物业管理服务实施方案.docx

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1、物业管理服务实施方案一、物业公用部位维修服务方案1、物业共用部位的维修服务方案对共用场地、房屋的使用状态、基础、结构、材料的破损、变形、受力状况 应每年逐项进行全面检查，认真记录，以便结合本区情况，编制一套完整的房屋 维修计划，具体内容包括如下：(1)房屋结构维修养护(2 )共用道路、楼地面维修养护(3)屋面工程维修养护(4)小区景点、共用部位房屋墙面装饰工程维修养护(5)门窗工程维修养护(6)为了管理及维护好共用部位，服务中心对已维修的共用部位在保修期 内做好质量跟踪工作。(7)维修组应在问题出现后及时到现场观察，紧急维修(如水电维修)应 在二十四小时内完成，一般维修应向用户约定维修及完成时

2、间。(8)维修费用，在保修期限内由开发商承当，保修期限以后的维修费用： 小型维修费用从收取的物管费中支付，大、中型维修从业主的维修资金中支付。(9)共用部位的维修养护计划为确保房屋共用部位的使用功能正常，服务中心将拟定巡检方案和作业计划 ，保证日常维护的持续进行，对涉及设施设备的大中修和更新改造工程/虢出维 修计划和资金使用计划，报业主委员会及相关部门审核批准后组织实施。大中修 和更新改造的工程费用资金按规定从维修资金中支付。二、物业管理区域内共用设施、设备的管理、维修方案1、给排水设备设施维修保养方案(1)目的：规范给排水设备设备保养工作，确保给排水设备设施各项性能 完好。0 疏散自救方法：

3、。熟悉环境，临危不乱呆持镇静，明扁方向；不入险地，不贪财物；简易防护，掩鼻 匍匐；善用通道，莫入电梯；避难场所，固守待援专递信号，寻求援助：被烟火围困时尽量 在阳台、窗口。 火灾、火警应急处理程序岗亭值班、车管、巡逻秩序维护员、物管及其相关人员发现火警、火灾处理。发现火警：听到警铃或发现楼层、烟雾。及时通知管理处，部门领导，同时通知相关人员现场确认；。利用周围的消防器材，配合义务消防员将火源扑灭。0 发现火灾：看到楼层着火或有火焰窜出窗外。立即拨打119火警 报警（报警时应讲清楚着火的具体楼层、门牌号码、有无 重大危险源、什么物质着火、报警人姓名及其报警 号码），同时通知公司部门领导并安 排相

4、关人员去路口接消防车；。利用身边的消防应急器材及时赶到现场协助扑救火灾；。做好火场平安秩序维护，保护好火灾现场。 发现停放车辆着火。及时用干粉灭火器，泡沫灭火器或石棉毯将着火车辆火源扑灭；。向领导汇报，并通知车主前往部门处理；。发现车辆漏油或油箱着火及时用沙土或干粉、泡沫灭火器将火源扑灭，并迅速撤离现 场，同时匹距离现场监控。0 值班人员火灾、火警处理。值班人员在发现火灾火警的情况下（显示屏显火灾）应及时通知相关人员（秩序维护 员或消防检修员）赶到现场（报警点）确认，如系统发生故障应及时通知检修员排除（按程 序文件规定时间1。如发现明火应立即用楼层的消防设施器材将初起活源扑灭，并及时向物业服务

5、中心领 导汇报情况；火灾事故处理。当火灾得到确认并迅速蔓延时，值班A员应立即打119” 报警，同时通知公司、服 务中心领导，并安排专人去路口迎接消防车；。与此同时通知值班电工切断着火电源、气源将电梯迫降至首层，开启消防泵和应急发 电机，启动排烟系统，确保消防给水正常。-10-五、物业管理区域内车辆行使及停泊的管理方案1、车辆进入(1)所有车辆进、出车场时应向车主敬礼，必要时说谢谢”或点头致礼。(2 )当有车辆进场时，应迅速引车辆慢行，并提醒车主将车辆停放在划有停车标识的 车位上。(3 )值班应文明执勤、才、幽待人，任何情况不允许与车主争吵，不许挖喇车主，更不 允许与车主辱骂斗殴 遇车主刁难睇鼻

6、寸，应保持冷静，克制自己的笛，石去处理的事情, 应迅谢艮告分队长、组长姐里，女阵主不听劝阻，圮里取闹，甚至态辘横，动手打人，应通知领 导，将肇事者送交公安机关处理。(4)对未领卡而冲入的车辆，记下车牌号，并用对讲机通知其它岗位的车管员，以免 误会。(5)值班员必须站在栏杆边从事车辆管理。2、车辆离场。(1)停车场值班员必须按规定收取停车费，上岗前准备零钞，必须将停车发票持在左 手中。(2)不得将发票放在岗上，收费时应当面点清查验真伪。严禁人情车或不收费、多收 费、少收费、收费不给票的行为。(3 )对遗失车辆停车卡的车辆不得放行，并要求车主到服务中心办理相关手续。(4)当遇到车辆冲卡时，尽量追，

7、并迅速向领导及派出所报告，做好记录。(5)如遇到拒绝交费的车主，应耐心做好解释，劝其按章交费，引导车辆停放到不影 响交通堵塞的地方。3、车辆巡视(1)秩序维护员巡查时发现车辆有损坏和漏水漏油等现象，应及时告知车主。(2)遇到有人在车辆旁边窥视，应及时过去盘问，如对方神色惊慌或身上藏有作案工 具，应将其带到安保部或扭送公安机关处理。(3 )保护值班器材、公物。闲杂人员不得进入车管岗亭。(4)遇场内车辆堵塞时应及时疏导车辆，对违章停放的车主应耐心地劝其按位停放。4、非机动车的管理(1)在非机动车进入小区大门口时，发放固定的停车牌，出小区时收回停车牌。(2)停车牌发生丧失的，由车主做出情况说明。重新

8、核发新的停车牌。(3)非机动车辆进入小区后，按要求停入非机动车棚。-11 -六,物业管理区域内绿化及附属设施的维护,保养方面1.绿化养护绿化作业包括小区内所有公共区域内草坪、地被、施肥、病虫害防治、修剪造型等日常养 护。1.绿化养护绿化作业包括小区内所有公共区域内草坪、地被、施肥、病虫害防治、修剪造型等日常养 护。品林建筑及附属设施养护2.园林建筑急附属设施养护方案同物业的房屋建筑、共用部位、共用设施的养 护方案-12-(2)适用范围：适用于物业管理辖区内给排水设备设施(含消防供水机组 )的维修保养。(3 )职责。服务中心主任负责审核水电设备设施维修保养年度计划并检查该计 划的执行情况。服务中

9、心主任负责组织制定水电设备设施维修保养年度计划并组织， 监督该计划的实施。工程部主管具体负责实施给排水设备设施的维修保养。小区服务中心向有关用户通知停水情况。(4)程序要点。水电设备设施维修保养年度计划的制定* 每年的12月15日前，由服务中心组织工程部主管、管理员一起研究、制定 水电设备设施维修保养年度计划并上报公司审批；* 制定水电设备设施维修保养年度计划的原那么；* 水电设备设施维修保养年度计划应包括如下内容：。水电工对给排水设备设施进行保养时，应按水电设备设施维修保养年度 计划进行。小区内主供水管(N100以上加压管)爆裂、主供水管上闸阀拆换，以及 控制柜内变频器、PC中央处理器的维修

10、保养由外委完成，其余维修保养由水泵 房管理员负责。水泵机组维修保养。水泵房管理员每年的4月、10月份应对小区内所有水 泵机组进行一次清洁、保养。* 电动机维修保养：每季定期维修保养* 水泵维修保养：每月定期维修保养* 明装给排水管维修保养(每年10月进行一次I(5)每年给排水设备设施的维修保养时间计划不允许超过8小时，如必须 超过8小时，那么应由服务中心主任申请延时维修保养，经工程经理批准后方可延 时。-2-(6)对于计划中为列出的维修保养工作，应由工程部主管尽快补充至计划 中；对于突发性的设备设施故障，先经务中心口头批准后门口目眈组织决而后 写出“事故报告”并上报公司。(7 )水泵房管理员应

11、将上述维修保养工作清晰、完整、规范地记录在 期水电工工作记录内，并于每次维修保养记录后的三天之内由工程部主管整 理成册后交机电维修部存档，保存期为长期。(8)停水管理。给排水设备设施因维修保养等原因要停水时，应由工程部 主管天写“停水通知经服务中心主任批准后提前24小时通知有关用户。如因 特殊情况突然停水，应在恢复供水12小时内向有关用户作出解释。2、给、排水系统的管理方案(1)供水系统管理。维修组对供水系统进行巡视检查，发现问题及时向管理处汇报，并在期水电工工作记录表上做好登记。联系自来水公司对供水系统出现的问题进 行处理。供水系统需停水维修时，水电工应提前24小时通知用户，服务中心要提前

12、张贴停水通知，工程部主管负责系统小型维修保养工作的检查监督。(2 )给排水系统管理。水电班每月对下水道、污水管、雨水管、明暗沟等设施检查一次，并填写 小区给排水设备设施月检表。发现非水设施阻塞蜀员坏要及时上才效艮务中心 主任并填写工程申报表。接到工程申报表，要及时派员处理。工程部主管于每年年底制定本区下年度排水设施维修保养计划，并作计划 预算交工程经理审核。公司工程部对中、大型维修工程制定维修预算方案，由本部负责人审核并 上报公司总经理审批。3、供配电设施设备维修保养方案(1)目的规范供配电设备设施维修保养工作，确保供配电设备设施各项性能良好。-3-(2 )适用范围适用于物业辖区内供配电设备设

13、施的维修保养。(3 )职责。经理负责审核供配电设备设施维修保养年度计划并检查该计划的执行 情况。服务中心主任、工程主管、管理员负责组织制定供配电设备设施维修保 养年度计划并组织、监督、实施该计划工程部负责提供技术指导。工程部主管、水电工负责对供电设备设施进行维修保养。服务中心负责有关用户通知停电情况。(4)程序要点。供配电设备设施维修保养年度计划的制定。*每年的12月15日前，由服务中心主任组织工程主管、管理人员一起研究、 制定水电设备设施维修保养年度计划并上报公司审批。对供配电设备设施进行维修保养时，应严格遵守供配电设备设施平安操 作标准作业规程，按供配电设备设施维修保养年度计划进行。高压开

14、关柜、变压器的主要维修保养工程由外委完成，外部清洁及局部外 部附件的维修保养由变配电室值班电工负责，低压配电柜的维修保养由变配电室 值班电工负责。4、柴油发电机维修保养方案(1)目的规范柴油发电机维修保养工作，确保柴油发电机各项性能良好，保证柴油发 电机良好运行。(2 )适用范围适用于物业管理公司辖区内各类柴油发电机的维修保养工作。(3 )职责。服务中心主任负责审核设备维修保年度计划，并检查该计划执行情况。工程部主管负责组织制定设备维修保养计划，并组织、监督该计划的执行-4-。水电工负责柴油发电机的日常维修保养。(4)程序要点。维修保养计划制定。* 由小区工程部主管、管理员一起研究、制定计划并

15、填报工程申报表报 经理核实后上报公司审批。* 制定柴油发电机维修保养计划的原那么；* 柴油发电机维修保养计划应包括如下内容：* 维修保养工程及内容；* 具体实施维修保养时间；* 预计费用；。柴油发电机叫外附件的维修保养，由小区服务中心维修组负责，其余维修 保养由外委完成。* 进行维修保养时，应注意可拆零件的相对位置及其顺序(必要时应作记号 ),不可拆零件的结构特点，并掌握好重新装回时的用力力度(用扭力扳手X* 空气滤清器的维修保养周期为每运行50小时进行一次。对于柴油发电机的拆机维修或调整应由主管填写，经管理处经理、公司总 经理批准后，由外委单位完成。对于计划中未列出的维修保养工作，应由水电班

16、长尽快补充至计划中。对 于突发性的柴油发电机故障，先经工程部主管口头批准后，先组织解决而后写出 事故报告并上报公司。对于上述的所有维修保养工作都应清晰、完整、规范地记录在期 水电工工作记录内，保存期一年。5、公共设施维修养护方案为加强辖区道路、市政公共设施的养护和维修工作，正确使用、保养设施， 不仅可以延长设施维修周期，减少养护费用，为用户创造良好居住环境，并按照 保养要求制定本区计划。(1)道路的养护。对道路每季度检查一次，发现路面有裂缝应进行及时修补，如裂缝长期不-5-修，路面便沉陷，经过行车的碾压开展成坑槽。道路的修复应使面层材料尽可能做到与原路面相同或接近一致，而且要做 到不沉不裂，不

17、高不低，与原路面平整一致。（2 ）排水设施的养护。对排水设施每季度检查一次，禁止阻塞、破坏排水设施和排水出口。保证不向井、雨水口倾倒垃圾、渣土和杂物。落水管使用功能正常，管道畅通、不滴水。检查化粪池和砂井每年全面清洗一次。（3）公共设施养护。对小区内标志图（牌宣传栏、文明公约牌每季度检查一次，保证图（牌 ）完好清晰，挂筑平安，支架不生锈和松动。检查信箱是否整齐、清洁、安稳。标志图（牌）发现松动的应及时维修。防雷系统须对避雷针、避雷器、地线进行检查，保证不生锈、不脱落，地 线接驳完整。每年检查一次，维修保养计划由工程部编制和实施。娱乐设施如滑梯保证不破损、不残缺和使用平安。停车场设备和车场值班室

18、、停车标志牌保证不破损，指示明显，减速线、 停车线、导向线保持清晰。车棚顶、护栏、车场值班室保证不破损、铁护栏不生绣。消防通道使用功能正常、无平安隐患。三、物业管理区域内清洁保洁方案L保洁作业流程-6-2、保洁范围(1)小区环形道路、地面停车场、建筑小品、公共设施设备、绿地、水池 等别墅外公共部位卫生保洁。(2)园区内公共区域的卫生保洁范围：地下车库、自行车库等公共区域的 卫生清扫保洁。3、保洁作业要求(1)保洁时间规定每日上午(夏秋季：7 : 00 ,春冬季:7 : 30 X下午(夏秋季:13 : 30 , 春冬季：13 : 00 )开始责任区域内的首次全面保洁工作，每日上午(夏秋季：7 :

19、0012 : 00 ,春冬季：7 : 3012 :00 1 下午(夏秋季:13 : 3019 : 00 ,春冬季：13 : 0018 : 00 )做好责任区域内保洁维护工作。(2)日常保洁作业细那么及标准、考核措施日常保洁作业细那么及标准区域 局部工作内容周期标准程度-T-、|、人、-_llal力，经 常日/周月季住 宅 楼 外 围但路和广场清扫4今工口 /口/V无泥沙、713垢、烟头、杂 物I-ZELI/I、力7H片q厂场工隹枳保/口VJ九枳土、玉物绿化市化需旭头、志物肩埋功士乃箱洁洁VV几纸眉、烟头寺水物 声散落坨如 毛污;亦Vx Lj H A / tTx x Lj/ j丰r-、冬丁 f三

20、沆垃坂相/育流NI夕卜表十/争、人石迹如识、且传牙二、于尸孑二、人具 擦拭V尢散落垃坂、I回囿尢石迹丁t/船+F喷水业At期/司先 口音7k油型物吉干坦7Vzu育亡T、水指毛维尼 杂物u贝力、7lW、EZJ/F3IVzUiaj/RsiTu日常保洁考核措施保洁范 围考 核 措 施-7-保洁服务的检查频率为每天一次，由保洁主管负责。公司品质部的 抽查考核为每月两次。对每个保洁员的工作考核实行百分制，同当 月的工资，奖金直接挂钩，考核内容构成为：行为规范占10分, 工作标准占60分，客户满意度占20分，遵章守纪占10分。(5元/分)楼幢夕卜面道路和广场地面每50亩范围内出现2个以上的杂物扣1分；出现

21、 直径1 cm以上的石子，每5个扣1分；绿化带草坪出现塑料袋、 烟头等杂物，每发现一处扣1分；灯具等周围出现散落垃圾每发 现一次扣1分；垃圾箱、标识、宣传栏、护栏、灯具等未按标准 完成保洁，每发现一次扣5分；喷水池内出现大的漂浮杂物，每 个扣1分。4、保洁质量管理措施(1 )管理总那么。开工前，对职工进行自身素质的强化，提高职工的清洁质量意识，确保职工在工作中 做到谈吐文雅、举止大方、形象整洁、礼貌待人。为提高清洁工质量提高人员保障。定岗定位，责任到人，制定岗位责任制，将工作质量与职工个人收入挂钩，本着谁 的岗，谁负责，谁失误，谁受罚的原那么，将责任制切实落到实处，为提高清洁工作质量提高 制度

22、保障。加大检查力度和巡查的密度，公司质量管理部门定期或不定期地到现场检查和巡查， 并主动与徵里处沟通，征求和收集各种意见，发现问题及时处理,为提高港吉工作质量指共管 理保障。严格按要求使用各种清洁用具及材料，严格按标准操作规程及工作流程作业，为提高 清洁工作质量提供保障。,物业管理区域内公共秩序维护方案1.利用技术维护公共秩序(1)闭路监控系统监控系统包括大旋转云台的室外监视探头，主要安装在需定点监控的地方，如停车场、 道路行人步行出入处。监控结果将由设在信息处理指挥中心的24小时循环录像系统记录在硬 盘上，以备查证。这种监控方式将会在技术对小区治安给予充分的保障。(2)小区大门口门禁系统大门

23、口采用禁系统后，非小区的住户将被挡在小区外，把好了平安的第一关。-8-2、利用人防对公共秩序进行维护仅有先进的技术手E殳是不够的，我们一贯强调人的因素始终是第T立，这也是我们多年来 的成功经验。为了营造祥和宁静的小区气氛，秩序维护人员安排方面落实以下措施：(1)公共秩序维护。对小区入口实行24小时值勤；。对重点区域、重点部位每2小时巡查一次；。对进出小区的装修等劳务人员实行临时出入证管理；。对来访人员实行登记管理；。对进出小区车辆实行证、卡管理，引导车辆有序通行、停放；。大件物品凭出门条放行；。对火灾、治安、公共卫生等突发事件制定应急预案，事发时及时报告政府有关部门， 并协助采取相应措施；(2

24、)停车场管理实行“一车二卡制度，每辆住户的车都有两张卡，一张为人员卡，只有两卡都无误才 能够出小区。另外，在人员素质方面，我们也有特殊要求，保管员上岗前，必须熟知每辆车的 情况，如果不能通过服务中心的车况(含司机)熟悉程度考核，那么不能上岗，同时强调保管 员高度的责任心及主管人员严格认真的检查制度。(3)规范的治安巡逻3、消防平安管理 一口、三能、三会：TE肖防工俾方针，预防为主，消婕合；三能 是：能检查发现隐患，能宣传防火知识，麟卜救出起火灾；三会是：会使用肖防器材，会 维护保养器材及组织人员疏散逃生自救，会报警。0 事故处理四不放过原那么是：事故原因不查清不放过；管理人员和周围群众未 受到教育不放过；事故责任人未受到处理不放过；没有采取必要措施也不放过。0 原那么：。先控制后消灭；。救人重于救火；。先重点后一般。火场义务消防队任务：。协助公安消防队完成灭火、救人、疏散物资任务；。公安消防队到达火场后，义务消防队指挥应及时向公安消防队火场指挥员报告火场情 况，以便迅速、准确投入灭火战斗。-9-