银行个人二手住房按揭贷款管理办法.docx

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1、银行个人二手住房按揭贷款管理办法（试行）第一章总则第一条为规范我行个人二手住房按揭贷款的操作与 管理，防范和控制贷款风险，根据中华人民共和国民法典 及中国银行业监督管理委员会个人贷款管理暂行办法等 法律法规及有关规定，结合本行实际，制定本办法。第二条本办法所称个人二手住房按揭贷款（以下简称 “贷款”）是指我行向借款人发放的，用于购买具有完全合 法产权，可在房屋二级市场上进行交易的除一手房以外的各 类型住房的贷款。第三条 我行根据国家及监管部门要求实行动态的、差异化的住房信贷政策，禁止办理转按揭、加按揭等业务。第四条贷款实行“部分自筹、有效担保、专款专用、按期偿还”的原贝L第五条各业务经办机构原

2、则上不得对所辖区域以外 其它地区住房发放贷款，如遇特殊情况须由总行核准。第六条各业务经办机构在办理个人二手住房按揭贷款 业务过程中，应按本行反洗钱与反恐怖融资管理办法及相关 制度要求办理，遵循“了解客户，了解业务，尽职审查”的 原则，开展客户身份识别、风险等级划分、大额交易报送、 可疑交易的甄别和报送等反洗钱流程，杜绝洗钱风险。经调第七章贷款担保第二十七条办理个人二手住房按揭贷款，借款人应提 供符合监管要求和我行规定的担保，严禁以信用方式发放贷 款。第二十八条个人二手住房按揭贷款应采用以下一种 或两种以上组合的担保方式。(一)房屋抵押。以所购房产或我行认可的其他房产设 定抵押。(二)房屋抵押加

3、自然人保证。以所购房产或我行认可 的其他房产设定抵押并追加自然人全程担保。(三)房屋抵押加阶段性担保。仅限以所购房产设定抵 押，并由我行认可的保证人提供阶段性保证担保，待经办行 收妥他项权利证明后解除阶段性担保。我行可接受的阶段性 担保主要有以下三种：1 .法人机构提供阶段性保证：法人机构必须是地方政府 设立或具有地方政府背景的担保公司或国有大型保险公司；2 .自然人提供阶段性保证：自然人必须是符合我行优质 客户认定标准的个人，我行优质客户的认定标准如下：(1)国家机关或行政事业单位从业2年以上在编正式 员工；(2)石油、盐业、烟草、电力、通讯、交通、燃气、 传媒等高收入垄断性行业从业2年以上

4、正式员工；(3)公立学校从教从业2年以上的正式教师或行政工作人员，及县级以上私立学校从教5年以上的优秀教师;(4)二级甲等以上公立医院从业2年以上正式员工；(5)金融机构(包括银行、证券、保险、基金)工作 满2年以上正式员工。3 .我行存单提供阶段性保证：存单可以是借款人自有或 其他自然人在我行开立的存单作质押，存单的质押率应符合 我行相关要求。第八章贷款业务操作流程第二十九条个人二手住房按揭贷款实行全流程管理。 办理个人二手住房按揭贷款业务，应按照贷款申请、贷款受 理与调查、贷款审查和风险评价、贷款审批、合同签订、放 款审核、贷款发放、支付管理等逐环节规范操作。第三十条 贷款申请。借款人申请

5、个人二手房按揭贷 款，应填写个人商品房贷款申请书，并提交以下资料：(一)借款人资料(1)借款人及其配偶的有效身份证明、婚姻状况证明、 户籍证明原件和复印件；(2)还款能力证明材料，提供以下一种或多种：1 .符合我行个人贷款优质客户标准的客户，可提供收入 证明作为还款来源证明材料。2 .我行代发工资客户可直接提供其代发工资账户流水， 无需单位另行出具收入证明。3 .可提供社保账户流水、公积金缴存记录或个人纳税证 明的客户无需单位出具收入证明，但经办机构应根据当地社 保、公积金或税收政策的相关规定计算出客户收入情况。4 .对于自雇人士、所提供收入情况明显高于其当地同业 同等职位收入水平的客户，必须

6、提供还款来源辅助证明材 料，包括但不限于：近一年任意连续三个月以上银行代发工 资流水、持股证明及股份分红收入证明资料、租金收入佐证 资料、家庭资产证明等。5 .经办机构要求提供的其他资料。(3)借款人与卖方签订的房屋买卖合同或购房 协议等；(4)我行认可的评估机构出具的评估报告；(5)有保证人的，必须提供保证人有关资料；(6)人行征信查询授权书；(7)本行要求的其他资料；(8)如借款人提供其他房屋抵押的，应提供相应的权 属证明以及所有权人出具的同意抵押的证明。(二)卖方资料(1)卖方及其配偶的有效身份证明、婚姻状况证明、 户籍证明原件和复印件；(2)所售房屋的房地产所有权证，有房屋共有权 人的

7、，应提供房屋共有权证原件和复印件；(3)如房屋已出租，须提供承租户的同意出售的证明文件;(4)所售房屋为经济适用房、两限房和房改房的，应 根据地方政府规定，确定所售房屋符合出售的条件或提供保 证所售房屋符合出售条件的证明；(5)本行要求的其他资料。第三十一条贷款受理。经办客户经理在受理借款人的 借款申请等资料后，对客户是否具备办理个人二手住房按揭 贷款的基本条件进行初步认定。对于不符合基本条件的，不 予受理，及时回复申请人，并退还相关资料；对符合基本条 件的，予以受理，并按要求在梳理客户信息并在信贷系统中 建立客户信息。第三十二条贷款调查。贷款调查人员收妥上述资料 后，应对申请资料进行调查、核

8、实与分析。约见借款人和售 房人面谈，调查人员重点对借款人和售房人身份、买卖行为 的真实性、贷款意图、抵押物情况及还款能力等进行核实， 当面检查各种证件和表格填载事项，并与借款人和售房人共 同确认；调查人应提醒借款人和售房人按诚实守信原则，提 交真实的收入、户籍、税收等证明文件；凡发现填报虚假信 息、提供虚假证明的，各行不得受理其信贷申请，对于出具 虚假证明并被查实的单位，不得再采信其证明，对发生上述 情况的借款人和单位，各行应及时向当地银行业协会报告。对借款人进行资信评估后，提出初审意见，在规定工作 日内完成以上工作。调查主要包括但不限于以下内容：(一)交易行为是否真实。通过与借款人和售房人面

9、 谈，必要时可向借款人亲属电话调查核实，充分了解交易双方是否为亲属、朋友等关系，交易的真实目的是否为通过形 式上的产权变更骗取银行信贷资金；（二）所提供的资料是否真实、完整、合法、有效；（三）借款人的负债和资信状况。通过查询人民银行个 人信用信息基础数据库和房地产主管部门房屋登记信息系 统，调查借款人购房套数、负债及资信状况；（四）借款人的职业和经济收入是否稳定，是否具有偿 还贷款本息的能力；（五）交易（抵押）房屋现状调查。通过实地勘察了解 房屋是否真实存在，了解房屋是都与房屋所有权证载明 信息一致，判断房屋是否符合准入条件，现场调查均须拍照 记录；（六）交易（抵押）房屋权属调查。通过房管部门

10、查询 系统或交易窗口对抵押房屋的权属状况进行核实，保证交易 （抵押）房屋的权属真实、合法、有效；售房人对所售房屋 均有完全处分权利，不存在共有权人不知悉、产权纠纷、租 赁纠纷和司法查封、冻结、扣押等影响房屋交易（抵押）的 事项。（七）交易（抵押）房屋价值的评估。调查人员应将评 估报告中的评估单价与楼盘信息库记录的均价或当地权威 房地产价格公布平均单价进行对比，认真审查交易（抵押） 房屋的价值是否合理。对评估单价偏差幅度超过10%的，应 向2家以上我行合作的评估机构进行交叉询价，合理确定交 易（抵押）房屋的价格和价值。（A）贷款年限加上借款人年龄是否符合规定条件；（九）保证人是否具有保证资格和保

11、证能力，是否出具 了同意提供保证的书面文件。第三十三条贷款审查（一）资料审查。审查人接收贷款资料后，对贷款资料 的完整性、合规性、准确性进行全面审查，审查要点包括但 不限于以下几点：1 .贷款申请资料是否齐全，要素填写是否规范；.贷款申请资料信息是否合理、一致；2 .借款申请人资格、资信情况是否符合有关规定；3 .借款申请人还款来源是否充足，收入状况是否合理， 收入证明是否真实；.贷款金额、期限、利率、成数是否符合相关规定；4 .交易（抵押）房屋价格和价值是否合理；.调查人是否履行了调查职责，调查意见是否客观。贷款资料不全的，审查人要通知贷款经办人尽快补齐。（二）电话核实。审查人在必要时可通过

12、拨打客户电话 方式核实客户借款行为和贷款用途等，并记录拨打电话的时 间和内容。（三）风险评价。贷款风险评价应以分析借款人现金收 入为基础，采取定量和定性相结合的分析方法，全面、动态 地进行贷款审查和风险评价。（四）签署审查意见。审查人要根据审查情况，在申请 住房贷款审批表中签署审查意见，包括贷与不贷、授信额度、期限、成数、利率等事项。第三十四条贷款审批。各业务经办行应严格按照审贷分离和授权审批制度，审批人员依据调查报告和风险评价意 见对贷款进行独立审批。第三十五条 签订合同。贷款人、借款人、抵押人、保 证人应当签订个人购房担保贷款合同，合同的签订应当 遵循面签制度。第三十六条办理贷款担保手续。

13、经办机构应按要求办 妥抵押财产的评估、抵押等担保手续。第三十七条贷款公证。对于境内人士可免公证，但应 由经办行见证借款人和有关当事人签约行为的真实性、完整 性和合法有效性；对于境外人士的借款人（包括港、澳、台）， 经办行应要求对个人购房担保借款合同办理公证。第三十八条贷款发放。根据实际情况贷款可以选择以 下放款模式：（一）完成过户并办妥抵押登记手续后放款。（二）落实阶段性担保条件后放款。在放款管理部门或独立的贷款发放岗落实放款条件后 将签发的借据交会计部门进行放款操作，会计部门按有关约 定条款将款项转入监管账户或指定账户。第三十九条贷款支付。个人二手住房按揭贷款均采用 受托支付方式进行支付第九

14、章贷后管理第四十条各业务经办行要加强交易监控分析，贷款发 放后，通过账户分析、贷后回访、凭证查验或其他方式，核 查款项支付是否符合贷款用途。对资金回流到借款人账户等 异常情况，须立即终止业务并收回款项，保障我行资金安全; 对发现或有合理理由怀疑，客户身份信息可疑、材料真实性 不足、被列入反洗钱关注名单、有从事洗钱、恐怖融资或其 上游犯罪等，应按照我行反洗钱、反恐怖融资相关规定进行业务处理，并报送可疑交易报告。第四十一条经办机构应认真做好按揭贷款的贷后检查工作，贷后检查要点和频率为：（一）对出现逾期的，应立即进行贷后检查，了解客户逾期的具体原因，必要时启动保证金代偿，对存量逾期贷款 的检查间隔期

15、限最长不超过一个月。（二）对曾经出现逾期但当前贷款状态为正常，应在客 户归还欠款后的6个月内开展至少一次贷后检查。（三）对其他正常类贷款至少每半年抽查一次。抽查比 率不低于存量贷款笔数的5虹第四十二条经办客户经理应在贷款首次出现违约后 的一周内，应进行电话催收，若电话催收无效，出现违约30 天后，必须发出逾期催收通知书，上门催收，告知违约后果; 出现违约90天后，应发函要求限期清偿违约金额；对于恶 意拖欠贷款本息的要依法进行起诉并追偿担保人连带担保 责任。第四十三条借款人无力偿还贷款，处置抵押物后仍不能全额收回贷款本息的，符合核销条件的，按规定程序上报 核销，账销案存。第十章风险防控第四十四条

16、虚假交易风险防范。在办理按揭业务过程 中，客户经理应认真做好以下工作，防范虚假交易。（一）与借款人和售房人面谈，了解双方买卖意图，并 告知借款人相关法律责任。（二）通过房地产管理系统或交易窗口查询交易（抵押） 房屋的权属真实性，确认房屋不存在影响交易的事宜。（三）对房屋实际成交价格与评估价格进行调查分析， 对实际交易价格明显偏低或偏高的，或评估价格明显虚高 的，应提高警惕审慎介入。（四）核查首付款来源。与客户面谈时可通过查看银行 流水或手机银行流水的方式，了解客户首付款资金来源，对 首付款资金为银行借款或售房人提供的一率拒绝。第四十五条 房屋中介违规风险防范。房屋中介是指专门从事房屋交易代理的

17、服务机构，包括 但不限于房屋经纪公司、房屋咨询服务公司等。在办理贷款过程中，凡出现任何一笔房屋中介配合借款 人或售房人伪造贷款资料或隐瞒交易真实性的，经办机构应 第一时间报告总行产品管理部门，全行不得再受理该中介服 务的二手住房按揭贷款业务。第十一章合同的变更和终止第四十六条 合同需要变更的，必须经借贷双方协商同 意，并依法签订变更协议。涉及第三方担保的，变更条款还 应征得第三方担保人的同意。协议未达成之前，原借款合同 继续有效。第四十七条 借款人在还款期间经有权部门宣告死亡、 失踪或借款人丧失民事行为能力，借款人财产的合法继承人 或受赠人应继续履行借款人签订的借款合同。借款人在还款 期限内死

18、亡、失踪或丧失民事行为能力后无继承人，或其法 定继承人、受遗赠人拒绝履行借款合同的，贷款人权依照相 关规定处分抵押物或质物。第十二章债权保护第四十八条借款人必须严格履行个人购房担保借款 合同所规定的条款，如发生下列情况之一者，均构成违约 行为：（一）借款人未能或拒按个人购房担保借款合同的 条款规定，及时足额偿还贷款本息和应支付的其他费用；（二）借款人未能履行有关合同所规定的义务，包括借 款人未按合同规定的用途使用贷款；（三）借款人在有关合同中的陈述发生重大失实或提供 虚假文件材料，或隐瞒重要事实，已经或可能造成贷款损失 的；（四）抵押物受毁损导致其价值明显减少或贬值，以至 查核实存在洗钱风险的

19、，应按照规定的报告路线和报告方法 及时、准确地向总行反洗钱中心报告可疑交易，并停止发放 贷款或提前收回已发放贷款。第七条各业务经办机构应按照*银行消费者权益保 护工作管理办法要求做好消费者权益保护工作，切实保护 金融消费者隐私信息和权益。第二章贷款对象和条件第八条贷款对象（一）具有完全民事行为能力的中华人民共和国公民， 年龄在18 （含）-65周岁（含）。（二）在中华人民共和国境内连续居住满一年以上（含） 的外籍人士以及港、澳、台居民，要求有固定居所和职业， 能提供境内联系人，同时必须满足国家对境外人士购买商品 房的相关政策。第九条贷款条件（一）在中国境内具有常住户口或有效居留身份及婚 姻状况

20、证明。（二）借款人年龄加贷款年限不得超过70岁。以未婚 子女作为借款人，父母作为共同借款人的，借款人年龄根据 较大者确定。（三）具有良好的信用记录，遵纪守法、诚实守信，当 前未涉及任何刑事案件或对其不利的民事案件。（四）具有稳定的收入，有按时偿还贷款本息的能力。 全部或部分失去了抵押价值，足以危害我行权利的，而借款 人未按本行要求重新落实担保的；（五）抵押人未经我行书面同意擅自变卖、赠予、出租、 转让、重复抵押或以其他方式处置抵押物或质物的；（六）继承人或受遗赠人拒绝履行原合同中未履行的义 务；（七）继承人拒绝或阻挠贷款人监督检查贷款使用情况 的；（八）借款人在贷款期间的其他违约行为。第四十九

21、条 借款人在贷款期间发生任何上述违约事 件，贷款人可采取以下任何一项或全部措施：（一）要求限期纠正违约行为；（二）要求增加所减少的相应价值的抵押物或更换保证 人；（三）停止发放未使用的贷款；（四）在原贷款利率基础上计收罚金；（五）提前收回部分或全部贷款本息（包括有权直接从 借款人账户中扣收）；（六）依据有关法律及规定处分抵押物；（七）向仲裁机关申请仲裁或向人民法院起诉。第五十条 借款人因发生下列特殊事件而不能正常履 行偿还贷款本息的，贷款人有权采取停止发放尚未使用的贷 款和提前收回贷款本息等措施。（一）借款人死亡或宣告失踪而无继承人或遗赠人;（二）借款人破产、受刑事拘留、监禁，以至影响债务 清

22、偿的；（三）借款人对其他债务有违约行为或因其他债务的履 行，影响贷款人权利实现。第十三章附则第五十一条总行业务主管部门应根据国家对住房贷 款政策的调整和住房贷款市场变化情况不定期调整我行个 人住房贷款信贷政策，并经有权人同意后发布。第五十二条 本办法由*银行（个人业务部）负责解释、 修订和补充。附件：1 .个人商品房贷款申请书2 .二手房交易资金监管协议（参考样式）.二手房交易监管资金划转付款委托书（参考样式）3 .解冻通知书.变更还款方式补充协议（参考样式）附件1：个人商品房贷款申请书致：*银行 分（支）行注意：1、申请人年龄必须达18周岁以上2、客户提交的申请表和材料概不退还3、请在适当的

23、地方打钩，并用正楷填写申请贷款种类口一手住房按揭贷款口二手住房按揭贷款口一手商用房按揭贷款口二手商用房按揭贷款借款申请人情况姓名：性别：口男女出生日期：年 月日国籍（地区）：证件名称：证件号码：证件签发日期：年 月日证件到期日：年 月 日发证机关：文化程度：口研究生及以上 口大学 口大专 口中专 口高中 口初中 口小学 口其它最高学位：口名誉博士 口博士 口硕士 口学土 口其他居住地址：居住地邮编：婚姻状况：口未婚口丧偶口离婚口已婚有子女口已婚无子女口其他居住状况：口自有住房口贷款购买口与亲属合住口集体宿舍口租用口其他现住房面积m2工作电话：家庭电话：移动电话：通讯地址：通讯地址邮编：工作单位

24、：进入现单位工作时间：年 月职称：口高级口中级口初级口无职称是否有执业资格：口是口否本人月收入：家庭月收入：供养人数：主要经济来源：口工资收入口个体经营收入口其他非工资性收入其他经济收入来源：健康状况：口良好 口一般 口差配偶情况姓名：性别：口男女出生日期：年 月日证件名称：证件号码：户籍所在地：工作单位：进入现单位工作时间：年月工作电话：移动电话：通讯地址：邮政编码：共同借款人情况（若无，不须填写；若有多人请附页）姓名：性别：口男女出生日期：年 月 日证件名称：证件号码：户籍所在地：工作单位：工作电话：进入现单位工作时间：年 月与借款人关系：移动电话：通讯地址:邮政编码:本人月收入：I家庭月

25、收入：I供养人数:主要经济来源:口工资收入口个体经营收入口其他非工资性收入婚姻状况：口未婚 口丧偶 口离婚 口已婚有子女 口已婚无子女口其他购置房产及贷款信息房产性质口一手住房 口二手住房 口车库 口一手商铺 口二手商铺抵押登记类型口已备案 口预登记 口抵押房屋现状口期房 口现房建成年份（仅针对现房）房产建筑面积平方米房屋（车位）地址（具体至房号）：购买单价元/平方米购买总价元评估价值元首付款元申请借款金额元申请借款期限月出售方名称：买卖合同编号：是否已出租：口未出租已出租租金元/月申请还款方式口等额本金法口等额本息法口按期付息一次还本口其他售房人声明（仅针对二手房）本人同意将拥有清晰且完整产

26、权并符合上市交易条件的自有商品房（产权证号：）出售给,房屋出售总价万元，本人已收到首付款万元，本人所售房屋口没有 口有出租给任何其他自然人或者企业法人使用，同时确保该套二手房交易的真实 性，愿意承担交易不真实所带来的一切风险及法律后果。售房人（含共有人）签名：日期：年月日借款（共同借款）申请人声明及授权1 .本申请表及其他所附资料作为向贵行申请贷款的依据，无论贵行是否发放贷款，贵行均有权留存。 若经贵行审查不符合规定贷款条件而未予受理时，本人无异议。2 .本人同意以所购房屋作为本次贷款的担保，抵押给贵行。在办理抵押登记之前，若处分此房屋, 应事先征得贵行同意后，再办理有关手续。3 .（本条款适

27、用于主借款人婚姻状况为单身的客户）本人目前（口未婚口离异未再婚丧偶未再婚）,本人保证自本声明出具之日至有关贷款合同生效日，上述声明均真实无误，若自本声明出具之日至有关 贷款合同生效日期间，本人婚姻状况发生变化，本人应在婚姻状况变化之日通知贵行，并按照贵行要求 重新提交办理贷款申请。如因本人隐瞒真实婚姻状况而由此产生任何法律纠纷、争议、索赔和/或导致（或 可能影响）本人履行相关贷款合同项下相关义务和责任的，贵行有权拒绝本人的任何贷款申请或提款要 求，本人承诺赔偿贵行因此产生的一切损失，并承担相应的法律责任。 4.本人在办理个人房交声请过程中，不可撤销地授权贵行从“中国人民银行个人信用信息基础数

28、据库”中查询并使用本人的信用报告。若本人的贷款通过发放后，同意贷款人将本人借款信息报送中国 人民银行个人信用信息基础数据库以及贷后管理时查询本人信息。 5.本人同意如遇国家法律法规或信贷政策调整（包括但不限于法定贷款基准利率调整），则按照 国家相关主管部门的要求执行。6 .本申请书下的确认/同意/声明/授权/保证/承诺对贵行及贵行的受让人及承继人均有效，贵行及贵 行的受让人及承继人均可依据本申请书下的确认/同意/声明/授权/保证/承诺行事。7 .本人从事正当职业，经营活动合法、合规且正常，从未直接或间接参与任何黄、赌、毒、高利贷 等非法活动，亦不涉及重大诉讼或仲裁案件、拖欠税费、承担重大负债等

29、负面事项。在申请本次贷款时, 本人已将参与的经营活动或所参股、控股企业的经营范围及相关行为全部如实向贵行予以披露。8 .本次申请贷款用途所对应的交易背景真实并愿遵守与贵行签订合同的使用约定，确保合法合规。9若经贵行审查同意发放此笔贷款，本人授权根据本人与贵行签订的借款合同中约定的还款本息金 额，从本人账户（户名 账号）内以代扣或无折支取方式扣收借款本息，并授权贵行将本人的贷款资金一次性转入售房人 的专户，账号：,开户银行：10.本人还款资金来源于各类正常及合法渠道，属本人合法劳动、投资或经营所得，若因日后还款资 金不合法、合规或存在纠纷等问题所造成的一切法律责任均由本人承担，与贵行无关。1L本

30、人尊重并积极配合贵行针对本次贷款所开展的贷前及贷后管理工作。 12.共同借款人已明确知道：本人将按借款合同约定，无条件承担与借款人同等的按时偿还全部贷 款本息的义务。13.本人确认已就以上内容与贵行客户经理面谈，填写内容完全属实，且提交贵行的相关证明文件真 实无误，如资料失实或虚假，本人愿意承担相应的民事及法律责任。借款人签名：年 月 日共同借款人签名：年 月 日借款（共同借款）申请人配偶声明L提交贵行留存的本人资料属实。2 .本人知晓并同意借款申请人向贵行提交的贷款申请，若其申请的贷款获得贵行批准，本人同意将 所购房屋抵押给贵行，并将该贷款作为夫妻共同债务，承担还款责任。3 .本人不可撤销地

31、授权贵行在贷款审查时从“中国人民银行个人信用信息基础数据库”中查询并使 用本人的信用报告。若贷款通过发放后，同意贷款人将借款信息报送中国人民银行个人信用信息基础数 据库以及贷后管理时查询本人信息。借款人配偶签名：共同借款人配偶签名：共有人以抵押物作为该笔贷款的担保的承诺本人作为抵押人及抵押物的共有人，做出如下声明：1、均同意将前述抵押物作为借款申请人向贵行申请贷款的抵押。2、保证享有该抵押物的所有权，该抵押物无其他共有人，且抵押物上不存在任何他项权利。3、在银行根据相应抵押合同处置该房产时不以任何理由提出异议阻止银行行使抵押权。4、抵押期间，未经银行同意，本人不会转让抵押物。5、保证未将抵押物

32、进行出租且此后的任何出租行为均应征得银行同意。6、本人明确知晓上述所有声明、承诺及授权的真实意思，无任何异议，并承担因违反上述任何条款 而产生的一切法律责任。共有人签名：共有人身份证号码：年 月 日银行面谈面签确认本人已根据我行贷款管理相关规定就以上申请书内容及相关贷款要求与借款人（共同 借款人）及其关系人进行了面谈，上述客户签字均为面签，以确保贷款的真实性，防范授 信风险。主办客户经理签名：部门主管（协办客户经理）签名：年 月 日附件2：二手房交易资金监管协议（参考样式）协议编号：甲方（买方）：身份证号码：电话：乙方（卖方）：身份证号码：电话：丙方（居间方）：电话：丁方：*银行 分（支）行电

33、话：鉴于甲、乙双方已于 年月一日签订房屋转让合同（合同编号：）,现经甲、乙、丙、丁四方协商一致, 达成如下约定：一、甲、乙、丙各方一致同意，将上述房屋转让合同项下的交易 款项按以下第 条的约定委托丁方进行监管：1、甲方自筹全额交易款项人民币（大写）元（小写：元）作为监管资金委托丁方监管；2、交易款项中，甲方自筹人民币（大写）元（小写：元），其余（大写）元 （小写：元）向丁方申请个人住房贷款，经丁方审查同意 向甲方发放贷款的，自筹和贷款部分委托丁方同时进行监管。二、在本协议签订当日，甲方须将除贷款部分的监管资金存入. 方在丁方开立的监管账户：户名：开户行：*银行 行账号：若甲方向丁方提出个人住房

34、贷款申请，且丁方经审批同意发放 的，丁方向监管账户发放贷款后进行冻结。贷款发放至监管账户即视 为丁方在其与甲方签订的购房借款合同项下的贷款发放义务履行完 毕。三、甲、乙、丙三方授权丁方于监管资金存入当日即办理对应监 管账户的冻结止付手续，并由丁方留存监管账户存折（单）原件。四、甲、乙、丙三方根据所交易房屋是否抵押，一致同意按以下 第 条的约定使用监管账户资金。1、房产过户和抵押登记手续完成，丁方凭甲、乙、丙三方共同 签署的二手房交易监管资金划转付款委托书，将存折（单）解冻, 并将监管资金划入乙方在丁方开立的下列指定账户：户名：开户行：*银行 行账号：2、甲方须向丁方提供所交易房屋已办理贷款的借

35、款合同和目前 贷款余额相关资料（还款存折、银行对帐单等）；甲方所提供资料在 符合丁方要求的前提下，可动用部分（仅限于贷款本息）监管账户内 资金用于归还原住房贷款。在完成房产过户手续且按丁方要求办抵押登记手续后，根据甲、 乙、丙三方共同签署的二手房交易监管资金划转付款委托书，将 监管资金划入乙方在丁方开立的下列指定账户：户名：开户行：*银行 行账号：五、资金冻结期间产生的活期存款利息归 方所有。六、首付款资金监管冻结期自一年月日至一年月一 日；贷款资金监管冻结期自贷款发放日至 年月日。七、超过监管期限仍未办理交易房产过户及抵押登记手续的，丁 方有权直接收回监管账户中的贷款本金，并扣收贷款利息。八

36、、在本协议有效期内，甲、乙双方若自愿中止房屋转让合同或 本协议的履行，应向丁方提交由甲、乙、丙三方共同签署的解冻通 借款人月贷款支出与月收入比应控制在50%以下（含），月 所有债务支出与月收入比应控制在55%以下（含）。房产支出与收入比=（本次贷款的月还款额+月物业管理费）月均收入所有债务支出与收入比=（本次贷款的月还款额+月物业管理费+其他债务月均偿付额）月均收入（上述公式可将借款人家庭收入和共同借款人或共同借款人家庭收入计入在内，但相 应的借款人家庭和共同借款人或共同借款人家庭债务一并计算。）（五）借款人与售房人签订规范的房屋买卖合同并支付 规定比例的首付款。（六）贷款行规定的其他条件。第

37、十条购买与住房配套的本小区柴间、杂间等，在具 有独立产权且能够设定抵押的前提下，可参照个人二手住房 按揭贷款相关规定，与个人住房贷款同时办理。第十一条资金监管业务经办机构应通过资金监管保障双方客户权益，资金 监管事项必须由买房和卖房双方协商确定，资金监管通过客 户在我行开立的个人账户实现资金监管，由买房人和卖房人 共同提出资金监管委托需求，并在柜台办理二手房首付款资 金冻结手续，在买房人或卖房人个人结算账户上实现资金冻 结监管，房屋产权过户手续完成后由买房人提出资金委托划 账申请，支付至卖房人在我行开立的个人结算账户内，二手 房交易资金监管协议（附件2）、二手房交易监管资金划转 付款委托书以（

38、附件3）及解冻通知书（附件4）文本详见 附件。如当地房地产管理部门有要求指定交易监管账户实现 知书，则本协议中止，丁方根据该通知书解除对监管资金的冻结， 并收回贷款本息。九、发生第七条、第八条所述情形，各方同意并授权丁方从监管 账户中的自筹资金中扣收贷款利息。自筹资金扣收贷款利息后仍有剩 余的，由丁方将其退还甲方；自筹资金不足以偿还贷款利息的，甲方 应继续向丁方清偿所欠贷款利息。十、本协议涉及按揭贷款的条款并不构成丁方对甲乙双方确定的 贷款承诺。十一、丁方的监管责任仅限于根据本协议的约定对监管资金予以 冻结和划付。丁方对甲、乙双方之间因房屋转让合同关系而出现的任 何纠纷不承担任何责任。十二、在

39、本协议有效期内，若出现法院等有权机关对监管资金采 取冻结、扣划等措施，或对甲乙双方所交易之房地产采取查封等措施, 丁方对此产生的任何后果不承担责任，甲方仍应按照其与丁方签订的 个人借款合同的约定偿还贷款本息。十三、本协议一式四份，甲、乙、丙、丁四方各执一份，具有同 等法律效力。十四、在本协议执行过程中，甲、乙、丙、丁四方应协商解决， 如协商不成，任何一方有权向丁方所在地法院提起诉讼。十五、本协议经甲、乙、丙、丁四方签章后生效，至丁方根据二 手房交易监管资金划转付款委托书和解冻通知书完成资金划转 或解冻时止。甲方:（签章）乙方：（签章）丙方（居间方）：（签章）丁方：*银行 分（支）行 （签章）日

40、期： 年 月 日附件3：二手房交易监管资金划转付款委托书（参考样式）*银行 行：委托人 （买方姓名）和 （卖方）及（居间方），于 年 月 日与贵行签订了二手房交易资金监管协议（协议编号：）。现经委托各方一致 同意，委托贵行将 开立于贵行的存折（单）（账号：）内金额为人民币（大写）元 的监管资金，划入卖方在贵行开立的下列账户：户名：账号：委托人对由此而产生的一切法律后果负责，与贵行无关。委托人：甲方（买方）：（签章）乙方（卖方）：（签章）丙方（居间方）：（签章）附件4：解冻通知书*银行 行：委托人 （买方姓名）和 （卖方姓名）及（居间方），于 年月日与贵行签订了二手房交易资金 监管协议（协议编号

41、：） o现委托各方一致同意中止本协议的履行（监管资金部分解冻不影响本协议的履行），委托贵行解除对 开立于贵行的存折（单）（账号：）内金额为人民币（大写）元的监管资金的冻结，买（卖）方可对该资金自行处分。委托人对由此而产生的一切法律后果负责，与贵行无关。委托人：甲方（买方）：（签章）乙方（卖方）：（签章）丙方（居间方）：（签章）附件5：变更还款方式补充协议（参考样式）贷款人：分（支）行（以下简称甲方）借款人：（以下简称乙方）担保人：（以下简称丙方）本协议中的所有术语，除非另有说明，否则其定义与各方于 年 月 日签订的个人借款合同（下称“原协议”）中的定义相同。 鉴于甲方、乙方、丙方于 年 月 日

42、共同签署了个人借款合 同（合同编号：），各方本着互利互惠的原则，经友好协商，就个人借款合同中还款方式特订立以下补充协议：乙方还款方式由还款法变更为还款法。本协议生效后，即成为个人借款合同（合同编号：）不可分割的组成部分，与个人借款合同具有同等的法律效力。 除本协议中明确所作修改的条款之外，原合同的其余部分完全继续有 效。本协议一式 份，各方当事人各执一份。协议自各方当事人签 章之日起生效。甲方（公章）：授权代表（签章）：地址:联系电话:日期： 年 月 日乙方（签字）：有效身份证件号码：工作单位：住所：联系电话：日期：年 月丙方（公章）：法人代表：营业执照号码：地址：联系电话：日期：年 月 日抵

43、押物共有人（签字）：资金监管的，按照当地房地产管理部门有关规定执行。第三章二手住房准入条件第十二条所购二手住房应符合以下条件：（一）所购住房在我行规定的区域内，房屋产权明晰， 已办理房屋产权证明，能够自由上市流通，能办理过户交易 和正式抵押登记，没有产权纠纷，产权人及房屋共有人均同 意出售该房产。（二）所购住房不在城市拆迁、旧城改造、司法查封、 冻结、扣押或危房范围之内，无租赁纠纷。（三）所购住房为经济适用房、两限房、房改房等特殊 住房必须按照当地政府的规定保证产权清晰、能够自由上市 流通转让，能办理过户交易和正式抵押登记。（四）所购住房主体结构应为砖混（含）以上，水、电、 气、环保交通、城建

44、、物业管理等各项配套设施和服务齐全, 具备正常入住条件。（五）所购住房房龄不得超过20年，且贷款期限加所 购房产房龄不得超过50年。（六）所购住房已出租且购房人非承租人的，承租人需 出具因借款人违约导致房产处置时同意解除租赁合同且放 弃优先购买权的书面承诺。（七）其他总行规定的条件。（八）如有特别优质的房产或特殊情况，不符合上述条件，需报总行产品管理部门批准。第十三条不符合二手住房的范围（一）房屋主体结构为砖结构或砖木结构以下的。（二）房屋质量不佳，曾出现过质量纠纷的。（三）小区周围环境恶劣，配套设施陈旧，房产变现能 力低。（四）零星住房，难以评估房屋价格的。（五）产权不清晰，存在产权纠纷或租

45、赁纠纷，不符合 上市交易政策的。第十四条二手住房楼龄楼龄是指房屋从竣工之日起至贷款申请时的时间，房屋 竣工日期以房屋产权证明记载的日期为准，若房屋产权证明 上未记载建成年份的，可以最初购买该房屋的发票或房产管 理部门记载的年份为准。第四章贷款金额、期限、利率第十五条贷款金额贷款金额由我行根据借款人所购买的房屋性质、房屋年 限、借款人的还本付息能力和个人信用状况综合确定。（一）对购买首套普通住房的，贷款金额不得超过所购 住房价值的80%；对购买首套住房为别墅的，贷款金额原则 上不得超过所购住房价值的70猊同时以上均须满足监管部 门及我行相关规定。（二）对被我行认定为购买第二套普通住房的，贷款金

46、额不得超过所购住房的70%；对购买第二套住房为别墅的，贷款金额原则不得超过所购住房价值的50%；同时以上均须 满足监管部门及我行相关规定。（三）不得向购买第三套及以上住房的个人发放按揭贷 款。（四）房屋价值以所购房屋交易价格和经我行认可的评 估机构评估价格较低者为准。（五）如遇监管部门政策调整的，按照我行及监管部门 相关规定执行。第十六条贷款期限根据借款人资信状况、年龄、抵押物状况、抵押房产楼 龄等因素确定，同时不能超过房屋的土地剩余使用年限，贷 款期限最长不超过30年。第十七条贷款利率按收益和风险匹配的原则，确定我行住房贷款利率。（一）贷款采用浮动利率。利率调整方式可选择按年调 整和按周期调

47、整，其中按年调整的调整日期为每年1月1日, 按周期调整的调整日期为贷款发放日每年对月对日。（二）贷款利率由LPR加减基点形式构成，并按照监管 部门及我行相关规定执行。（三）贷款利率根据我行认定购房套数不同，执行差异 定价，并按照监管部门及我行相关规定执行。第五章贷款还款第十八条 经办机构应根据借款人实际需要，结合其还款能力，信用记录等情况与借款人协商确定还款方式。第十九条还款方式贷款偿还分按期还息到期还本和分期还款两种方式。（一）按期还息到期还本。贷款期限在一年（含一年） 以内的，可选择按月季付息，到期一次性还本。（二）分期还款。贷款期限在一年以上的，可选择等额 本金还款法或等额本息还款法，也可在必要时采用一次性还 本付息方式。等额本息每月还本付息金额