写字楼秩序维护方案.docx

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1、写字楼平安与秩序维护方案平安管理是物业管理的重要组成局部，在平安管理方面，我们将 充分运用公司管理各类物业的丰富经验，利用现代化的管理手段，依 靠各种先进技术设备与工具，科学组织，精心安排，提供高水平、高 水准、全方位的平安管理，确保规划大厦工作人员的平安。一、平安管理工作特点XX写字楼工程（）大厦，是集经营、办公、商务为一体 的综合性智能大厦，总建筑面积约167,000余平方米，物业类型为 办公楼。平安管理工作特点如下：1 .人员量大，且构成复杂，须注重公共卫生平安写字楼工程（-）是一个广泛对外开放的场所，开放式工作，接待人员广泛。而 且又有大量的房屋对外出租，人员结构也十分复杂。2 .消防

2、等级要求高写字楼工程（）对消防等级要求高。 同时，又由于其是一个高层建筑，一旦发生火灾，高层人员疏散十分 困难。3 .平安管理时间长大厦的平安管理，不但是对商业使用物业的 管理，同时还有大量的业户在此办公和居住。是一个综合型的大厦, 平安管理时间长。4 .车辆管理复杂大厦停车场，车辆停放既有商场车辆，又有业 户办公人员的车辆，还有外来人员车辆，并且外来人员的车辆进出频 繁。那么，做好车辆的管理工作也是平安管理中的重点。在严格规范管理的同时，关注地下停车场的采光、卫生、排气、 通风等基础设施，对地面停车场，配合做好车辆的防护工作，尽量减 少热幅射对车辆使用人员的影响。关注已停车辆，查看有无损坏、

3、漏 油、漏水情况，做好相关记录，假设出现损坏、漏油、漏水等，尽快与 使用者联系，减小损失。7）配合开展重大活动及其它相关工作遇有计划性重大活动安排时，制定活动开展配合计划，事先做好 预留车位及场地检查工作，摆放醒目标志，并做好协调、劝说及解释 工作。五、消防管理贯彻预防为主，防消结合的工作方针，实行人防、技防的有 效结合。以消防监控室为指挥中心，借助先进的消防监控系统和消防 设备设施，做好日常消防防范工作。 消防管理工作必须常抓不懈， 通过各种形式，加强物业使用人和员工的消防意识，提高员工消防技 能，保证优良素质。组建一支反响迅速、技术过硬的义务消防队，按 时对消防系统进行联动测试和消防设施、

4、器材检查，定期进行消防演 习，提高物业使用人和员工的防火、灭火技能。1）消防监控设施管理写字楼工程（）消防监控系统由报警控制柜、手动联动控 制柜、紧急广播疏散系统、消防 系统等构成，主要对大楼的消防 设施、设备的状态进行监控，在发生消防事故时，自动进行灭火救 灾。消防监控中心值班员24小时对大楼的消防系统进行监控，发 现报警立刻通知相关岗位到现场查看确认，防止超长时间报警，确属 火警那么按火警处理程序进行处理，属误报警的，查明原因消除故障， 恢复系统。发生火警使电梯迫降时，立即用监控室的对讲 通知电梯内 乘客保持镇静。定期对消防系统进行巡视检查、检测，发现问题及时排除，保 证系统的正常运转。消

5、防巡视检查至少要包括以下内容：I消防通道是否畅通无阻。I消防器材是否已按要求配备。I消防栓内水枪、水带及报警设施是否 完好。I消防水源是否满足要求。I烟感、温感、喷淋头是否完好。I自 动消防设备是否在联动位置。I做好相关记录。在以下场所，应增加 巡视频率：I扑灭火灾后的现场。I在动火作业的前后。I重点防火的 部位。I装修施工现场。I地下设备机房。监控中心实行8小时轮班制，以确保值班人员精力充分。严格执行交接班制度，加强消防监控室管理，杜绝闲杂人员随 意出入。2）消防日常管理管理处经理为大楼防火负责人，负责组建义务消防队，不定期 检查、指导大楼消防管理工作及处理消防管理中的问题。管理处及兼职平安

6、员定期对大楼消防管理工作进行检查和指 导。坚持预防为主、防消结合，做好大楼的消防工作。做好消防培训工作，使所有员工都具备相应的消防知识，能够 熟练使用各种消防器材、设施。做好消防宣传工作，利用网络、宣传栏等媒体宣传有关消防及 逃生知识，组织消防知识竞赛，使所有工作人员都能了解、掌握一定 的消防常识。加强对义务消防员的消防知识和业务技能的培训I,定期 进行消防实战演习，内容包括：人员逃生、救生、常用消防工具的使 用、火灾时人员紧急疏散、大楼各消防系统的功能检测等。六、防火管理防火管理是消防工作的重中之重，写字楼工程（）大楼重 点区域的防火工作如下：1）业户办公室等：在楼内以楼层防火门为分界点设立

7、防火分区, 每个防火分区均设有防火责任人，加强监控中心的监控和日常巡视检 查，发现事故隐患及时排除，保持消防设备设施完好。2）商场:是外来人员之场所，活动时人流密度高，其设备功率大， 局部发热量较大，是重点的防火区域。按多个防火分区设置责任人, 定时、定期检查、保养消防设备设施和其他电气设备，杜绝电器设备 超负荷运行，防止电气着火现象发生。防火区内严禁吸烟，在醒目位 置悬挂各类防火标示牌。活动进行前，管理人员提前到位，对设备设 施进行全面检查；活动进行中，管理人员与设备维护人员坚守现场, 确保消防通道畅通无阻；活动结束后，及时全面清理，对不必要使用 的用电设备一律切断电源，消除一切平安隐患。3

8、）机房：为消防重点防火区域，设置专门消防责任人，定时、定期检查、保养消防设备设施和其他电气设备，杜绝电器设备超负荷运 行，防止电气着火现象发生。机房内严禁吸烟，在醒目位置悬挂各类 防火标示牌。（10 ）公共卫生平安管理公共卫生管理是通过预防和控制疾病、伤害、残障来促进群众健 康及生命质量的提高。我公司在对写字楼工程（）的管理服务 中，将公共卫生平安管理作为平安管理的重点内容。I建立健全公共 卫生管理体系，我公司依据2003年5月12日国务院出台突发公 共卫生事件应急条例组织实施。I建立防护网络健全的公共卫生管 理体系应该包括建立疾病防治预警系统、监控系统、疫情信息报告体 系、社区防控体系的建设

9、等多方面内容。而一个充满活力的公共卫生 防疫体系就应该是一个实施疾病监测、救灾防病、处理紧急疫情和突 发公共卫生事件的快速反响网络。I定期演习如何建设一支实践 经验丰富、技术过硬、训练有素的疾病控制预防队伍，来应对突如其 来的疫病、险情的挑战呢？我公司认为，捷径只有一条，就是实地 训练。突发事件发生后，每个人都是应急体系中的末梢神经， 都要对危机作出迅速反响。定期对全员和业主/用户进行应急培训I , 以增强他们面对突发疫情或险情的敏锐程度是非常必要的。I公共卫 生平安管理是平安管理的重要内容，也是物业公司各部门和全员都必 须重视和参与的工作，如：环境管理部门必须严格实施清洁和消毒工 作规程，严

10、格做好消毒防疫工作，预防非典病毒及其它流行性病 毒的传播。I在传染性较强的疾病发生特殊时期，首先在物业内加大 相关知识的宣传力度，增强使用人对各类传染病的了解，思想上引起 高度重视，提高使用人的预防意识。同时，协助写字楼工程（ ） 物业管理主管部门采取各项预防措施，发动业主、使用人积极配合物 业管理处的工作，共同参与物业管理处组织的各项预防工作中；物业 管理处将对来访人员进行严格检查，有效控制外来人员将传染病菌带 入物业；对物业内及周边有可能产生病菌的孳生场所加强消毒措施（每天一次），对物业内其他区域每周至少进行两次全面消毒；除采 用对各传染病有针对性的消毒药品进行消毒外，特别对人流较多、空

11、气流动相对较差的电梯每两小时用消毒水进行一次灭菌清洁;加大物 业内其他清洁保洁工作的力度，缩短物业内各垃圾桶、箱的垃圾存贮 时间，垃圾中转站的垃圾保证100%装袋，并每隔1小时进行一次消 毒。七、平安管理的重点1、日常管理写字楼工程（）每天的人流量大，素质良参差不齐，为防 止出现盗窃、破坏等问题，我们将充分利用写字楼工程（ ）内 的闭路监控系统，密切注意营业场所的异常情况，对可疑人员进行重 点监视。并利用出入口处设置的防盗平安门，交替巡逻，关门时，协 助工作人员清理现场，采取人防与技防相结合的方法，制定一套行之 有效的平安管理措施，确保平安。2 .消防管理消防工作是各项管理工作重中之重，一旦发

12、生火灾，其损失将是 无法估量的。消防工作的方针是预防为主，防消结合“，实行人防、 技防的有效结合，消防工作常抓不解加强员工的消防意识培训和技 能培训，对大楼消防系统和内部消防设施定期联动测试。X X冬春两季 气候干燥，是火灾高发期，需特别注意防火，我们将制定严格的消防 管理制度，结合现场的具体情况制定切实可行的灭火方案，在出入口 处及醒目位置处设置严禁火种入内、严禁吸烟、严禁烟火 等标示牌，禁止租户和外来人员携带易燃、易爆物品进入楼内，在入 口处设置存物柜，大件物品、提包等在入口处存放。3 .防火管理特色防火是平安管理工作的重中之重，消防工作的方针是以预防为 主、防消结合，实行人防、技防的有效

13、结合，消防管理工作必须常 抓不廨。经常举力消防知识和意识的讲座，加强消防意识培训和技能 培训I,在宣传栏加强消防知识宣传，建立义务消防队，消防系统的设 备设施每月联动测试一次，每年至少进行两次消防演习，提高员工防 火、灭火技能。采取的具体措施为（1）严禁易燃、易爆物品进入楼 内和在楼内存放。（2 ）严禁携带火种进入机房及库房，在楼内严禁 吸烟和明火操作。（3 ）严禁乱拉临时电源和私接电器设备、改动线 路，遇特殊情况，严格执行报批手续，由物业管理处派专业人员进行 操作。（4 ）下班后对楼内进行全面检查，并切断有关电源。（5 ）每 天检查消防设施，定期检测消防设施的性能，发现问题及时整改。（6 ）

14、请消防局专家进行消防知识讲座，现场指导消防灭火技能，针 对其保护特点确立灭火方案。八、平安状态控制管理我们将写字楼工程（）报警的应急处理纳入平安状态控制 管理。将报警信息分成两类：非确切报警信息、确切报警信息。根据 报警信息反映的不同事件，定义了四种状态：一级状态、二级状态、 三级状态、四级状态。建立以监控中心为指挥调度中心，相关部长为 分状态、分阶段现场指挥的指挥体系，针对不同的状态，调动不同的 应急反响力量，采取相应的处理程序，分级应对，限时到位。通过完 善各状态应急处理的调动、组织、协调，保证及时、快速、有效地处 理各类异常情况，为写字楼工程（-）提供快速反响、保障有力 的平安服务。（5

15、）反响时间限定反响时间限定表各类反响人员接到通知至赶到现场的最长时间监控中心值班人员1分钟（包括报警定位，报告值班负责人）一级反响力量3分钟赶到现场二级反响力量5分钟三级反响力量5分钟四级反响力量5分钟当班维修人员5分钟（6）状态类别、反响力量类别与指挥体系的关系（见下表）八、突发事件处理状态类别监控中心指挥现场指挥反响力量类别一级状态值班人员二级状态保安部主管（管理处经理戒备）当班保安一级力量上 阵二级力量戒 备三级状态管理处经理相关部门部长二级力量上 阵三级力量戒 备必要时四级 力量戒备四级状态（值班人员密切监视）管理处经理四级力量上阵1、突发事件的处理（1）目的：迅速、果断进行处理，保护

16、人身财产平安。（2 ）适用范围：车祸、盗窃、匪警、斗殴、设备设施故障、水电系 统发生故障、水浸、火灾报警系统误报、自然灾害等异常情况。（3 ）职责1）管理处经理负责组织员工进行突发事件及异常情况处理能力的培 训I。2）值班人员严守岗位。3）平安管理部负责平安防范，水电维修人员负责水、电供应及抢修； 义务消防队负责初期火灾的扑救；平安管理部负责治安、交通事件的 处理。4）其他员工听从管理处领导的调遣，积极参与救护或抢修。（4）突发事件的处理1）暴力事件在执勤过程中，如遇一些暴力事件，保安人员应立即制止 犯罪行为，并报告平安管理部长，通知监控室，同时向物业管理处经 理及有关领导汇报。巡逻保安应立即

17、赶赴现场院进行紧急疏散，必要 时报警110，并协助警察将犯罪分子制服。监控中心对现场进行全方 位监控、录像，以备查验。2）聚众闹事事件处理原那么：平息冲突，驱散聚众闹事者，保证写字楼 工程（）正常工作秩序。对聚众闹事者，保安人员要通过疏导、 劝说或与事件代表交涉，协商解决问题的方法，调解冲突，控制事件 扩大，以保证写字楼工程（）的正常工作，并将现场情况及时 报告。必要情况下，根据事件严重程度向公安机关报警，请求援助， 严防局面失控，造成混乱。同时，监控中心对现场进行全方位监控、 录像，以备查验。3）执勤中发现可疑分子、可疑物品的处理线索来源：固定岗执勤、巡 逻执勤、监控中心报警及群众举报。处理

18、方式：查验证件,开箱检 查物品。对检查出的可疑物品交管理处处理，必要时移交公安机关 进一步审查。对有作案嫌疑人员，送交派出所审查。严格按有关 条例执行，严禁超越权限违规行为。增强自律意识，杜绝敲诈、勒 索现象存在。（4）暴风骤雨等自然灾害的预防和补救预防措施A.应急工具齐备 （排水设备，水带等）性能良好，防灾设施落实到位，备用沙袋存放 在指定地点。B.急救基本药物齐备。C.保持天台、沟渠、管道、地漏 的畅通无阻。D.紧闭所有门窗，同时做好防火措施。E.加固所有树木， 搬离空中悬挂物及高处放置的物品。F.密切关注受灾情况，及时将最 新信息通报给工作人员。G.值班员工必须与监控中心或管理处联络,

19、听候指示。H.灾害来临期间，员工轮流值班，随时做好抢险准氤I. 采取平安措施，注意自身平安。灾害过后的补救措施A.加大巡查 力度，及时做好现场督导工作，真正做到“三个关键”，即在关键的 时候，出现在关键的地方，解决关键的问题。加强与各部门、班组的 联系和沟通，做好协调配合工作及灾后的补救工作。B.及时进行检查 及填报暴风骤雨损毁报告；以最快速度保证灾后系统恢复稳定工作。（5）车辆事故处理1）疏通车辆，防止事态扩大影响到其它车辆的正常运作2）拔打122报警，移交交警处理。3）全力抢救受伤人员，保护好现场。4）记录肇事车辆车牌号码、车型和颜色，通知前方拦截，并及 时报警处理。5）监控室调整监控设备

20、实时录像。2.火灾事件应急处理措施（1）监控中心在系统报警时应立即指挥保安员到现场查看，如 属误报那么查明原因，排除故障恢复正常监控状态。如发生火灾，立即 利用现场灭火器材、设备设施进行扑救，并通知物业管理处经理及有二、平安管理目标1 .人员进出井然有序.日常办公、休闲环境平安、舒适2 .重大活动顺利进行.突发事件迅速得到解决3 .交通事故处理率100% ,无车辆失窃事件.治安案件发生率为0三、平安管理原那么坚持外驰内张，人防、技防相结合”的原那么。平安管理内容与方式.平安管理内容(1)治安管理：防盗、防聚众闹事、防各种破坏活动，防止任 何影响工作人员身心健康和工作、娱乐休闲环境的行为。保证日

21、常办 公、娱乐休闲环境井然有序，重大活动顺利进行，人身平安不受侵犯， 财产不受损失。(2 )消防管理：防火及防止各种自然灾害。(3)交通管理：维护写字楼工程()交通秩序，车辆停 放整齐，防止交通事故的发生和车辆破损、被盗。(4)公共卫生平安管理：做好公共卫生平安管理工作。(5)紧急事件和突发事件的平安管理.平安管理方式关领导。在不能自救的情况下拔打119报警，并疏散相关区域的人 员。(2)消防中心切断大楼相关部位的电源、液化石油气源，迫降 客梯，利用紧急广播疏散系统疏散着火区域人员。(3)消防监控中心开放相关的出入口以利于人员疏散，对现场 进行监控录像，以备事后调查火灾原因。平安管理的方式以闭

22、路电视监控、消防监控系统等综合安保系统为主；辅之以保安门岗、流动岗哨、机动应急人员，建立一个严密、 可靠的平安网络。大楼平安岗位设置以填补技防盲点为准那么，根 据写字楼工程( )大厦实际情况，设置门岗、外围巡逻岗、楼 内巡逻岗、地下层的巡逻岗以及定点伏击岗等；流动岗按指定路线或 非指定路线流动巡查。一般情况下的平安管理，按规定班次、时间、 人员、岗位、工作性质来执行日常管理任务，特殊情况下的平安管理, 那么按事件的性质采取相应的应急措施，如重大活动、突发性事件和紧 急事件的临时性处置、管制，并在大楼的平安管理工作中，设定紧急 事件和突发性事件处理预案。1 .保安队伍的组建成立保安部，设主管1名

23、，下辖保安领班、保安 员、消防值班员、智能控制中心值班员。2 .保安队伍的管理(1)保安队伍实行准军事化管理，组织军事体能、消防专业技能、车辆疏导指挥训练，部门、公司定期组织安保队伍考核(保安员 训练安排见下页)。(2)严格执行请销假制度和交接班制度。(3 )建立应急分队值勤制度。通常按休息班30%的人员比例可以外出，每次时间不超过四小时，晚上十点前必须归队。在节日庆典 或有重大活动时，全体待命。(4 )实行值班人员报岗制度。中班每小时、夜班每30分钟， 向监控中心报告岗位值勤情况一次，以及时了解各岗位和人员的值勤 情况。(5)实行监管机制。物业管理处保安部主管对保安值班人员的 工作进行督查、

24、指导。(6)注重形象。保安员是外来客户进入写字楼工程(-) 看到的第一印象点，作为保安人员，我公司要求其不但要负责日常安 全防范事务，更要担负起传递物业形象的责任，维护、提升写字楼项 目()的形象。保安员训练、考核安排表时间训区东、学习工程内容地点参加人员每天接 班 前 半 小 时前二十分钟班前安全会各种规章制度、平安条例及注意事虬楼内接班保安后十分钟整装，准备接班23 : 00,7 :00,15 :00换岗仪式各岗位交接班保安每周周一班务会一周保安工作总结；传达公管理处值班非值班保安司、管理处精 神；本周工作安 排。室周三业务知识学习法律常识与案 例分析、平安保 卫知识、保密制 度等。管理处

25、值班室非值班保安周五体练长跑适时决定非值班保安每月月底星期天技能训练会操适时决定非值班保安月底部门考核专业技能、业务知识适时决定全体保安每半年第六个月底公司考核综合知识（专 业技能、业务知 识、相关法规 等）适时决定全体保安每年年底公司考核综合知识（专 业技能、业务知 识、相关法规 等）适时决定全体保安3.平安管理工作要点日常平安管理工作的内容包括：平安监控、楼内巡视检查、六层 的特文书库等重点区域检查、地下室巡视检查、外围、广场巡视检查、 车辆疏导等的平安管理，以及每天闭馆播放闭馆音乐（局部楼层、房 间不放闭馆音乐的控制问题），每天闭馆的清场问题，读者存包、衣 着的管理问题，读者不办理借书手

26、续携书出馆等违章事例的处理问题 等。（1）岗位要求1）上岗前自我检查，按规定着装，仪容、仪表端庄整洁，做好上 岗签名。2）严格按岗位职责要求履行任务。3）保持充分精力，具有高度责任感、使命感及奉献精神。4）建立岗位记事本，对异常情况，及时记录备案，并做好换岗和 交接班的口头和书面汇报。5）礼貌待人，热情服务。（2）门岗控制工作要点1）发现形迹可疑、闹事和其他衣着不整的人员阻止其入内。2）维持门口交通秩序,指挥和疏导进出车辆，引导要及时，手势 要规范，态度要热情。3）遇有运输车辆出入，详细记录车辆来源与事由。放行时须手续 完备（需由需方部门签证的放行条），同时无其它违规行为。4）引导前来学习、参

27、观的物业使用人，为不太熟悉本物业的市民提供指引。（3）平安监控工作要点1）平安监控系统设立24小时监控值班岗，全面了解和严密监视 写字楼工程（）内外的平安状况。2）监控值班岗实行8小时轮班制，以确保值班人员精力充分。3）密切注意闭路监控屏幕和红外报警系统的情况，发现可疑情况 定点跟踪录像，在大厅、客梯、办公区及其它要害部位发现可疑情况 要采取跟踪监视和录像措施，并通知巡逻保安人员前去询问盘查，同 时向管理处值班人员报告。4）监控中心人员严守秘密，不得泄漏写字楼工程（）监控 点等安保方面的详细资料。5）对闭路监控、报警系统等每天进行检查，发现问题及时通知工 程部派工程维修人员对闭路电视监视系统和

28、红外线监控系统进行维 修和养护，保证设备能长期正常地运行，确保技防设备的可靠性。6）闭路监控采取24小时录像，录像资料保存期限至少为1个月（具体与甲方商定）o发现录像带的录像质量下降，应及时更换新的 录像带，保证录像图片的质量，在发生某些事件时，能根据录像资料 找到有价值的线索，易于解决问题，到达技防的效果。（4）车辆疏导工作要点1）按写字楼工程（）车辆有关管理规定放行或禁行。2）维持门口交通秩序，指挥和疏导进出车辆，引导要及时，手势要规范，态度要热情。3）遇有运输车辆出入，详细记录车辆来源与事由。放行时须手续 完备（需有甲方有关部门签证的放行条），同时无其它违规行为。4）进行车库平安服务，停

29、车就位，指挥规范，车辆停放整齐。5）定时巡视车库，防止用户粗心而造成损失，发现车辆报警立即 赶赴现场。6）有重大活动安排，事先预留车位，摆放醒目标志。（5）巡视检查工作要点1）勤巡逻，细观察，不放过任何一处非正常点。2）巡视范围包括写字楼工程（ ）内的商业区、办公区、各 机房、各处通道等。3）按巡逻路线巡视检查，发现问题及时解决，遇重大问题告知主 管及管理处，巡视中严格杜绝盲点。4）巡视中思想集中，做到看、听、闻、问，发现问题及时向 主管汇报。并注意消防设施、闭路监控、红外监控等器材和设备的完 好性。5）巡视时有礼有节，认真回答楼内工作人员和其他物业使用人的 询问，热情礼貌服务。6）接到治安、

30、火警报警信息，及时赶到现场了解情况，做出正确 处理。7）为了营造大楼环境安静、祥和，采取正装巡逻方式，楼内巡逻 人员身着保安制服佩带对讲机进行巡视检查。（7）车辆管理工作要点 对地下停车场的管理，应突出以下几个方面：1）制定切实可行的管理制度及运行方案我公司进驻现场后，首先进行调查模底，合理规划地下停车场的 使用管理，防止乱停、舌L放。同时,建立完善的管理制度，确保写字 楼工程（）文明、有序的工作、学习、活动环境。2）进行平安有序的服务对驶入车场、车库的车辆，均限速5公里以下，严防高速行驶, 并有专人指引按规定存放到指定区域，做到车辆停放规范、整齐，分 类科学合理、平安有序，以完善细致的管理，进行平安有序的服务, 防止乱停乱放现象发生。3）标识系统为保证行车平安，提供各种停车场标识系统的建立建议，如限高 牌、限速牌、转弯凸镜、道路指示牌、车辆行驶引向牌、禁停标识、 行驶停放识别标记等。4）实施科技型管理模式完善的管理制度、智能化的管理系统、全方位的保安监控紧密配 合，保证无控制盲点。5）出入登记管理贯彻技防为主、人防为辅的原那么，做好停车场的出入口控制，建 立车辆停放登记制度，严防被盗事件发生，同时，停车场防止无关人 员进入和逗留。6）规范化的人性管理