律师办理房地产转让业务操作指引清洁版201.docx

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1、律师办理房地产转让业务操作指引清洁版201（征求意见稿）山东省律师协会房地产与建筑工程专业委员会二O 年H一月二十八日 收优惠，受让方在受让目标项目后无法继续享有。但是假如采取股权 转让的方式，由于变动的只是转让方（目标公司）的股东，则税收优 惠将会得到保留。（三）税费较高。通常情况下，采取资产转让模式需缴纳的税费 包含：契税、印花税、土地增值税、营业税、所得税、城市保护建设 税与教育费附加等，相关于股权转让模式而言税费较高。资产转让模式下需要缴纳的税费见本指引附件四。第五节方案设计的原则与注意事项第十九条方案设计的原则：（一）以目标项目与目标公司的具体情况为基础，以法律为根据。（二）尊重当事

2、人意愿、保护当事人利益。（三）保障交易安全，尽量使操作路径简捷易行。（四）尽量降低交易成本。第二十条方案设计注意事项：（一）方案设计与当事人的商业目的息息有关，涉及到行业、管 理、商务、财税、法律等多方面知识，需要具备一定的统筹能力。律 师应慎重地担任总协调人。（二）律师担任方案设计的总协调人时应充分发挥各专业团队的 业务专长，注意整合各方力量，为当事人提供多个方案供其选择，并 分析利弊。单一方案的提交更须慎重。（三）律师能够与有关专业人员联合提供方案设计服务，在联合 服务时应注意适当划分工作边界，区分工作责任。第三章股权转让模式的操作指引第一节通常规定第二十一条律师就股权转让业务提供法律服务

3、，要紧应当根据 公司法、公司登记管理条例、最高人民法院关于适用中华人民 共与国公司法若干问题的规定（一）、（二）等法律法规与司法解释。第二十二条 律师以股权转让模式提供法律服务能够参考本章的 规定。第二十三条本章涉及的名词解释：（一）“受让方”指拟受让目标公司股权的自然人或者法人。（二）“转让方”指持有目标公司股权并拟转让给受让方的自然 人或者法人。（三）“意向书”指受让方与转让方就目标公司股权转让事宜初 步达成的转让意向书或者框架协议。（四）“股权转让合同”指受让方与转让方就转让目标公司股权 事宜达成的正式合同。（五）”股权转让协议”指由受让方与转让方为办理股权的工商 登记变更而签订的股权转

4、让协议。第二十四条股权转让模式的基本程序：（一）熟悉目标公司、目标项目的情况。（二）达成初步转让意向，签订意向书，由受让方向转让方支付 一定数额的定金（视情况而定）。（三）受让方对目标公司与目标项目进行尽职调查。（四）受让方根据调查情况决定是否继续受让。若决定继续受让, 则需设计并论证受让方案。（五）起草股权转让合同，就合同内容进行协商、谈判。（六）签署股权转让合同。（七）履行股权转让合同（不分先后顺序）：1 .受让方按约定向转让方支付股权转让款；2 .按约定更换公司法定代表人、董事、监事、总经理及其他高级 管理人员；3 .按约定进行公司印鉴、财务账册、账户、资料等的交接；4 .按规定办理完税

5、手续；5 .办理工商变更登记手续，股权转让完成。第二节律师办理股权转让意向阶段的法律业务第二十五条意向书达成前，受让方应与转让方接洽，熟悉目标 公司的设立时间、注册资本、股权结构、资产负债状况、开发资质、 经营范围，公司除目标项目外是否还有其他经营性资产，公司有无债 权债务纠纷，有无已发生的或者潜在的诉讼、仲裁或者行政处理案件, 拟转让的股权是否有权利负担等情况。此外，受让方还应熟悉目标项目的来源、土地性质、权属情况、 规划情况、开发进展情况、已取得的开发建设手续、就该项目已签订 的合同及履行情况、项目（实物或者权利）有无瑕疵等。第二十六条 根据熟悉到的情况，对可能存在的法律问题、风险 进行预

6、判，并书面提示当事人，建议转让操作方案，根据目标公司与 目标项目的具体情况设计、起草意向书。第二十七条意向书旨在为整个交易做出纲领性的计划与安排， 为转让方配合受让方进行尽职调查提出要求，为受让方根据尽职调查 结果决定是否继续进行受让设定条件，也为受让方按照转让方要求支 付定金提供合同根据。第二十八条意向书所包含的要紧内容有：L转让标的6 .转让方式及主体7 .转让价款及价格确定方式8 .付款方式9 .进度安排条款（工作步骤、时间表等事项）10 陈述保证条款（主体资格、项目基本情况等）11 权利义务条款（如协同配合义务、提供必要资料信息的义务、 各方负责事项的划分等）12 排他协商条款（独家谈

7、判权）13 诚心金条款14 .意向书终止（解除）条款15 .违约责任条款16 .保密条款17 .争议解决条款18 .法律适用条款（适用于涉外的情形）19 .其他条款（费用承担条款、弹性条款等）20 .生效条款第二十九条意向书的起草、谈判及签订应注意的问题：（一）受让时，受让方可能基于某种考虑，不想或者不能直接以 自己的名义去受让，而是先设立一家壳公司，然后再以壳公司的名义 去受让项目公司。因此，建议意向书中为受让方将来可能以其指定的 其他公司进行受让做好铺垫。（二）意向书是否设计诚心金/定金条款（下列均称“定金”）应 视转让方的意愿而定。该条款要紧是为降低受让方恶意磋商或者其他 不诚信行为的风

8、险，并担保下列事项：1 .转让方积极配合受让方的尽职调查，提供目标公司与目标项目 详实的资料；2 .转让方介绍的情况与目标公司与目标项目实际情况一致；3 .受让方能够按期完成尽职调查并按意向书约定条件做出是否 继续受让的决定；4 .转让方遵守对其在排他期内的限制性约定；5 .双方均对转让事宜与获取的对方资料、信息、商业秘密进行保 密，并在终止转让时返还从对方获取的全部资料等。（三）受让方有权根据尽职调查情况，提出修改受让方案、调整 交易价款、要求转让方处理不利事项等合理要求；亦可决定终止或者 继续交易。但为防止受让方滥用其权利，建议在意向书中设置继续受 让或者不再受让的条件。（四）尽职调查结果

9、与转让方披露情况一致的，受让方应当继续 受让，进入协议起草、谈判、签署阶段；受让方拒绝继续受让的，定 金不予返还。若调查结果与转让方披露的情况不一致（细微不一致在所难免， 通常指重大不一致，但对何谓“重大不一致”，应当根据双方意思在 意向书中明确约定），受让方有权放弃受让，且转让方应双倍返还定 金。第三节律师在尽职调查阶段提供的法律服务第一部分尽职调查基本规范第三十条律师应严格遵守法律、法规及规范性文件的规定，遵 守律师职业道德与执业规范，诚实守信、勤奋尽职、审慎严谨。第三十一条 律师应严守所知悉的当事人、目标公司及其他有关 方的商业秘密，不得利用所知悉的商业秘密为律师本人、律师事务所 及其他

10、人谋取利益。第三十二条 律师应在当事人授权范围内从事尽职调查法律业 务；律师在授权范围内的工作，不受其他单位或者个人的影响与干预, 独立工作，保护当事人的合法权益。第三十三条 律师事务所同意委托后应指派具备相应专业能力的 律师承办，实习律师（含律师助理或者其他辅助人员）不得独立承办, 只能协助律师完成有关工作。第三十四条律师从事尽职调查法律业务，严禁下列行为：（一）严禁建议或者协助当事人或者目标公司从事违法活动。律 师只能对当事人要求解决的法律问题进行分析与评估，并提出合法的 解决方案。（二）严禁弄虚作假，伪造、变造文件、资料、证明等材料或者 协助、诱导当事人弄虚作假，伪造、变造文件、资料、证

11、明等材料。（三）若律师经合理慎重推断，怀疑委托人提供的文件、资料、 证明等材料是伪造或者虚假的，则严禁向对方当事人或者其他有关方 提供。第三十五条若当事人要求律师提供违反法律、法规、规范性文 件及律师执业道德与执业纪律的服务，律师事务所及律师应当拒绝并 向当事人说明情况。第三十六条律师事务所与律师应如实、准确、完整地向当事人 披露尽职调查所获信息，并作出适当的法律分析与评估，不得有意隐 瞒、遗漏影响当事人决策的重要信息或者做虚假陈述。第三十七条律师应与注册会计师、资产评估师等专业人士密切 配合，通过专业分工协作与业务沟通，共同保障受托调查业务的顺利 进行。第三十八条 倡导律师事务所建立健全项目

12、管理制度，对调查取 得的文件、资料、证明等材料可建立分类归档及查阅制度，对尽职调 查报告、法律意见书等法律文件建立内部审核制度及内部质量保障制 度。第三十九条建议律师及时、准确、真实、完整地就工作过程中 形成的工作记录、工作中获得的有关文件、会议纪要、谈话等资料制 作工作底稿（或者保留有关记录文件）。第四十条 建议律师对承办尽职调查业务过程中重要的往来电子邮件与电子版式的法律文件进行备份。第二部分尽职调查前的准备第四十一条 律师事务所同意委托后及时构成尽职调查工作小 组，明确分工与责任，保证在委托合同约定的时间内展开工作。第四十二条 律师根据委托合同的约定、目标公司的具体情况制 定工作方案，并

13、及时向当事人通报。第四十三条 在正式开始工作前根据委托合同的约定及目标公司 的具体情况拟定调查清单。第四十四条 熟悉交易目的、基本要求、目标公司转让的原因及 基本情况。第三部分尽职调查的方法第四十五条取得目标公司的配合，调阅目标公司的档案资料及 其他文件、文字材料。第四十六条 约见目标公司的管理层或者业务人员配合调查有关 情况，并制作谈话笔录。第四十七条通过互联网、纸质媒介等公开披露目标公司信息的 渠道进行熟悉。第四十八条向目标公司提交适宜的尽职调查清单或者问 卷清单。第四十九条根据目标公司提供的线索、信息与其他渠道进行调 查。第五十条 通过目标公司注册登记机关调查目标公司的成立、变 更、年检

14、、注销、吊销等情况。第五十一条通过相应的主管登记机关调查不动产的权属、转让、 抵押等情况。第五十二条通过目标公司所在地政府及所属有关职能部门调查 有关信息。第五十三条通过目标公司的债权人、债务人调查有关情况。第五十四条 可依法通过收集文字资料、约谈、记录、走访等方 式查阅政府有关职能部门的档案。第五十五条与其他中介机构及有关方核对事实。第五十六条 实地考察并核实目标公司资产及经营状况，对与项 目有关的土地、地上建筑物等资产情况，可使用拍照等方式取得证据。第五十七条委托其他律师事务所、有关专业机构进行调查。第四部分尽职调查内容第五十八条对受让方而言，尽职调查的目的是充分熟悉与掌握 目标公司与目标

15、项目的状况，以便综合考虑是否继续进行受让。鉴于 此，律师起草尽职调查提纲、实际进行尽职调查应关注下列方面：1 .目标公司股东持有、处分目标公司股权的合法性与完全性；2 .目标公司设立、存续的合法性与从事经营活动的有效性；3 .目标公司目前资产、负债与或者有债务的真实状况，包含通常 债权债务、担保责任、欠缴税费、社会保险等；4 .目标公司已经签订但尚未履行完毕的合同及其履行情况；5 .目标公司涉及的尚未执行终结的行政处罚与诉讼、仲裁案件；6 .目标公司目前已经取得与正在开发、经营的项目，项目具体情 况与正在经营的其他业务的真实情况。股权转让模式下的尽职调查全面内容见本指引附件一。第五部分尽职调查

16、报告第五十九条尽职调查报告的范围及深度应满足受让方据以推断 目标公司股权、目标项目有无瑕疵、继续受让有无法律风险之需要。 这意味着尽职调查报告应对目标公司的概况及历史沿革、股东及各自 持股比例、公司治理结构及有关情况、要紧资产及重大债权债务情况、 公司涉及的诉讼、仲裁或者行政处罚情况等进行全面陈述，并对尽职 调查中发现的可能影响股权转让、影响目标项目的取得、开发、建设 或者销售等的问题进行法律分析与论证、提示法律风险。第六十条 尽职调查报告应当包含四个部分，每部分具体内容如 下：（一）引言。该部分陈述律师尽职调查权利来源、尽职调查的任 务与目的、调查获取文件资料的采信原则与调查报告的事实陈述方

17、 式。（二）定义。该部分就尽职调查报告中所提到的有关主体、客体、 简称及其他词语的含义进行定义，以使后文中有关词语指代清晰。（三）正文。要紧陈述尽职调查熟悉到的事实情况，可对下列内 容逐一陈述：1 .目标公司的设立及历史沿革、股东与股权架构；2 .目标公司的公司治理及董事、监事、高级管理人员；3 .目标公司员工及各项保险的办理；4 .目标公司拥有的要紧财产；5 .目标公司的重大债权、债务；6 .目标公司的对外投资情况；7 .目标项目的情况；8 .目标公司涉及的诉讼、仲裁或者行政处罚情况。（四）律师就重要法律问题发表的法律意见。该部分要紧为律师 根据法律法规的规定就尽职调查过程中发现的问题（如股

18、权权利瑕 疵、目标项目权利瑕疵、目标公司已签订未履行完毕的合同履约风险 等）进行法律分析，就其对股权转让的影响发表法律意见、提示法律 风险，并根据委托书的要求提出解决方案或者建议等。第六部分律师从事尽职调查工作应注意的事项第六十一条尽职调查应注意的事项:（一）调查应尽可能获取材料的原件、正本。不是原件或者正本 的，应核实原件，由目标公司在复印件上盖章，确认其内容与原件一 致。不能提供原件或者正本的文件，由目标公司出具所提供文件真实、 准确，与原件一致的书面声明。（二）关于重要但缺少有效证据支持的信息、陈述、事实，应取 得目标公司或者其他有关单位/人员对该信息、陈述、事实的书面确 认。（三）建立

19、文件资料、证明等的交接清单，做好签收工作。严格 遵守交接要求，并保管好所收到的文件资料、证明等。（四）对以电子文本、电子邮件等形式提供给律师的文件资料、 证明等，律师应当进行备份归档，并转换成纸面形式，由提供人或者 有关人员签字或者盖章确认。（五）初步完成对目标公司的调查后应及时进行归纳总结，并尽 可能将调查情况汇总、分类、统计建档。第六十二条尽职调查报告应注意的事项：（一）尽职调查报告应明确出具目的，并声明不得为其他目的使 用该调查报告。例：“本尽职调查报告仅为A公司受让B公司控股股 权之目的而出具，未经某某律师事务所书面同意，本尽职调查报告不 得为其他人的利益或者其他目的而使用，法律法规另

20、有规定的除外工（二）应明确尽职调查报告的限制性条件。受调查资料是否真实、 有效、全面的限制，受调查对象是否配合的限制，与受有关法律及规 定的限制，律师调查不可能穷尽熟悉所有的客观真实情况。因此，在 起草尽职调查报告时，建议就该等情况附有关免责声明。（三）尽职调查报告应明确其范围仅限于对法律方面的调查、分 析。公司股权转让的顺利完成除法律方面的调查外，还有赖于财务、 会计专业的支持，因此，调查报告中应当有关于“该报告不对有关会 计、审计及资产评估等专业事项进行评判，该有关问题与数据需具备关于律师办理房地产项目转让业务操作指引起草情况的说明各位委员/观察员：根据专委会安排，山东琴岛律师事务所、山东

21、德衡律师事务所、 山东全正律师事务所、山东文康律师事务所、山东鑫士铭律师事务所、 山东正义阳光律师事务所承担了律师办理房地产项目转让业务操作 指引的起草工作。为了使本指引在逻辑上更为清晰，我们在统稿时对指引的结构作 了适当调整：股权转让与资产转让的内容分开叙述；律师执业风险的 内容统一叙述；独立性较强、内容较多的内容（如尽职调查等）放在 附件中详述。因在实务操作中，裁判机构或者客户可能以行业操作指引作为推 断律师是否尽到勤奋义务的标准，继而认定律师是否失职。鉴于此， 我们在统稿时对指引的深度也进行了适当处理，关于较高的要求或者 标准我们将通过培训等方式进行提倡，不再作为普遍性要求写入指 引。受

22、能力、精力所限，部分内容的考虑尚不成熟，部分章节之间的 衔接不够协调，尚待各位进一步完善。二O年H月二十八日 相应资质的专业机构做出推断等”的声明。第四节股权转让合同起草、谈判、签署阶段法律业务的操作指引第一部分股权转让合同的起草第六十三条股权转让合同除将受让方与转让方列为当事人外， 还应将目标公司列为一方当事人。由于有关公司信息披露需要目标公司与转让方作为共同披露义 务人，且股权工商变更登记通常需要目标公司负责办理、转让方与受 让方配合。若按照转让安排，股权工商变更登记的办理晚于受让方支 付第一笔股权转让款的时间很久，则需要目标公司以目标项目为其与 转让方提供履约担保。第六十四条须明确约定转

23、让的股权比例。目标公司全部股权转 让的，还须说明股权对应的公司资产、债务的范围。如有需要剥离的 资产与/或者债务，应明确约定剥离的时间与办法与剥离前如何管理 等事项。第六十五条股权转让的价款与支付方式均可由当事人在股权转 让合同中约定（涉及到国有股权转让的除外）。注意受让方付款与转 让方履行有关义务的对应关系，尽量使用分阶段支付的方式，以占据 股权转让过程中的主动权。国有股权转让价格，需经国家认可的资产评估机构进行资产清查 及现值估价，同时国有股权转让要委托产权交易机构进行公告，公告 后产生两个及以上竞买者的，还需采取拍卖或者招投标的形式进行产 权交易。第六十六条 工商变更登记通常由目标公司负

24、责办理，转让方与 受让方予以配合。当然亦可约定由转让方负责办理，目标公司与受让 方予以配合。股权转让合同可根据当事人的要求约定办理股权工商变更登记 手续的条件。比如股权转让合同已生效、股权转让已获得有关主管部 门的审批、受让方已按约定支付股权转让款等。第六十七条办理工商变更登记手续通常需要受让方与转让方签 订简单的、符合工商行政主管部门要求的股权转让协议。股权转让合 同应当明确：用于办理工商变更登记的股权转让协议与股权转让合同 不一致的，以股权转让合同为准。第六十八条 合同中可约定：转让方与目标公司在办理股权工商 变更登记手续的同时，办理如下事项：（一）办理公司章程修改、董事会、监事会与董事长

25、变更登记手 续；（二）向受让方移交公司印鉴、财务印鉴及法定代表人印鉴的时 间、程序等；（三）向受让方移交全部账务账册、档案的时间、程序等；（四）对公司原有职工保留与否、由公司解除劳动合同时违约责 任、补偿金的承担等做出约定。第六十九条受让方与转让方均需保证：我方已经按照公司章程 及有关法律法规的规定就签订与履行股权转让合同，获得合法授权。转让方应当就其披露信息的全面性、真实性做出承诺，并承诺对 信息披露不实的情况承担违约责任。重点注意转让方对目标公司所负债务未如实披露的处理，通常有 必要要求转让方就其对该情况提供担保（一定数额的保证金或者银行 保函）。第七十条 合同应当约定以股权转让方式转让房

26、地产项目所产生 的税、费双方如何承担。第七十一条合同应就各方当事人违反合同约定的具体情形设定 违约责任，为一方当事人按照合同约定或者法律规定行使合同解除权 的情况如何处理做出安排，并为一方当事人非按合同约定与法律规定 解除合同的行为设定违约责任。第七十二条涉及国有股权转让、上市公司股权转让的，建议在 股权转让合同中附生效条件。如完成前期的审批、评估各项工作，待 取得了有关主管部门的批准后方能生效。如受让方为外资，或者涉及外资股权转让的，依法需经主管部门 批准后，股权转让合同方可生效。第七十三条合同还应包含股权转让合同适用的法律与管辖、不 可抗力、通知等条款，该等条款属于合同通用条款，这里不再赘

27、述。第二部分股权转让合同的谈判第七十四条建议律师参与当事人谈判，协助当事人就合同文本 中的有关法律问题与对方解释、沟通与协商，最大限度保护当事人的 利益，并根据谈判情况适当修改、调整合同文本，直至当事人最终确 认文本内容。谈判过程中，每一轮谈判结束时，建议由双方参与谈判人员对该 次谈判已达成共识的条款或者条件签字确认，避免此后谈判过程中出 现反复，而且有利于在下一轮谈判中推断对方改变了之前已商定的什 么内容，掌握谈判中的主动权。第三部分股权转让合同的签署第七十五条 股权转让合同应由各方当事人依法签署，通常为法 定代表人签字（或者其授权的代表签字），并加盖公章。第四部分股权转让合同的政府审批第七

28、十六条 关于不涉及国有股权、上市公司股权、外资股权的 转让，受让方非外资受让的，无须审批。关于涉及国有股权的，审批部门包含负责国有股权管理的部门及 其地方授权部门，审批要点是股权转让价格是否公平、国有资产是否 流失。关于涉及上市公司股权的，审批部门还包含中国证券监督管理委 员会，审批要点是上市公司是否仍符合上市条件、是否损害其他股东 利益、是否履行信息披露义务等。关于受让方为外资，或者拟受让的股权为外资股权的，需要经商 务主管等部门批准。第五节律师办理股权转让合同履行阶段法律业务的操作指引第七十七条以股权转让方式进行房地产项目转让，关于先行支 付股权转让款的受让方或者者先行办理股权变更登记的转

29、让方而言 具有较大的风险，建议律师提供股权转让价款支付的法律服务，从而 使转让方、受让方的利益均能得到一定的保障。律师在股权转让价款环节上的服务要紧表达在资金监管与价款 验证两个环节。律师事务所从事股权转让资金监管的过程中应坚持专 款专用的原则。第七十八条受让方支付股权转让价款后，律师应提示转让方与 受让方共同申请办理股东名册变更登记。申请变更登记时，应当提供 全体股东过半数同意的证明与其他股东放弃优先购买权的证明、股权 转让协议、股东名册变更登记申请。股东名册变更登记完成后，公司 应向受让方重新出具出资证明书。第七十九条董事、监事与高级管理人员的任免程序通常由公司 章程予以规定，因此如股权转

30、让涉及上述人员的任免，应当遵循公司 章程的规定。但应注意的是，公司法定代表人的更换，应当到工商行政管理机 关办理变更登记，董事、监事、总经理等发生变更，应当向原登记机 关备案。股权变更之后，重新选任董事、监事、高级管理人等的时候，应 注意公司法第147条的有关禁止性规定，以免出现任免无效之情 形。第八十条公司股东发生变更，应当对公司章程进行相应的修改。 办理股东变更登记时，应当提交修改后的公司章程或者章程修正案。有限责任公司有权修改公司章程的机构是股东会，股东会会议作 出修改公司章程的决议，务必经代表三分之二以上表决权的股东通 过。股份有限公司有权修改公司章程的机构是股东大会，股东大会作 出修

31、改公司章程的决议，务必经出席会议的股东所持表决权的三分之 二以上通过。第八十一条 公司股东发生变更，应根据公司法、公司登记 管理条例及公司章程的规定到工商行政管理机关办理变更登记，否 则不能对抗第三人。第八十二条 股东变更登记完成后，受让方成为公司新股东，依 法行使股东权利，转让方应将公司经营管理所需要的物品与文件交付 给受让方，所交付的物品与文件要紧有公司登记证照、印章、账簿凭 证、资产权属证书、项目开发批准文件、重大合同、流淌资产等。第四章资产转让模式的操作指引第一节通常规定第八十三条律师就资产转让业务提供法律服务，要紧根据土 地管理法、物权法、城市房地产管理法、城镇国有建设用地使 用权出

32、让与转让暂行条例、城市房地产开发经营管理条例、城市 房地产转让管理规定、最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷 案件适用法律若干问题的解释、最高人民法院关于审理涉及国有建 设用地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释、最高人民法院关 于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释等。第八十四条本章的资产转让模式，分为建设用地使用权转让、 在建工程转让两种。律师为上述两种资产转让模式提供法律服务能够 参考本章的规定。第八十五条本章所涉及的名词解释：（一）“受让方”指拟受让目标项目的法人。（二）“转让方”指取得目标项目并拟将项目转让给受让方的法 人。（三）“意向书”指受让方与转让方就转让目标项目事

33、宜初步达 成的转让意向书或者框架协议。（四）“资产转让合同指受让方与转让方就转让目标项目事宜 达成的正式合同。第八十六条资产转让模式的基本程序：1 .熟悉目标公司与目标项目情况；2 .达成初步转让意向，签订意向书，视情况由受让方向转让方支 付一定数额的定金;3 .受让方对目标公司与目标项目进行尽职调查；4 .受让方根据调查情况决定是否继续受让，若决定继续受让，则 设计、论证受让方案；5 .起草资产转让合同，就合同内容进行协商、谈判；6 .签署资产转让合同；7 .履行资产转让合同。第二节律师办理资产转让意向阶段法律业务的操作指引第八十七条 受让方与转让方接洽，熟悉目标公司的设立时间、 注册资本、

34、股权结构、资产负债状况、开发资质、经营范围，公司除 目标项目外是否还有其他经营性资产，公司有无债权债务纠纷，有无 已发生的或者潜在的诉讼、仲裁或者行政处理案件，股权是否有权利 负担等情况。此外，受让方还应熟悉目标项目的来源、土地性质、权属情况、 规划情况、开发进展情况、已取得的开发建设手续、就该项目已签订 的合同及履行情况、项目（实物或者权利）有无瑕疵等。第八十八条 根据熟悉到的情况，对可能存在的法律问题、风险 进行预判，并书面提示当事人，建议转让操作方案，根据目标公司与 目标项目的具体情况设计、起草意向书。第八十九条意向书旨在为整个交易做出纲领性的计划与安排， 为转让方配合受让方进行尽职调查

35、提出要求，为受让方根据尽职调查 结果决定是否继续进行受让设定条件，为受让方按照转让方要求支付 定金提供合同根据。第九十条意向书所包含的要紧内容有：1 .转让标的2 .转让方式及主体3 .转让价款及价格确定方式4 .付款方式5 .进度安排条款（工作步骤、时间表等事项）6 .陈述保证条款（主体资格、项目基本情况等）7 .权利义务条款（如协同配合义务、提供必要资料信息的义务、 各方负责事项的划分等）8 .排他协商条款（独家谈判权）9 .诚心金条款10 .意向书终止（解除）条款11 .违约责任条款12 .保密条款13 .争议解决条款14 .法律适用条款（适用于涉外的情形）15 .其他条款（费用承担条款

36、、弹性条款等）16 .生效条款第九十一条意向书的起草、谈判及签订应注意的问题：（一）受让时，受让方可能基于某种考虑，不想或者不能直接以 自己的名义去受让，而是先设立一家壳公司，然后再以壳公司的名义 去受让目标项目。因此，建议意向书中为受让方将来可能以其指定的 其他公司进行受让做好铺垫。（二）意向书是否设计诚心金/定金条款（下列均称“定金”）应 视转让方的意愿而定。该条款要紧是为降低受让方恶意磋商或者其他 不诚信行为的风险，并担保下列事项：1 .转让方积极配合受让方的尽职调查，提供目标公司与目标项目 详实的资料；2 .转让方介绍的情况与目标公司与目标项目实际情况一致；3 .受让方能够按期完成尽职

37、调查并按意向书约定条件做出是否 继续受让的决定；4 .转让方遵守对其在排他期内的限制性约定；5 .双方均对转让事宜与其获取的对方的资料、信息、商业秘密进 行保密，并在终止转让时返还从对方获取的全部资料等。（三）受让方有权根据尽职调查情况，提出修改受让方案、调整 交易价款、要求转让方处理不利事项等合理要求；亦可决定终止或者 继续交易。但为防止受让方滥用其权利，建议在意向书中设置继续受 让或者不再受让的条件。（四）尽职调查结果与转让方披露情况一致的，受让方应当继续 受让，进入协议起草、谈判、签署阶段；受让方拒绝继续受让的，定 金不予返还。若调查结果与转让方披露的情况不一致的（细微不一致在所难 免，

38、通常指重大不一致，但对何谓“重大不一致”，应当根据双方意 思在意向书中明确约定），受让方有权放弃受让，且转让方应双倍返 还定金。第三节律师在尽职调查阶段提供的法律服务第九十二条律师在资产转让模式下提供的尽职调查阶段的法律 服务，除本章规定的内容外，建议参照股权转让模式的操作指引。第九十三条为确保项目合法并满足受让方的开发需要，资产转 让尽职调查的重点应放在项目的具体情况上，包含立项到转让时的所 有情况。除土地状况、项目审批/建设手续、建设施工情况、权属状 况等房地产项目通常调查内容外，不一致类别项目有不一致的调查重 点。资产转让模式下的尽职调查全面内容见本指引附件二。第四节资产转让合同起草、谈

39、判、签署阶段法律业务的操作指引第一部分资产转让合同的起草第九十四条 建设用地使用权转让合同的要紧条款有:1 .双方当事人的基本情况2 .转让土地的坐落、证号、性质等基本情况3 .建设用地使用权的规划用途与规划条件4 .土地转让价格、支付方式与期限5 .土地交付、验收期限6 .地上建筑物、其他附着物及处理方式7 .转让双方当事人的权利与义务8 .合同的担保9 .违约责任10 .争议的解决方式11 .双方当事人约定的其他事项12 .生效条款第九十五条草拟或者审查建设用地转让合同注意事项及风险防 范：（一）建设用地使用权转让时，建设用地使用权出让合同与登记 文件中所载明的权利、义务随之转移。转让方与

40、登记文件登记的主体 应当一致。（二）建设用地使用权转让后，应及时办理与该建设用地使用权 有关的立项、规划等批准文件的变更手续。（三）关注拟转让的建设用地使用权出让合同规定的土地用途、 规划条件。建设用地使用权转让后，若受让方改变建设用地使用权出 让合同规定的土地用途、规划条件的，应征得所在地市、县人民政府 土地管理部门的同意，并按照审批权限经土地管理部门批准后，依照 有关规定重新办理土地使用权出让合同，调整土地出让金，并办理登 记手续。（四）作为转让方的律师应提示当事人，尽量要求受让方一次性 支付转让款，其保证金尽量不留或者少留，并尽量缩短保证期限。作 为受让方的律师应提示当事人，按照阶段向转

41、让方分期付款，并留取律师办理房地产项目转让业务操作指引（征求意见稿）目录第一章总则5第二章律师办理房地产项目转让方案设计业务的操作指引7第一节通常规定7第二节转让模式7第三节股权转让模式7第四节资产转让模式9第五节方案设计的原则与注意事项10第三章股权转让模式的操作指引II第一节通常规定11第二节律师办理股权转让意向阶段的法律业务12第三节 律师在尽职调查阶段提供的法律服务14第一部分 尽职调查基本规范14第二部分尽职调查前的准备16第三部分尽职调查的方法16第四部分尽职调查内容17第五部分尽职调查报告17第六部分 律师从事尽职调查工作应注意的事项18第四节股权转让合同起草、谈判、签署阶段法律

42、业务的操作指引20第一部分股权转让合同的起草20第二部分股权转让合同的谈判22第三部分股权转让合同的签署22第四部分股权转让合同的政府审批22第五节律师办理股权转让合同履行阶段法律业务的操作指引23第四章资产转让模式的操作指引25 一定款项作为合同履行的保证金，同时尽量延长保证期限。双方律师 结合目标项目存在的风险、转让完成的周期、当事人利益最大化等因 素，商定适当的支付方式。（五）作为受让方的律师应提示当事人，在转让款的支付方式上 能够与转让方共同与第三方（银行、公证机构）签订资金监管协议， 对转让款进行监管，待转让方按约定全部履行合同义务后，由资金监 管方按照监管协议的约定向转让方付款，以

43、确保资金的安全。（六）在草拟或者审查土地转让合同时应注意对合同签订人主体 资格、代理人代理权限的审查。（七）建设用地使用权转让未经土地管理部门办理转移登记，不 得对抗第三人。为防止转让方“一地多卖”损害受让方利益的行为， 在合同中应将办理转移登记的时间尽量缩短。第九十六条在建工程转让合同的要紧条款有：1 .双方当事人的基本情况2 .转让项目的概况及范围3 .转让价款的构成与支付方式4 .地上建筑物、附属物、设施的处理5 .项目转让前债权、债务的处理6 .转让项目的交接7 .双方关于转让条件的保证与承诺8 .履约保证金、保函的处理及返还9 .办理项目权属变更登记的时间、期限10 .违约责任11

44、.其他常规性条款12 .生效条款第九十七条草拟或者审核在建工程转让合同的注意事项及风险 防范：（一）转让方应当是项目的所有人，其名称应当与行政机关登记 文件上所载明的权利人一致。（二）受让方应为取得房地产开发经营资质、具有相应支付能力 的企业（目标项目非用于开发经营的除外）。（三）核实并列明转让项目的全面状况，包含：建设用地使用权 的坐落地点、面积、四至范围、产权证号、项目的批复文号、土地取 得方式、规划用途与条件、开发期限、地上建筑物的情况等。（四）转让项目的土地使用权及地上建筑物是否存在抵押、查封、 租赁等限制项目权利的事项。作为受让方的律师应当提示当事人，与 转让方约定消除上述权利瑕疵的

45、方式及期限。（五）核实转让项目是否具备转让条件：1 .转让方是否交清出让金；2 .属于房屋建筑工程的项目，转让方对转让项目已投入资金是否 达到投资总额的25%,属于成片开发的项目是否达到工业用地或者建 设用地条件；3 .转让方（非国有企业）是否通过其公司章程规定的权力机关的 通过；转让方（国有企业）是否经国有资产管理部门批准，是否需经 产权交易机构交易。（六）作为受让方律师应提示当事人，如受让项目存在逾期开发 将有可能面临交纳土地闲置费、土地被政府收回的风险；建设工程规 划许可证、建设工程施工许可证等行政许可文件如超过有效期限需要 重新办理审批。针对上述情况应约定由转让方负责补办政府部门重新

46、认可的手续。（七）作为受让方律师应提示当事人，在项目受让后，如受让方 需改变原建设用地使用权出让合同规定的土地用途及土地规划条件 的，应由原批准部门按照权限的重新审批，并依照规定调整土地出让 金。（八）在转让款的支付节点上，双方可将合同的签订、工程现场 的移交、工程资料的移交与变更登记、审批文件的移交等作为支付转 让款的参照根据。（九）双方应对在建或者已竣工的工程进度、工程质量、工程造 价、需要的整改费用进行验收评估后予以确定。（十）作为受让方律师应提示当事人，在合同中约定转让项目交 割前转让方应对完工工程予以妥善保护，其施工资料作为本合同的交 割资料。（十一）作为受让方的律师应提示当事人，通

47、常情况下转让方会 将转让项目的土地使用权（含在建工程）作为抵押融资手段，如转让 项目被抵押不仅难以办理过户登记手续而且抵押权人关于抵押物可 依法申请拍卖并享有优先受偿权。如转让项目被司法查封，未经作出 查封的部门解除查封，转让项目也不能办理转户登记手续。转让项目 的土地使用权、建筑物如被转让方出租，则可能会遇到承租人的优先 购买权、租赁期限未到期等问题，而影响项目转让的实施。关于上述情况应约定转让方负责在约定的期限内解除抵押、查 封、租赁等事宜，如需受让方预付转让款解决上述事宜，受让方需对 转让项目进行物权预告登记，以确保预付款的安全并防止转让方出现 “一地多卖”的情况。（十二）作为受让方的律师应提示当事人，转让双方如与原施工 承包方就施工合同的处理协商未果，施工企业在房地产项目转让过户 之前提起工程款诉讼并对所施工的项目申请诉讼保全，会因施工企业 关于所施工的建设工程享有优先受偿权而产生转让项目无法过户或 者无法及时过户的可能。（十三）合同应约定项目转让后商品房预购合同的处理方式。通 常情况下，在建工程确定转让之后，转让方应履行书面通知预购商品 房买受人的义务，以确定原商品房预购合同是终止还是由受让方继续 履行；关于继续履行的预售合同受