精品成全机构-2011年淮安淮海西路项目市场分析及产品建议-138页.ppt

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1、绝对保密！此报告仅供客户内部使用，未经成全机构的书面许可，其它任何机构和个人不得擅自传阅、引用或复制。淮安淮海西路项目市场分析及产品建议 成全机构 2010-12-15出品人：全忠总监制：封辉、代冬南制作组：研发中心研展部 苏南研展部谨呈 淮安弘康地产有限公司报告框架壹项目属性贰市场分析叁案例借鉴肆客户分析伍项目定位陆产品建议2壹项目属性用地条件约束条件3用地条件淮海西路沿线政务中心板块旧城改造项目n项目位于淮海西路与清河路交汇，毗邻区政府及市政府，为政务中心板块；n大规模，依附城市核心圈，以旧城改造为基础的城市更新住宅开发；本案【项目区位】4用地条件北京路清河路淮海北路健康西路淮海西路项目对

2、外交通便捷，四条城市主干道通达全市，公交系统也较为完善，拥有辐射全城的路线；淮海西路：双向四车道公交路线长途汽车站【交通条件】5用地条件水渡口板块政务新区三大规划p城东南为主力发展方向p政务新区将迁至楚州区p水渡口板块快速崛起本案位于城西，无特殊规划利好，虽有边缘化的趋势，但先天的区位赋予了项目的发展潜力【区域规划】6用地条件政务配套周边拥有区政府，市政府，规划局等政务配套；商业配套地块周边商业以装饰为主，多为住宅裙楼，业态档次及建筑立面较差高档商业配套以淮海广场为主，拥有苏宁，中央国际新亚等商场；教育、医疗配套区域拥有完善的教育医疗资源，如清江中学及八二医院等；项目配套齐全，区域商业面临升级

3、改造的良好契机；淮海商圈本案锦绣精品装饰城工商银行清河区政府丰登路菜场淮海市政府市规划局市图书錧淮阴工学院田家炳中学北京路中学省清江中学田家炳中学长途汽车站沃尔玛超市百货大厦永宁小学锦绣精品装饰城爱家装饰城八二医院红十字会浦发银行【周边配套】7用地条件淮海西路清河路繁荣新村丰登路装饰城淮海路商业道路现状淮海路为双向四车道，清河路为双向两车道，道路状况良好商业现状地块周边商业建筑较为破旧，业态也较为落后，有待全面升级；丰登路存在菜市场，对项目商业是个利好；拆迁现状装饰城易于拆迁，而繁荣新村拆迁有一定难度；菜场对于项目商业是利好，而拆迁现状决定了启动期的位置；【地块现状】8用地条件项目指标总建筑面

4、积39万方其中商品住宅24万方，回迁安置房7.5万方，还建土地集中商业万，还建土地临街商铺1.2,可售商铺2.7万方；容积率约5.0商业地块：5.2万2其它地块：2万2启动期南侧，万总建商业规划要求，地块之间规划步行街；其它沿街规划沿街商铺；地块：拆迁安置商业28000M2启动期：A南侧总建：8万A北侧地块地块超高的容积率决定项目的产品类型以高层为主，但也引发了舒适性，客户认可及产品设计等一系列问題；商业作为项目的主要利润来源，是本报告主要解决的问题之一；步行街沿街商铺【用地指标】9用地条件属性内容诠释界定项目区位淮海路与清河路交汇处，城市政务板块城市中心片区发展随着水渡口的崛起，再加上市政府

5、的搬迁，片区有一定边缘化的趋势；区域商业有升级改造的良好契机；商业升级一定边缘化项目规模约40万方，容积率5.0高密度项目产品类型“高层商业”的产品组合形式住宅产品单一资源状况生活，教育，医疗等配套资源齐全；外部资源优越城市中心的、产品单一的、高密度的旧城改造项目；【项目界定】10p 优势p 劣势城市中心政务板块配套成熟产品单一老城形象高密度项目开发决胜于红线之内1.地理位置2.周边配套及环境3.小区环境及设施4.房屋本身用地条件红线之外表现良好红线之内才是根本【优劣分析】11红线内部重点红线之内才是项目溢价的关键项目灵魂景观营造产品设计配套设施建筑单体科技智能用地条件【红线之内】12企业目标

6、【约束条件】项目开发目标目标1：首期快速回拢资金，现金流为王项目约束条件p5.0容积率，高密度社区的市场认可度；p2011年11月入市；p规划一条步行街及地块沿街商铺；p商业为主要利润来源；p住宅商业的产品组合模式；目标2：首期推出300套，全年实现500套去化，快速去化13企业目标【目标解析】一期现金流一期走主流产品路线，以良好的去化速度实现现金流，保证后续顺利开发；产品前置高容积率下的产品前置分析，从小区规划，道路系统，户型设计，附送空间及停车位等方面着手；同时超高的容积也使得本案主力竞争来源于高层产品；首期引爆市场首期300套成功去化，实现一炮而红，为项目后期快速去化提供热度支撑；商业重

7、点研究合理考虑商业规划布局、产品特点及业态构成，最终实现商铺良好的去化，达到利润最大化的原则；产品组合模式住宅商业的组合模式，这也从根本上指出本报告的研究方向，本报告将重点从住宅与商业进行分析；14贰市场分析城市背景竞争市场整体市场商业分析15位于江苏中北部位于苏北中部南北枢纽 咽喉之地 交通要道淮安位于江淮平原东部，江苏省中部偏北，地处以上海为龙头的长三角地区。淮安南经扬州可通往省会南京市及苏南地区，东与盐城市接壤、西与西南接安徽省，北可通往宿迁、连云港及徐州、山东等地，为连接江苏南北的咽喉之地。淮安地跨淮河两岸，是我国重要的南北地理分界线。淮安是江苏省“三圈、五轴、四沿”战略政策概念低谷区

8、三圈南京都市圈、苏锡常都市圈、徐州都市圈五轴沪宁城镇聚合轴、宁通城镇聚合轴、连通城镇聚合轴、新宜城镇聚合轴、徐连城镇聚合轴四沿沿江、沿沪宁线、沿东陇海线、沿海城市背景【城市区位】淮安市地处苏北经济发展圈内，位于江苏中北部，苏北中部，未来有较大发展潜力16城市主力发展方向为城东南，而随着水渡口的崛起及政务的南迁，现有的城市中心地位将受到一定动摇；（资料来源：淮安市城市总体规划(2008-2030)）（资料来源：淮安市规划局）东扩南连主城新城古城发展方向：城市主力发展方向为东南；市政府迁移：根据规划，市政府将搬迁至楚州区，政务新区将有力带动当时市场发展；水渡口板块：中央商务区，未来城市中心，随着万

9、达广场的入驻，区域成为淮安市房地产热点，板块实现快速崛起；五区联动：清河、清浦、楚州、淮阴、开发区五区联动发展。城市背景【城市规划】17高铁、高速路等路网将极大缩短淮安与周边城市的距离，增强城城间的联系，促进城市经济的快速发展的同时为淮安带来更多的消费客群淮安境内有5条国内重要高速，分别是京沪，宁淮，徐淮盐，宁宿徐，宁连公路交通新长铁路贯穿全境，直通北京，青岛，哈尔滨，成都等大中城市。铁路交通京杭大运河等多条流域性航道穿境而过，沿运河的港口年吞吐量1300万吨，水路直达上海港，南京港，镇江港，连云港港。水路交通城市背景【城市交通】18淮安处于苏北经济圈第二梯队，具备较强的发展潜力，房地产市场进

10、入快速发展时期；（资料来源：全国各城市国民经济和社会发展统计公报）淮安市人均GDP在2005年突破1万元，受全球经济危机影响，2008年增速有所回落，但仍保持在两位数以上。2009年人均GDP达23300元。根据国际通用衡量标准计算，淮安目前处于房地产快速发展阶段。对比苏北、苏中七市，淮安人均GDP及增幅仅高于连云港和宿迁，处于苏北经济圈第二梯队，人均GDP增速维持中等水平。人均GDP的持续高速增长，将有力推动淮安市房地产市场的发展。发展阶段启动阶段快速发展阶段平稳发展阶段减缓发展阶段人均GDP（美元）800100010004000400080008000以上需求特征生存需求生存、改善需求兼有

11、改善需求为主改善需求为主发展特征快速发展单纯数量型快速发展，以数量为主，数量与质量并重平稳发展，以质量为主，数量与质量并重缓慢发展，综合型发展城市背景【经济水平】19工业主导，结构日趋优化，三产发展良好产业结构调整明显，第一产业的比重逐年下降，二、三产业比重呈现逐年增长。三大产业中第二产业处于主导地位,淮安为典型工业化城市；第三产业比例不断加大，表明淮安的服务业发展情况良好。经济发展阶段第一阶段：工业化初始阶段第二阶段：工业化起飞阶段第三阶段：工业化加速成熟阶段第四阶段：后工业化阶段第一产业比重大于10%第一产业比重 小于10%，且第二产业比重明显高于第三产业第一产业比重小于5%，且第二产业与

12、第三产业比重大体相当第一产业比重进一步下降，而第三产业比重达60%以上产业结构特征淮安工业发展阶段城市背景【产业发展】依据三产结构来看，淮安处于工业化初始阶段向起飞阶段的过渡期，现阶段城市经济发展的主力军是制造业，主要承接长三角的产业转移。20城市背景【人口变化】人口外流，住宅市场容量萎缩：近年淮安常住人口和户籍人口都在持续减少，且常住人口少于户籍人口，人口处于净流出状态，全市市场容量有所缩小。城市化水平加快：城市化城市化水平逐年提升，目前基本与全国平均水平持平；人口外流，住宅需求容量萎缩，城市的发展为淮安提供了一定的城市化客源；21城市背景【小结分析】地跨淮河两岸，苏北地理几何中心，长三角北

13、部综合性交通枢纽城市区位城市规划城市交通经济发展人口情况东南为城市主力发展方向，市中心地位受到一定动摇；高铁、高速等拉近了与苏南、南京的联系，促进城市化发展进程处于苏北第二经济梯度，未来有较大的发展潜力人口外流，住宅需求萎缩，城市发展为市场提供一定的城市化客源产业情况工业主导型城市，产业支撑强劲；22整体市场10-110-310-410-国11条上调存款准备金7折利率收紧信贷收紧国19条再度上调存款准备金两会第三次上调存款准备金预售许可证土地供应土地增值税办法提高土地保证金10-1三套房停贷二套房认房又认贷第二波新政两度存款准备金10-9加息限购令【宏观环境】二次新政后，楼市短期将面临较大调整

14、，价格也将趋于理性回归，但长期来看，价格仍将有上升空间；12月20日上调准备金率23整体市场数据来源：中金公司预测【宏观环境】在城市化发展及城镇户籍制度放宽的双重背景下，未来三四线城市市场仍将有较大的发展空间；24整体市场【市场发展】初步发展期成熟发展期快速发展期本地小型开发企业与国有开发企业为主地理位置集中在城市中心项目面积在20万以内浦东花园、淮海花园、新世纪城市花园等浙江、福建等地开发商开始进入地理位置开始外移项目面积大约在30万左右淮海第一城、康城明珠、河畔花城等万达、绿地、恒大、融洽、苏宁、雨润、宝隆等全国性品牌开发商强势进入地理位置开始向水渡口新兴规划区域移动60万以上大盘林立万达

15、广场、水韵天城、亿力未来城等开发商主要区域开发规模代表项目异地品牌开发商的陆续进驻对于淮安房地产市场产生的重要影响：2003年2006年2008年今后n 项目产品品质的不断提升与创新；n 带来更为激烈的竞争，同时促使市场进一步规范化；n 加快市场发展速度，促使市场进一步走向成熟。淮安房地产市场起步较晚，近期发展速度较快，品牌开发企业的入驻代表着市场进入品质发展时期；25整体市场【土地市场】土地出让体量巨大：淮海近几年土地出让实现快速增长，10年已实现1000万方的突破，土地的大量出让一方面代表城市房地产步入快速发展时期，另一方面也将加剧市场竞争；清河区及开发区为主力出让区域：从各区出让土地来看

16、，清河区及开发区为主力出让区域，项目位于清河区内，未来潜在竞争项目较多；土地供应量巨大，房地产市场进入快速开发时期，大量的潜在供应也加剧了市场竞争；淮安年度土地成交表现淮安各区土地成交表现数据来源：淮安国土资源网，截止至2010.12.10日26整体市场【土地市场】淮安各区土地价格淮安土地年度价格表现地块性质拍买时间溢价水平丹山路西侧地块居住10年11月10.60%海口路南侧地块商住10年11月11%汕头路北侧地块商住10年11月11%淮海西路南侧地块商住10年11月28.80%枚皋路北侧地块居住10年11月32.70%深圳路北侧地块商住10年11月10.70%承德南路东侧地商业10年11月2

17、3.30%价格年8的增长率：近三年淮安土地价格实现8的增长，增速明显；年度价格一路攀升：土地价格由07年的77万/亩上升至09年的91万/亩；土地价格快速上扬，溢价水平高，这为楼市上升奠定基础；27整体市场【成交表现】淮安住宅年度成交表现淮安住宅月度成交表现年度成交：在天量信贷及市场报复性反弹的背景下，09年成交量达251万方，供需比也降至1.0水平以下；月度去化：受二次新政影响，11月淮安成交量首度回涨，走出了与一线城市相同的轨迹，市场进入短期调整期；全国一线城市成交量表现受二次新政影响，淮安11月成交量出现回落，走出了与一线城市相同的轨迹，市场进入调整期；28整体市场【价格表现】淮安住宅年

18、度成交表现淮安住宅月度量价走势全国一线城市住宅价格表现年度价格：受市场回暖影响，09年淮安价格达3999元/M2；月度价格保持坚挺：在成交量回落的背景下，价格却依旧保持坚挺，市场进入“量缩价稳”的特殊时期目前一线城市价格已出现一定回落；在成交量回落的背景下，价格却依旧坚挺，市场进入“量缩价稳”时期，与一线城市相比，淮安价格呈现一定滞后；29整体市场【成交结构】n主力面积段以80-100两房、100-120三房、120-144三房，各占总供应量的22%、23%、24%；n80-100两房、三房总价较低，迎合刚需，市场接受度高，去化速度快；100-120小三房具备功能性与经济性两重优势，销售率也高

19、达76%；n 受到淮安居住习惯的影响，80以下的一房、两房销售速度较慢；120-144三房供应量较大，但由于高总价原因，销售率较低。从2009年全年的数据分析中可以看出，80-100两房与100-120三房呈现供需两旺态势，是淮安普通住宅市场的主流产品。2009年淮安市区普通住宅产品供销房型结构面积80以下80-100100-120120-144144以上户型一房两房两房三房两房三房三房四房三房四房四房以上供应套数1262905324911425173416359246154331106销售套数856270265190728125872089308312357去化率68%30%82%79%54

20、%76%58%65%54%37%54%销量占总销量比例8%3%27%9.1%3%26%21%0.3%0.8%1.2%0.6%30整体市场【存量/成交】淮安各区12月存量表现淮安各区成交表现清河区位列存量第三：清浦区存量为3964套，位居全市存量首位，而清河区以3069套存量位居第二，但主要分布于清河新区；中心城区为主力成交区域：从图表可以看到，中心城区为淮安主力成交区域，其它板块成交量较为相似；中心城区月均去化量在10万方左右；清河区存量位居全市第三，但主要分布于清河新区；清河区也是淮安主力成交区域，拥有良好的去化速度；注：中心城区包括清河区与清浦区31整体市场【排行榜】排名项目名称区属面积1

21、绿地世纪城政务新区141581.652万达广场清河区135176.473五金建材家居市场经济开发区91560.114金鼎华府盱眙县74381.355亿力未来城清河区73024.996帝景国际盱眙县72574.057状元府涟水县671488山水名都盱眙县656749山水人家盱眙县6437910绵绣国际装饰城盐化工业园区59592前五名半年销量在7.3-14.2万方之间前三名半年销量在9.2-14.2万方之间本案总量近27万方（242.7万方）按前五名业绩计算，销售周期在1.9-3.7年按前三名业绩计算，销售周期在1.9-2.9年结合排行榜来看，本案如需快速去化，就必须踞身板块前列，实现项目突破及

22、区域突破；32整体市场【拆迁计划】07-09年淮安拆迁量07-09年淮安拆迁户数注：拆迁量中只含国有土地拆迁量，未含集体土地拆迁。淮安拆迁量成逐年增长之势，每年的增长量在10万左右：大量的拆迁带来了充足的拆迁客户，而这些客户多为改善型需求，未来将在一定程度上刺激中高端物业的成交；年增长10万方的折迁量为市场提供了充足的客源，本案尽努力把握这客群；33整体市场【高层发展】新世纪豪园苹果公寓亿力未来城香格里拉水韵天城万达广场恒大名都郦城国际融侨华府绿地世纪城2004-2006起步阶段2007-2008发展阶段2009-快速发展阶段随着市场的不断发展，高层的市场接受度在不断提升，客户更多的关注的是高

23、层引发的得房率等问題；加州城茂华国际汇融侨华府置业顾问淮安前几年高层开始出现，目前客户对于高层已充分接受；国际汇置业顾问充分接受，客户更关注得房率，物业费及停电等因素；34整体市场【板块市场】开发区外围板块高层：3500元/M2政务新区板块高层：4200元/M2楚州区板块3500-4000元/M2淮阴区核心板块高层：4400元/M2中心城区板块高层：5300元/M2清浦运河板块高层：4500元/M2水渡口板块高层：6000元/M2钵池山政府高层：4500元/M2大学城板块高层：3000-4000元/M2板块板块价值中心城区目前城市商业与政中心水渡口中央商务区，未来城市中心，万达广场强势入驻，区

24、域价格领军全市；政务新区市政府迁移至此，未来发展潜力巨大；钵池山政府强劲产业支撑，为经济开发区第二梯度淮阴区核心紧邻市中心与水渡口，未来有一定的发展潜力目前板块住宅价值：水渡口中心城区政务新区，钵池山，淮阴区核心；35整体市场【小结分析】市场表现成交量出现一定回落，但价格依旧坚挺，市场进入“量缩价稳”时期；80-100两房与100-120三房呈现供需两旺态势；清河区存量位居全市第三，但主要分布于清河新区，市中心存量较少；稳定的拆迁量为市场提供了充足的客源，本案需努力把握；凭借着先天的区位，市中心板块价值整体较高，但地位受到一定动摇；全市土地供应巨大，市场进入快速发展期；清河区为土地主力成长区域

25、，未来潜在供应项目众多；土地价格的快速上扬将助推房价上涨，未来价格具有上升空间；土地市场宏观环境受新政影响，市场短期将面临调整，价格将呈理性回归；在城市化及城镇户籍放宽的背景下，未来三四线城市市场仍将有上升空间；淮安客户对于高层已充分接受，其关注的是高层引发的得房率等问题；产品认知36竞争市场【选择标准】界定标准一区位：城市中央区位，城市主力发展区域及新兴区域；界定标准三产品：高层及超高层产品，高容积社区；水渡口板块，城市中心板块,钵池乡政府板块，淮阴区核心板块，政务新区板块及清浦区运河板块；界定标准二单价：与本案在单价上接近；总价：与本案在总价上接近；界定标准四客户：对本案客户存在一定分流；

26、37竞争市场【竞争评级】竞争资源地段价值公共交通配套成熟发展潜力价格水平客群关联度竞争关联度水渡口高高高高高高高城市中心高高高高高高高钵池山政府中中一般中中中中淮阴区核心中中中中中中中政务新区中弱弱高中中中清浦区运河中中弱弱中中中一级竞争区域：城市中心板块，水渡口板块；二级竞争区域：钵池山政府，淮阴区核心，清浦区运河及政务新区板块；城市中心板块水渡口板块钵池山政府板块淮阴区核心板块清浦区运河板块政务新区38竞争市场【价格认知】城市中心板块水渡口板块钵池山政府板块淮阴区核心板块清浦区运河板块政务新区5500-6000元/平5200-5300元/平4200-4500元/平水渡口板块项目周边清浦区等

27、二级竞争板块城市中心板块位于第二价格梯度，紧随第一价格区间，凭借着先天的区位，区域价格还是具有较大的上涨空间；39竞争市场【一级竞争/项目分析】板块项目总建(M2)容积率产品类型价格城市中心板块苹果国际公寓121943.5高层5200左右农垦丽景苑489561.6高层高层：5300水渡口板块万达广场7800003.0高层，商业高层：6300水韵天城7500002.3高层，联排高层：5700-5800弘辉首馥5600003.0高层，商业预计6000左右郦城国际4600002.5高层，商业高层：5600-5700茂华国际汇8000002.3高层，商业高层：5800亿力未来城8600002.1高层，

28、小高高层：5800-5900河畔花城6500001.6多层，高层多层：6000香格里拉7800001.5高层，多层，商业高层：5000多层：5700融侨华府10500003.17高层，联排高层预计5500-6000联排：9000大盘开发时代：竞品项目体量均较大，市场进入大盘开发时代，竞争也趋于激烈；舒适性容积率：竞品项目容积率在1.6-3.0左右，属于舒适性高层社区的容积率范围；中心板块价格低于水渡口板块：中心板块项目价格在5200-5300元/M2左右，远低于水渡口板块的5500-6000元/M2；40竞争市场【一级竞争/去化速度】板块项目推出时间推出量（套）去化量（套）去化率去化速度（套/

29、月）城市中心板块苹果国际公寓08年10月12411693.54.6农垦丽景苑09年10月32815346.611.7水渡口板块万达广场09年6月1734172899.6101.6水韵天城09年6月60550984.129.9郦城国际10年11月19115279.5116.3（开盘）茂华国际汇09年12月70650271.145.6亿力未来城08年12月1268100078.843.5香格里拉07年月77244056.910.2水渡口板块：主力月度去化量在30-40套/月，万达广场凭借商业及品牌优势获得较快的去化速度，香格里拉因为产品品质较差而导致去化速度缓慢；城市中心板块：整体速度偏慢，月均去

30、化速度在5-10套/月左右；水渡口板块项目的热销也在一定程度上反映了城市中心正在发生移位；41竞争市场【一级竞争/成交结构】面积段(M2)总套数比重去化量去化率50-60200.4%1995%60-70350.6%3086%70-801602.9%11773%80-903426.1%32996%90-10063011.3%59094%100-1104598.2%32471%110-12074013.3%61783%120-13074313.3%64687%130-140141325.3%112780%140-15066712.0%48973%150-160390.7%3897%160-1706

31、51.2%6295%170-1801252.2%6754%180-190701.3%1319%190-20010.0%1100%200-210631.1%2337%220-23000.0%00%230-24020.0%150%合计5574100.0%449381%从供应结构来看主力供应面积为90-100M2,100-110M2,110-120M2,120-130M2,130-140M2及140-150M2;从成交表现来看80-902,90-100M2,110-120M2 120-130M2及130-1402成交表现良好，符合市场调研得出的认知其它个别面积段因总量较少也取得了较高的去化率；从数据

32、背后来看城市中心板块主力需求在100-110,而水渡口板块则上升至130-1402，反映了两板块需求还是存在一定的不同；注：数据来源于对竞品的汇总42竞争市场【一级竞争/存量分析】板块项目总建(M2)推出量（2）剩余量（2）城市中心板块苹果国际公寓301941219218000农垦丽景苑48956489560水渡口板块万达广场780000580000200000水韵天城75000078897671103弘辉首馥5600000560000郦城国际46000027291432709茂华国际汇800000124296675704亿力未来城860000175515684485河畔花城650000122

33、375527625香格里拉780000218747561253融侨华府1050000108111039189合计676915013990805370068剩余体量达537万方：市场进入大盘开发时代，一级竞品剩余体量在537万方，竞争趋于激烈；客户争夺：在城市人口外流及客户趋于同质化的背景下，客户争夺不可避免；未来竞争趋于激烈，客户争夺将成为项目未来工作重点；43竞争市场【一级竞争/后续产品】板块项目1年12年13年.城市中心板块苹果国际公寓农垦丽景苑水渡口板块万达广场水韵天城弘辉首馥郦城国际茂华国际汇亿力未来城河畔花城香格里拉融侨华府高层高层高层，商业高层高层，商业高层高层，商业高层高层，小高

34、多层，小高，高层一期后期高层后续产品以高层为主：一级竞争后续产品以高层为主，竞争趋于激烈；主力竞争：主力竞争来源于水渡口板块项目，市场中心项目后续体量较少；后续产品以高层为主，水渡口板块未来将成为项目主力竞争区域44竞争市场【二级竞争/项目分析】板块项目总建(M2)容积率产品类型价格(元/M2)政务新区绿地世纪城300万2.3联排，小高，高层高层：4200小高：4500淮阴核心区蓝庭印象1600002.18多层，高层高层：4400左岸王府1800001.1联排，多层，高层多层：5000联排：8000钵池山政府东冠逸品3000002.0高层4200-5200翔宇壹号1200002.9高层，商业高

35、层：4700运河板块风尚名都1400000.91-海润枫景5000003.24高层高层：4500华德力运河城5562931.7多层，小高，高层，联排高层：4500多层：5000恒大名都9000002.99高层5500-6000(精装1500)几大板块容积主力在1-2.0左右，产品类型较为丰富，如多层及别墅等；几大板块高层价格较为相似，高层价格在4200-4500元/M2：同区域多层较高层价格高出500元/M2左右；45竞争市场【二级竞争/去化速度】板块项目推出时间推出量（套）去化量（套）去化率去化速度(套/月)政务新区绿地世纪城10年6月1039102698.7205.2淮阴核心区蓝庭印象10

36、年7月30012240.630.5左岸王府10年9月763748.612.3钵池山板块翔宇壹号09年12月43522451.420.4清浦区运河海润枫景10年10月1443225.616恒大名都10年10月75116321.781.5去化速度：政务新区凭借规划利好取得了超快去化速度，恒大名都受开盘影响短期去化速度不错，其它项目去化速度在15-30套/月左右；去化率：恒大名都受精装修影响，一期去化率仅为21.7；此外，10月后开盘的项目受新政影响，去化率也较低，如海润枫景等；恒大名都精装修拉高了户型总价，对项目的去化率产生直接影响；46竞争市场【二级竞争/去化结构】面积段总套数比重成交去化率70

37、-80381.5%410.5%80-902469.5%18274.0%90-10035913.9%22562.7%100-11027810.8%22580.9%110-1201455.6%12686.9%120-13061423.8%23337.9%130-14039215.2%9925.3%140-1501576.1%7245.9%150-1601385.4%6950.0%170-1802047.9%62.9%190-20010.0%00.0%200-21020.1%00.0%220-23030.1%00.0%合计2577100.0%124148.2%从供应结构来看供应主力面积在90-100

38、,100-1102，120-1402；从成交表现来看二级竞品整体去化率仅为48%,成交表现远落于一级竞品，反映了二级竞品在争夺客户上的弱势；从去化结构来看二级竞品去化良好面积段为90-100M2及100-1102，主力需求面积呈现小型化特征；二级竞品面积呈现小型化，客户竞争处于弱势；47竞争市场【二级竞争/存量分析】板块项目总建(M2)推出量(M2)剩余量(M2)后续产品政务新区绿地世纪城30000001581152841885高层，多层，商业淮阴核心区蓝庭印象16000042946117054洋房，高层左岸王府18000027171152829多层，联排，高层钵池山政府东冠逸品3000000

39、300000高层翔宇壹号1200004938870612高层运河板块海润枫景50000020028479972高层恒大名都900000103548796452高层合计57162535003824915911-剩余体量达490万方：剩余体量达490万方，主力竞争来源于恒大名都，绿地纪世城等；后续产品以高层为主：二级竞品后续主力产品为高层；48竞争市场【潜在项目】本案华能小区西北角地块商住，容积5.2总建494082健康西路北侧商住，容积3.0总建1736652雨润中央新天地商住，容积8.0总建3472252自来水公司商住，容积4.5总建1102112市供销社地块商住，容积8.5总建1197702

40、医药公司地块商住，容积4.0总建2929222崇华小区地块商住，容积4.5总建1848892淮海西路南侧地块商住，容积3.7总建1001772水渡口北侧地块商住，容积总建44124249板块项目得房率物业费（元/M2.月）车位比城市板块农垦丽景苑851.21:0.5水渡口板块万达广场801.31:0.6水韵天城81-821.291:0.75弘辉首馥75-80-1:0.7郦城国际821.31:0.4茂华国际汇78-82%1.461:0.7亿力未来城80%1.31:0.67香格里拉831-融侨华府80%-1:0.5政务新区绿地世纪城781.31:0.5淮阴核心区蓝庭印象80%1.11:0.5左岸王

41、府多层90%0.61:0.6竞争市场【细部分析】得房率得房率主力在78-83左右；物业费物业费主力在1-1.3元/M2左右；车位比车位比在1：0.5至1：0.7之间；这些指标的分析有利于合理制定后期产品设计，特别在高层背景下的得房率及车位要求；50竞争市场【户型分析】水韵天城1272三房两厅两卫苹果国际公寓1152三房两厅一卫茂华国际汇1432小四房设计户型特点 卧室尽量南向布置，两房尽量两卧室均朝南，三房至少两卧朝南；大多项目附送空间较少，少量项目开始推出多样的附送面积，以吸引客户，如水韵天城等；客户居住理念以实用性为主产品力水平有待提升附送空间有较大发挥空间51竞争市场【建筑立面/风格】项

42、目外立面材料建筑风格苹果国际公寓涂料现代简约农垦丽景苑涂料现代简约万达广场涂料面砖现代简约绿地世纪城涂料面砖Artdeco风格弘辉首馥真石漆面砖新古典简欧茂华国际汇涂料现代简约亿力未来城涂料面砖现代简约香格里拉涂料地中海风格恒大名都涂料面砖欧式新古典主义融侨华府涂料面砖新古典主义外立面以涂料为主：受高层影响，竞品外立面以涂料为主，基底以面砖及面砖为主；竞品建筑风格以现代简约及新古典主义为主；竞品外立面材料趋于相同，建筑风格多以现代简约及新古典为主，立面的差异主要来源于对细部的把控；万达广场茂华国际汇52竞争市场【智能化系统】项目智能化苹果国际公寓常规智能化农垦丽景苑常规智能化万达广场常规智能化

43、绿地世纪城常规智能化弘辉首馥新风系统，LOW-E玻璃等茂华国际汇常规智能化恒大名都常规智能化东冠诚品新风系统，雨水系统融侨华府新风系统，地暖系统，红外光栅智能化系统 大多项目仅配置常规智能化系统，仅少量项目采用新风，地暖等特殊系统；客户认知客户喜欢送的智能化系统，但作为新鲜事物，客户认知并不高，对于项目溢价作用更是不大；常规智能化配置居多智能化对溢价作用较小53竞争市场【景观打造】恒大名都：2.99容积率上万平米皇家园林、约8600平米超大湖面全景呈现，具有较强的震憾性；茂华国际汇：2.3容积率紧邻1800亩钵池山公园，内部环形式水系，实现内外皆花园的感受；弘辉首馥：3.0容积率19万2公园式

44、景观园林，法式台地园林中央景观，极具震憾性容积率2.3-3.0之间本案超高容积率，不具备打造条件可考虑小体量景观中心恒大名都恒大名都茂华国际汇54竞争市场【精装修】精装修项目目前恒大名都为淮安第一个精装修项目，装修标准对外报1500元/M2;业界同行认为1500元/M2肯定达不到，同时精装修也把总价拉高，不利于销售此外，客户也不喜欢精装修房源，1500元/M2的标准在淮安可以装修得很好市场表现精装修在去化率得到明显体现，恒大名都去化率仅为21.7，远低于其它项目；精装修市场接受不高恒大名都成为精装修失败的典型案例交付标准交付标准55竞争市场【入户大堂】恒大名都置业顾问语录目前高端项目客户对于大

45、堂还是较为关注的，挑高的大堂更体现品味；在外立面趋于雷同的背景下，入户大堂的打造是高层为数不多的致制亮点；恒大名都入户大堂恒大名都入户大堂项目入户大堂恒大名都挑高4.5蓝庭国际挑高3.9融侨华府6弘辉首馥5.5茂华国际汇56竞争市场【会所/售楼处】项目售楼处性质会所功能面积（2）恒大名都会所西餐厅，图书阅览室，棋牌室，游泳池等6000蓝庭国际会所酒店，健身，游泳池等3000左右融侨华府会所瑜咖，台球，棋牌室，游泳池，儿童乐园4300弘辉首馥临时售楼处健身房，棋牌室，西餐厅三个会所均2600茂华国际汇会所未定双会所概念竞品多将售楼处及会所两大功能合并，会所功能以常规为主，虽对项目提升有一定作用，

46、但后期实用性不强；茂华国际汇融侨国际汇57竞争市场【小结分析】车位比在1:0.6左右，得房率在80左右，物业费在1-1.3元/M2.月；客户实用性较强，对于朝南卧室较为重视；随着品牌企业的入驻，产品力水平正在提升，但仍有较大提升空间；竞品建筑风格及建筑立面材料较为类似，差异在于对细部的把控；中央景观具有一定震憾性，本案容积较高，可考虑小体量的景观中心；多为常规智能化配置，对于项目溢价作用不大；精装修目前市场接受不高，且易造成总价的上升，本案建议不做；入户大堂的打造是高层为数不多的制胜亮点；产品分析竞争分析主力竞争来源于水渡口板块，市中心板块及清浦区等二级板块；土地供应量巨大，潜在竞争项目较多；

47、一，二级板块存量巨大，客户争夺将成为工作重点；竞品后续产品多为高层，未来高层竞争趋于激烈；供需表现一级竞品主力供应为90-100M2,100-120M2,120-130M2,130-140M2及140-150M2;二级竞品主力供应90-100,100-1102，120-1402；市中心板块主力去化为100-1102,水渡口板块主力为130-1402,二级板块则为90-110M2;去化速度方面，市中心在5-10套/月左右，而水渡口主力在30-40套/月，个别项目达100套/月二级竞品去化速度在15-30套/M2左右；58商业分析【周边商业现状】淮海广场商圈（成熟商圈）万达广场商圈（新兴商圈）本案

48、本案淮海路商业街淮海路商业街清河路沿街商铺丰登路沿街商铺加州城底商丰登路清河路淮海路（地块南侧）淮海广场万达广场加州城底商中经络59商业分析【周边商业现状】商业名称位置建筑形态面积（）面宽（m）进深（m）层高（m）租金（元/天）淮海广场地上大型百货、卖场为主，沿淮海路面积较小80-200，其他均较大地下地下一层，店面均较小，地下环境较差，人流量有限，经营状态均较差地块四周沿淮海路单层3031031.2沿清河路单层不规则50-1004-610-154左右沿丰登路单层15-302-35-1032.2-2.5沿中经路单层30-403-4104左右加州城底商沿淮海路单层50-603.5-412-154

49、.53沿中经路内街单层30-40310-123-3.52沿勤政路内街1-2F100左右4.5123-3.51u单层为主，50平米左右，面宽4m左右，进深10-15m，层高控制在4.5m以内。u地块周边中低端商业，北侧丰登路商业氛围浓厚，经营状态良好。u沿清河路、中经路及内街、地下商铺均经营较少，商业价值难以体现。60商业分析【典型项目商业】本案本案农垦丽景苑清江华府 亿力未来城 香格里拉花园万达广场华德力运河城 恒大名都 金鼎御庭天力熙园61商业分析【典型项目商业】在售项目商业形态层数单层面积面宽m进深m层高m售价农垦丽景苑沿街底商单层303.5-4104.57000-10000天力熙园沿街底

50、商单层40-604104.815000金鼎御庭沿街底商两层75-805174.8联售15000万达广场集中商业两层50-1004-515约4.5联售24000香格里拉底商，社区配套单层50-803.5-4.515左右4.512000两层30-10015左右4.5联售10000亿力未来城沿街底商单层40-503-4105未售郦城国际沿街底商两层50-604.5104.5联售，未定清江华府沿街底商单层20-25384.230600两层50-803.2-4.2141F4.2，2F3.1联售12000华德力运河城沿街底商单层40-604.210-154.5未售两层50-704-5153联售9900恒大