5-中国未来10年的土地资源现状、规划以及土地政策变化趋势研究.ppt

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1、道然中国未来中国未来1010年的土地资源现状、规划以及土年的土地资源现状、规划以及土地政策变化趋势研究地政策变化趋势研究深圳市道然企业管理顾问有限公司深圳市道然企业管理顾问有限公司演讲者：任辉演讲者：任辉道然2目目 录录第一章第一章 中国土地资源状况及规划研究中国土地资源状况及规划研究第二章第二章 土地价格及成本变化分析土地价格及成本变化分析第三章第三章 土地政策及其变化趋势土地政策及其变化趋势道然n现阶段土地政府进行征用，然后政府再卖给房地产商，低买高卖，中间的二级购地成本巨大。n现在绝大多数地产商都是在依靠地价的升值赚取利润。n万科已经将未来10年各进驻城市的地价做了精准预测。（不包含热钱

2、因素在内）道然目录中国土地资源状况及规划研究目录中国土地资源状况及规划研究1 1我国土地资源状况分析。我国土地资源状况分析。2 2未来未来1010年中国土地资源规划与住宅开发规模用地的比较与分析。年中国土地资源规划与住宅开发规模用地的比较与分析。3 3对未来对未来1010年中国可供住宅开发的土地资源在地域上、规模上的预年中国可供住宅开发的土地资源在地域上、规模上的预计和分析。计和分析。4 4土地资源利用、规划对住宅开发模式的影响。土地资源利用、规划对住宅开发模式的影响。道然5一、我国土地资源状况分析一、我国土地资源状况分析道然6据一般预测，未来据一般预测，未来1010年，我国可供住宅开发的土地

3、资源量，主要来源于年，我国可供住宅开发的土地资源量，主要来源于城市增量土地与存量土地；其中城市增量土地可提供城市增量土地与存量土地；其中城市增量土地可提供1010亿亿m m2 2；城市存量；城市存量土地可提供土地可提供8.3-15.68.3-15.6亿亿m m2 2来源来源比例及数量比例及数量产业关注方向产业关注方向城市增量土地未来10年城市住宅用地占建成区扩张增量的20%，10亿平方米在未来受国家控制政策影响很大，但仍是住宅产业关注的重点城市存量土地城市住宅用地存量挖潜约占城市土地比例的8%15%，未来10年城市存量土地为住宅产业可提供大约为8.315.6亿平方米的土地资源与国家政策相关度高

4、，应重点关注开发区土地住宅用地占开发区比例的20%，大约可提供72亿平方米的发展空间，如果扣除违规和不同发展重点，未来10年估计为住宅产业提供20亿平方米左右土地资源受国家宏观调控政策控制，目前具体整改政策还没有出台，应关注未来政策走向，同时考虑开发区住宅开发是非正规的开发，存量较大，对住宅开发市场有一定冲击。农村新增建设用地农村住宅新增用地占全国新增建设用地的14%左右，应关注位于城市郊区的1%2%的土地资源应关注集体土地流转的政策住宅开发商现有储备土地估计大约在5亿平方米土地资源储备部分土地开发商实力有限，为进行资源整合提供了机会。道然7造成我国土地资源状况变化的原因主要有以下几点：经济快

5、速增长；造成我国土地资源状况变化的原因主要有以下几点：经济快速增长；城镇化加速；生态建设加快；农业产业结构调整城镇化加速；生态建设加快；农业产业结构调整n GDP增长与建成区面积扩展高度相关，相关系数高达0.97。通过分析得出每增加1亿元的GDP可使建成区面积扩张0.15平方公里，未来10年GDP大约可增长59315亿元，如果按照这种消耗可使未来城市发展需要消耗增量资源8897平方公里经济快速增长经济快速增长我国自1996年城镇化达到30%以后，按照国际城镇化的发展趋势达到了加速发展时期，在2003年城镇化达到了40.5%，1997-2003年每年平均上升1.4个百分点。通过分析，可知城镇化发

6、展水平与建成区面积相关程度达到0.946，城镇化每提高一个百分点，可使建成区面积扩张617平方公里，在未来10年城镇化提高10个百分点，这大约可促使城镇扩张6170平方公里。城镇化加速城镇化加速根据国务院批准的全国生态环境建设规划，我国未来2002-2010年需要退耕近4880万亩。生态建设加快生态建设加快进入90年代后半期，中国农产品供给由过去的全面短缺转向总量基本平衡和结构性、地区性相对过剩，农业进入了一个新的发展阶段。农业产业结构调整农业产业结构调整结论：结论：我国土地资源的变化主要取决于耕地变化，在未来国家对耕地保护进一步加强的情况下，住宅开发开发将受到较大的约束，应关注其他形式的土地

7、资源，例如城市土地存量、农村集体土地、开发区待处理、开发商储备土地等。应重点关注土地存量道然8未来未来1010年，年，城市增量土地大约可为住宅产业提供城市增量土地大约可为住宅产业提供1010亿平方米的资源空间亿平方米的资源空间（一）（一）从上图可以看出，新增建设用地中可为住宅提供出24%的发展空间来（村庄与城镇合计）。农村占14%道然9未来未来1010年，年，城市增量土地大约可为住宅产业提供城市增量土地大约可为住宅产业提供1010亿平方米的资源亿平方米的资源空间空间（二）（二）全国可为住宅住宅提供的资源空间约为20%，预计大约可为住宅产业提供10亿平方米的资源空间。道然10(1)城镇闲置地城镇

8、闲置地：通过收购储备整理大约可为住宅产业提供约为1%2%的住宅 用地，大约为2.9-5.1亿平方米发展空间。（产权不明晰的地块）(2)城市用地结构调整：城市用地结构调整：通过土地置换可以为住宅用地提供5%10%的开发空间，大约为14.5-29.0亿平方米发展空间。(3)城市容积率提高：城市容积率提高：按照我国的经济发展水平和资源禀赋条件，城市整体容积率可规划为0.4-0.45，最高可控制为0.6以内(深圳是1.5）,将来落实规划也可为住宅用地提供2.9-5.1亿平方米发展空间。(4)人均城镇用地面积降低人均城镇用地面积降低：目前我国的城镇人均用地为133平方米，如果按城镇人均用地120平方米的

9、上限来计算，大约可以为住宅用地提供将近2.9亿平方米发展空间。未来未来1010年，城市住宅存量土地在约可提供年，城市住宅存量土地在约可提供8.3-15.68.3-15.6亿平方米的发展空间亿平方米的发展空间(三三)小结：在未来若对城市存量土地进行整理，大约可以为住宅用地提供8%15%左右开发空间。目前全国城市建成区面积25973平方公里，这大约可为住宅提供空间20.77亿38.95亿平方米,如果按照未来10年能够挖潜40%计算，大约可提供8.3-15.6亿平方米的发展空间。（此提供量不做其他用途，预计只能供发展34年）道然11二、未来二、未来1010年中国土地资源规划与住宅开发规模用地的比较与

10、年中国土地资源规划与住宅开发规模用地的比较与分析分析 道然12 2004-2014年未来建筑投资及用地面积预测 单位：万平方米年份年份商品房需求面积商品房需求面积用地面积用地面积200423984.9 15989.93200525559.0 17039.31200627133.0 18088.69200728707.1 19138.07200830281.2 20187.45200931855.2 21236.83201033429.3 22286.22004-2010200949.7 133966.5201135003.4 23335.58201236577.4 24384.96201338

11、151.5 25434.34201439725.6 26483.722010-2014149457.9 99638.62004-2014350407.6 233605.1住宅用地需求：综合考虑多种因素，我们认为将来住宅用地需求：综合考虑多种因素，我们认为将来1010年发展中商品房投年发展中商品房投资增加将不少于资增加将不少于3535亿平方米，估计在亿平方米，估计在35-4035-40亿平方米之间，需占用土地亿平方米之间，需占用土地23.3-26.623.3-26.6亿平方米亿平方米以19872002年商品房销售面积为基础，利用历年商品房销售面积增长与 GDP、居民年收入等增长关系，进行函数拟合

12、、求和平均计算（因为容积率的上升，未来的房型必然向高密度方向发展，尤其在房地产行业高度发展的地域）道然13住宅用地资源供给：未来土地资源供需矛盾非常尖锐的，尤其在大中住宅用地资源供给：未来土地资源供需矛盾非常尖锐的，尤其在大中城市和沿海城市土地供应紧张将是未来长期趋势城市和沿海城市土地供应紧张将是未来长期趋势n我国未来10年城市增量资源大约能提供10亿平方米土地资源潜力，城市存量开发能提供8.3-15.6亿平方米，开发区、开发商及农村土地大约还可提供至少10亿平方米资源。未来10年预计可为住宅开发提供28.335.6亿平方米的土地资源。据判断，在增量土地资源在未来五年大约每年可提供1.2-1.

13、5亿的空间，存量资源未来5年大约每年在0.5-0.8亿左右，开发区、农村土地和开发商估计提供资源每年在1亿左右。小结：小结：我国在未来10年间，如果城市土地整理能够大规模开展，未来能够提供的资源量从总量是满足需求的，但由于局部资源禀赋的不均衡性以及我国土地整理的缓慢进展，实际上我国在未来土地资源供需矛盾是非常尖锐的，尤其在大中城市和沿海城市土地供应紧张将是未来长期趋势，应关注土地获取门槛较低的中部和西部部分地区的重点城市。道然14三、对未来三、对未来1010年中国可供住宅开发的土地资源在地域上、规模年中国可供住宅开发的土地资源在地域上、规模上的预计和分析上的预计和分析道然15东部城市可获住宅用

14、地资源总体评价东部城市可获住宅用地资源总体评价杭州、天津、大连综合潜力较杭州、天津、大连综合潜力较高高 根据区域因素及可能进入的城市分析，我们选择了东部20个城市，中部10个城市和西部12个城市作为对照参考，由于北京、上海、天津、深圳在资源经济发展结构方面与其他城市存在差异，因此单独进行分析。1、东部城市 综合潜力高的城市为(0.7-1.0)：杭州、天津、大连 综合潜力较高城市为(0.6-0.7)：无锡、宁波、沈阳、福州、海口、中山 综合潜力一般城市为(0.5-0.6)：徐州、南京、苏州、青岛、济南 综合潜力低的城市为(-.5)：珠海、秦皇岛、石家庄、唐山、南通、保定杭州：按照当地城市人口的结

15、构进行土地供应。但投资者多，导致地价增长。道然16 2、中部城市 潜力高的城市为(1.0-0.8)：哈尔滨、武汉、长春、较高的城市为(0.8-0.7)：南昌 潜力一般的城市为(0.6-0.7)：合肥、长沙、太原、洛阳、郑州 潜力低的城市为(0-0.6)：大庆 结论：根据中部各城市的土地资源潜力，应结合地价增长及自身资源等因素，合理进行资源的投放与分配。中部城市可获住宅用地资源总体评价中部城市可获住宅用地资源总体评价哈尔滨、武汉、长春潜力较高哈尔滨、武汉、长春潜力较高道然17 3、西部城市 综合潜力高的城市为(0.8-1.0)：成都、重庆 综合潜力较高的城市为(0.7-0.8)：昆明、呼和浩特、

16、贵阳、兰州、乌鲁木齐、综合潜力一般的城市为(0.6-0.7)：南宁、西安、西宁 综合潜力较低的城市为（0.5-0.6）：包头 西部城市可获住宅用地资源总体评价西部城市可获住宅用地资源总体评价成都、重庆潜力较高成都、重庆潜力较高道然18住宅总面积的需求趋势预测和分析：住宅总面积的需求趋势预测和分析：2003200320142014年住宅需求增加最年住宅需求增加最多的城市为重庆多的城市为重庆20032014年增加最多的城市为重庆，其余依次为武汉、天津、沈阳、成都、南京、济南；最少的为保定，其余依次为西宁、秦皇岛、银川、南通、呼和浩特。城市结构不均衡，繁荣程度与离江的远近成反比道然19未来未来101

17、0年，重庆、武汉、济南、郑州等城市住宅与土地供求短缺程最高年，重庆、武汉、济南、郑州等城市住宅与土地供求短缺程最高供求短缺程度高的城市为（2.5-3.0）：重庆、武汉、济南、郑州供求短缺程度较高的城市为(1.5-2.5)：西安、石家庄、南京、珠海、成都、沈阳、哈尔滨供求短缺程度一般的城市为(1.0-1.5)：天津、福州、青岛、大庆、长沙、海口、太原、银川、贵阳、徐州、乌鲁木齐、苏州、唐山、昆明、南宁、长春、洛阳、厦门供求短缺程度低的城市为(0.5-1.0)：合肥、无锡、南昌、包头、大连、南通、兰州、呼和浩特、西宁、宁波、杭州、秦皇岛、保定。结论：结论：供需短缺程度反映了城市未来住宅市场的价格走

18、向，应关注未来短缺程度较高地价升值潜力较大的城市。道然20北京、上海、广州、深圳分析北京、上海、广州、深圳分析北京、上海城市扩张及存量挖潜除了具有一般城市的特点外，在资源短缺与需求竞争激烈的情况下住宅资源的安排往往具有自己的特点；广州与深圳是我国经济发展最早的两个城市，其在资源的需求方面较其他城市具有一定的超前性。道然21四、土地资源利用、规划对住宅开发模式的影响四、土地资源利用、规划对住宅开发模式的影响道然22根据未来我国土地资源规划对住宅开发影响及资源短缺的供求矛盾现实，根据未来我国土地资源规划对住宅开发影响及资源短缺的供求矛盾现实，将来开发模式必须实施多元化的发展战略将来开发模式必须实施

19、多元化的发展战略n根据未来我国土地资源规划对住宅开发影响及资源短缺的供求矛盾现实，将来开发模式必须实施多元化的发展战略，从整体上看，中高层、集约型住宅将是今后开发的主流产品，存量开发将是今后住宅开发的重点关注的方向，可持续发展将成为今后住宅开发的核心理念。在规划、资源、环境及社会发展理念的刚性约束及弹性支持下，住宅开发在增量与存量开发选择中应根据城市资源的禀赋特点择域而用，品牌化战略、联合开发、建立中长期土地资源储备将是住宅获得竞争优势的重要手段。n未来10年内我国土地资源利用及规划对住宅开发模式的影响：1.住宅开发企业采取合作形式将成趋势（如万科和中粮、泰达的合作）；2.未来十年规模化品牌扩

20、张型住宅开发模式的优势将显著增强（广州四季花园）；3.开发企业建立中长期的土地储备模式将成趋势；4.郊区型开发模式择域而用；5.可持续发展的住宅开发模式将成主流开发模式。道然23目目 录录第一章第一章 中国土地资源状况及规划研究中国土地资源状况及规划研究第二章第二章 土地价格及成本变化分析土地价格及成本变化分析第三章第三章 土地政策及其变化趋势土地政策及其变化趋势道然目录土地价格及成本变化分析目录土地价格及成本变化分析 1 1土地成本的构成要素及其变化规律土地成本的构成要素及其变化规律2 2土地价格的影响因素及其变化规律，土地变化价格变化规律预计土地价格的影响因素及其变化规律，土地变化价格变化

21、规律预计3 3不同区域的土地价格变化趋势，哪些地区的土地价格存在较大增长空不同区域的土地价格变化趋势，哪些地区的土地价格存在较大增长空间间4 4土地一级开发：目前在开发主体、资金来源等方面的模式及其未来开土地一级开发：目前在开发主体、资金来源等方面的模式及其未来开发模式预计发模式预计5 5土地收益支配现状、问题及未来发展预计土地收益支配现状、问题及未来发展预计6 6土地税费改革的发展趋势，物业税的开征，对土地开发的影响、对住土地税费改革的发展趋势，物业税的开征，对土地开发的影响、对住宅开发的影响等宅开发的影响等道然25一、土地成本的构成要素及其变化规律一、土地成本的构成要素及其变化规律道然26

22、 土地成本主要包含土地取得成本、土地开发费用、有关税费及利息。1.随着城市土地供应紧缩及城市基础设施和城市整体素质不断提高的情况下，土地出让成本在将来会有不同程度的提高，在未来10年大约可提高30%左右；2.随着征地制度改革不断深化，农民的补偿标准将不断提高，在近期补偿出现多样化的基础上，未来补偿将统一按照农用地估价规程技术规范所确定的市场化补偿标准来补偿，预计补偿额度将比现行法律规定高出2-3倍，估计在未来增值收益中将占到30%-40%左右；3.经营性用地范围缩小，将导致未来供地的机会成本增大。4.房屋拆迁补偿也将更多的从资产属性来关注物的补偿；5.税费补偿成本，将随着将来税费改革不断深化，

23、预计未来在比例上将有所下降。对于住宅产业来说，土地成本提高必然导致住宅开发成本的提高，但在政府管理市场化程度不断提高和管理日益透明的情况下，土地成本的交易费用在一定程度上又会降低（这对有利）。同时，土地成本提高也将会引起产业内部重新整合，小规模的住宅企业将被淘汰，实力雄厚的住宅企业将从中收益。随着城市土地供应紧缩及城市基础设施和城市整体素质不断提高的情况随着城市土地供应紧缩及城市基础设施和城市整体素质不断提高的情况下，土地出让成本在将来会有不同程度的提高，在未来下，土地出让成本在将来会有不同程度的提高，在未来1010年大约可提高年大约可提高30%30%左右左右道然27二、土地价格的影响因素及其

24、变化规律，土地变化价格变化规二、土地价格的影响因素及其变化规律，土地变化价格变化规律预计律预计道然28预计未来预计未来1010年城市地价上涨的增值空间应将近年城市地价上涨的增值空间应将近40%40%，其中全国主要大城，其中全国主要大城市的地价上涨在市的地价上涨在60%60%以上以上相关因素与城市基准地价关系表参评指标参评指标指标与城市基准地价相关系数指标与城市基准地价相关系数地方预算内收入（万元）0.640社会消费品总额（亿元）0.558人均消费品零售额（元）0.656工业总产值（亿元）0.545图书馆总藏量（万册）0.412职工平均工资（元）0.648医院床位数（个）0.379建成区土地面积

25、（平方公里）0.573年末非农业人口（万人）0.412人均国内生产总值（元/人）0.509年末储蓄余额（亿元）0.542城市居民年收入（元）0.497住宅开发投资（亿元）0.580固定资产投资总额（亿元）0.486国内生产总值（亿元）0.586影响地价的因素是多种多样的，但对于城市地价的整体水平来说，经济因素将是决定地价水平的主要因素。按照经济发展的常态发展因素考虑，未来全国城市地价将平均上涨接近30%左右，考虑国家对土地供应紧缩及产生的关联效应，预计未来10年城市地价上涨的增值空间应将近40%，其中全国主要大城市的地价上涨在60%以上。考虑经济周期的波动影响，我国未来土地价格在经济周期与住宅

26、周期的综合影响下，土地价格上涨速度估计在20062007年将有所波动，地价上涨的速度可能有所减缓。道然29 未来10年土地交易价格将上涨约26%，如果考虑其他因素的贡献，交易价格的上涨指数应 在30%左右，如果进一步考虑政策的影响，这个数值可能会达到40%。一般情况主要城市国内生产总值平均上涨一个亿时，城市地价水平将提高1.3元/m2。通过分析2004年全国30个重点城市的房价与基准地价的关系，得出相关系数为0.7,如果剔除个别因素，相关性可达到75，也就是说，城市房价与基准地价具有较强的相关性。按照不同城市归类分析地价上涨的速度：特大城市地价速度（北京、上海、南京、武汉、沈阳、成都、大连、重

27、庆、天津、郑州）在未来10年大约上涨64；较大城市包括地价上涨速度（杭州、太原、广州、深圳、兰州、长春、乌鲁木齐、合肥、青岛、长 沙、石家庄）在未来的10年大约上涨57；一般性城市地价（银川、南通、西宁、宁波、福州、呼和浩特、南昌、贵阳、南宁）在未来10年大约上涨62；从总体上来看，我国未来大城市的地价上涨速度大约在60左右，其中，西安、武汉、长春、海口等城市上涨大约在100左右。地价未来变化规律预计地价未来变化规律预计 道然30三、不同区域的土地价格变化趋势，哪些地区的土地价格存在三、不同区域的土地价格变化趋势，哪些地区的土地价格存在较大增长空间较大增长空间道然314343个城市个城市201

28、42014年基准地价比较年基准地价比较南京、杭州、天津、成都、大连、南京、杭州、天津、成都、大连、沈阳、武汉基准地价较高沈阳、武汉基准地价较高在全国范围内，选取了43个代表城市（一线城市北京、上海、广州、深圳不在范围之内），其中东部地区21个，中部地区11个，西部地区11个。说明：除去一线城市主要是这几个城市地价与其他城市地价偏差相差太大，各个地区所选择的城市标准是：经济发展在全省位于前列、可能进入、能够反映区域经济特点。市场价一般为基准价的506043个城市2014年基准地价高低进行分级：基准地价高的城市（3000-5500）：南京 杭州、天津、成都、大连、沈阳、武汉；基准地价较高的城市（2

29、000-3000）：宁波、重庆、珠海、秦皇岛、福州、乌鲁 木齐、哈尔滨、徐州、无锡、青岛、厦门 昆明、济南、郑州、南通、兰州、长沙；基准地价中等的城市（1500-2000）：苏州、石家庄、长春、南昌、南宁、合肥 西安、中山、唐山、保定、太原；基准地价较低的城市（1000-1500）：呼和浩特、贵阳、大庆、海口、洛阳；基准地价低的城市（800-1000）：西宁、吉林、银川。道然32 43个城市按照基准地价涨幅高低进行分级：基准地价涨幅高的城市（600-1200）：杭州、天津、武汉、重庆、南京、大连、沈阳、成都、济南、宁波、青岛、长春；基准地价涨幅中等的城市（400-600）：厦门、乌鲁木齐、苏州

30、、西安、哈尔滨、昆明、福州、无锡、郑州、南通、中山、合肥、长沙、珠海、石家庄；基准地价涨幅较低的城市（200-400）：海口、呼和浩特、贵阳、南宁、南昌、兰州、大庆、唐山、秦皇岛、保定、徐州、银川、吉林、太原、洛阳；基准地价涨幅低的城市（150-200）：西宁。4343个城市基准地价涨幅比较个城市基准地价涨幅比较杭州、天津、武汉、重庆、南京、大连、杭州、天津、武汉、重庆、南京、大连、沈阳、成都、济南、宁波、青岛、长春地价涨幅较高沈阳、成都、济南、宁波、青岛、长春地价涨幅较高道然33 43个城市按照地价增值能力进行分级：城市地价增值能力强的城市（0.8-1.3）：长春、海口、吉林、西安、武汉；城

31、市地价增值能力较强的城市（0.6-0.8）：济南、银川、呼和浩特、秦皇岛、青岛、贵阳、重庆、徐州、南通、中山、乌鲁木齐、厦门、唐山、合肥；城市地价增值能力一般的城市（0.5-0.6）：珠海、天津、昆明、苏州、哈尔滨、石家 庄、大庆、长沙、大连、沈阳、杭州、郑州、宁波；城市地价增值能较弱的城市（0.4-0.5）：无锡、洛阳、保定、南宁、福州、南昌、成 都；城市地价增值能力弱的城市（0.2-0.4）：西宁、太原、兰州、南京。4343个城市地价增值能力比较个城市地价增值能力比较长春、海口、吉林、西安、武汉地价增长春、海口、吉林、西安、武汉地价增值能力较强值能力较强道然34 43个城市按照综合升值潜力

32、进行分级：城市综合升值潜力大的城市（70-100）：武汉、西安、重庆、长春、天津、杭州、乌鲁木齐；城市综合升值潜力较大的城市（60-70）：成都、海口、呼和浩特、昆明、济南、青岛、贵阳、大连、沈阳、银川、厦门、宁波、南通、南京、苏州、中山、哈尔滨；城市综合升值潜力一般的城市（40-60）：珠海、秦皇岛、南宁、无锡、合肥、福州、徐州、长沙、石家庄、郑州、唐山、兰州；城市综合升值潜力小的城市（20-40）：保定、南昌、西宁、大庆、太原、洛阳、吉林。4343个城市综合升值潜力比较个城市综合升值潜力比较武汉、西安、重庆、长春、天津、杭州、武汉、西安、重庆、长春、天津、杭州、乌鲁木齐综合升值能力较强乌鲁

33、木齐综合升值能力较强说明：综合升值潜力主要考虑的是地价绝对升值潜力与地价增值能力进行综合比较判断得出。道然35东部城市比较东部城市比较基准地价、基准地价涨幅、地价增值能力、综合升值基准地价、基准地价涨幅、地价增值能力、综合升值潜力潜力道然36 中部城市比较中部城市比较基准地价、基准地价涨幅、地价增值能力、综合升基准地价、基准地价涨幅、地价增值能力、综合升值潜力值潜力道然37西部城市比较西部城市比较基准地价、基准地价涨幅、地价增值能力、综合升基准地价、基准地价涨幅、地价增值能力、综合升值潜力值潜力道然38北京、上海、广州、深圳城市北京、上海、广州、深圳城市比较比较基准地价、基准地价涨幅、基准地价

34、、基准地价涨幅、地价增值能力、综合升值潜力地价增值能力、综合升值潜力道然39四、土地一级开发：目前在开发主体、资金来源等方面的模式四、土地一级开发：目前在开发主体、资金来源等方面的模式及其未来开发模式预计及其未来开发模式预计道然40土地一级开发主要由政府控制，政府开发会有城市建设债券、土地证券土地一级开发主要由政府控制，政府开发会有城市建设债券、土地证券化及不动产信托等新的融资渠道化及不动产信托等新的融资渠道当前一级开发主要由政府来控制，政府担当开发主体一方面是由城市土地的所有权归政府所有的天然职责所决定，另一方面则与开发商担当开发主体具有弱质性有关（主要是因为开发商资金实力与在各部门配合及公

35、益性行为较弱有关）。观点一：观点一：我们认为，在当前城市土地参与宏观调控职责安排及经营土地的城市发展理念下，未来城市土地一级开发主体仍然是政府（约60），形式仍然是通过土地收购储备来运作，开发商介入可能性还很小，可能在局部部分地区开发商会参与一级开发，但政策给予的活动范围极为有限。建议：不要进入一级开发，（即使进入，投资不可超过5000万，利润率一定要达到100，）将资源集中在二级开发市场。观点二：观点二：当前城市政府一级开发的资源来源主要靠财政拨款与银行信贷，在未来随着土地融资不断发展的情况下，城市建设债券、土地证券化及不动产信托将成为新的融资渠道。观点三：观点三：道然41五、土地收益支配现

36、状、问题及未来发展预计五、土地收益支配现状、问题及未来发展预计 道然42土地收益目前主要用于耕地开发和城市建设等方面，在整个增值收益比土地收益目前主要用于耕地开发和城市建设等方面，在整个增值收益比例中，地方在政府所占的增值收益比例在例中，地方在政府所占的增值收益比例在60%60%左右，未来的收益安排中，左右，未来的收益安排中，用于补偿农民及拆迁户的比例将增大用于补偿农民及拆迁户的比例将增大当前地方政府土地收益用途方向多种多样，国家并没有统一规定。一般来说在新增建设用地有偿使用费一般用于耕地开发方面，城市政府征地及存量收益方面，主要用于城市建设。观点一：观点一：在整个增值收益比例中，地方在政府所

37、占的增值收益比例大约在60%，开发商大约可获取增值收益30%左右，10%在中介（在开发阶段）。观点二：观点二：在未来的收益安排中，用于补偿农民及拆迁户的比例将增大，增值收益中地方政府所获得比例将降低，开发商增值收益也会受到一定的影响，影响大小主要取决于地方政府收益损失是否会转嫁。观点三：观点三：道然43六、土地税费改革的发展趋势，物业税的开征，对土地开发的六、土地税费改革的发展趋势，物业税的开征，对土地开发的影响、对住宅开发的影响等影响、对住宅开发的影响等道然44目目 录录第一章第一章 中国土地资源状况及规划研究中国土地资源状况及规划研究第二章第二章 土地价格及成本变化分析土地价格及成本变化分

38、析第三章第三章 土地政策及其变化趋势土地政策及其变化趋势道然目录土地政策及其变化趋势目录土地政策及其变化趋势1土地产权制度的变化或改革趋势土地产权制度的变化或改革趋势2土地出让政策的变化和趋势土地出让政策的变化和趋势3存量土地市场化流通的管理政策存量土地市场化流通的管理政策4土地规划用途变更、调整的政策及变化。土地规划用途变更、调整的政策及变化。5国家土地征用、管理、供应的模式及流程未来的变化及趋势。国家土地征用、管理、供应的模式及流程未来的变化及趋势。6未来趋势是征地范围缩小、按照市价进行补偿、开放集体土地市场；严未来趋势是征地范围缩小、按照市价进行补偿、开放集体土地市场；严格限制强制性拆迁

39、范围；出让金的征收管理将增强。格限制强制性拆迁范围；出让金的征收管理将增强。7土地政策对增量供应的限制性肯定增强；存量开发与流通方面将有宽松土地政策对增量供应的限制性肯定增强；存量开发与流通方面将有宽松的政策环境；土地的的政策环境；土地的“隐性隐性”成本将显化，交易成本降低；土地价格将成本将显化，交易成本降低；土地价格将有比较稳定增长趋势。有比较稳定增长趋势。道然46一、土地产权制度的变化或改革趋势一、土地产权制度的变化或改革趋势以物权为中心的产权体系将不以物权为中心的产权体系将不断完善；集体土地产权流转在将来将成为产权制度的一项重要内容。断完善；集体土地产权流转在将来将成为产权制度的一项重要

40、内容。依照“建立归属清晰、权责明确、保护严格、流转顺畅的现代 产权制度”的要求，将来我国土地产权变化的基本态势是在坚持土地公有制的前提下，明确土地所有权主体和所有权实现方式，强化国家统一所有、政府分级监管的管理体制，构建更具效力和活力的委托代理体系。观点一：观点一：土地产权逐渐从“土地所有”为中心逐步转变为以“土地利用”为中心，以物权为中心的产权体系将不断完善，权能设置更加明确。（土地产权制度改革以物权为主，物权法，城市住房改造，通过市场配置合理分配产权。）观点二：观点二：集体土地产权地位将逐步获得与国有土地相同的产权地位，集体土地产权流转在将来将成为产权制度的一项重要内容。观点三：观点三：国

41、有土地使用制度改革将继续深化，市场配置土地资源的范围逐步扩大。观点四：观点四：道然47二、土地出让政策的变化和趋势二、土地出让政策的变化和趋势土地出让将纳入到国家的宏观调控土地出让将纳入到国家的宏观调控管理中；未来会更加注意出让政策与相关产业政策的协调；政府将管理中；未来会更加注意出让政策与相关产业政策的协调；政府将将严将严管住宅土地供应，规范土地市场秩序管住宅土地供应，规范土地市场秩序。土地出让将纳入到国家的宏观调控管理中，严格按规划计划供地、集中统一供地、根据需求市场化供地将是未来出让政策继续坚持的重要内容。（制定政策的基本出发点：保持一定的稀缺性）观点一：观点一：未来将在出让中更加注意出

42、让政策与相关产业政策的协调，推动土地按照集约、合理方向发展。观点二：观点二：政府在未来的出让政策管理中，将严管住宅土地供应，规范土地市场秩序，并通过市场动态监测引导企业投资行为，合理投放土地供应量。观点三：观点三：道然48三、存量土地市场化流通的管理政策三、存量土地市场化流通的管理政策存量土地管理将逐渐规范、存量土地管理将逐渐规范、畅通，住宅企业介入存量市场的门槛降低。畅通，住宅企业介入存量市场的门槛降低。国家将为存量土地入市创造政策条件，降低交易许可门槛，逐步提供宽松、方便的流通环境。观点一：观点一：政府对存量土地管理将进一步细化，规划控制、计划引导作用将增强，存量流通将趋向于集约化利用方向

43、。观点二：观点二：将来住宅企业从存量资源中获取土地的难度将降低。观点三：观点三：道然49四、土地规划用途变更、调整的政策及变化四、土地规划用途变更、调整的政策及变化土地规划刚性约束增强，土地规划刚性约束增强，市场在规划控制范围内作用能力增大。市场在规划控制范围内作用能力增大。根据当前新一轮规划制定的原则思路，在未来土地规划调整肯定受到严格限制。观点一：观点一：对于确需变更的土地必须得到有关部门批准，并补交有关出让金，而且经营性用地变更调整也将逐步纳入到市场化配置范围内。观点二：观点二：道然50五、从征地五、从征地补偿补偿拆迁拆迁一级开发一级开发土地储备中心土地储备中心公开出让，国家公开出让，国

44、家土地征用、管理、供应的模式及流程未来的变化及趋势土地征用、管理、供应的模式及流程未来的变化及趋势n未来政策变化主要的环节在征地补偿拆迁方面，主要表现为用地门槛提高，补偿标准提高，土地一级开发将来仍由政府来控制，土地统一供应、市场化配置将是今后土地供应的趋势。道然51六、未来趋势是征地范围六、未来趋势是征地范围缩小缩小、按照市价进行补偿、开放集体土地、按照市价进行补偿、开放集体土地市场；严格限制强制性拆迁范围；出让金的征收管理将增强。市场；严格限制强制性拆迁范围；出让金的征收管理将增强。未来征地制度改革的发展趋势是：缩小征地范围、按照市价进行补偿、开放集体土地市场。征地制度改革征地制度改革 (

45、1)严格限制强制性拆迁范围，区分公益性拆迁和经营性拆迁；(2)尊重公民财产权利，充分实行按价补偿；(3)进一步明确被拆迁人对补偿方式的选择权，继续坚持以货币补偿为主，兼顾产权调换，并规定采取统一的住宅市场评估办法，确定被拆迁房屋和产权调换房屋的价格；(4)进一步规范房屋拆迁的行政管理，规范拆迁行为。住宅拆迁制度住宅拆迁制度出让金全面改为年租制可能性不大，出让金的征收管理将增强。出让金：出让金：(1)从总体上看，当前住宅市场土地及商品房供需不会出现尖锐矛盾，地价、房价将保持稳中有升的态势；(2)局部地区以及住宅结构性矛盾会突出一些，地价、房价可能有所上涨，但地价、房价不会形成大幅度飙升的局面；(

46、3)暂停审批农用地转为非农建设用地对当前住宅供求关系的影响不是很大，但可能带来人们心理预期的变化，从而影响增加住宅市场的有效需求。国家运用土地来调控宏观经济运行的系列政策对住宅开发土地供应的影响国家运用土地来调控宏观经济运行的系列政策对住宅开发土地供应的影响 道然52七、土地政策对增量供应的限制性肯定增强；存量开发与流通方面将有七、土地政策对增量供应的限制性肯定增强；存量开发与流通方面将有宽松的政策环境；土地的宽松的政策环境；土地的“隐性隐性”成本将显化，交易成本降低；土地价成本将显化，交易成本降低；土地价格将有比较稳定增长趋势。格将有比较稳定增长趋势。从土地政策的变化趋势来看，土地政策对增量

47、供应的限制性肯定增强，但在新一轮规划合理修编的情况下，土地增量供应在将来将会有相对比较明确的预期；观点一：观点一：在存量开发与流通方面将有宽松的政策环境；观点二：观点二：土地政策对土地价格的影响，将主要反映在土地取得成本的提高上，但在土地交易日益规范、透明的情况下，土地的“隐性”成本将显化，交易成本降低；观点三：观点三：在规范的市场环境下，土地价格将有比较稳定增长趋势。观点四：观点四：道然 总结与回顾总结与回顾总结与回顾总结与回顾第一章第一章 中国土地资源状况及规划研究中国土地资源状况及规划研究第二章第二章 土地价格及成本变化分析土地价格及成本变化分析第三章第三章 土地政策及其变化趋势土地政策及其变化趋势道然 谢谢 谢！谢！演讲人：任辉 联系电话：13510347028 E-MAIL：