工业园拆迁还建点一期工程项目投资建设可行性分析论证研究报告.doc
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1、 总论1.1项目名称:XX新港(物流)工业园XX拆迁还建点一期工程项目可行性研究报告1.2项目单位申报:XX县XX镇人民政府组织机构代码:机构类型:1.3项目概况:新港(物流)工业园XX还建点一期工程坐落于XX镇棠梨湖,项目建设将占XX镇东湖村、棋盘村、韦山村及XX村部分居民的住房及农用地。一期用地10.7公顷;二期用地15.3公顷,其中一期规划净用地面积:109932平方米,总建筑面积:148442平方米,占地面积:30480平方米,容积率:1.35,建筑密度: 27.7%,绿地率:36.4%,户数:1058户,停车位:492个。1.4项目产生背景2009年,我国的物流业调整与振兴规划(20
2、09-2011年)出台;同年,湖北省物流业调整和振兴实施方案(2009-2011年)出台;两规划均把湖北省XX市作为中部地区物流业的重要枢纽。规划要求,中部地区要依托武汉、宜昌、荆州、咸宁、鄂州、XX、黄冈等长江干线和襄樊、天门、潜江、仙桃等汉江干线上的主要港口和重要港口,形成东、中、西部物流区域有机衔接的水运物流通道;同时以武汉为核心,加快建设XX地区性物流节点城市,依托湖北省现有的汽车、钢铁有色、新型建材、电子信息、石化、纺织、农产品等优势产业,结合产业布局特点,延伸重点产业链,大力推进物流配送中心建设,努力提高城市物流服务水平,带动周边所辐射区域物流业的发展,形成全国性和地区性物流节点城
3、市网络,促进全省物流业的协调发展。为此,XX市人民政府将临长江XX县XX镇定为XX的重要的滨江物流新区,由XX国家经济技术开发区与XX县人民政府共管。建设物流园区要做好土地征用与被拆迁农民的移民安置问题。根据国务院关于进一步严格征地拆迁管理工作切实维护群众合法权益的紧急通知,湖北省人民政府办公厅关于进一步做好征地后对农民的安置和补偿工作的通知,经XX县XX人民政府申请,XX市人民政府同意,将位于XX镇棠梨湖村的188亩土地,作为物流园区内迁出农民的住房还建点。1.5建设内容与总投资:1.5.1建设内容:项 目内 容1主体房30栋钢混结构住宅楼(一期)2附属房幼儿园、社区居委会、社区活动中心、超
4、市3附属工程庭院、道路、蓝球场,足球场4绿化小区中心绿化广场、房屋间绿化带5市政工程小区四周道路、路灯1.5.2项目一期工程总投资:1484421255元/=186308120元1.6资金来源与筹措: 由XX县XX人民政府投资建设1.7结论与建议经测算,新港(物流)工业园XX还建点一期工程用地面积:30480,建筑面积:148442,总投资1.863亿,建设周期:13个月,建设住宅1058套,安置总人数:4020人,户均还建成本:17.61万元,人均还建成本4.63万元。本项目作为XX新港物流园区建设征地拆迁农民安置补偿保障项目,保护了当地农民的合法权益,保护了弱势群体利益,减轻了移民安置社会
5、风险,同时完善了健全了当地住房保障体系,体现了社会主义制度的优越性,具有良好的经济效益、社会效益和环境效益,具有可行性。由于本项目由政府收储土地,规划建设物流园区,因此,征用农民土地保障农民利益,做好农民的安置房屋还建及拆迁补偿工作是关键。项目建设时,要争取土地使用权的划拨与各项规划减免的优惠工作,争取将更多的钱用于安置农民上,保障物流园区建设顺利进行。主要技术经济指标表(详见表1-1)序号项目名称单位指标备注1占地面积1099322总建筑面积1484423容积率1.354绿地率36.4%5建筑密度27.7%6安置农业家庭户数户1058安置农村人口人40207人均安置费用万元4.638停车位个
6、4929总投资亿元1.86310建设工期月132可行性研究编制范围和主要依据2.1编制范围接到XXXX镇民人政府的委托,我公司立即组织专业人员搜集整理信息及现场勘查;根据国家有关规定,综合本项目的特点及各方面因素,对“XX新港(物流)工业园XX还建点一期工程建设项目”的可行性进行有研究论证,并最终形成可行性研究报告。本报告编制范围包括以下内容:2.1.1 项目概况2.1.2 可行性研究的编制依据2.1.3 项目需求与目标分析2.1.4 项目建设选址2.1.5 建设方案2.1.6项目实施方案2.1.7土地利用与移民安置2.1.8环境影响评价2.1.9投资估算与资金筹措方案2.1.10社会影响评估
7、2.1.11风险分析2.1.12结论与建议22主要依据2.2.1国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要;2.2.2湖北省城镇体系规划(2001-2020);2.2.3武汉市城市圈总体规划(2010-2020)2.2.4XX市土地利用总体规划(2006-2020)2.2.5物流业振兴与发展规划(国发20098号)2.2.6湖北省物流业调整和振兴实施方案(2009-2011年)2.2.7国务院关于深化改革严格土地管理的决定(国发200428号,2.28国务院办公厅关于促进房地产市场健康发展的若干意见国办发2008131号2.2.9国土资源部关于切实落实保障性安居工程用地的通知国土资发200958号
8、2.2.10关于进一步严格征地拆迁管理工作切实维护群众合法权益的紧急通知国办发明电201015号,(2010年5月25日)2.211国土资源部关于进一步做好征地管理工作的通知(2010年6月26日)2.2.12湖北省人民政府关于进一步加强征地管理切实保护被征地农民合法权益的通知(鄂政发200511号)2.2.13湖北省人民政府办公厅关于进一步做好征地后对农民的安置和补偿工作的通知2.2.14工程建设标准强制性条款(房屋建筑部分)(2002)2.2.15民用建筑设计规范(GB50352-2005)2.2.16民用建筑设计防火规范(GB50016-2006)2.2.17中华人民共和国节约能源法(主
9、席令77号)2.2.18中华人民共和国环境保护法(主席令第22号);2.2.19中华人民共和国招投标法(主席令第21号)项目需求及目标分析3.1项目需求3.1.1项目建设是振兴我国中部地区物流业的要求。 十二五规划纲要指出,制定实施物流业调整和振兴规划,不仅是促进物流业自身平稳较快发展和产业调整升级的需要,也是服务和支撑其他产业的调整与发展、扩大消费和吸收就业的需要,对于促进产业结构调整、转变经济发展方式和增强国民经济竞争力具有重要意义。规划还要求在重要物流节点城市、制造业基地和综合交通枢纽,在土地利用总体规划、城市总体规划确定的城镇建设用地范围内,按照符合城市发展规划、城乡规划的要求,充分利
10、用已有运输场站、仓储基地等基础设施,统筹规划建设一批以布局集中、用地节约、产业集聚、功能集成、经营集约为特征的物流园区,完善专业化物流组织服务,实现长途运输与短途运输的合理衔接,优化城市配送,提高物流运作的规模效益,节约土地占用,缓解城市交通压力。其中,武汉、XX作为中部地区物流业节点城市,在湖北省物流业调整和振兴实施方案(2009-2011年)中,明确指出“根据市场需求、产业布局、商品流向、资源环境、交通条件、区域规划等因素,重点发展三大物流圈,建设长江、汉江物流通道和一批地区性物流节点城市,优化物流业的区域布局。以武汉和宜昌、襄樊两个副中心城市为依托,重点建设辐射国际及国内的武汉城市圈物流
11、圈,在武汉城市圈物流圈重点发展阳逻物流园、东西湖高桥物流园和天河航空物流园、XX新港物流工业园、仙桃商贸物流园等综合性枢纽型物流园。”物流业调整和振兴规划还要求,在重要物流节点城市、制造业基地和综合交通枢纽,在土地利用总体规划、城市总体规划确定的城镇建设用地范围内,要按照符合城市发展规划、城乡规划的要求,统筹规划建设一批以布局集中、用地节约、产业集聚、功能集成、经营集约为特征的物流园区,完善专业化物流组织服务,实现长途运输与短途运输的合理衔接,优化城市配送,提高物流运作的规模效益,节约土地占用,缓解城市交通压力。3.1.2项目建设是落实关于进一步严格征地拆迁管理工作切实维护群众合法权益的紧急通
12、知的需要。物流园区的建设需要沿江沿路沿河征用土地,这就涉及到被征用土地范围内群众的拆迁安置补偿问题。XX新港物流工业园选址在XX镇棠梨湖,项目建设涉及XX县2镇10个村45个组3306户村民,根据关于进一步严格征地拆迁管理工作切实维护群众合法权益的紧急通知要求,做好征地中农民住房拆迁补偿安置工作,解决好被征地农民居住问题,各地要高度重视征地中农民住房拆迁工作,按照紧急通知规定要求切实加强管理。农民住房拆迁补偿安置涉及土地、规划、建设、户籍、民政管理等多方面,同时也关系到社会治安、环境整治以及民俗民风等社会问题,市县国土资源部门应在当地政府的统一组织领导和部署下,配合相关部门,建立协调机制,制订
13、办法,共同做好拆迁工作。要严格执行相关法律法规和政策规定,履行有关程序,做到先安置后拆迁,坚决制止和纠正违法违规强制拆迁行为。XX新港物流工业园一期还建点项目工程即是一个先安置,后拆迁的拆迁安置用房建设项目。3.1.3项目建设是发展XX市港口物流业的要求;XX位于湖北省东南部,是我国中部地区重要的原材料工业基地和国务院批准的沿江开放城市,全市现辖大冶市、XX县和XX港区、西塞山区、下陆区、铁山区四个城区及一个国家级经济技术开发区(XX经济技术开发区),总面积4583平方公里。XX境内基本上村村通公路,对外通往全国各地,沪蓉高速公路、大广南高速公路、武黄高速公路横贯市区,上通渝蓉,下通宁沪;武(
14、昌)黄(石)九(江)铁路,东连浙赣线,西接京广线,武黄城际铁路高速对接武汉城市圈;水路依托长江可出海对外交通便利,区位优势明显。优越的地理区位,使得XX特别适宜发展物流业。2009年,湖北省物流业调整和振兴实施方案将XX定位为物业流的区域性节点,同时,物流业也是XX的支柱产业,这为XX的经济发展带来难得的机遇。3.1.4项目建设是安置因园区建设而失去土地的农民现实需要;失去土地的农民属于弱势群体,2009-2010年间,中央及国土资源部两次出台通知,要求解决失地农民的生活来源问题。其中,先安置后拆迁,是其中的一个重要条件。本项目的建设,是落实拟搬迁村民的还建点问题,项目的建设,将事先安排好农民
15、的住房保障,这体现了国家和政府的人文拆迁与公平拆迁政策,保障了农民的合法权益。2项目目标定位 先拆迁,后安置;并且保证被拆迁农户所得的拆迁补偿以及政府补贴等补偿总和,应能保障其选购合理居住水平的房屋。 321项目建设目标本次物流园区还建点一期工程建设项目,建设还建楼30栋,148442,安置拆迁户1058户4020人,能够解决前期拆迁2个自然村村民住房问题。3.2.2项目功能目标本次还建点建设,是一个综合开发、配套建设的大型住宅小区,除86栋住宅还,还配套建设有幼儿园、社区服务中心、超市、区活动中心等配套生活服务设计,小区内绿化良达到30%以上,每个组团均有中央花园,有1个蓝球场、1个足球场,
16、同时还配置有休闲健身设施。323项目经济目标主要技术经济指标表(详见表1-1)序号项目名称单位指标备注1占地面积1099322总建筑面积1484423容积率1.354绿地率36.4%5建筑密度27.7%6安置农业家庭户数户1058安置农村人口人40007停车位个4928总投资亿1.86310建设工期月13324项目建设社会目标在建设现代物流港口的同时,解决1058户失地农民的住房安置问题,同时解决其社保、医疗,就业等问题,提高政府在老百姓心目中的形象,减少了社会矛盾,提高了XX财政的收入水平。4.项目建设选址4.1项目选址2010年12月12日,中华人民共和国建设项目选址意见书(选字第阳规20
17、10038号),根据中华人民共和国城乡规划法第三十六条和国家有关规定,经审核,本建设项目符合城乡规划要求。(表4-1)基本情况建设项目名称XX新港(物流)工业园XX镇还建楼一期工程建设单位名称XX镇建设项目依据市政府专题会议纪要建设项目拟选位置XX镇区棠梨湖拟用地面积壹佰捌拾捌亩拟建设规模壹拾伍万平方米发文日期:2010年12月12日4.2选址合理性分析4.2.1符合当地土地利用总体规划及当地城市总体规划XX市是武汉“8+1”城市圈重点发展地区,土地利用总体规划和城市总体规划纳入武汉城市圈规划,土地供给能满足大规模项目建设用地需求,城市外延发展增量土地开发利用潜力较大。根据XX市城市总体规划(
18、2001-2020)XX县XX镇属于XX城市地区,XX镇是长江中游南岸的一个新兴重镇,属于XX市市域生产力布局分区中的中北部矿带区。根据XX市城市总体规划2001-2020、XX市土地利用总体规划(2006-2020),XX市XX县XX镇属于城市规划区建设用地范畴,生态环境及区位较好,发展基础良好,适宜布置民用建筑项目。4.2.2用地规模分析根据批准的规划控制指标显示:拟建的XX新港(物流)工业园XX还建项目一期规划净用地面积:109932平方米,总建筑面积:148842平方米,占地面积:30480平方米,容积率:1.35,建筑密度: 27.7%,绿地率:36.4%,户数:1058户,停车位:
19、492个。项目位于XX县XX镇棠梨湖,项目各项指标均符合XX市住宅用地一般指标规定。4.2.3用地范围内地势与地质条件较好,市政基础设施配套齐全:XX县位于长江中游南岸,幕阜山脉北麓,湖北省东南部,处东经1144311530;北纬29303009;最高海拔862.7米,最低海拔8.7米,东西横距76.5公里,南北纵距71.5公里。县境东北与蕲春县、武穴市隔江相望,东南紧邻江西省瑞昌市,西南接通山县和江西省武宁县,西北连咸宁市、大冶市。属鄂东南低山丘陵区,处幕阜山向长江冲积平原过渡地带,中小湖泊较多,被誉为“百湖之县”。属北亚热带气候区,年均气温16.8,极端最高气温41.4(1966年8月10
20、日),极端最低气温14.9(1969年2月1日),无霜期263天。年均日照时数1897.1时,日照率44%。年均降雨量1389.6mm。本项目位于XX市位于XX县XX镇棠梨湖,XX镇镇区面积77.3平方公里,辖14个村、1个居委会,总人口3.1万人,其中集镇人口1.1万人。属于成熟的建设用地规划区,区域内市政基础设施完善、生活服务设施配套齐全,地质条件好,地耐力高,适宜建设布置民用建筑项目。5.项目建设方案5.1占用土地新港(物流)工业园XX还建点一期工程坐落于XX镇棠梨湖,规划净用地面积109932平方米,拟建建筑面积148442平方米,建筑物占地面积30480平方米。根据XX市国土资源局出
21、具的XX市国土资源局关于批准XX县2010年度第18批次建设用地的函(黄土资函2010194号),内容如下:XX县人民政府:你县关于XX县2010年度第18批次建设用地转用的请示(XX政文201092号)收悉,经市人民政府批准,现函复如下:一、同意你县呈报的农用地转用方案和补充耕地方案。二、同意将你县XX镇XX居委会、春湖村等2个村的农用地12.0000公顷(其中耕地6.2630公顷)转为建设用地。此次批准建设用地总面积为12.0000公顷,土地用途为住宅(村民拆迁还建)用地,以集体建设用地拨用方式供地。你县要严格执行国家产业政策和供地政策,不得建别墅和低密度、大套型住宅。按批准的用途供地,确
22、需调整土地用途的,应依法报原审批机关批准。三、请你县接到函复后,按照土地管理法和国家、省有关法律法规规定,做好各方案的实施工作,严格依法履行批复后实施程序,切实落实和支付补偿安置等各项费用,保证失地农民原有生活水平不降低、长远生计有保障。补偿安置和失地农民社会保障不落实的,不得强行使用被转用土地。四、你县要依照有关法律法规规定,对该批次各方案的实施情况进行跟踪检查,并将批后实施情况报我局备案。五、该批次用地已于2010年12月9日审查通过,满两年未实施具体征用土地或用地行为的,本批准文件自动失效。 二一年十二月十七日5.2建设方案根据民用建筑设计通则(GB50352-2005)的有关规定及要求
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