企业管理资料-培训案例文档范本.docx

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1、培训案例（36 例）了现场勘查，发现堵塞物位于5楼业主阳台的排水管中.该业主考虑到自己的房子新装修好, 借故阻挠物业公司或者机构进来维修.数天后，因排水管道严重堵塞,污水从2楼业主的房间中 倒灌出来，给其造成严重损失.2楼业主就自己的损失向物业公司或者机构索赔.【分析解答】上海市居住物业管理条例第3109条明确规定：“住宅的共用部位、共用设备维修时, 相邻业主、使用人应当予以配合,因相邻业主、使用人阻挠维修造成其他业主、使用人财产 损失的，责任人应当负责赔偿本案中，造成2楼业主的损失的责任人是5楼业主，而不是物业公司或者机构，因阻挠物业 公司或者机构进场维修而直接给2楼业主造成损失的5楼业主，

2、应承担损失的赔偿责任.18、停车库可否用作其他用途？【专案简介】某小区有1停车库，物业公司或者机构为“创收”，将停车库辟1小间，将其租给该小区内 1户业主作为小店的营业用房使用（该户业主在租赁前已取得工商营业执照）,但该店主并不 依法经营，而将该车库“转租”给1外来人员作为其赌博活动的场所.小区由此搞得乌烟瘴气. 小区业主向物业公司或者机构反映，而物业公司或者机构由于每月有400元“租金”收益而 对此睁眼闭眼.该小区居民联名投诉至房地产行政主管相关部门.【分析解答】根据上海市居住物业管理条例第310条的规定,物业管理区域内按照规划建设的公 共建筑和公共设施，不得改变使用性质.而停车场库属于公共

3、设施的范畴，因而物业公司或者 机构无权将其出租给他人挪作他用.对此，房地产管理相关部门可依照上海市居住物业管理 条例5108条的规定，对物业公司或者机构作出处罚.对于小区业主反映的有外来人口在停车库中聚众赌博、噪声扰民的情况,业主可向当地 公安、街道有关相关部门投诉，要求处理解决.19、损坏房屋承重结构应如何恢复原状？【专案简介】业主余某在房屋装修时擅自拆除了承重墙，经群众举报，所在地房地产行政主管相关部门 发了限期整改通知，要求其恢复原状,余某在规定时间内恢复了承重墙，不料物业公司或者机 构却告知他承重墙的恢复不符合规定，余某很生气;认为物业公司或者机构是在存心整人.【分析解答】根据沪房地资

4、（2000） 256号文关于恢复被损房屋承重结构若干问题的批复的规定, 损坏房屋承重结构恢复原状需符合以下条件：1是不得降低原构件的强度；2是不得低于原 构件的用料相关标准；3是恢复原有构件的形状；4是修复部位的构造措施要符合有关技术 规定.本案中，余某应按上述规定恢复擅自拆除的承重墙，恢复方案和施工应由具有资质的房屋 修缮设计施工单位实施并验收，物业公司或者机构应对修复工程加强监督、巡视；承重墙修 复后，房地产管理相关部门应到实地核实.20、怎样处理高层住宅中安装晒衣架的问题？【专案简介】某高层住宅小区数名业主因住房朝向不佳等原因，要求安装晒衣架,受到物业公司或者机 构的劝阻，由此双方发生争

5、议，高层住宅部分业主坚决要求安装晒衣架.【分析解答】目前的法规虽然没有严格禁止高层住宅居民安装晒衣架.但是，由于安装晒衣架会带来高 空坠物（如晒衣架被大风吹落）等不安全因素，同时影响建筑物的外观，对此，物业公司或者机 构应做好对业主的有关宣传工作，讲明利弊,引导业主在装修时安装室内晒衣架.物业公司或 者机构还可根据住宅使用公约或业主公约的规定对安装晒衣架的行为进行管理.21、怎样解决社区服务和物业管理服务的交叉问题？【专案简介】某小区的公房承租人夏某长期以来1直向物业公司或者机构交付公房租金，并向居委会 交付保安、保洁费.1999年5月小区成立了业委会，续聘原物业公司或者机构提供管理服务.5

6、月起，物业公司或者机构要求夏某另付物业管理费和保安、保洁费，理由是小区由物业公司或 者机构提统1服务.夏某对此深感不解.【分析解答】沪价房（1996）第174号文上海市商品住宅物业管理服务收费若干问题的解答规定: 公有住房的承租人，按全市统1的公有居住房屋租金相关标准缴纳房租,不需要另付管理费和 电梯、水泵运行费.如有保洁、保安服务内容的,则另付保洁、保安费.关于社区服务和物业管理服务的交叉问题，该文规定了 “谁收费、谁服务”和“同1收 费项目不得重复收费”的原则.所以，在上述案例中，由于保洁、保安服务仍由居委会提供，所以 物业公司或者机构不应再向居民收取保洁、保安费.根据2000年上海市社区

7、工作会议“街道居委会社区管理、物业公司或者机构专业管理、 房地产行政主管相关部门行业管理、业委会自治管理”的精神,物业公司或者机构应与居委 会协商，逐步把保洁、保安服务纳入物业管理的工作轨道中来.22、业主拒付物业管理相关费用的理由是否成立？【专案简介】某小区的业主委员会自1996年起委托原告DM物业公司或者机构进行物业管理.99年2 月，新的业主委员会将合同延期至2000年11月底.自原告管理以来，被告朱某1直未缴付物业 管理费和维修基金，亦拒付大楼电控门安装费，原告在多次催讨无效的情况下,诉请法院判令 被告支付物业管理费及滞纳金，支付维修基金和电控门安装费.对此，被告朱某辩称，物业管理 合

8、同签定时,DM物业公司或者机构的法定代表人章某同时又是业主委员会的主任，故物业管 理合同无效；维修基金未发生实际使用,故无权收取；电控门安装后始终开着,未达到安装目 的，业主不应付费.【分析解答】本案经法院审理后，法院认为，原告的法定代表人担任业主委员会主任时与该业主委员会 签订物业管理合同虽然不妥，但在当时并未违反禁止性规定，合同期满后，新选任的业主委员 会认可该合同，故认定该合同有效.原告与被告之间形成了物业管理服务关系,原告有权依照 上海市居住物业管理条例第5104条的规定向被告收取物业管理服务费及相应的滞纳金. 对于房屋维修基金及电控门安装费，应由业主委员会自行主张，原告无权主张这两笔

9、费用.被 告以物业管理不到位为由拒付物业管理费的依据不足.23、应由谁来承担过错责任？【专案简介】某小区内5号楼因排污水管堵塞，污水从2楼203室的地漏中倒灌出来.因203室系业主 新购住房，亦未装修,房屋内暂时无人居住，所以导致203室内大幅漫水，并从楼地面渗漏到底 楼103室的屋顶，使得103室业主精心装修的室内屋顶严重受损.此后,在现场疏通时，未发现任何人为的不当使用致使排污管堵塞，因无法确定责任者,103 室业主气愤之余，将203室业主和物业公司或者机构诉至法院.【分析解答】根据上海市居住物业管理条例第210条的规定,物业公司或者机构应经常对物业管 理区域进行全面的巡视、检查，定期对住

10、宅的共用部位、共用设备和公共设施进行养护.在污 水管正常使用的情况下发生的堵塞事件，说明物业公司或者机构对此共用设备疏于定期维护 和保养,203室与103室业主的室内受损与物业公司或者机构未按规定履行管理服务义务有 因果关系，因此，物业公司或者机构应承担事故的赔偿责任.而203室业主对该事的发生并无过 错,不需承担赔偿责任.24、底楼的跃层住户是否应承担电梯运行费吗？【专案简介】某大楼底层与2层设计为跃层，底层无总门，总门在2层.这些跃层的业主除搬运家具和大 件物品使用电梯外，平时不乘电梯直接通过扶梯上下.因此，这部分跃层的住户根据住宅底层 的业主不承担电梯运行费的规定拒付电梯运行费.【分析解

11、答】根据沪房地物口997954号文关于上海市居住物业管理条例有关条文的应用解释 中的规定,住宅底层的业主不承担电梯运行费.结合本案实际发生的情况，对于底楼的跃层住 户，如果底层有总门进出,可仅按2层部分建筑面积分摊运行费.本案中底层与2层为跃层的住房，因底层无总门进出，进出全部靠2楼总门，使用电梯的机 率与1般住宅的2层住户相同，故可将底层也视为2层，按房屋实际建筑面积分摊电梯运行费.25、因墙面渗水造成财产损失是否概属物业管理不当？【专案简介】某小区自1998年6月起先后由开发商和业主委员会委托原告JA物业管理公司或者机 构进行物业管理服务，被告郭某自1999年1月起长期拖欠物业管理费.原告

12、多次催讨,均被被 告拒付.被告认为,自己在装修入住后即发现北房间墙面渗水，损坏了装修，另外2000年夏天发 生楼上住户卫生间渗水至被告的客厅,损坏了天花板.经原告修理，仍有渗漏.原告对此应承担 物业管理上的责任，原告不赔偿财产损失,被告就不支付物业管理费.【分析解答】原告与开发商及业主委员会先后订立的物业管理合同的效力及于管理范围内的所有业 主，因此原、被告之间形成了物业管理服务关系.原告进行了合格的物业管理服务，被告就应向 原告支付物业管理费.被告以墙面渗水及楼上住户漏水至屋内损坏了装修为由拒付物业管理 费没有法律依据.原、被告之间是物业管理服务关系，原告的职责是对被告的物业及所在小区 进行

13、管理服务，被告的房屋墙面渗水及楼上卫生间漏水均不是原告的原因和责任.在发生漏水 后，原告进行了维修,尽了管理职责,被告应根据渗水漏水的原因相应地予以解决,根据上海市 居住物业管理条例第106条、第5104条的规定，被告郭某应支付原告物业管理费及滞纳金.26、可否在屋顶搭建养鸽？【专案简介】某商品小区1业主有养鸽子的兴趣爱好，在屋顶搭建鸽棚，放养信鸽.相邻业主深受鸽毛、 鸽粪之苦,遂向物业公司或者机构投诉，要求处理.【分析解答】根据上海市居住物业管理条例第2108条的规定，物业使用中禁止破坏房屋外貌，禁止 在天井、庭园、平台、屋顶以及道路或者其他场地搭建建筑物、构筑物.因此，在屋顶搭建鸽 棚,属

14、违反条例的行为.依照上海市居住物业管理条例第2109条的规定,物业管理企事业单位发现违反本条 例第2108条的行为，应当劝阻制止,并督促改正；对拒不改正的，应当及时告知业主委员会并 报有关行政管理相关部门依法处理.对于在屋顶搭建鸽棚，影响相邻业主居住卫生环境和正常休息、对相邻业主的正常生活 规律造成影响的,相邻业主可通过诉讼要求行为人停止侵害，排除妨碍.27、业主进户装修时物业公司或者机构应如何合理收费？【专案简介】某商品房小区业主在进户时，物业公司或者机构向业主每人收取了 50元进户费.另外，不 论业主装修与否，物业公司或者机构向每户收取了建筑垃圾清运费；对室内装修施工的民工 进行了登记,发

15、放了小区出入证件，同时也收取了每人15元的证件费.【分析解答】根据沪价房（1999）第166号文关于重申和补充本市住宅入住收费项目和相关标准的 通知的相关规定，物业公司或者机构应按所在区县物价相关部门核定的建筑垃圾清运费相 关标准，向准备装修居室的业主或使用人以及老住户收取.业主或使用人表示不装修并作出书 面承诺的,物业公司或者机构或环卫相关部门不得收取该项费用.对于进入小区进行业主室内装修的施工人员,物业公司或者机构可向其发放小区出入证 件等,但收费不得超过每人10元.物业公司或者机构在办理差价换房的入户、退房或退租手续时，可向换房人各收取50元 手续费，但不得向购买新建住宅的业主或单位套配

16、、增配住宅的使用人收取此项费用.本案的物业公司或者机构向业主收取50元进户费、向不准备装修的业主收取的建筑垃 圾清运费，向装修施工人员收取的证费均属不合理收费.28、物业维修项目相关质量保修包含哪些内容？【专案简介】某旧式里弄小区有1位冯姓业主，因其住房逢雨便漏经物业公司或者机构维修后不久, 在下雨天仍旧漏水.冯某再次报修，物业公司或者机构答复说该物业维修项目不负责保修，若 要继续维修应支付维修费用.【分析解答】沪房地物(1997) 954号文关于上海市居住物业管理条例有关条文的应用解释 中规定，物业维修项目实行相关质量保修规章制度,保修期1般为3个月.修复项目竣工以业主 验收签字为准,其中，

17、疏通项目的修理竣工以流水畅通为验收合格相关标准,筑漏项目以下1次 下雨不漏为验收合格相关标准.因修理相关质量引起的返修不得再收费.因此，本案中物业公 司或者机构不能向冯某收取维修费.29、物业的使用影响他人应怎样处理？【专案简介】2000年1月，某售后公房小区内1业主郑某根据政府允许售后公房业主上市交易或出租 的新政策,将其所拥有的1套底层住房出租给外来人员汤某作为居住使用，并办理了出租许可 证；汤某亦办妥了外来人员暂住证.2月，汤某将室外空地作场地,接受牛奶公司或者机构的委托办起了牛奶中转站,每天深夜 汽车喇叭声、装卸声不断，居民无法正常休息.楼上居民就此向物业公司或者机构投诉.【分析解答】

18、根据上海市居住物业管理条例第2108条的规定,发出超过规定相关标准的噪声属于 属于物业使用中的禁止行为.业主将其物业出租时，应告知并要求使用人遵守上海市居住物 业管理条例的相关规定及遵守业主公约.就本案而言，物业公司或者机构应设法找到郑某督 促其告知汤某不能噪声扰民.否则，将要其承担民事和经济责任.物业公司或者机构也可设法 联系牛奶公司或者机构，请他们另外选址作为中转站,或建议居民向市环保相关部门投诉反映,由其进行行政处理.30、业委会或物业公司或者机构可以拆除违章安装的防盗门吗？【专案简介】某住宅小区的某业主擅自将防盗门外移，装在了公共走道上，侵占了公共部位.其他业主 也纷纷效仿.为制止这类

19、在物业使用中的禁止行为,该小区召开了业主代表大会，通过限期拆 除违章搭建的决议.在规定的期限内，个别业主仍置若罔闻.物业公司或者机构在多次劝阻无 效的情况下，经业主委员会授权，强行拆除了违章安装的防盗门.【分析解答】根据上海市居住物业管理条例第2108条的规定,在公共走廊中擅自搭建防盗门属于 占用共用部位的禁止行为.对于业主或使用人违反条例的规定，物业公司或者机构首先应当进 行劝阻和制止，告知业主或使用人其行为已违反了有关物业管理法规的规定，督促其改正，并 恢复原状.如果业主或使用人仍然1意孤行，物业公司或者机构可依照上海市居住物业管理 条例第2109条规定，及时告知业主委员会并报有关行政管理

20、相关部门依法处理.对本案中的个别业主违反上海市居住物业管理条例的规定.物业公司或者机构应按 规定报房地产行政主管相关部门处罚,经处罚生效后由人民法院采取措施予以强行拆除,物业 公司或者机构或业主委员会不是行政执法主体，也不是司法机关,故无权对违章安装防盗门违 法强行拆除.31、前期物业管理期间物业使用人应遵守何种行为规范？【专案简介】在前期物业管理阶段,1商品房小区开发商将未出售的房子租给了 1批外来人员使用.虽 然该群外来人员已获公安相关部门发给的治安管理许可证，但还是给该小区居民的正常生活 带来不少麻烦.如在小区内乱设摊卖蔬菜，弄的小区垃圾满地.为此，小区的业主与开发商交涉. 开发商则声称

21、自己有住房处分权，自己的行为并无不妥.【分析解答】根据上海市居住物业管理条例4102条的规定，新建商品住宅出售单位应当在出售住 宅前制订住宅使用公约，作为与住宅买受人签订住宅转让合同的附件.故住宅使用公约随着住 宅转让合同的生效而生效,住宅使用公约在前期物业管理阶段对全体业主、使用人都具有约 束力.条例第5104条规定，业主、使用人违反业主公约、住宅使用公约的,应当承担相应 的民事责任；违反住宅使用公约的，相关的业主、使用人可以向人民法院提起民事诉讼.开发商或是小业主将其所有住宅出租时，应告知并要求使用人遵守住宅使用公约和物业 管理有关规定.按条例第2108条的规定，物业使用中禁止乱设摊、乱倒

22、垃圾、杂物等，故 在住宅使用公约中,理应明确规定“随意堆放杂物、丢弃垃圾、高空抛物以及乱设摊等”属 物业使用中的禁止行为.对本案的小区问题的处理，物业公司或者机构应先与开发商联系，要求开发商必须将条 例中禁止的物业使用行为及住宅使用公约告知其出租房屋的外来人口，并督促其遵守条 例的规定及住宅使用公约.如果该批外来人口在上述情况下,依然不听劝阻，则物业公司或者机构、相关业主或使用 人可以以其违反住宅使用公约向法院提请诉讼,要求排除妨碍，要求使用人承担民事责任.也 可向有关行政管理相关部门反映，由相关行政管理相关部门依照法律、法规的规定处罚.32、某旧里楼上楼下的两户居民素有积怨.楼上居民爱养花,

23、把几个花盆放在平台（即楼 下居民的屋顶）上,楼下居民以该花盆影响其屋顶正常排水，造成屋顶长期积水，并渗水到其墙 面为由，坚决要求楼上把花盆移走,楼上居民不肯，两家遂争执到物业公司或者机构寻求解决.【分析解答】如果在平台或屋顶搭建建筑物、构筑物，则属上海市居住物业管理条例规定的物也 使用中的禁止行为,在平台放置花盆不属于物业使用中应禁止的行为，但在平台上放置花盆应 以不影响相邻业主（使用人）对物业的正常使用为原则.在处理上述案例时，物业公司或者机构应把握花盆的放置是否妨碍相邻方对物业的正常 使用.在现场勘查后，如确实发现花盆的放置影响平台的正常排水，或者花盆底部渗水至楼下 业主（使用人）墙面时，

24、物业公司或者机构应劝阻楼上居民将花盆移走.平台属于共用部位.上海市居住物业管理条例规定“住宅的共用部位、共用设备维 修时，相邻业主、使用人应当予以配合，因相邻业主、使用人阻挠维修造成其他业主、使用人 财产损失的，责任人应当负责赔偿所以，根据上海市居住物业管理条例的规定,1旦平台 发生任何修理，楼上居民应主动将花盆移去以保证维修工作的正常开展.33、某公司或者机构租用了 1套位于商业街上的旧公房用作街面店铺，因其左右店铺都 把招牌或广告刷在2楼居民阳台的外墙上，该公司或者机构欲如法效仿.但2楼业主不同意, 于是公司或者机构就与该业主协商，提出为其免费安装1部空调机作为补偿，而该业主坚持公 司或者

25、机构每月向其支付500元作为租赁外墙的条件，否则将以排除妨碍为理由诉至法院.【分析解答】外墙属共用部位，不是2楼该业主的自用部位，该业主无权将其出租,根据上海市居住物 业管理条例的规定，利用物业设置广告等经营性设施的,应当征得相关业主、使用人和业主 委员会的同意，收取的费用应纳入物业管理维修基金.若该公司或者机构需利用物业设置广告 等经营性设施，且须支付相关费用的，则收取的费用也不应归其某工作人员个人所有，而是应 当纳入维修基金.若该公司或者机构在阳台外墙上设置广告等经营性设施影响了 2楼居民的 正常生活,可通过协商或诉讼来解决.34、1小区业主和业委会在如何选聘了物业公司或者机构负责管理时产

26、生了分歧种意 见认为，应召开业主代表大会讨论决定，另1种意见认为，无需开大会决定，业委会有权决定选 聘物业公司或者机构的事宜.【分析解答】根据上海市居住物业管理条例第102条的规定，选聘或解聘物业管理企事业单位，与 物业管理企事业单位订立、变更或者解除物业管理服务合同，是业委会的职责之1.但是，业主 委员会在选聘物业公司或者机构时，应广泛听取小区的意见，至于是否需要召开业主大会或业 主代表大会讨论由业主委员会决定.另外,根据沪高法民120026号文件中的相关规定，占小区半数以上业主或业主代表否决 业主委员会的决定的，该业主委员会的决定不发生效力.35、某小区业主委员会在与物业公司或者机构签订了

27、物业管理服务合同的3个月后，感 到物业公司或者机构未按合同约定提供物业管理服务，且小区业主对此反映强烈.1天,业主委 员会在小区张贴告示，要求业主和使用人拒付物业管理费.【分析解答】物业管理服务是1种基于合同而产生的行为,物业管理服务合同中明确了物业公司或者 机构和业主委员会双方的权利与义务.在实际操作中，物业公司或者机构和业主委员会可依据 沪房地物(1997) 986号文关于印发物业管理服务合同、前期物业管理服务合同示范文本 的通知的有关规定，参照订立物业管理服务合同，对双方需履行的义务作出明确约定. 物业管理服务合同的主要内容就是1方提供物业管理服务方支付物业管理服务费.本案中，依据民法通

28、则的规定，物业公司或者机构若未按合同约定提供物业管理服务 的却为未完全履行合同，应承担相应的违约责任；而业主委员会若在没有确切的事实依据的 情况下，主张业主和使用人拒付物业管理费,也是不履行合同规定的义务的行为，也应承担违 约责任.对此类问题，沪高法民120026号文件作出了进1步的明确：物业管理企事业单位未 履行服务、管理职能或履行服务、管理职能不符合约定的，业主可行使抗辩权.如果物业管理 费用是分不同项目收取的，则业主仅能就物业管理企事业单位未尽职责部分的费用行使抗辩 权,但物业管理企事业单位拒收部分物业管理费的除外.36、季来临,P小区的物业公司或者机构按规定打算清洗屋顶水箱,并向小区的

29、业主委员 会提出依据物价局的规定相关标准向业主收取有关费用开支.但业主委员会主任还是感到物 业公司或者机构的收费太高，为节省开支，他决定自行在外找几名无任何健康证明的民工来清 洗水箱.物业公司或者机构得知后表示反对.双方各持己见，相持不下.【分析解答】清洗水箱是物业管理中共用设备管理服务的1项具体作业行为,是基于上海市居住物 业管理条例第109条中“物业管理服务合同中当事人应当约定下列服务事项：（1）住宅公 共部位、公用设备的使用管理、维修和更新；”的规定及双方合同约定而产生的.本案中业主委员会已将其物业的专业管理委托给物业公司或者机构，按规定不能违约另 请民工来清洗水箱；再者，根据上海市生活

30、饮用水2次供水卫生管理办法的规定，水箱的 清洗消毒人员应取得卫生行政相关部门核发的健康合格证，没有健康合格证的，不能清洗水 箱.1、本市对物业专项维修资金的筹集、使用和管理较以往有何变化，具体规定如何？【分析解答】新建商品住宅以及住宅物业管理区域内的非住宅物业的维修资金筹集、使用和管理，应 仍然按照市政府有关维修基金的规定执行.对新建非住宅物业的专项维修资金的筹集、使用和管理，若干意见规定，新建非住宅 物业出售时应设立维修资金，具体相关标准和设立方式由物业出售人和物业买受人参照上 海市商品住宅维修基金管理办法的规定，在房屋出售合同中约定.成立业主大会的，维修资金 应以业主大会的名义存入专户银行

31、，设立专门帐户，按幢立帐、按户核算.在前期物业管理期间，按规定设立的维修资金由区县房地产管理相关部门代为监管；业 主大会成立并选聘物业管理企事业单位后，由区县房地产管理相关部门移交给业主大会.2、建设单位委托物业管理企事业单位为物业提供管理和服务、物业管理企事业单位承 接物业时,双方应办理何种法定手续？【分析解答】物业管理企事业单位承接物业，应当对物业共用部分、共用设施设备进行查验，查验中发 现房屋相关质量和公建配套设施等问题,应书面告知建设单位，并办理交接手续.建设单位应 当按照条例第2109条规定向物业管理企事.业单位移交物业管理资料，对验收发现的问题 应当予以整改，并承担相应的民事责任.

32、3、条例施行后，对建设单位出售房屋以及购房人购买房屋时有哪些具体要求？【分析解答】对于建设单位而言,1是在销售房屋前，要参照市房地资源局的示范文本，制定业主临时公 约、房屋使用说明书；2是建设单位与房屋买受人签订的房屋出售合同,应包含前期物业服务 合同的内容,并将业主临时公约、房屋使用说明书、经规划相关部门批准配置的公建设施和 平面图作为房屋出售合同的附件.对于物业买受人而言，在与建设单位签订房屋出售合同时，应同时对遵守业主临时公约予 以书面承诺.4、条例规定，住宅物业建设单位应通过招投标方式选聘物业管理企事业单位,本市对这项规定的执行有何具体操作办法?【分析解答】关于前期物业管理招投标事项，

33、若干意见规定：业主大会成立之前，住宅物业建设单 位应当按照房地产开发和物业管理相分离原则，通过招投标方式选聘具有相应资质的物业管 理企事业单位.投标人少于3个或者住宅规模小于5万平方米建筑面积的，经物业所在地的区、 县房地产管理相关部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业管理企事业单位.有 关投标人少于3个或者住宅规模小于5万平方米建筑面积的认定及物业管理招投标的规范, 市房地资源局将作进1步的具体规定.5、条例施行后，经业主大会选举产生的业主委员会如何办理备案手续？【分析解答】经业主大会选举产生的业主委员会，应自选举产生之日起的30日内，持业主大会的会议 记录和决议、业主委员会成员名

34、单和基本情况、业主大会议事规则、业主公约等材料，向区 县房地产管理相关部门备案.凡符合条例规定产生的业主委员会，由区县房地产管理相关 部门出具业主大会、业主委员会印章刻制证明.业主委员会应按规定刻制、使用和管理印章.6、物业公司或者机构是否可以拒绝为业主提供自用部分的维修服务？【专案简介】某商品房业主因夜间使用家用电器不当，而使自家的保险丝烧断.该业主向物业公司或者 机构报修,物业公司或者机构的维修人员感到维修地点较远，且收费不高，故答复业主：“你反 正1样要交钱，就近找某工作人员个人修修算了 .再说自用部位的维修应由业主自己负责【分析解答】沪房地物(1997) 954号文关于上海市居住物业管

35、理条例有关条文的应用解释 中规定业主自用部位和原有自用设备的损坏，业主可以向该物业管理区域的物业管理企事 业单位报修,也可以向其他维修单位报修.向物业管理企事业单位报修的，物业管理企事业单 位不得拒绝修理“物业管理企事业单位接到急修项目报修的，应在24小时内修理本案中，保险丝烧断虽是家用电器使用不当引起，但属因室内线路故障引起的停电事故, 属于规定的物业急修项目,物业公司或者机构在接到居民报修后,应该在2小时内到达现场进 行处理,24小时内修复,自用部位和自用设备的维修、更新费用，应由业主承担.7、因室内水管倒灌而发生的维修费用由谁承担?【专案简介】某公房2楼业主的室内经常发生水管倒灌的现象该

36、业主向物业公司或者机构报修，几经 维修后，物业公司或者机构在向该户收取维修费用时，业主以水管设计不当为由而拒付维修费 用.【分析解答】沪房地物（2000） 75号文关于住宅卫生间污水横管属何种性质设备的批复中规定, 凡1幢住宅内部,1套住宅外通向总管的供水管道、排水管道、落水管道，按共用设备认定,上 海市居住物业管理条例第3108条规定，住宅的共用设备维修、更新费用，由整幢住宅业主按 照各自拥有的住宅建筑面积比例共同承担.住宅共用设备属人为损坏的，其维修、更新费用由 责任人承担.关于本案维修费用的支出,应对水管倒灌原因进行分析后确定.如果系由该业主使用不当 造成的，则由其承担维修费用.如果该事

37、故系由相邻业主（使用人）使用不当造成的，在能查清 责任者的情况下,费用由责任者承担；在不能查清责任者的情况下，费用由共同使用总管的业 主（使用人）分摊.如果倒灌是由于总管（共用设备）设计不当或老化等原因引起的,物业公 司或者机构应对其进行技术处理,所发生的费用从维修基金中列支.8、小区内的石桌砸伤人，由谁来负责？【专案简介】王先生住在某物业公司或者机构管理的小区内.1999年8月24日下午，王先生7岁的女 儿在小区内的石桌旁玩耍.当她爬上石桌时,桌面突然脱落，将小孩的右手夹在石桌面和石凳 之间，造成食指、中指关节骨折.事后，王先生找到某物业公司或者机构，认为其应就管理不善承 担责任,而物业公司

38、或者机构则认为这完全是王先生监护不当造成的，与物业公司或者机构的 管理没有关系.为此，王先生向法院提起诉讼.【分析解答】庭审出物业公司或者机构认为，在小区安装石桌、石凳是供居民休闲所用，而非用来攀爬. 王先生女儿是在攀爬石桌时被砸伤的，是她自己的过错造成的，而王先生作为父亲也没有尽到 监护责任.因此，物业公司或者机构不承担任何赔偿责任.法院审理查明，某物业公司或者机构安装在小区内的4套石桌，桌面重达90公斤,石桌面 和石桌柱之间仅靠桌面中心1个直径13厘米、深1厘米的凹槽连接，安装时只用了树脂和水 泥粘合.王先生女儿被砸伤后,物业公司或者机构发现其余3个石桌面也已松动才主动予以拆 除.此外，该

39、物业公司或者机构无法提供石桌的合格证、设计相关标准等有效证明.根据建设部 发布的城市新建住宅小区管理办法的规定，小区管理是支队小区内的房屋建筑及其设备、 市政公用设施、绿化、卫生、交通、治安和环境容貌等管理项目进行维护、修缮和整治.中 华人民共和国民法通则第126条规定：”建筑物或者其它设施以及建筑物上的搁置物、悬 挂物发生倒塌、脱落、坠落造成他人损害的，它的所有人或者管理人应当承担民事责任，但能 够证明自己没有过错的除外由于王先生作为监护人，没有尽到监护责任，也负有1定责任. 据此，法院判令某物业公司或者机构承担主要赔偿责任.9、小区内的装修规定与业主的财物失窃是否有关？【专案简介】1997

40、年7月9日，原告侯、陈夫妇向被告瑞星公司或者机构购买了某小区的1套住房. 在购房时，双方约定：住户安装各种防盗设施须经物业公司或者机构审核或者签字，朝南的窗 户不允许安装防盗窗.1998年12月27日小偷潜入小区将原告夫妇居室的朝南窗户卸下, 进入房内偷窃了包括现金在内约价值50000元的各种物品.侯、陈夫妇认为，被告不允许原告 装防盗设施的规定，造成了原告财物的失窃，于是将瑞星公司或者机构告到了法庭，要求其赔 偿失窃损失费50000元人民币.【分析解答】法院在作了细致慎密的调查取证，并经过庭审后认定：原告侯、陈夫妇的住房虽然在1998 年12月27日发生了入室盗窃事件，原告的财产权受到了侵害

41、，但侵权人并非被告瑞星公司或 者机构，而是入室盗窃的罪犯.被告在管理小区治安方面已作了自己应作的工作，既设置了门 岗,又进行了必要的巡视，而保安服务仅仅是为了维护物业管理区域内的公共秩序而实施的防 范性安全保卫活动,不是针对保证业主某工作人员个人和家庭安全的某工作人员个人安保.所 以被告在原告家因入室盗窃的财产侵害中没有过错，不承担民事责任.至于“朝南窗不允许安装防盗窗”，这是原、被告之间的约定，在实施该“约定”的过程 中发现了盗窃事件,原告提出要求被告承担民事责任、赔偿财产损失无法律依据.据此，依照中华人民共和国民法通则有关规定，法院做出了对原告侯、陈夫妇的诉讼 请求不予支持的判决.10、物

42、业管理中公司或者机构应承担何种保安职责?【专案简介】某小区业主委员会与被告某物业公司或者机构于1997年2月4日签订1份物业管理 合同.双方约定，委托服务期限为1997年2月16日至2006年12月31日，委托管理项目包 括了保安服务.200()年1月23日晚9时许,原告业主李某在所住大楼的电梯内遭不法分子袭 击受伤.同年4月25日原告诉至法院,要求物业公司或者机构承担未尽到保安职责的民事赔偿 责任并解除物业管理合同.【分析解答】原、被告订立的物业管理合同发生在上海市居住物业管理条例实施以前，系双 方自愿，因此，该合同是合法有效的.被告虽在合同中承诺了保安服务，但这种保安服务应限于 防范性安全

43、保卫活动，并不能要求达到完全根除治安、刑事案件.被告确已在小区设置了门岗 及保安员,原告不能提供其遭受袭击和伤害系被告不履行职责所致的证据，故要求被告承担的 赔偿责任缺乏事实与法律依据，法院难予支持.至于原告业主李某提出的解除双方签订的物业管理合同，因该合同是业主委员会与物业 公司或者机构两个主体签订的合同，原告某工作人员个人只有建议权，故法院对原告提出的解 除物业管理合同的请求不予支持.11、因排水管道不畅，而使业主室内受损的责任由谁承担？【专案简介】甲小区某号602室由被告华某承租,502室由原告王某承租.因被告某物业管理公司或者 机构未在该号楼顶平台落水管道进口处按规范要求设置防护网，被

44、鸟钻进管道内筑巢,致使管 道堵塞.被告华某在装潢602室房屋时,未经物业公司或者机构同意擅自将602室阳台处的排 水口封死.1天，遭遇大雨，因落水管道堵塞，雨水从楼顶落水管道接口处流进602室阳台，因该 阳台排水口已封死，积水无法排出，沿602室周围墙角深入502室,致使原告王某装潢的地板等 物受损.原告王某要求赔偿，但因被告华某与物业管理公司或者机构相互推诿,原告王某遂诉 讼至法院.【分析解答】对于此案，法院审理经审理判定：1、物业管理公司或者机构管理不善，未按规范要求对房屋楼顶平台落水管道进行定期检 查和疏通，致使雨水受堵后溢进华某和原告王某承租的房屋内，造成原告财产损失，对此，物业 管理

45、公司或者机构应承担主要责任.2、华某未经物业公司或者机构同意,擅自将其承租房屋阳台处排水管道口封死，使阳台的 积水无法从排水管及时排出，加重了原告的财产损害.为此，华某对原告的财产损害也应承担1 定的责任.12、谁应当承担装修事故的赔偿责任？【专案简介】某业主张某委托1家家庭装潢公司或者机构对其房屋进行装修，并签订了装修合同.装潢 公司或者机构在施工过程中操作失误，不慎将张某的隔壁邻居孙某的墙体损坏，并造成孙某财 产损失.3方为此发生争执，无法协商解决.【分析解答】依据上海市家庭居室装饰装修管理暂行规定第2105条“因进行家庭居室装饰装修 过程中或者装饰装修后使用不当而造成相邻居民住房的管道堵

46、塞、渗漏水、停电、物品毁坏 等,应由装饰装修的委托人负责修复和赔偿；如属被委托人的责任，由委托人直接追究被委托 人的责任，并由被委托人承担修复和赔偿”的有关规定，孙某应向张某提出赔偿要求.因为该事 故的发生在于装潢公司或者机构施工操作失误,所以张某在向孙某作赔偿后，有权向装潢公司 或者机构追偿.张某与装潢公司或者机构的纠纷，根据上海市家庭居室装饰装修管理暂行规定第2106 条的有关规定，可向房屋所在地的区、县建设行政管理相关部门投诉，也可以向人民法院提出 诉讼或依照合同约定向市仲裁委员会申请仲裁.13、因物业公司或者机构未告知业主在装修时的注意事项而给业主造成的损失由谁承 担？【专案简介】某物

47、业公司或者机构在前期物业管理工作中，由于疏忽大意未将“业主、使用人在装修 住宅中，应预留共用设备的检修孔，方便共用设备的维修.”的该项小区内住宅装修规定告知业 主.多名业主在不知的情况下，装修时封闭了共用管道检修孔.此后的物业使用中，共用管道发 生堵塞，在疏通修理的过程中,给业主的装修造成了 1定程度的损坏,业主向物业公司或者机构 提出赔偿要求.【分析解答】上海市居住物业管理条例第210条规定：“物业公司或者机构在业主、使用人使用 房屋前，应将住宅的共用部位、共用设备和公共设施使用、维护的方法、要求、注意事项以 及法规、规章的有关规定书面告知业主、使用人本案中的物业公司或者机构没有承担该 条例

48、规定的告知义务，使业主的装修留下了隐患，并且给业主带来损失,理应承担赔偿责任.14、【问题】谁应承担该起坠楼事件的责任？【专案简介】98年8月，某小区业主林某的幼儿在上楼时因玩耍不慎，导致身体重心失控，倾倒后撞到 位于楼梯口未安装栅栏的落地窗上，在撞碎了其中1块原来就有裂痕的仅厚3毫米的玻璃后, 坠楼致伤.林某事后向开发商索赔.【分析解答】1997年1月1日起实施的上海市建筑物使用安装安全玻璃的规定第5条第8款规 定：易遭受撞击、冲击而造成人体伤害的其他部位必须使用安全玻璃；1997年7月1日颁 布实施的上海市居住物业管理条例第210条中规定,有关物业管理服务应当保障物业使 用方便、安全，在发现住宅共用部位、共用设备或者公共设施损坏时，应当立即采取保护措施, 并按照物业管理服务合同的约定进行维修的规定.因此，本案的开发商及物业公司或者机构对 幼儿的坠楼致伤负有1定的责任.同时，幼儿