房地产项目后评估工作指引.docx

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1、工程后评估工作指引编制日期审核日期批准日期修订记录日期修订状态修改内容修改人审核人批准人工程后评估工作指引（设计勘查单位/总本钱管理/专员分包管理/监理单位管理/材料供应商管理等）7、工程技术管理（设计图纸、变更洽商、方案技术交底、工程指令等）8、工程档案管理（设备验收、工程质量验收、专项验收、竣工验收等）9、工程本钱管理10、销售11、工程主管部门及周边单位的配合12、工程交房管理（二）工程开发管理1、工程开发计划管理2、工程实施管理3、工程勘查、设计管理4、工程营销管理5、工程本钱（含财务）管理6、工程移交管理7、其他（三）工程开发建议在提炼本工程经验、教训的基础上，浓缩出对未来工程开发的

2、建议，此建议应与工程 开展过程中的经验、教训相对应。四、附件附表1一（财务、本钱表）0414. doc一、总那么（一）定义工程后评估指房地产工程的开发、销售工作基本结束后，对工程实施全过程进行回顾、 分析，从而总结工程开发的经验、教训的过程（复盘）。（二）目的客观、全面地评价工程开发情况；总结经验、教训，实现持续性改进。（三）核心内容后评估工作的核心内容包括两方面：一是“工程可行性研究报告”、“工程定位报 告”、“工程规划设计方案”、“全过程本钱管理指标”等集团批复文件与最终实际完成 情况的比照分析；二是开发过程中，突出的经验与教训提炼总结。（四）后评估工作原那么1、客观性依据已发生的真实数据

3、，对工程操作过程中的实际情况进行分析研究。2、公正性在以工程经营单位为主进行自评的基础上，集团后评估工作小组站在科学、合理的角 度对工程进行客观分析，过程中与工程公司沟通得出公正的评估结论。3、全面性工程后评估是对工程开展全过程的综合评价，涉及到工程执行过程的各个阶段，如投 资决策、市场定位、规划设计、报批报建、开展进度、本钱控制、营销筹划、工程销售、 财务筹划、品牌建设等，并据此得出综合、全面的评估结论。4、应用性工程后评估完成后要及时地将有关工作成果输出给集团相关部门及工程公司，到达持 续改进的目的。（五）后评估收集资料内容后评估工作应收集以下资料，包括但不限于：1、投资方面工程建议书、可

4、行性研究报告以及投资买地过程中地相关决策文件；2、营销方面工程市场定位报告、工程营销筹划报告、工程营销进度和价格专题报告、工程营销阶 段总结报告以及相关营销过程决策文件等；3、设计方面工程概念设计方案、规划设计方案、初步设计方案、施工图设计方案、平立面设计方 案工程规划设计工作总结报告及有关规划设计过程决策文件等4、进度方面工程开展总进度计划、各版次工程开展详细进度计划、工程开展纲要报告、工程进度 控制比照分析报告及有关工程进度控制工作文件等；5、本钱方面工程开展各阶段本钱控制目标、各版本工程开展本钱预测明细表、各阶段工程开展成 本分析报告及有关本钱管理工作文件等；6、招采、合约管理工程施工招

5、采筹划方案、工程施工招采管理阶段总结、工程合约分判筹划报告、工程 合约分判工作阶段总结、工程竣工验收报告等有关工程施工过程文件等。二、工程后评估报告内容以下内容为后评估工作主要内容，具体操作需根据实际工作情况调整（一）工程基本概况概括描述本工程的基本情况，具体内容可参照定初步方案或扩初方案，相关数据以最 终实际完成情况为准。本工程规划指标变化情况（主要经济技术），包括物业类型、占地 面积、容积率、建筑面积、公建面积、车位数量等。（二）工程后评估综述从投资、定位、规划设计、计划进度、本钱、资金、施工管理、合约安排等各个方面 给出高度概括的评价结论，提炼和总结出本工程开展过程中值得借鉴和推广的经验

6、，同时 总结本工程及开发过程中有待改进的方面以利于今后的工程开展。经验和教训局部应在后 文中进行具体描述，要做到前后内容的相互对应和支持。（三）工程投资管理评估1、房地产市场开展变化分析通过对本工程可行性研究和工程销售阶段的当地宏观经济、社会开展、房地产市场主 要指标变化情况和开展趋势的比拟分析，总结和评价当地宏观市场环境变化对工程开展的 影响。2、土地协议执行情况检讨土地协议执行情况，检讨协议双方的合作方式、土地费用及支付进度、方式等方 面的内容。（1）重点评估以下内容：1）双方的合作方式的优劣；2）如果涉及到拆迁，分析拆迁 进度和拆迁费用的变化情况；3） 土地费用及支付进度的变化情况；4）

7、交地进度的变化情 况；5）如涉及到物业返还和收购工程公司等，应分析相应的执行情况；6） 土地合同约定 的应该由我司享受的优惠条件落实情况。对以上重要合同内容的变化情况应分析原因，并 总结经验教训。（2）本工程主要规划指标变化情况（包括物业类型、占地面积、容积率、建筑面积、 公建面积、车位数量等）；工程经济技术指标变化情况及其对最终收益的影响；重点分析 可售面积增减带来的收益变化和总建筑面积增减带来的本钱的变化。（3）以财务指标为主要依据的工程综合评价由于工程开展期间开发本钱、进度和销售价格的变动，原来投资测算的各种财务指标 会发生相应调整，通过比照分析各种财务指标的变化情况，总结本工程投资为公

8、司带来的 经济效益。所参考的财务指标主要有：工程现金流量和动态回收期，本钱利润率、税后净 利润和内部收益率，工程资金来源和资金最高需求点等。通过对工程财务情况的全面分析, 对工程投资收益进行综合评价，明确工程是否到达预期投资目的。（四）工程财务管理评估1、工程销售收入指标完成情况检讨工程销售收入指标完成情况，是否到达预期的收入目标，通过对工程销售收入总 额和单位售价的实际数与可研预期数的比照，分析工程销售收入的完成情况及影响的主要 因素。2、工程开发本钱控制情况检讨工程开发本钱的控制情况，应对开发本钱进行详细分析,特别是建安本钱是否达 到预期控制目标，期间采取了那些控制措施，取得那些效果，有什

9、么经验教训，同时还应 对本钱增长幅度与售价增长幅度的进行比拟分析。3、工程经济效益实现情况检讨工程经济效益的实现情况，特别是工程税后利润、本钱利润率、内部收益率等重 要指标的完成情况，通过比拟（与可研报告比拟、其他同类型工程）分析，评价是否到达 预期的经济效益目标。4、工程现金流量变化情况和资金使用效益检讨工程现金流量的变化情况，分析工程现金的流出、流入的规律及影响变化的主要 原因，重点把握工程回收期、资金回笼情况、资金需求最高点、资金平衡点等变化情况; 同时检讨资金的调度、使用情况。5、工程税务筹划情况检讨工程的税务筹划情况，对营业税、企业所得税、土地增值税等应做出分析，特别 是在税收优惠政

10、策、合理避税的利用方面做了那些筹划，取得了那些成果，有什么经验和 教训。（五）工程营销管理评估1、工程各类型物业销售情况在评估截止日工程住宅、商业、车位等成交面积、成交额、成交率情况；工程住宅、 商业、车位销售难点及原因分析。2、与市场定位时房地产市场分析工程开展期间当地宏观经济形势和房地产市场的开展状况是后评估工程所依托的市 场环境，是工程后评估工作的出发点，在后评估报告中应简明扼要地对工程开展期间当地 经济开展和房地产市场演变情况加以回顾，并对可行性研究阶段和工程销售阶段的房地产 市场状况进行比照分析，深入研究宏观市场变化对工程的影响程度。要求提供从可研、定位到销售结束3到5年当地房地产销

11、售面积及价格变化情况，条 件允许可细化到所在区的销售面积及价格变化情况。3、工程销售时机根据工程开展纲要的计划开始销售时间与实际销售时间进行分析比照，以市场变化为 背景评价楼盘推出时机是否最正确，评价各期开盘的效果，评价整体和分期的推盘时机是否 适当，对今后工程销售有何启示。4、原定位与实际设计建设成果的比照分析楼型比比照分析，户型比比照分析；配套会所、商业、车位比照分析；分析定位与实 际设计建设成果是否存在差异及差异原因，对营销工作的影响。5、预期销售价格与实际价格的比照分析检讨预期销售价格确定后当地市场价格变化情况，特别是与本工程有竞争力的工程销 售价格变动情况，本工程应对市场价格变化调价

12、情况，验证公司在定价方面本工程掌握当 地市场价格变化和应对市场价格变化的能力。6、物业管理和管理费价格确定检讨检讨工程开展纲要确定的物业管理方案和管理费定价原那么是否合理，综合评述确定的 物业管理和管理费价格给本工程的销售和后期物业管理带来的综合影响，提出今后工程发 展的建议。7、工程计划销售期、速度与实际情况的比照分析检讨销售期的划分，比照计划与实际销售速度产生的差距和原因分析，检讨销售价格 与销售速度的关系，如果销售价格提高对销售额和销售速度的影响，评估销售价格与销售 速度的最正确平衡点。8、实际成交客户与原定位目标客户的区别及原因分析汇总统计实际成交客户信息情况，列出统计分类，如：来源（

13、城区、镇区、远郊比例）、 年龄（年龄段比例）、职业（私营企业主、个体户、企业高级管理人员、专业人士、公务 员、事业单位职员比例）、家庭月收入（分段比例）、家庭结构（两口、三口、四口、四口 以上比例）、置业次数（一次、二次、三次及以上比例）、购房目的（渡假、改善居住环境、 其他比例）、付款方式（一次性付款、按揭比例）、家庭交通工具（私车、公交车比例）， 分析与原定位目标客户的区别，占在市场角度全面分析产生区别的原因，总结经验教训提 出更好的建议。9、工程的销售策略根据销售情况分析与总结公司品牌建设对本工程预期和实际销售效果产生的影响，总 结本工程开发为公司品牌建设所发挥的作用及对公司无形资产的影

14、响，综合检讨本工程的 销售策略对本工程预期和实际销售效果产生的影响，包括：销售价格确实定、销售时机的 选择、广告宣传的衔接、卖场的包装策略（包括：售楼处、样板房、售楼环境、效果等方 面）、开盘和促销活动的筹划等，提出改进本工程销售策略的建议。10、合评述本工程市场定位营销工作综合评述整体定位、主题及形象定位、目标客户定位、物业定位、配套定位等的准确 程度（可用百分比形式表示），评估本工程给当地房地产市场、周边工程或区域带来的影 响，对区域价格的影响，对公司品牌建设的影响等。11、出可借鉴的经验对工程开发过程中的营销工作的经验教训进行简单总结概括。（六）酒店运营管理1、工程（酒店、商业）招商2、

15、工程运营管理3、品牌管理4、工程客户关系维护（七）工程设计管理评估1、工程完成情况介绍工程区位图；总平面图：包括CAD图、彩色总平面图、景观平面图；工程实际完成的 经济技术指标：容积率、建筑密度、总建筑面积（地上、地下）、绿化率、楼栋数及层数、 总户数、户型面积及配比表、总车位数（地上及地下车位数）等。2、工程设计及建造情况介绍：主要设计时间节点；工程开工时间、关键施工节点时间、开盘时间、完工时间等；项 目建成前后环境情况比照：说明及实景照片。3、工程周围竞争楼盘情况：面积规模、平米单价、实景照片等。4、工程售价及销售情况简介：住宅开盘平米单价、平均单价、销售情况简介；工程 配套情况：工程商业

16、等公建配套面积、售后反映等。5、工程的建筑标准1）描述工程实际采用的建筑标准及到达的技术指标水平。2）结构体系；墙体维护材料；外立面材料：说明外墙材质和平方米单价，瓷砖及石 材说明，勾缝材料及排砖大样图（实景照片）；外窗及玻璃：详细说明所采用的外窗框材 料及价格（实景照片）。4）入口大堂：面积、装修标准（配平面图、实景照片）；标准层公共空间：面积、装 修标准（配平面图、实景照片）。5）机电配置标准：列表（实景照片）；户型：最终完成的户型面积标准（配平面图、 实景照片）6）户型装修交楼标准：装修材料详表、平方米造价标准（配平面图、实景照片）；会 所：功能、面积、装修标准（配平面图、实景照片）。7

17、）工程设计过程管理回顾与实施完成情况8）回顾并分析工程设计开展过程，并对前期概念筹划确定的设计理念、设计标准、 设计目标与完成的工程实际间的差异；设计实施过程中各阶段、各子项设计成果质量控制 情况和操作控制经验教训。9）概念筹划：创意稿、方案稿、实施稿简要介绍，概念筹划执行情况。10）规划设计：规划设计理念、规划设计单位、主创立筑师，规划设计方案招投标、 深化开展过程。11）户型设计：户型定位过程中与营销部门协调沟通情况；户型定位策略，户型比例 调整情况。单体立面设计：立面设计理念、设计单位、主创立筑师，方案招标、深化开展过程。景观设计：景观设计理念、设计单位、主创立筑师，方案招标、深化开展过

18、程。扩出图设计：建筑设计标准确实定，报审情况。施工图设计：施工图设计单位配合情况，施工图出图情况，施工图设计质量、进度控 制。设计变更与现场设计：设计变更操作模式，设计变更造成的影响。6、工程实施过程设计管理工作总结重点说明施工配合过程中出现的图纸质量、设计进度、设计变更等方面，与各部门协 调沟通解决的方法及经验，如：建筑单体施工、总体施工、景观施工、样板房及卖场施工 等。7、各阶段与相关部门协调配合总结各阶段设计管理工作与其它相关部门协调配合情况及经验。8、本工程设计管理方面突出经验与教训总结本工程开展过程中设计管理流程、节点控制、时间计划、设计协调等感悟与经验。9、限额设计执行情况检讨限额

19、设计总额目标与实际建筑本钱总额的差距，分析研究产生差距的原因和依 据，找出限额设计的改进建议，检讨限额设计总额目标按照专业分解控制和计算方法，检 讨设计单位或设计人员贯彻限额设计的程度，检讨设计师在构思建筑方案、结构方案、立 面造型、设备选型等设计工作的限额设计理念，检讨规划方案、扩初设计、施工图各阶段 的限额设计控制点和计算依据，总结经验教训，提出整改建议。10、售后使用情况检讨总结入伙后，调查客户使用满意情况，客户使用、物业管理和地产售后服务过程 中存在的问题和意见，分析研究这些问题意见产生的原因和源头，总结经验和教训提出今 后类似工程开展的建议，包括室外局部：泛光照明、水景设计、栏杆设计

20、、园建、门禁系 统、木制品、噪声源、污染源的控制等。主要公建配套功能、齐全、档次、匹配等方面进 行检讨，提出改进的建议。11、附件收集工程售楼书、概念设计创意稿、方案稿、实施稿、规划设计任务书、立 面设计任务书、景观设计任务书、施工图设计标准、图纸：定稿方案（总体规划、 住宅单体户型、住宅立面、室内设计、会所平立面、环境）文本及电子文件，分项及竣工 验收资料、全套施工图电子文件。（八）工程进度、工程管理评估1、工程计划执行情况检讨本工程按照计划分期开展情况，通过工程计划与实际完成时间节点的比照，列表 得出每个节点延迟完成天数，检讨控制节点没有按期完成的原因，分析影响工程节点进度 的主要因素，并

21、建议在今后类似工程的开发中采取相应改进措施。2、延期问题分析检讨设计图纸完成、合约分判、甲供材料、样板确认、营销计划的执行完成情况，检 讨相关部门相互配合情况，分析产生拖延的主要原因。附表：序号进度目标节点计划完成时间实际完成时间延迟完成（天）1工程筹划定位*年*月*日*年*月*日2工程全生命周期计划*年*月*日*年*月*日3规划设计方案定稿*年*月*日*年*月*日4施工图完成*年*月*日*年*月* 口5工程开工时间*年*月*日*年*月*日6售楼准备工程完成时间*年*月*卜|*年*月* h7工程开盘预售*年*月*日*年*月*日8工程竣工验收时间*年*月*日*年*月*日9工程入伙*年*月*日*年*月*日10后评估工作*年*月*日*年*月*日三、工程工程管理经验、教训及开发建议（一）工程工程管理1、工程进度计划编制（是否编制阶段工程计划/总控制计划等）2、工程计划控制管理（总结阶段节点的工期延期/按时/提前等）3、工程本钱管理（目标本钱、动态本钱、工程洽商变更、工程结算等）4、工程质量管理（现场的实际工程质量/工程的质量目标/质量控制措施等）5、现场平安文明施工管理（工程的平安、质量生产目标/现场的实际平安文明生产情况/有无平安事件的发生等）6、工程参建单位的管理