2014年河南禹州市房地产市场调研分析报告（上）.ppt

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1、河南禹州市房地产市场调研分析报告营销策划中心时间：2012.8.27（上）（上）2014年4月目 录 CATALOGCATALOG 概述与城市位置及辐射图禹州房地产市场分析 土地市场 商品房市场重点楼盘情况 重点楼盘分布 重点楼盘数据汇总 小结项目地块分析 项目地块指标及四周 项目SWOT分析调研的目的城区调研的重点区域调研总况分析总结二、区域分析二、区域分析一、宏观经济背景分析一、宏观经济背景分析三三、市场调研数据分析、市场调研数据分析禹州项目区域分析禹州项目区域分析 禹州区位图河南省禹州市 禹州市地图目标地块学校警察系统居住商博商博城城禹王广场神火大型居住区神火大型居住区2013年全国各县

2、GDP百强排名禹州排名55/1002013年河南各县GDP排名禹州排名3/108禹州宏观经济背景分析禹州宏观经济背景分析中国禹州中国禹州禹州号称“大禹之州”。是中原城市群南缘的中心城市；禹州历史悠久，是中华民族和中华文明的核心发祥地，被誉为华夏第一都，以钧瓷文化、大禹文化、中医药文化著称，以上又称三都文化(“夏都”、“钧都”、“药都“)。城市建设成就显著，城市规模位居河南省县级城市第一位。禹州市现辖26个乡（镇、办），其中4个街道办事处，17个镇，5个乡（含1个回族乡），另有禹州市城市新区管委会和被列为河南省重点产业集聚区的禹州市产业集聚区管委会。总人口总人口12126 6.52.52万万，城

3、区人口城区人口42.6542.65万（万（20122012年）。城市建设规模位列河南省县级城市第一位，城镇人口占总人口的年）。城市建设规模位列河南省县级城市第一位，城镇人口占总人口的32.46%32.46%，农村人口占总人口的，农村人口占总人口的67.54%67.54%。地理位置地理位置-禹州市位于河南省中部，颍河上游，地处郑州、洛阳、平顶山三市中心地带，禹州市东接许昌、长葛，北靠新郑、密县，西北邻登封，西及南部连汝州、郏县、襄县2012012 2年，全市生产总值年，全市生产总值408.7408.7亿元，规模以上工业增加值亿元，规模以上工业增加值232232亿元，全社会固定资产投资亿元，全社会

4、固定资产投资306306亿元，亿元，社会消费品零售总额社会消费品零售总额1 127.27.3 3亿元，地方一般预算收入亿元，地方一般预算收入24.324.3亿元，城镇居民人均可支配收入亿元，城镇居民人均可支配收入1 19 986860 0元，元，农民人均纯收入农民人均纯收入1020710207元，元，年末全部金融机构各项存款余额年末全部金融机构各项存款余额1841337万元，比年初增长万元，比年初增长12.3%。城乡。城乡居民储蓄存款余额居民储蓄存款余额1460260万元，比年初增长万元，比年初增长15.9%。概述禹州市位于河南省中部，地处伏牛山脉与豫东平原过渡带，总面积1461平方公里。东接

5、许昌、长葛，北靠新郑、新密，西北邻登封，西及南部连汝州、郏县、襄县。郑(州)尧(山)高速与永(城)登(封)高速在境内交汇；郑(州)南(阳)公路和许(昌)洛(阳)公路、彭(店)花(石)公路贯穿全境，并通过公路与京深铁路、陇海铁路相接，沿郑南公路北上80公里，郑(州)尧(山)高速公路北上64公里到省会郑州，沿永(城)登(封)高速公路东去35公里到许昌市，距新郑国际机场60公里，以上公路与县、乡公路构成四通八达的交通网络。【房地产市场分析】土地市场 根据统计截至至2014年1月9日。土地市场 目标地块西侧地块 禹州各经济数据比较城市基础数据城市基础数据201020102011201120122012

6、1常住人口（万人）113.22万112.75万112.82万2城区人口（万人）35.7万40.23万42.65万3GDP（亿元）332亿390亿408.7亿4GDP增速（%）13.90%15.50%12.50%5社会消费品零售总额（亿元）92.12亿109.21亿127.3亿6城镇人均可支配收入（元）15239元17622元19860元7住宅竣工面积(万平米）26.84万22.93万19.1万8住宅施工面积(万平米)119.2万 85.89 万144.5万9住宅新开工面积（万平米）42.2万 24.11万43.25万20132013年年1 11212月份新建住宅累计成交月份新建住宅累计成交28

7、.75万平方米万平方米 1 16 6月份二手房累计成交月份二手房累计成交15.2115.21万平方米，万平方米，112月份月份二手房二手房累计成交累计成交22.45万平方米万平方米 2013年重要楼盘售价目前禹州住宅开发量比较大，虽目前住宅价格比较稳定，但后期去化压力比较大。u禹州市近些年来房地产开发速度较快，新建楼盘主要集中在城东新区和颍北新区，老城区以及西环也有少量楼盘；u禹州市城市向东快速发展，颖北新区通过新人民医院、物流基地以及颍河景观带打造新区，城南片区与城东新区无缝连接，人气集聚比北区较快；u禹州市目前土地供应主要集中在阳翟大道、轩辕大道两侧，潜在供应量较大。2013年重要楼盘售价

8、目前禹州住宅开发量比较大，虽目前住宅价格比较稳定，但后期去化压力比较大。项目半径项目半径3公里范围内楼盘信息公里范围内楼盘信息项目半径项目半径35公里范围内楼盘信息公里范围内楼盘信息楼盘楼盘 名称名称状态状态建筑面积建筑面积均价元均价元/楼盘楼盘 名称名称状态状态建筑面积建筑面积均价元均价元/御湖湾御湖湾二期二期在售在售11.411.4万万m2 239003900帝苑国际帝苑国际在售在售10.510.5万万m2 245004500上东国上东国际冠园际冠园在售在售3636万万m2 242004200贵府花园贵府花园在售在售1010万万m2 238003800尚品尚品16981698在售在售8.7

9、58.75万万m2 235003500万丰铂金万丰铂金瀚宫瀚宫在售在售6060万万m2 245004500锦绣东锦绣东方方在售在售32.7 32.7 万万m2 240004000坪山太和坪山太和公馆公馆在售在售9.89.8万万m2 248004800学林雅学林雅苑苑在售在售1010万万m2 241004100恒达阳恒达阳光城光城在售在售200200万万38003800楼盘名称楼盘名称锦绣东方锦绣东方位置位置颖川大道与阳翟大道交汇处建筑面积建筑面积3 30 0万万总套数总套数1 1810810容积率容积率3 3,5,5主力户型主力户型三室两厅三室两厅均价均价4 4000000交房时间交房时间楼盘

10、名称楼盘名称万丰万丰 铂金翰宫铂金翰宫位置位置颖北大道与府东路交汇处东600米路北建筑面积建筑面积60万总套数总套数1 1396396容积率容积率3 3.3.3主力户型主力户型三室两厅三室两厅均价均价4 4500500交房时间交房时间2 2014014年年板板块块名称名称板板块块基本状况基本状况主要主要经营业态经营业态商商业业氛氛围围描述描述禹王商博城禹王商博城属于城北地块，板块为规划发展方向，项目总规划30万多方家居、建材商铺全部出售，商业氛围较差豫华家居豫华家居为城市行政区域范围家居为主，禹王广场配套日用品、饭店、超市等目前禹王广场属于培育期、商业氛围不是太好豫龙家居豫龙家居为目标地块位置

11、上家居建材等商业氛围尚好建材大市场建材大市场属于城南板块，与目标地块相近建材、家居、灯具、五金等市场环境较差，商业氛围较好 同行业商圈分析 同行业商圈分析名称名称出租面积出租面积开业年份开业年份平均租金平均租金距离距离禹州商博城禹州商博城7 7万万（已已经营）经营）2013201315-2515-25元元/(月平米月平米)5 5km租租一一年年送送两两年年。皇皇朝朝家家私私，顾顾家家家家居居，箭箭牌牌卫卫浴等浴等豫豫华华家家居居（禹禹王王广广场场店）店）4 4万万201320133030元元/(月平米月平米)2 2km顾顾家家家家居居、年年红、年年红、豫龙家具豫龙家具1.51.5万万20092

12、0092020元元/(月平米月平米)0 0km红红杉杉叶叶实实木木家具家具建材市场建材市场3 3万万2002002222元元/(月平米月平米)1 1km 一楼店面一楼店面物业名称物业名称禹州商博城禹州商博城位置位置轩辕大道与祥云大道交汇处物业类型物业类型商业商业面积面积3030万万层数层数业态业态专业市场专业市场配套配套仓库、物流仓库、物流经营状况经营状况极差极差物业名称物业名称豫华家居城豫华家居城位置位置禹王大道与药城路交叉口物业类型物业类型商业商业面积面积4 4万万层数层数4 4业态业态卖场卖场配套配套仓库仓库经营状况经营状况一般一般小结：在售、待售楼盘及已获得开发住宅开发权的体量过大，已

13、经在售、待售楼盘及已获得开发住宅开发权的体量过大，已经超过超过450450万万，在售待售廉租房，在售待售廉租房3 30 0万万。该体量相对禹州这样。该体量相对禹州这样的县级市而言，供已远大于求，建议公司谨慎进入住宅；的县级市而言，供已远大于求，建议公司谨慎进入住宅；城区商品房销售均价在城区商品房销售均价在383800004 4500500之间（不包括高端住宅小之间（不包括高端住宅小区）；廉租房售价区）；廉租房售价2200-28002200-2800之间，地方就地返迁及廉租房对之间，地方就地返迁及廉租房对商品房市场的冲击力较大。商品房市场的冲击力较大。城区经济优越人群改善居住及乡镇外出务工者为城

14、区住宅购城区经济优越人群改善居住及乡镇外出务工者为城区住宅购房的重要消费群体，房的重要消费群体，120120平米三房两厅，购置总价在平米三房两厅，购置总价在45604560万万左右（含车库）的房子较受欢迎，因城区人口相对较高，购左右（含车库）的房子较受欢迎，因城区人口相对较高，购房是为了改善居住条件或方便子女上学，住宅投资概念相对房是为了改善居住条件或方便子女上学，住宅投资概念相对淡薄；淡薄；目前禹州商品房发展水平相对成熟，开发以高层，小高层为主，目前禹州商品房发展水平相对成熟，开发以高层，小高层为主，价格提升空间不大。目前来看，后期销售情况并不乐观，南片区价格提升空间不大。目前来看，后期销售

15、情况并不乐观，南片区域销售尚好，北片区域各售楼中心去化较慢，面对激烈的竞争局域销售尚好，北片区域各售楼中心去化较慢，面对激烈的竞争局面，一些楼盘已缓建，一些楼盘推迟了开盘时间。面，一些楼盘已缓建，一些楼盘推迟了开盘时间。新开发项目开始注重产品品质和细部创新，禹州住宅开发品质较新开发项目开始注重产品品质和细部创新，禹州住宅开发品质较全，一般开发都会遇到同质化竞争；全，一般开发都会遇到同质化竞争；房地产项目基本不设地下车库，采用地面停车为主。房地产项目基本不设地下车库，采用地面停车为主。随着竞争的加剧，各楼盘对户外广告媒体资源的竞争将会加剧随着竞争的加剧，各楼盘对户外广告媒体资源的竞争将会加剧目前

16、开发的专业化市场、商业广场、住宅底商销售较好。除商博目前开发的专业化市场、商业广场、住宅底商销售较好。除商博城以外，没有大型商业项目在建，商业需求有一定的市场。城以外，没有大型商业项目在建，商业需求有一定的市场。禹州商业项目市场运营都不成熟，百姓日常消费已禹州为主，大禹州商业项目市场运营都不成熟，百姓日常消费已禹州为主，大宗消费一般选择许昌或郑州，地方缺少品牌及运营商业体。宗消费一般选择许昌或郑州，地方缺少品牌及运营商业体。建议：建议：住宅不可或少量低价位产品开发，商业可开发住宅不可或少量低价位产品开发，商业可开发【项目地块分析】项目地块指标及四周用地性质用地面积(亩)容积率建筑密度（）绿化率

17、（）建筑限高（m）商住用地约164亩-南面为闲置地块南面为闲置地块 西面为张弓北路西面为张弓北路项目地北侧道路，S237即阳瞿大道六快车道，路北住宅密集区西侧目前为空地地块属于神火集团4万人中高端住宅区今明动工地块南侧为亳禹铁路和火车隔离道路，火车道南侧为禹州密集工业区东侧为S103即轩辕大道六快车道，道路东侧及东北侧为规划住宅、已开工住宅、行政、商服用地禹亳铁路禹亳铁路u周边居民情况：原村庄多已拆迁，阳翟大道以北区域楼盘密集分布；u政府部门：市委市政府（市教育局、市煤炭局、市交通局、市卫生局、市林业局、市检察院、市法院等）u教育配套：实验学校等u医疗配套：禹州市中心医院等u商业配套：永辉超市

18、，沿街店面u办公物业：文峰大厦u酒店配套：开元中州国际饭店、梨园大酒店u娱乐休闲场所：体育馆、图书馆、夏禹公园u其他配套：电视台、汽车站等地块周边配套地块周边配套-教育、医疗、其他（一教育、医疗、其他（一公里）公里）汽车站汽车站夏禹公园夏禹公园市政府市政府梨园大酒店梨园大酒店开元酒店开元酒店实验学校实验学校中心医院中心医院永辉超市永辉超市体育馆体育馆图书馆图书馆火车站【地块四至地块四至】轩辕大道以西阳翟大道以南北临尚品1698楼盘宗地情况介绍宗地情况介绍1）地势平坦状况，自然标高，与周边地势比较；2）地面现状，包括宗地内没有水渠、较深的沟壑、池塘，没有高压线等对开发有较大影响的因素存在，没有明

19、显因素会导致损失实际用地面积；3）地面东侧有少量住宅，东侧有占地四十多亩的豫龙家居市场，会影响东侧今年挂牌及开工时间，但没有后期交付问题，豫龙家居市场为原先为租赁用地，项目落地，十月份可搬迁拆除完成，居民住户不多，易搬迁；4）地下情况，原先为农用地，无明显地下构建存在；土地完整性较高，颍川大道南侧延伸段，可根据我司项目进行建设或放弃；（建设会影响公司获得土地面积，也会造成土地实际使用面积降低）5）地质情况：南侧有铁路高架，所以土地结构、承载力、地下水位和抗震性等条件良好。项目SWOT分析优势：优势：区位条件良好，是城市城区南缘，周边环境成熟发展的主要区块；道路进出方便，交通可进入性强；项目所在

20、区域土地资源稀缺性，产品具有广阔的市场空间和开发价值。区域同质资源较少，面对同质性资源的竞争压力较小。项目近距离有建材大市场、豫华家居、沿街店铺，这对项目能商业链接成市有利机会：机会：整体建设面积在禹州来说不算大，但因位置成熟，可以成为城市地标性建筑。靠近禹州新核心商圈、当地品牌教育圈、行政圈，西侧紧挨神火集团即将开发的4万人居住区；目前禹州品牌市场综合体项目的缺失将成为本案的机遇；威胁：威胁：禹州商博城开发的总体体量较大，30万方多，由于商博城全部为可售物业，缺少品牌商业运营主体，市场商业氛围较差，商家对商博城缺少信息，所以威胁不大。（但商博城第二期近期开工，我司项目怎么样利用时间长吸引投资客是关键）。劣势：劣势：面对目前禹州开发的商业项目都缺少市场整体运营，导致商业项目成熟度低，形成投资客与经营者对商业市场运营缺少信心。禹州市场调研数据分析【调研的目的】调研的目的】u了解经营者以及投资者对项目的需求，以便更好的为我们产品定位服务。u通过全业态市调，为项目后续的招商与销售做前期客户筹备。第一节 调研的目的调研目的