期

16、项目均价均价7800元/平方米推盘情况当前推出3#楼推广主题爱相随、情更浓；小户型可变空间项目借鉴点大面积中庭景观，增加项目品质；小户型可变空间客群描述九龙坡区和大渡口区青年群体，企业或公司的小白领为主，家庭人员主要为2口之家。项目当期销售信息产品均价（元/平米）主力总价（万元）销售率一房-两房785047-6085%三房770063-6975%四房-竞争竞争项目项目保利可爱岛保利可爱岛项目核心价值：大面积中庭景观和市政广场，小户型产品赠送面积大。一、区域分析4、区域房地产市场4.1、个盘分析20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：震撼升级上市

17、！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/竞争竞争项目项目项目名称项目名称东海阿特豪斯东海阿特豪斯项目位置九龙坡九龙高新园区巴国城迎宾大道总体量22万平方米容积率3.0总体规划8栋高层组成，总体量22万平方米，其中商业体量4000平方米主力户型一房：58-63平方米；两房：69-93平方米；三房：99-106平方米当期项目均价7300元/平方米推盘情况当前销售2#楼推广主题主城低碳公园社区项目借鉴点豪华入户大堂设计；空中院馆，可变空间客群描述项目周边产业人群、大渡口区旧城改造的改善型需求购房为主。东海阿特豪斯东海阿特豪斯项目核心价值：重庆主城首座低碳生态公园社区项目当期销售信息产品均价

18、（元/平米）主力总价（万元）销售率一房两房740040-6385%三房720066-8665%四房-一、区域分析4、区域房地产市场4.1、个盘分析20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/竞争竞争项目项目项目名称项目名称晋愉天意晋愉天意项目位置九龙坡九龙高新巴国城内总体量9.6万平方米容积率3.5总体规划项目由5栋高层组成，住宅面积9.27万平方米主力户型一房：49平方米；两房：64-70平方米；三房：87-93平方米当期项目均价均6860元/平方米（清盘价格）推盘情况尾盘阶段，仅剩少

19、量3房房源推广主题96折清盘项目借鉴点小户社区，享受大尺度空间。3梯6户配置大面积赠送空间客群描述九龙坡区、大渡口区企业技术人员、公司白领，以30-45岁的中青年群体为主。晋愉天意晋愉天意项目当期销售信息产品均价（元/平米）主力总价（万元）销售率一房-两房46.08-50.4100%三房686059-63.495%四房-项目核心价值：小户型大尺度空间，户型可变空间，得房率大一、区域分析4、区域房地产市场4.1、个盘分析20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/竞争竞争项目项目龙力巴国御

20、景龙力巴国御景项目名称项目名称龙力巴国御景龙力巴国御景项目位置九龙坡九龙高新巴国城内总体量7万平方米容积率3.0总体规划项目由3栋板式高层组成，中式建筑风格主力户型两房：97-108平方米（可两变四房）：149平方米（跃层）项目当期均价8800元/平方米，折合赠送面积实际卷积7000元/平方米推盘情况当前推出1、2、3#楼推广主题可变公园大宅项目借鉴点户型形态供应丰富，可变空间赠送面积大。客群描述二郎片区机电、钢材市场个人经营者为主，年龄特征35-50岁的中年人为主。项目当期销售信息产品均价（元/平米）主力总价（万元）销售率一房-两房880077.6-119.235.5%三房-四房-项目核心价

21、值：毗邻巴国城公园、商业配套完善，户型赠送面积大。一、区域分析4、区域房地产市场4.1、个盘分析20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/潜在潜在项目项目晋愉盛世融城晋愉盛世融城项目名称项目名称晋愉盛世融城晋愉盛世融城项目位置九龙坡九龙高新巴国城旁总体量80万平方米容积率2.9总体规划项目占地301亩，总建筑面积近80万平米，物业形态包括近10万平米商业街、五星级酒店、甲级写字楼、公园华宅、电梯洋房主力户型两房：66-78平方米；三房：97平方米项目均价未定推盘情况前期集客，VIP卡办

22、理中推广主题80万方城市公园综合体项目借鉴点高层底层全架空设计，架空部分作为业主活动空间。豪华入户大堂3梯6户梯户比户型舒适度高，部分户型带可变空间项目核心价值：城市复合型项目，自身配套设施齐全，6大主题公园围合。一、区域分析4、区域房地产市场4.1、个盘分析20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/一、区域分析5、区域房地产市场5.1、区域户型供应特征环境环境区位区位配套配套产品产品紧凑型紧凑型舒适型舒适型晋愉天意中交丽景东海阿特豪斯龙力巴国御景保利可爱岛晋愉盛世融城区域产品供应主要

23、以紧凑型户型为主，基本都已区域公园环境为卖点。20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/一、区域分析5、区域房地产市场5.2、区域户型供应特征40 50 60 70 80 90 100 110 120 中交丽景东海阿特豪斯保利可爱岛晋愉天意龙力巴国御景晋愉盛世融城区域产品供应区间主要以65-90平方米为主。20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/项目项目入市时间入市时间物业物

24、业类型类型基本空间基本空间赠送空间赠送空间入户花园景观阳台生活阳台院馆落地飘窗地下室中交丽景10.04高层保利可爱岛11.04高层东海阿特豪斯10.10高层龙力巴国御景11.06高层晋愉天意10.10高层数据来源：玖品市场资料库区域户型主要除满足基本生活需求外，户型设计大多注重户型的舒适度，大量采用院馆、大景观阳台等设计。一、区域分析5、区域房地产市场5.2、区域户型供应特征20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/项目状态项目状态项目名称项目名称未来放量未来放量在售项目中交丽景60万

25、方保利可爱岛无东海阿特豪斯4栋高层（约7万方）龙力巴国御景无晋愉天意无潜在项目晋愉盛世融城80万方（10万方商业，70万方住宅）盛世龙都（双山还建项目）15万方区域未来潜在放量140万方以上，未来放量主要集中在中交丽景和晋愉盛世融城两个城市综合体项目上，未来竞争较为激励。一、区域分析5、区域房地产市场5.4、区域户型供应特征20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/一、区域分析小结项目所在区域地理位置优越，区域辐射范围广，是重庆西部发展的重要区域之一，定位于重庆的CLD。西区范围内，各

26、版块竞争日趋激烈。双山版块户型产品以65-90平方米的紧凑型两房、三房为主流产品，产品同质化竞争严重。从价格看，成交单间7500-78000元/平方米，总价集中在45-65万，在主城具有一定的价格优势。区域购房者主要以九龙坡、大渡口区和沙坪坝区为主，其他区域为辅。20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/二、项目分析1、项目区域彩云湖大

27、社区巴国城红狮公园爱情公园本本案案绿云钢材市场九龙产业园区 项目位于大渡口区双山路，毗邻巴国城和彩云湖大社区，具有一定的景观资源，项目临近九龙产业园区，周边产业人群为项目提供了大量的潜在消费群体。20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/二、项目分析2、项目基本指标总用地面积：总用地面积：3967839678平方米平方米总建筑面积：总建筑面积：171683.51171683.51平方米平方米容积率：容积率：3.53.5建筑密度：建筑密度：29.03%29.03%20122012房地产营

28、销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/二、项目分析3、项目四至情况项目西面为多家小型工矿企业，周边环境较差，对本项目的品质有一定的影响。项目北面为晋愉天意，对本项目的景观面有一定的影响。项目西面为规划的爱情公园，景观资源丰富。项目南面为自然形成的山体，坡度较缓，植被茂密，具有一定的可塑景观资源。20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/二、项目分析3、项目四至情况3.1、项目周边交通道路关系项目周

29、边交通通达度高，通过北面迎宾大道，向西可直达九龙坡华岩新城区，向东可连接陈庹路到达大渡口区和杨家坪区域。东侧为新建通车的双山路，可到达大渡口区。但项目周边的交通配套还未完善，周边还没有公交线路路过项目地块，交通便捷度低。当地居民出行必须步行十余分钟达到陈庹路或火炬大道的公交车站。20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/二、项目分析3、项目四至情况3.2、项目周边环境分析项目内部拥有较为丰富的景观资源，内部植被种类繁多，生态环境良好；同时，项目西侧紧邻爱情公园。项目内外自然景观资源丰富

30、。20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/ 项目区域紧邻九龙工业区，九龙工业园区是国家发改委和重庆市政府批准设立的重庆市特色工业园区，园区以形成汽车、摩托车、机电、精密机械制造、印刷包装产业和石材钢材加工产业的六大产业群。二、项目分析3、项目四至情况3.3、项目周边产业20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/l 项目地块规则平整,易于打造；l 项目地块紧邻爱情公园，景观资源

31、丰富；l项目处于新兴城市区域，居住前景乐观；l 项目地块位于城市主干道旁，交通便捷；l 项目体量、规模无法与周边项目抗衡；l 项目处在城市新兴发展中区域，城市功能配套不完善；l项目北面临临近企业聚集区，对居住的价值有所贬损；l 地块位于大渡口区和九龙坡区的重点发展区域，区域发展潜力巨大；l区域配套日趋成熟；l 项目周边大盘林立，产品同质化严重，将与本项目形成直接竞争；l宏观调控、金融政策收紧及重庆市经适房的冲击；二、项目分析4、项目优劣势分析20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/半

32、围合式布局，形成大面积中庭景观；有效利用地块宽度，最大限度的增大了各楼栋的景观受众面。项目景观排序：1#楼5#楼7#楼6#楼3#楼4#楼2#楼二、项目分析5、项目优劣势分析20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/方案景观的亮点在于中庭景观与爱情公园的有机结合，增大了景观的受众面较广；但应注方案景观的亮点在于中庭景观与爱情公园的有机结合，增大了景观的受众面较广；但应注重紧凑型户型的景观资源。重紧凑型户型的景观资源。项目在区域市场属于中小规模的楼盘，不及中交丽景和晋愉盛世融城的规模和景观

33、资源，其规划直接影响到消费群体对项目的直观印象。因此，项目的景观打造上，要充分利用周边的公园资源，增加项目的竞争价值。紧凑型产品在本项目中所占比例较大，应注重紧凑型户型的景观面。二、项目分析6、项目景观建议增设景观节点和商业裙增设景观节点和商业裙楼楼顶花园，解决部分楼楼顶花园，解决部分户型景观面差的问题户型景观面差的问题20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/二、项目分析7、项目户型配比楼栋号楼栋号 户型编号户型编号 套内面积套内面积()建筑面积建筑面积()公摊面积公摊面积()层公摊

34、率层公摊率 户型类型户型类型 套数套数 楼栋户型比例楼栋户型比例1栋（34F）A1 60.577.5217.0228.14%两室两厅一卫+入户花园 252100.00%2栋（28F）A2 78.99101.0522.0627.93%两室两厅两卫+入户花园+院馆 5634.15%B2 84.09107.5823.4927.93%三室两厅两卫+入户花园 5634.15%C2 61.6378.8417.2127.93%两室两厅一卫+入户花园 5231.71%3栋（34F）A3 78.99102.3123.3229.52%两室两厅两卫+入户花园+院馆 6433.51%B3 84.09108.9124.

35、8229.52%三室两厅两卫+入户花园 3417.80%C3 61.6379.8218.1929.52%两室两厅一卫+入户花园 6232.46%D3 78.86102.1423.2829.52%两室两厅两卫+入户花园+院馆 3116.23%4栋（34F）A4 78.99101.0522.0627.93%两室两厅两卫+入户花园+院馆 6432.99%B4 84.09107.5823.4927.93%三室两厅两卫+入户花园 6835.05%C4 61.6378.8417.2127.93%两室两厅一卫+入户花园 6231.96%5栋（29F）A5 78.99100.1421.1526.78%两室两厅

36、两卫+入户花园+院馆 5432.93%B5 96.04121.7625.7226.78%三室两厅两卫+院馆 5835.37%C5 61.6378.1316.526.78%两室两厅一卫+入户花园 5231.71%6栋（29F）A6 78.99100.1421.1526.78%两室两厅两卫+入户花园+院馆 5433.54%B6 96.04121.7625.7226.78%三室两厅两卫+院馆 5534.16%C6 61.6378.1316.526.78%两室两厅一卫+入户花园 5232.30%7栋（24F）A7 78.99101.0522.0627.93%两室两厅两卫+入户花园+院馆 4434.38

37、%B7 84.09107.5823.4927.93%三室两厅两卫+入户花园 4232.81%C7 61.6378.8417.2127.93%两室两厅一卫+入户花园 4232.81%本项目户型主要以两房和三房的户型为主，户型的舒适度较高，均带有入户花园或院馆设计。从各栋的户型比例来看，除1#楼为纯2房设计外，其余楼栋户型配置基本相同，均为两房和三房，其中两房和三房的比例大致为7:3。20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/二、项目分析7、项目户型配比建筑面积区间建筑面积区间 房型房型

38、供应套数供应套数 供应比例供应比例 70-80 两室两厅一卫+入户花园 57445.77%100-110 两室两厅两卫+入户花园+院馆 36729.27%三房两厅两卫+入户花园20015.95%120-130 三房两厅两卫+院馆 1139.01%合计-1254100.00%从面积区间的分布情况看，本项目户型以两房为主占总量的75.04%；其中70-80的紧凑型两房占总供应量的45.77%；100-110带院馆的两房户型占29.27%。而紧凑型三房所占比例15.95%；带院馆的三房比例仅占9.01%。各户型均带有入户花园或空中院馆的设计，户型的舒适度较高。项目户型以紧凑型两房和三房为主20122

39、012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/二、项目分析8、项目户型点评两房两厅两房两厅 套内面积：套内面积：84.0984.09户型方正，布局合理户型布局紧凑，户型使用率较高。带入户花园户型带入户花园，增加产品的舒适度。总价控制得当户型面积84.09平方米的三房，总价控制得当，与周边产品具有一定的优势。20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/二、项目分析7、项目户型点评两房两厅两房两厅

40、 套内面积：套内面积：96.0496.04户型方正，布局合理整体户型布局方正，功能结构和干湿分区合理，使用率较高。可变空间户型带有空中院馆，实现三房变四房，增大户型的竞争力。20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/空调机位影响阳台使用，建议空调机位移至卧室空调位或直接在阳台上设置空调板二、项目分析7、项目户型优化调整建议20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/二、项目分析8

41、、项目核心卖点 升值空间大项目区域未来发展潜力大，随区域居住氛围的逐步形成以及周边配套设施的逐渐完善，居住价值的升值空间巨大。景观资源丰富项目地块内部及周边自然环境资源，虽不及“中交丽景”、“晋愉盛世融城”等大盘的景观资源丰富，但远远高于周边“保利可爱岛”、“东海阿特豪斯”等项目，在重庆主城区日趋减少的地块中，项目仍属于景观资源丰富的稀缺地块。户型舒适度高虽然本项目以紧凑型的两房和三房为主，但入户花园和空中院馆的设计，增加了户型的舒适度和品质感。性价比高项目区域房价尚未达到主城平均水平，区域房价相对较低，高性价比的项目，能吸引其他区域的消费人群。20122012房地产营销策划大全房地产营销策划

42、大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/ 项目是60-96平米（套内）左右的紧凑型户型，典型的青年首置类产品，体量不大，位于相对偏远的城市边缘地段，未来潜力看好，但目前周边配套极不完善。开发商在重庆住宅市场的第一个项目，品牌知名度相对没有优势。这样的房子卖给谁？三、项目定位三、项目定位定位思考：20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺

43、：震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/三、项目定位三、项目定位1.目标客户群定位1.1 需求市场分析西区华岩板块随缘居成交数据图西区彩云湖板块彩云印象成交数据图20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/三、项目定位三、项目定位1.目标客户群定位1.1 需求市场分析西区高九路板块隆鑫花漾岭成交数据图江北区黄泥磅板块摩登堡成交数据图20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：htt

44、p:/http:/以主城区80后刚需群体为主，价格承受能力有限，接受牺牲一部分地段优势来换取性价比更好的居住空间，首选为婚房或者过渡型住房。同时包括一部分三口之家的改善型需求。第一类：经济实力雄厚，先富起来的人们第二类：经济基础扎实，收入丰厚，尤指专业人士第三类：区县投资客（以公务员、教师等群体为主）项目所处的大渡口区、以及周边九龙坡区，历来与产业发展著称，以产业为依托，其住房需求随着收入的增长越来越迫切。三、项目定位三、项目定位1.目标客户群定位1.2 目标客群类别20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：

45、http:/http:/三、项目定位三、项目定位1.目标客户群定位1.3 目标客群区域来源客群辐射范围客群辐射范围主城区其他区域愿意以牺牲地段位置换取高性价比居住空间的消费群主城区其他区域愿意以牺牲地段位置换取高性价比居住空间的消费群主城区其他区域愿意以牺牲地段位置换取高性价比居住空间的消费群主城区其他区域愿意以牺牲地段位置换取高性价比居住空间的消费群璧山、綦江等周边区县的移民和投资客璧山、綦江等周边区县的移民和投资客璧山、綦江等周边区县的移民和投资客璧山、綦江等周边区县的移民和投资客大渡口区、九龙坡区、沙坪坝区为主大渡口区、九龙坡区、沙坪坝区为主大渡口区、九龙坡区、沙坪坝区为主大渡口区、九龙

46、坡区、沙坪坝区为主20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/三、项目定位三、项目定位1.目标客户群定位1.4 目标客群特征分析 宏大观点：就短期内市场情况而言，投资需求已被严重压抑，市场观望氛围极其浓郁，主城同类竞品打折促销遍地都是。以项目的地段和品牌力而言,优势不足。单纯想以性价比在市场促销大势中突围，难度可想而知。能做的，只能以精准的方式找人，以独特的包装增值，以高性价比的产品动心，期望能在血腥的价格战中另辟蹊径。而80后刚需群体，就是我们首要寻找的人。20122012房地产营销策

47、划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/l生活习惯：洗洗睡，不洗也睡l爱好：赚钱l困扰：加班困扰，习惯加班更困扰，习惯加班后突然不加班最困扰。l压力：一份好工作、结婚、买房l梦想：不用加班甚至不用上班照样挣钱l调研内容：围绕工作、生活、爱好、困扰、压力、梦想调研内容：围绕工作、生活、爱好、困扰、压力、梦想三、项目定位三、项目定位1.目标客户群定位1.4 目标客群特征分析l生活习惯：强迫晚睡症l爱好：上微薄、CSl困扰：从小缺钙、长大缺爱l压力：买房、买车、结婚、养孩、家庭与职场的平衡l梦想：中500万l2012

48、2012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/三、项目定位三、项目定位1.目标客户群定位1.4 目标客群特征分析 宏大观点：通过问卷的调查及座谈，我们对80后特质有了更深入的理解：乐观，向上，爱做梦，幽默，喜欢轻松的方式沟通，讨厌教条和做作。进入社会不久，在各个职场均处于相对较低的位置，工作压力比较大，但对未来充满信心。既愿意奋斗，又时不时偷个小懒。希望有自己的房子，但经济承受力低。购房首付大部分群体由父母给予一定支持。目前压力除了工作和经济之外，还有同学朋友间的横向比较，好面子20122012房

49、地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/主力客群：都市中那些沉默的大多数80后年龄状况：25-35岁婚姻状况：将婚、二人世界和三口之家为主收入状况：家庭月收入5000-8000元工作区域：重庆主城西区以大渡口区和九龙坡区为主职业状况：收入不高，职业分布范围较广（策划、广告、媒体、制造业、服务业等）；置业状况：首次置业为主或改善型住房三、项目定位三、项目定位1.目标客户群定位1.4 目标客群特征分析20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：震撼升级上市！每

50、月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/三、项目定位三、项目定位1.目标客户群定位1.5 目标客群典型代表素描20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/三、项目定位三、项目定位1.目标客户群定位1.5 目标客群典型代表素描20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/他们可能是二人世界；他们也有可能是三口之家；但是他们都要共同面对事业和家庭的双重压力：或发觉手上工作太多，应付