合肥市住宅小区物业服务收费管理办法2.docx

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1、合肥市住宅小区物业服务收费管理办法2第一章总 则第：条本办法适用于本市范围内的物业服务收费及其管理工作。第三条 本办法所称物业服务收锄，是指具有物业服务资质的物业服务企业按照物业服务合同的约定，对 住宅小区物业管理区域内房屋及配套的共用部位、共用设施设备与有关场地进行维修、养护、管理，保护 管理区域内的环境卫生与秩序，向业主或者者物业使用人收取的费用。第四条合肥市住宅小区物业服务指导价收费标准由市价格行政主管部门负责制定，并对其监督管理。合肥市住宅小区物业服务等级标准由市房地产行政主管部门负责制定，并对其服务质量进行监督管理。第五条 物业服务收费应当遵循合理、公开、费用与服务水平相习惯的原则。

2、物业服务企业在物业服务中应当遵循国家的有关法律法规，严格履行物业服务合同，为业主提供质价相符 的服务。第六条 提倡业主通过公开、公平、公正的市场竞争机制选聘物业服务企业；鼓励物业服务企业开展正当 的价格竞争，促进物业服务收费通过市场竞争形成。第二章收费范围第七条物业服务收费根据物业服务内容的性质与不一致特点，分别实行政府指导价与市场调节价。住宅小区物业服务收费中的物业综合服务费、车辆停放服务费、装饰装修垃圾清运费等物业服务收费实行 政府指导价。非住宅的物业服务费、别空（含独栋、双拼、联排、叠加）与实行酬金制的住宅小区的物业综合服务费、 物业服务企业同意委托开展的特约服务等其他服务收费实行市场调

3、节价。第八条 住宅小区物业综合服务费实行分等级定价。市价格行政主管部门会同市房地产行政主管部门，根 据物业类型、服务内容、服务等级与服务成本等，制定相应的基准收费标准与浮动幅度，并适时向社会公 布。（二）电梯（1）每日擦拭1次电梯轿厢门、面板；每日清拖1次电梯轿厢地面；每日巡视保洁2次。（2）不锈钢面或者其他装饰材料的电梯，每月护理3次。石材地面的电梯每月养护1次。（三）天台屋面每月清扫1次楼顶天台、屋面。有天台、内天井的每周巡查1-2次，有杂物及时清扫。（四）庭院（1）每日清扫1次道路、两侧人行道，巡视保洁2次；广场地面院每半月冲洗一次，全天候保洁。（2）每周清洁1-2次小区公共照明及设施设

4、备：每2月清洁1次雨蓬、门头等。（五）水景（1）定期对水体投放药剂或者进行其他处理。（2）每周安排专人清洁2-3次水面；定期进行水体净化处理：每季度清洁1次水池池底。三、有害生物防治（1）配合有关部门进行有害生物防制。（2）投放药物应预先告知，投药位置有明显标志。四、雨雪天气（1）雨后清洁。雨后，对小区内主路、干路积水进行清扫。（2）扫雪铲冰。降雪时，及时清扫积雪，铲除结冰。夜间降雪的，要紧道路的冰雪在次H 10时 前清扫干净。五、卫生事件发生公共卫生事件时，迅速组织人员对物业共用部位共用设施设备进行通风、清洗与消毒。六、检查记录（1）每日检查1次清洁质量，做好记录。（2）每月全面检查1次清洁

5、质量，做好记录。（3）清洁档案齐全。6公共秩序保护（1）秩序保护人员以中青年为主，45周岁下列的人数占总人数的80%以上。（2）秩序保护人员应配备对讲装置与其他必备的安全护卫器械。（3）出入口有专人24小时值守，其中主出入口 20万平方米以上住宅小区应双人值守：当值时坐、 立姿势端正（很多于18小时），并有全面交接班记录与外来车辆的登记记录。4）对进出小区的车辆进行管理与疏导，保持出入口环境整洁、有序、道路畅通；对大型物件搬 出实行记录。（5）实行24小时巡视检查，20万平方米以上住宅小区夜间巡查应设2-3片巡查路线。重点部位（小 区道路、单元出入口与地下车库）应设巡更点，秩序人员手持巡更采集

6、器，按指定的时间与路线每 2个小时巡查一次，在正常情况下到达每个巡更点的时间误差不超过2分钟，监控中心有巡更记录。（6）接到火警、警情后三分钟内到达现场，协助保护现场，并报告管理处与警方。（7）在遇到特殊情况或者住户紧急求助时，三分钟内赶到现场，采取相应措施。8）保护道路使用与场地的正常秩序。（9）小区设有监控中心，应具备录像监控（监控点至少萄盖单元进出口、小区要紧道路出入口）、 楼宇对讲（可视）、周界报警、住户报警（对讲功能）、门锁智能卡等五项以上技防设施，24小时 开通，并有人驻守，凝视各设备所传达的信息。监控影像资料，应当留存15 H备查。（10）监控中心接到报警信号后，秩序保护人员应5

7、分钟内赶到现场进行处理，并报告管理处与警 方；接到住户紧急求助时，秩序保护人员应5分钟内赶到现场，采取相应措施（11）小区应有火警、水警、警情应急预案，并在监控中心操纵室内悬挂；每年应组织很多于1次 的应急预案演习。专业人员24小时值守安防操纵室：报警记录由系统打印留存。（12）在强降雨、雪天气期间，备勤人员24小时待岗，人数很多于秩序保护专业人员的20%,配治必要的应急工具。（13）记录与档案。各项工作记录完整有效：档案齐全。7停车管理（1）建立停车管理制度。（2）建立停车管理档案。（3）定期存放车辆的，应签订停车服务协议。（4）在显著位置公示停车须知。（5）设置规范的交通标志，包含引导标志

8、，疏散指示灯，安全出口标志灯与其他警示性标志。（6）机动车辆凭证出入，对临时进入的机动车辆进行登记。7） 24小时有专人定时巡查停车场（库），车库内配置道闸与录像监视等设施设备。（8）停车场（库）内配备消防器材并定期检查，做好记录。（9）停车场地面每日清扫1次，地下停车库地面（含车位地面）每月清拖1次。10）车库无渗漏，无积水，通风良好，无易燃、易爆及危险物品存放。8公共绿化养护一、基本要求：1、小区绿地率达40%以上。2、绿地总体布局合理，满足居住环境的需要，集中绿地率10%以上。3、利用植物、山石、水景等设置景点，且与环境协调。4、乔、灌、地被、草配植合理，层次较丰富，景观好。花坛、花境面

9、积占绿地总面积的0.5%以上。 5、绿地储存率100%,乔、灌、草等储存率98%以上。绿地设施、硬质景观保持完好。二、草坪：修剪草坪保持平整，草高不超过8cm：随时清除杂草，目视无杂草：常年保证有效供水，有低洼及 时整平，基本无枳水：按肥力、草种、生长情况及时施肥，每年二遍以上；及时做好病虫害防治： 草地生长正常，斑秃黄萎率低于5斩三、树木：修剪乔、灌木修剪每年四次以上，基本做到无枯枝、萌谏枝：菌、球、造型植物及时修剪，每年很 多于六遍，做到枝叶紧密、圆整、无脱节：地被、攀缘植物修剪及时，每年很多于四次，基本无枯 枝；适时中耕除草，做到基本无杂草，土壤疏松；按植物品种、生长状况、土壤条件适时施

10、肥，每 年普施基肥很多于遍，花灌木增施追肥遍；防治结合、及时灭治，无病虫害发生；树木基本无 倾斜：乔灌木生长良好，树冠完整：花灌木按时开花结果；球、篱、地被生长良好，无缺枝、空档。 花坛花境：一年中有二次以上花卉布置；保持有效供水，无积水；缺枝倒伏不超过三处；及时清除 枯萎的花蒂、黄叶、杂草、垃圾；每年施基肥一次，每次布置前施复合肥一次：适时做好病虫害防 治。四、坨圾处理绿化垃圾能随时清理干净，无垃圾堆放过夜情况。五、树干涂白涂白时间通常在11月上旬至12月中旬，小区内的树干涂白高度应保持一致。六、检查记录（1）各项工作记录完整有效，（2）绿化档案齐全。3）每月至少检查绿化工作2次并对植物的养

11、护情况进行记录。9共用部位及 共用设施设 备维修养护 管理一、综合管理（1）建立房屋及共用设施设备档案，有运行、检行、维修养护记录。（2）按照有关规定，及时对房屋使用安全情况进行评估检查。（3）每年第四季度制定下一年度维修养护计划并组织实施。（4）对共用部位及共用设施设备进行巡视检查与维修养护并做好记录。（5）特种设备按照有关规定运行、维修养护与定期检验检测并做好记录。（6）在发生雷暴、强降水、大风、沙尘暴等极端天气前后，要组织专项检查并做好记录。（7）设备机房。每日巡视2次、每周清洁1次，机房内不得堆积杂物；按规范设置鼠药盒或者 粘鼠板、挡鼠板：在明显易取位置配备消防灭火器材，并定期检查器材

12、完好情况：设施设备标志、 标牌齐全；在显著位置张贴或者悬挂有关制度、证书：各类管线有分类标志与流向标志：交接班 记录齐全、完整。二、共用部位（一）房屋结构1）根据房屋使用时间与设计年限，定期检查房屋共用部位的使用状况。（2）每半年检查1次梁、板、柱等结构构件，做好记录。（3）对危及房屋结构安全的行为及时履行告知与劝阻义务，对拒不改正的，要报告行政主管部门， 同时告知全体业主。（二）建筑部件（1）每季度检查1次外墙贴面破石或者抹灰、屋檐、阳台、雨罩.、空调室外机支撑构件等，按照 责任范围进行维修养护，做好记录。（2）每周巡查1次共用部位的门、窗、玻璃等，按照责任范围进行维修养护，做好记录。3）每

13、季度检查1次房屋共用部位的室内地面、墙面、天棚；室外屋面、散水等，按照责任范围 进行维修养护，做好记录。（4）每年汛期前与强降雨后检查屋面防水与雨落管，按照责任范围进行维修养护，做好记录：降 雨后及时排除积水。（三）附属构筑物（1）每月巡杳2次道路、场地、阶梯及扶手、侧石、管井、沟渠等，按照责任范围进行维修养护， 做好记录。（2）每月1次对屋面泄水沟、楼内外排水管理道进行清扫、疏通，保证排水畅通：每年检6月至9 月每月检查一次屋顶，发现防水层有气朦、碎裂，隔热材料有断裂、缺损的，应及时修理。各项T. 作应做好记录。（3）每月巡查2次大门、围墙，按照责任范围进行维修养护，做好记录。（4）每月巡查

14、2次休闲椅、凉亭、噬型、景观小品、室外健身设施，儿童乐园等，按照贡任范围 进行维修养护，做好记录。（5）每年检测1次防雷装置，按照责任范围进行维修养护，做好记录。三、空调系统（1）温度操纵符合节能要求，有节水节电具体措施，每月对能源消耗进行统计、分析。进行冷水 机组、循环水泵、冷却塔、风机、风机盘管、水处理等设施设备运行、巡视、测温、维修养护，做 好记录。2）每年检存1次管道、阀门并除锈。（3）定期检验压力容器、仪表及冷却塔噪声。（4）每月清洗消毒1次新风机、空气处理机滤网、表冷器、箱体：每年清洗消毒2次风机盘管滤 网：每两年清洗消毒1次风管。四、二次供水设备（1）直接从事供水工作的人员应有健

15、康体检合格证。2）二次供水设施按要求使用消毒设备，水箱按规定清洗消毒、水质化验，水质符合国家生活饮 用水卫生标准。（3）每日巡视2次水箱间、水泵房，做好巡视记录。（4）有备用水泵的供水系统，要定期切换运行。（5）每季度对水泵润滑情况进行检查，视情况补充或者更换涧滑剂：每年对水泵进行1次整体养 护。（6）每年对供水管道、阀门等进行除锈、刷漆1次，每年入冬前对暴露管道进行防冻处理（7）水箱、蓄水池盖板应保持完好并加锁，钥匙由专人保管，溢流管口、透气口应安装金属防护 网并保持完好。五、排水系统（1）按照市排水管理机构的要求取得排水许可证。（2）排水设施。每年汛期前对雨、污水井、屋面雨水口等排水设施进

16、行检查、清理、硫通：每次 降雨前后及强降雨过程中对要紧排水口、管井进行检查。（3）污水泵。每周巡视1-2次，每季度养护1次。（4）窖井、化粪池。定期检查，每半年清掏1次。六、公共照明与电气设备（1）室内照明。每周巡检2次，通常故障即时修复，其他复杂故障2 H内修复。（2）室外照明。每周巡检2次，通常故障即时修复，其他复杂故障3日内修复；适时调整时间操 纵器。（3）应急照明。每周巡检2次，故障即时修复：断电后维持照明时间达标，指示灯表面亮度与应 急照明照度达标；每季度活化1次蓄电池。（4）高压柜及高压线路。每周巡检1次高压柜；定期进行设备与线路的检测；每年活化1次直流 屏蓄电池：每2年检测1次中

17、央信号屏：做好记录。（5）干式变压器。每H巡检1次，做好记录。6）油浸变压器。每日巡检1次，做好记录。（7）低压柜。每周巡检1次；每半年养护1次；每年检查2次电气安全；每半年检测1次接地电 阻；每年校验1次仪表；做好记录。（8）低压配电箱与低压线路。每月巡检3次；每年养护1次；每半年切换1次双路互投开关；做 好记录。（9）电动机。每周巡检1次运行中的电动机：每年养护1次；做好记录。（10）操纵柜。每周巡检1次；每年养护2次。每半年校正各类电器装置或者操纵设备的设定值。每年检查1次各类远控装置与节能装置；做好记录。（11）发电机。每月试运行1次；每年1次带负荷运行；每年活化2次蓄电池；每周巡检1

18、次充 电机与蓄电池；做好记录。（12）电气检测。每2年1次预防性试验：每年检测2次高压个人防护用品；每2年检测1次直 流屏：每2年检测1次高压电缆；每年校验1次内部结算电能表：做好记录。（13）变配电室。24小时有人值守；设备附件及工具、个人防护用品完好：防小动物措施完备。 七、安全防范系统（1）对讲门口机。每月检查3次按键、显示屏等，表面清洁1次：每半年内部除尘1次。（2）网络操纵箱。每半年度检查1次外观、接线，表面清洁1次；每半年内部除尘1次。（3）红外对射探测器。每2月检查1次防水、探测范围、接线等，表面清洁1次：每半年内部除 尘1次。（4）图像采集设备。每周检查2次监视画面、录像功能：

19、每月表面清洁3次：每半年内部除尘1 次。（5）摄像机。每季度检查1次聚焦、红外夜视、防水、接线等，镜头衣面清洁1次；每年防护罩 内部除尘1次。（6）解码器。每季度检查1次防雨罩、接线等，表面清洁1次：每年内部除尘1次。（7）云台。每季度检查1次运转、接线，表面清洁1次；每年转动部位上润滑油1次。（8）巡更点。每月检查1次外观、存储记录，表面清洁1次。（9）读卡器。每月检查键盘、防水3次，表面清洁1次。八、电梯（1） 24小时运行。（2）设有高峰梯的，在高峰期与主梯同时运行。（3）发生电梯困人或者其它重大事件时，应迅速启用紧急救援预案，组织救助，物业管理人员须 在15分钟内到现场。专业维修人员须

20、在30分钟内到现场进行救助。4）每半月日进行1次日常维修养护工作。（5）设电梯安全员，负责电梯运行的H常巡视，做好电梯H常使用状况记录，落实电梯定期检验 计划。（6）定期检查紧急报警装置。（7）定期年检并取得合格证。8）轿厢内规范张帖年检合格证（有效期内）、乘梯安全须知。九、水景（1）启用前进行防渗漏检查。（2）使用中每周巡查2次喷水池、水泉及其附属设施。（3）设置必要的安全警示标志。（4）水质符合卫生要求。10消防安全防范一、综合管理（1）落实消防安全责任制，明确逐级与岗位消防安全职责；2）成立义务消防队，每年进行1次消防演练，有业主、物业使用人参与，有关人员掌握消防基 本知识与技能。（3）

21、发生火情及时报警，并采取必要处理措施，协助配合消防人员的工作。（4）消防操纵室设专业人员24小时值守，处理各类报警信息。管理制度、应急预案张贴在显著 位置，备存紧急消防物资。（5）每周防火巡查3-4次；每周专项检查1次消防设施设备、消防器材、消防安全标志、琉散通 道等。（6）每年对员工进行4次消防安全宣传教育，每年组织2次业主消防安全宣传教育。二、消防设施设备维修养护（一）火灾自动报警系统（1）报警操纵主机、联动台每口巡查设备运行情况，24小时连续正常运行。每口机柜表面清洁1次，每半年机柜内部设备除尘 1次。每年定期检查报警操纵主机、联动台。（2）模块、探测器、手动报警装置每半年巡查1次模块、

22、探测器、手动报警装置.：每半年表面清洁1次；探测器投入运行2年后，每 隔3年由专业清洗单位全部清洗一遍。（3）备用电源每季度备用电源充放电试验与表面除尘1次。（二）消防广播系统每日机柜表面清洁1次，每季度机柜内部除尘1次，设备表面清洁1次：每半年机柜内的设备内部 除尘1次。每季度检查1次电话插孔、重要场所的对讲电话、对讲电话主机、播音设备、扬声器等。 （三）防排烟系统每季度养护1次防排烟风机、电源操纵柜、风口、防火阀等。（四）防火分隔系统每年防火卷帘门的电机转动、齿轮链条传动部位上润滑油1次，电控箱表面清洁、内部除尘1次； 每月防火门附件检查1次，每年门的转动部位上润滑油1次。（五）水灭火系统

23、每年养护1次室外消火栓，每半年室内消火栓养护1次，设施整体养护1次。消防泵、喷淋泵每月盘车1次，每季度润滑检查1次，每年整体养护1次。（六）灭火器每年进行1次功能性检查。附件3-2合肥市住宅小区物业服务规范及等级指导性标准（乙级）序号内容服务要求1管理处设置（1）小区内设置管理机构，并设客服接待中心，公示服务电话：管理人员每日巡查小区两次以上， 发现问题及时处理。（2）在客服接待中心悬挂或者张贴物业服务企业资质证书或者复印件、项目负责人照片，公示物 业服务事项、服务标准、收费项目、收费标准等有关信息。提供特约服务的，公示特约服务项目及 限务标准、收费标准。（3）配置通常的办公用品、家具、电话、

24、等：办公场所整洁有序，有专门的业主或者使用人接待 区域。2管理人员与 服务人员要 求（1）小区项目经理持证上岗，有3年以上物业管理工作经历。（2）管理人员、专业操作人员按规定取得物业管理职业资格证书或者岗位证书。（3）管理人员服装统挂牌,卜.岗，仪式整洁，行为规范，用语文明，服务主动热情。（4）服务人员日最低配置标准：客服人员：1人/300户400户；保洁人员：1人/8000 H?10000 m1 （建筑面积）：秩序保护员：34人/每门岗+1人/7000肝9000肝（建筑面积）：绿化人员： 1人/15000户20000户（绿化面积）：维修人员：1人/300户400户,高层住宅小区不得低于3 人

25、。总建筑面积超过50万户以上的住宅小区各岗位人员配置可乘以0. 9系数。在小区管理机构每日不低于8小时提供业务接待：其他时间设置值班人员，负责项目运行，及时处 版务时间理各类临时或者突发事件。（1）制定小区物业管理与服务工作计划，并组织实施。（2）建立健全各项管理制度，公共突发性事件（如：消防、水、电、气、电梯、公共秩序、公共 卫生、自然灾害等）处理机制与应急预案，各岗位工作标准与培训、考核办法。（3）建立企业内部培训体系，定期组织从业人员培训、考核。4）建立物业管理档案（包含设施设备管理档案、业主资料档案、物业竣工验收档案、业主资料 档案等），归档及时、完整，便于查询。（5）应用计算机管理业

26、主基本信息、物业基础资料、维修养护记录、收费记录。6）按照有关规定与管理规约（临时管理规约）约定，建立装饰装修管理服务制度与档案。受理业主或者使用人的装饰装修申报登记，与业主或者使用人、施工单位签订住宅室.内装饰装修管 理服务协议，告知业主或者使用人有关装饰装修工程的禁止行为与注意事项；装饰装修期间，每2 日巡查1次现场，做好记录：业主或者使用人未申报登记或者者违反有关规定，及时告知并劝阻， 拒不改正的，及时报告有关主管部门、业主委员会，并在小区内公示；装饰装修结束后，应进行检 查，对违反住宅室内装饰装修管理服务协议的当事人应按照约定处理：装修垃圾及时清运。（7）在物业共用部位显著位置公示24

27、小时服务电话。口常管理与服务 水、电、气等急迫性报修半个小时内，其他报修按双方约定时间到达现场；由专业单位负责的，发 现问题应及时告知有关单位：对业主或者使用人提出的意见、建议、投拆在2个工作日内处理回复。8）设置物业管理标志，定期巡视检查并做好记录，包含各幢、单元标志、危及人身安全部位的 警示标志、维修养护期间的警示标志。小区主出入口设有小区平面示意图。（9）涉及业主或者使用人正常生活的重要物业服务事项，应在耍紧出入口、各楼单元门内张帖通 知，履行告知义务。（10）按有关规定与合同约定规范管理，使用专项维修资金。（11）每月组织1次项目服务质量检查，做好记录。（12）每年组织业主代表参观共用

28、设施设备机房。13）做好安全生产首理：重要节假H前安排安全检查。（14）每年公开征集1次物业服务意见，问卷率达到实际入住业主的70%以上，公示整改情况。（15）在小区醒目位置设立公共信息栏；配合有关部门进行公益性宣传。（16）按照规范要求，每年第一季度向业主公示上一年度物业服务合同履行情况、物业服务项目收支情况、本年度物业服务项目收支预算。（17）按物业服务合同约定投保物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险。（18）能提供3种以上特约服务（有偿）与3种以上便民（无偿）服务；每年组织1次社区文化活 动。（19）专项服务委托管理。根据有关规定，签订规范的委托服务合同，明确各方权利义务：专项服 务

29、企业应具备相应资质，操作人员持有相应的职业资格证书；专项服务企业人员佩戴标志，仪表整 洁，行为规范，用语文明；对专项服务企业的服务有监督管理及评价记录。20）综合管理的其它服务项目达到约定的服务标准。（21）对小区内违反治安、规划、环保等方面法律、法规及违反管理规约（临时管理规约）的行为， 应及时劝阻、制止并报告有关行政主管部门及全体业主。一、生活垃圾的收集、清运（1）配置密闭式垃圾收集容器，有分类标志。（2）生活垃圾实行分类收集。（3）每月清洗1-2次垃圾收集容器。邺、蚊孳生季节每日喷洒药水消毒。（4）每H清运1次生活垃圾，并清运到指定的垃圾收集场所，不得乱堆乱倒。5）保洁车外观整洁、摆放整

30、齐。二、物业共用部分清洁公共区域卫生保洁服务公共区域卫生保洁服务公共区域卫生保洁服务公共区域卫生保洁服务-）楼内（1）每H清洁1次、每2 H清拖1次大堂地面；每周擦拭1-2次信报箱、大堂玻璃；每月刮1次 大堂玻璃；每月清洁1次大堂、候梯厅墙面：每日巡视保洁1次。（2）每日清洁1次楼内地面、楼梯，每周清拖1次；每月擦拭2次楼梯扶手、栏杆、窗台；每月 擦拭1-2次防火门、共用防盗门、消防栓、指示牌等公共设施：灯具每季度除尘1次；每日巡视保 洁1次。（3）根据地面材质，定期做地面清洗、养护。（二）电梯（1）每日擦拭1次电梯轿厢门、面板；每日清拖1次电梯轿厢地面；每日巡视保洁1次。（2）不锈钢面或者其

31、他装饰材料的电梯，每月护理I次。石材地面的电梯每月养护1次。（三）天台屋面每月清扫1次楼顶天台、屋面。有天台、内天井的每周巡查1次，有杂物及时清扫。（四）庭院（1）每H清扫1次道路、两侧人行道，巡视保洁1-2次；广场地砖每月冲洗一次，全天候保洁。（2）每月清洁3次小区公共照明及设施设备；每季度清洁1次雨蓬、门头等。（五）水景（1）定期对水体投放药剂或者进行其他处理。（2）每周安排专人清洁2次水面；定期进行水体净化处理：每年清洁2次水池池底。三、有害生物防治1） 配合有关部门进行有害生物防制。（2）投放药物应预先告知，投药位置有明显标志。四、雨雪天气（1）雨后清洁。雨后，对小区内主路、干路积水进

32、行清扫。2）扫雪铲冰。降雪时,，及时清扫积舌，铲除结冰。夜间降雪的，要紧道路的冰雪在次日10时 前清扫干净。五、卫生事件发生公共卫生事件时，迅速组织人员对物业共用部位共用设施设备进行通风、清洗与消毒。六、检查记录（1）每H抽查1次清洁质量，做好记录。（2）每季度全面检查1次清洁质量，做好记录。（3）清洁档案齐全。公共秩6序保护（1）秩序保护人员以中青年为主，45周岁下列的人数占总人数的70%以上。（2）秩序保护人员应配备对讲装置与其他必备的安全护卫器械。（3）要紧出入口有专人24小时执勤,其中主出入口双人值勤，当值时坐姿、立姿端正（7:00-18:00）,并有全面交接班记录与外来车辆 的登记记

33、录。（4）对重点部位（小区道路、单元出入口与地下车库）进行巡视检杏并做好记录，6： 00至22： 00巡视2次、22： 00至次日6： 00巡视1次。应设巡更点，秩序人员手持巡更采集器，按指定的 时间与路线每3个小时巡查一次，在正常情况卜到达每个巡更点的时间误差不超过5分钟，监控中 心有巡更记录。5）保护道路使用与场地的正常秩序。（6）小区设有监控中心，应具备录像监控（监控点至少覆盅单元进出口、小区要紧道路出入口）、 楼宇对讲（可视）、周界报警、门锁智能卡等四项以上技防设施，24小时开通，并有人驻守，凝视 各设备所传达的信息.监控影像资料，应当留存10日备查。7）小区应有火警、水警、警情应急预

34、案，并在监控中心操纵室内悬挂：每年应组织1次的应急 预案演习。专业人员24小时值守安防操纵室；监控影像资料，应当留存10日备查。（8）监控中心接到报警信号后，秩序保护人员应5分钟内赶到现场进行处理，并报告管理处与警 方；接到住户紧急求助时，秩序保护人员应5分钟内赶到现场，采取相应措施（9）在强降雨、雪天气期间，备勤人员24小时待岗，配备必要的应急工具。（10）对违法行为立即报警，协助有关部门处理。（11）记录与档案。各项工作记录完整有效；档案齐全。7停车管理（1）建立停车管理制度。（2）建立停车管理档案。（3）定期存放车辆的，应签订停车服务协议。（4）在显著位置公示停车须知。（5）设置规范的交

35、通标志，包含引导标志，疏散指示灯，安全出口标志灯与其他警示性标志。（6）机动车辆凭证出入，对临时进入的机动车辆进行登记。（7） 24小时有专人定时巡查停车场（库）及其设施设备。（8）停车场（库）内配备消防器材并定期检查，做好记录。（9）停车场地面每2日清扫1次，地卜停车库地面（含车位地面）每季度清拖1次。（10）地下停车场（库）无渗漏，无积水，通风良好，无易燃、易爆及危险物品存放。8公共绿化一、基本要求：笫九条 实行市场调节价的物业服务收费标准，由双方当事人遵循平等、自愿的原则事先约定，不得强行 服务，强行收贽。第十条物业服务通常包含下列内容：（-）物业共用部位、共用设施设备的日常维修、养护与

36、管理：（-）物业共用部位、公共区域的清洁卫生、垃圾的收集清理与化粪池清理.；（三）公共绿地、景观与花草树木的养护管理；（四）车辆停放服务管理；（五）做好安全防范与秩序保护工作；（六）做好房屋租赁登记与装饰装修管理工作：（七）物业维修、更新贽用的帐目管理与物业档案资料管理；（八）业主委托的其他公共性服务内容。第卜一条业主与物业服务企业能够采取包干制或者者酬金制的方式约定物业服务收费标准。包干制是指由业主向物业服务企业支付固定物业服务费用，盈亏均由物业服务企业享有或者者承担的物业 服务计费方式。酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者者约定数额提取酬金支付给物业服务企业，其余全部 用于物业服

37、务合同约定的支出，结余或者者不足均由业主享有或者者承担的物业服务计费方式。酬金制的 物业服务收贽按合同约定办理。第十二条物业服务收费的构成包含物业服务成本、法定税费与物业服务企业的利润。物业服务成本构成通常包含下列部分：（一）服务人员的工资、社会保险与按规定提取的福利菰等；（-）物业共用部位、共用设施设备的日常运行、保护费用；（三）物业管理区域清洁卫生、绿化养护、秩序保护费用；（四）物业服务企业办公费用：（五）物业服务企业实施物业管理必备的固定资产折旧：（六）物业共用部位、共用设施设备及公众贡任保险费用； （七）经业主或者业主委员会同意的其他费用。养护1、小区绿地率达35%以上。2、绿地总体布

38、局合理，满足居住环境的需要，集中绿地率. 10%以上。3、利用植物、山石、水景等设置景点，且与环境协调。4、乔、灌、地被、草配植合理，层次较丰富，景观好。5、绿地储存率100%,乔、灌、草等储存率98%以上。绿地设施、硬质景观保持完好。二、草 坪：修剪草坪保持平整，草高不超过8cm：每年清除杂草七遍以上，杂草面积不大于5乐 常年保证有效供水，有低洼及时整平，基本无积水：按肥力、草种、生长情况及时施肥，每年二遍 以上：及时做好病虫害防治：草地生长正常，斑秃黄萎率低于8T0%。三、树 木：适时中耕除草，做到基本无杂草，土壤疏松：按植物品利1、生长状况、土壤条件适时 施肥，每年普施基肥很多于一遍，花

39、灌木增施追肥一遍；防治结合、及时灭治，要紧病虫害发牛.低 于5%；树木基本无倾斜：乔灌木生长良好，树冠完整；花灌木按时开花结果：球、篱、地被生长 良好，无缺枝、空档。花坛花境：一年中有一次以上花卉布置；保持有效供水，无积水；缺枝倒伏不超过五处；及时清除 枯萎的花蒂、黄叶、杂草、垃圾：每年施基肥一次，每次布置前施复合肥一次：适时做好病虫害防 治。四、垃圾处理每天及时洁理绿化产生的垃圾与绿地内垃圾杂物。五、树干涂白涂白时间通常在11月上旬至12月中旬，小区内的树干涂白高度应保持一致。六、检查记录（1）各项工作记录完整有效，（2）绿化档案齐全。（3）生长季节每月至少检查绿化工作2次并对植物的养护情况

40、进行记录。一、综合管理共用部位及（1）建立房屋及共用设施设备档案，有运行、检查、维修养护记录。Q共用设施设备维修养护（2）按照有关规定，及时对房屋使用安全情况进行评估检查。管理（3）每年第四季度制定下一年度维修养护计划并组织实施。4）对共用部位及共用设施设备进行巡视检查与维修养护并做好记录。（5）特种设备按照有关规定运行、维修养护与定期检验检测并做好记录。（6）在发生雷暴、强降水、大风、沙尘暴等极端天气前后，要组织专项检杏并做好记录。（7）设备机房。每日巡视1次、每月清洁2次，机房内不得堆积杂物：按规范设置鼠药盒或者 粘鼠板、挡鼠板：在明显易取位置配备消防灭火器材，并定期检查器材完好情况：设施

41、设备标志、 标牌齐全；在显著位置张贴或者悬挂有关制度、证书：交接班记录齐全、完整。二、共用部位（一）房屋结构（1）根据房屋使用时间与设计年限，定期检查房屋共用部位的使用状况。（2）每季度检查1次梁、板、柱等结构构件，做好记录。3）对危及房屋结构安全的行为及时履行告知与劝阻义务，对拒不改正的，要报告行政主管部门， 同时告知全体业主。-）建筑部件1）每半年检查1次外墙贴面砖石或者抹灰、屋檐、阳台、雨罩、空调室外机支撑构件等，按照 责任范围进行维修养护，做好记录。（2）每月巡行1-2次共用部位的门、窗、玻璃等，按照贡任范围进行维修养护，做好记录。3）每季度检查1次房屋共用部位的室内地面、墙面、天棚：

42、室外屋面、散水等，按照责任范困 进行维修养护，做好记录。（4 ）每年汛期前与强降雨后检查屋面防水与雨落管，按照责任范围进行维修养护，做好记录：降 雨后及时排除积水。（三）附屈构筑物（1）每月巡查1次道路、场地、阶梯及扶手、侧石、管井、沟渠等，按照责任范围进行维修养护, 做好记录。（2）每2月检查1次对屋面泄水沟、楼内外排水管道进行清扫、疏通，保障排水畅通，并有记录。 每年6月至9月检查屋顶很多于3次，发现防水层有气胺、碎裂，隔热材料有断裂、缺损的，应及 时修理。各项工作应做好记录。（3）每月巡查1次大门、（铁栅栏）围墙，按照责任范围进行维修养护，做好记录。（4）每月巡查1次休闲椅、凉亭、雕塑、

43、景观小品、室外健身设施，儿童乐园等，按照责任范围进行维修养护，做好记录。（5）每年检测1次防雷装置，按照责任范围进行维修养护，做好记录。三、空调系统（1）温度操纵符合节能要求，有节水节电具体措施。进行冷水机组、循环水泵、冷却塔、风机、 风机盘管、水处理等设施设备运行、巡视、测温、维修养护，做好记录。2）每年检查1次管道、阀门并除锈。（3）定期检验压力容器、仪表及冷却塔噪声。4）每年清洗消毒1次新风机、表冷器、箱体、风机盘管滤网；每年清洗消毒1次空气处理机滤 网等：每3年清洗消毒1次风管。四、二次供水设备（1）直接从事供水工作的人员应有健康体检合格证。（2）二次供水设施按要求使用消毒设备，水箱按

44、规定清洗消毒、水质化验，水质符合国家生活饮 用水卫生标准。3）每H巡视1次水箱间、水泵房，做好巡视记录。（4）有备用水泵的供水系统，要定期切换运行。（5）每半年对水泵润滑情况进行检查，视情况补充或者更换涧滑剂：每年对水泵进行1次整体养 护。（6）每2年对供水管道、阀门等进行除锈、刷漆1次，每年入冬前对暴露管道进行防冻处理。（7）水箱、蓄水池盖板应保持完好并加锁，钥匙由专人保管，溢流管口、透气口应安装金屈防护 网并保持完好。五、排水系统（1）按照市排水管理机构的要求取得排水许可证。2）排水设施。每年汛期前对雨、污水井、屋面雨水口等排水设施进行检查、清理、疏通：每次 降雨前后及强降雨过程中对要紧排

45、水口、管井进行检杳。（3）污水泵。每月巡视2-3次，每半年养护1次。（4）窖井、化粪池。定期检查化粪池，及时安排清掏。六、公共照明与电气设备（1）室内照明。每周巡检1次，通常故障即时修复，其他复杂故障3 口内修复。2）室外照明。每周巡检1次，通常故障即时修复，其他复杂故障1周内修复：适时调整时间操 纵器。3）应急照明。每周巡检1次，故障即时修复：断电后维持照明时间达标；每季度活化1次蓄电 池。（4）高压柜及高压线路。每月巡检3次高压柜：定期进行设备5线路的检测；每2年活化1次直 流屏蓄电池；做好记录。（5）干式变压器。每周巡检3-5次，做好记录。（6）油浸变压器。每周巡检3-5次，做好记录。（

46、7）低压柜。每月巡检2次；每半年养护1次；每年检查1次电气安全；做好记录。（8）低压配电箱与低压线路。每月巡检1次：每年养护1次：做好记录。（9）电动机。每月巡检3次运行中的电动机：每年养护1次；做好记录。（10）操纵柜。每月巡检3-4次；每年养护1次；做好记录。（11）发电机。每2月试运行1次；每年活化1次蓄电池；每月巡检3-4次充电机与蓄电池：做 好记录。（12）电气检测。每3年1次预防性试验；每年检测2次高压个人防护用品；每3年检测1次中 央信号屏与直流屏；每5年检测1次高压电缆；做好记录。（13）变配电室。24小时有人值守：设备附件及工具、个人防护用品完好：防小动物措施完备。七、安全防

47、范系统（1）对讲门口机。每月检查2次按键、显示屏等，表面清洁1次；每半年内部除尘1次。2）网络操纵箱。每半年检查1次外观、接线，表面清洁1次：每年内部除尘1次。3）红外对射探测器。每季度检查1次防水、探测范围、接线等，表面清洁1次：每年内部除尘 1次。（4）图像采集设备。每周检查1次监视画面、录像功能：每月表面清洁2次：每年内部除尘1次。（5）摄像机。每半年检查1次聚焦、红外夜视、防水、接线等，镜头表面清洁1次：每年防护罩内部除尘1次。（6）解码器。每半年检查1次防雨罩、接线等，表面清洁1次；每年内部除尘1次。7）云台。每半年检杏1次运转、接线，表面清洁I次；每年转动部位上润滑汕1次。8）巡更点。每季度检查2次外观、存储记录，表面清洁1次。（9）读卡器。每月检查键盘、防水，