小食品批发市场建设项目商业计划书.doc
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1、*市食品批发市场建设项目 商业机密 禁止复制第一章 摘 要1.1 公司的简单描述*省*市弘北房地产开发有限责任公司组建于二00一年一月,是在原*省*市房地产综合开发公司基础上进行转制重组的股份制企业。企业类型为有限责任公司,资质等级为叁级,经营范围是按照资质等级三级从事经营活动,经营者是*先生。 公司成立以来,赵忠国先生加强内部管理,逐步理顺各种关系,使各项工作走上正轨。 公司利用*市是区域性中心城市的优势,结合*市政府为加速老城区改造和加速小城镇建设制定的一系列优惠政策,继续瞄准市场,捕捉信息,以优质规范的服务、先进的经营管理经验,使企业从小到大,不断发展壮大。 公司为巩固成果,不断开拓进取
2、,除目前已具备大规模的房地产开发条件外,还积极把握政府完善和规范“六大市场体系”建设的有利时机,力争把公司发展成为*市、波及周边市县的房地产开发公司和食品批发中心。1.2公司宗旨公司奉行以质量求生存、以创新求发展、以服务求信誉、以技术求优势、以管理求效益的宗旨,以发扬职业道德、服务人民、奉献社会做为主线,以“发展才是硬道理”为动力,坚持“市场是企业发展的根本,质量和效益是企业的生命”的企业方针,追求经济效益与效率的最大化。 1.3 经营范围 房地产开发(主营) 食品批发市场经营管理(兼营)1.4 市场定位根据市场的需要,公司把经营范围定位在房地产开发和食品批发市场经营管理上,并依靠高质量工程、
3、优质的服务和先进管理经验取胜市场的竞争。1.5 竞争 公司将不断更新,采用先进的房地产开发和市场经营管理经验,以“团结贡献,竞争发展”为理念,不断建立和完善现代企业管理体制和制度,通过有意识、有目的、有效的经营管理,不断实现现代化经营理念的提高和创新,在*市房地产开发和食品批发市场领域立于不败之地,不断为企业发展寻求更大的商机。1.6 市场概况市场概况:*市的房地产开发市场和食品批发市场前景广阔,发展潜力巨大,经济效益可观。营销策略:稳定现有的当地市场,扩大周边市县市场。1.7 核心经营管理团队我们的高层管理者具有高度的责任感并互相尊重,经过相互了解与沟通,已形成具有高度凝聚力的领导集体,与各
4、部门有机统一与协调配合,绝对可以实现制订的任何计划。1.8 资金需求企业基本建设投资需求量较大,再好的项目如果没有资金来源支撑是无法按既定的方案来经营,为了项目的进一步发展,我们公司投入1034.4万元人民币做为我方项目投资,拟采用国际上通行的风险投资的运营模式来引入国外风险投资,计划引入加拿大鸿图环球投资集团现汇5000万元人民币,这笔资金用于项目的动迁、主体工程、场地硬化和市场配套设施建设费用,我们以抵押担保的方式偿还这笔投资金,每年按外方投资总额的11.2%作为外方的利润分配,到时不偿还本金,还款期限为13年。1.9 财务预计项目达产期的收入与净利润的预计(建设期二年,经营期13年),如
5、下图所示:单位:万元人民币单位:万元人民币第二章 公司介绍2.1 宗旨以市场为导向,以质量为生命,以效益求发展,以优质为宗旨,通过打造品牌工程,创名流市场,使企业不断发展壮大。 我们立志于在房地产开发与市场管理领域恪守信誉、提高声望,不断满足人民安居和生活的需要。为贯彻我们目标和既定方针,我们决心以真诚的态度对待资金监护人、居民、业主、顾客和社会其它团体。这些单位都会相信我们公司,因为我们与这些公司之间都是互利互助的,我们彼此之间具有长期的合作关系。2.2 公司简介资料2.2.1 公司职员状况 职员总数:46人 技术人员:25人 工 人:15人 其 它:6人2.2.2 公司基本概况2.3 公司
6、管理2.3.1 董事会公司设立董事会和监事会,董事会由三人组成,董事会对股东会负责,董事会按照*省*市弘北房地产开发有限责任公司章程规定的方式议事和表决。监事会设置三人,监事会依照*省*市弘北房地产开发有限责任公司章程行使职权。公司设立总经理,实行董事会领导下的总经理负责制,由总经理主持公司经营管理工作,组织实施董事会决议。2.3.2 经营管理团队公司拥有一支高水平、高素质的管理队伍。公司高度重视管理人员的配备,通过高素质的管理人员来完成企业的各项经济指标。公司管理者充分认识到自己的责任和使命,在不断建立和完善现代企业管理体制和制度的同时,通过有意识、有目的、有效经营管理,不断实现现代化经营理
7、念与管理制度的提高和创新,为企业发展寻求更大的商机。公司拥有一大批富于开拓和奉献精神的与建筑工程相关各类技术人员和从事市场管理的人员,作为公司的一分子,在公司的发展过程中,通过不懈的努力,在建筑和市场领域树立高品质、守信誉、优质服务的良好形象。赵忠国:董事长、总经理,男,54岁,大专,工程师、会计师。从事建筑和房地产开发多年,精通企业管理,并具有多年项目建设及项目组织、管理经验,他领导和开发种类建筑34栋,总面积达80万多平方米,经验丰富、技术过硬,是一位优秀管理人才、一位出色的企业家。李忠彦:副总经理,男,58岁,大学,高级经济师、工程师。对公民建筑电器、电路安装有丰富的实践经验,把全面的生
8、产管理、财务管理、劳动管理、经济核算贯穿在房地产开发的始终,使PDCA循环管理方式在经营中发挥有力的作用。代凤霞:总会计师,女,44岁,大专,会计师。对商场管理和市场营销有丰富的经验,拟选的食品批发市场总经理。第三章 建设规模与经营方案3.1 建设规模3.1.1 建设地点描述*市食品批发市场地处*市南直路南,公铁立交桥西,南至机务段,西至第二粮库,距公共汽车站和火车站均为五百余米。周边无工业区,交通便利,环境十分优越。3.1.2 建设规模与内容建设占地面积为15765平方米,建筑面积为48830平方米商服住宅楼。其中商服为两层,建筑面积为20560平方米;住宅为五层,建筑面积为28270平方米
9、。楼群间地面硬化7076平方米。3.1.3 市场总体规划与使用功能 在占地面积15756平方米土地上,建四栋商服住宅楼,呈东西南北分布,楼与楼之间设有通道。每栋楼层高为七层,12层为商服楼(食品批发市场),跨度为20米,37层为住宅楼,跨度为11米。第一层楼设间128个,第二层楼设摊位于1370个,楼间广场设摊位1000个。3.1.4 建筑设计与结构设计规范3.2 经营方案公司采取一次性出售和市场自主经营的原则,一次性出售住宅楼28279平方米,出租商服楼20560平方米和空间场地7076平方米。3.3 项目情况3.3.1 项目背景 *市地处*省正北方,座落在省会哈尔滨、西部工业中心齐齐哈尔,
10、北部对俄最大口岸黑河各约300公里距离中心点上,滨北、齐北、北黑三条铁路以及黑大、碾北、绥北、鹤嫩等公路在此交汇,*经济区辐射十多个市、县、场,素有“南通省会、北连边疆、东靠林海、西按粮仓”的地缘优势和交通优势,是省确定的区域性中心城市。*市总人口48万人,市辖5镇4乡,4个农场,7个国营林场,1个森工局和16个部队农场。由于地缘优势和交通优势,形成了*省传统的商品集散地和流通中心。随着市场经济的发展,*市做为商品的集散地,远远不能满足经济发展的需要。目前,*市尚无一家专门经营食品批发的市场,为了充分发挥*市区域性中心城市作用,进一步完善市场体系,市政府已经规划了六个类型市场,建设食品批发市场
11、,是在市政府规划的六个类型市场之列。在房地产开发方面,适合*市委、市政出台的加速老城区改造一系列优惠政策。3.3.2 项目简介 3.3.3 项目特点、优势*市食品批发市场建设项目是房地产开发和市场运营为一体的综合性项目。房地产开发能够加速老城区改造步阀,提高人民生活质量和居住水平。据统计,*市区楼房占有率不足40%,所以房地产开发有着广阔市场。食品批发市场的建立,不但填补*市无专门经营食品批发市场的空白,而且能够扩大周边的辐射力,增加*的商客流量,繁荣*经济。食品批发市场建设项目既是政府支持的项目,又是引资项目,所以享受*市投资优惠政策。3.3.4 项目实施进度项目实施进度表 3.3.5 投资
12、环境*市投资优惠政策规定:投资在50万元以上的商贸流通型企业,经营期在10年以上的,按国家规定缴纳的企业所得税,自正式经营2年内由财政部门全额奖励给企业,第三年至第五年由财政部门奖励给企业50%;境外客商投资企业暂不征城市维护建设税,5年内所缴房地产税和车船牌照使用税,视企业经营情况由财政予以返还;商业土地使用权出让最高期限为40年;投资兴办商服、旅游、房地产开发建设项目的,土地出让金按当年基准地价优惠20%;对投资兴建市场的私营企业,国有存量土地一次性免收70%土地出让金,旧城区改造的建设项目,土地出让金按标定地价的70%收取;外商投资企业用地,免征土地使用费10年;对投资在20万元以上的商
13、贸流通型企业,在*市权限内免收下列项目费用:办理建设项目登记,免收手续费;办理建设项目环保审批,免收手续费;办理营业执照、税务登记,免收工本费等;兴建商贸企业、集贸市场,其出租经营性房屋、柜台的企业,3年内减半征收价格调节基金;投资企业办理房产登记时,房屋所有权登记费、房屋交易手续减半;对投资企业的行政事业收费,按省和国家、市的规定执行,其中有上下限的,按下限收取;对投资企业的经营性收费,按最低标准收取。3.3.6 项目评价*市食品批发市场建设项目无论在房地产开发方面,还是市场建设方面,都有广阔市场空间。加速老城区改造进程,改善人民生活质量,繁荣市场经济,提高就业率,既符合国情,又符合市情,是
14、一个经济效益和社会效益可观的项目。第四章 市场与竞争分析*市房地产开发和市场建设潜力较大。通过*市域和周边市场需求预测,房地产开发和市场建设呈逐年增加趋势,市场容量大。4.1 市场分析4.1.1 房地产市场分析*市区住宅楼总建筑面积不足100万平方米,市区人口25万人,按人均拥有建筑面积10平方米计算,共计250万平方米,缺口150万平方米。所以房地产开发市场前景广阔。4.1.2 食品市场分析*市现有的食品市场分布在中央路二道街和北方商城,现有经营业户30余家,总经营面积10000平方米左右,主要从事食品零售业,以高于批发价为主,低于零售价为辅,销售范围是市区、乡镇和部分农场,辐射人口48万人
15、。经营的项目有小食品、保健食品、快餐食品、糖类、酒类、日杂等50多个系列,1000多个品种的各类商品,辐射人口为48万人,年交易额约1.5亿元人民币。拟建的*市食品批发市场经营方式为:与厂商联合,厂价直销,多品种经营,以*为中心,辐射半径约100多公里,周边10个市县,200多万人口,年可新增交易额6亿多元人民币,成为区域性食品批发大市场。从*市得天独厚的地理位置和有效销售半径来看,*市食品批发市场具有一定优势。4.2 竞争分析4.2.1 竞争状况本项目无论是房地产开发,还是市场建设都享有一定的优惠政策,具有一定竞争优势。4.2.2 竞争优势 区位优势拟建的*市食品批发市场地处*繁华商业区域的
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