《民法典》合同编第511条条文释义与案例评注.docx

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1、民法典合同编第511条条文释义与案例评注目录1 .民法典合同编第511条条文释义1.【条文释义】12 .【案例评注】恒地公司与林某某物业服务合同纠纷案23. 1.基本案情23. 2.法院判决33. 3.律师点评4.民法典合同编第511条条文释义民法典第五百一十一条当事人就有关合同内容约定不明确，依据前 条规定仍不能确定的，适用下列规定：（一）质量要求不明确的，按照强制性国家标准履行；没有强制性国家标 准的，按照推荐性国家标准履行；没有推荐性国家标准的，按照行业标准履 行；没有国家标准、行业标准的，按照通常标准或者符合合同目的的特定标准 履行。（二）价款或者报酬不明确的，按照订立合同时履行地的市

2、场价格履行； 依法应当执行政府定价或者政府指导价的，依照规定履行。（三）履行地点不明确，给付货币的，在接受货币一方所在地履行；交付 不动产的，在不动产所在地履行；其他标的，在履行义务一方所在地履行。（四）履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时请求 履行，但是应当给对方必要的准备时间。（五）履行方式不明确的，按照有利于实现合同目的的方式履行。（六）履行费用的负担不明确的，由履行义务一方负担；因债权人原因增 加的履行费用，由债权人负担。2.【条文释义】本条是对合同非主要条款继续确定的规定。所谓继续确定，就是当事人就 有关合同内容约定不明确，依照前条规定仍不能确定的，应当进一步确定，

3、以 便使合同债务得到履行。继续确定适用的方法是：1 .质量要求不明确的，按照强制性国家标准履行；没有强制性国家标准 的，按照推荐性国家标准履行；没有推荐性国家标准的，按照行业标准履行； 没有国家标准、行业标准的，按照通常标准或者符合合同目的的特定标准履 行。其实，这个标准的顺序应当倒过来，即首先是通常标准、合同目的的特定 标准，其次是行业标准，最后是国家标准。2 .价款或者报酬不明确的，按照订立合同时履行地的市场价格履行；依法 应当执行政府定价或者政府指导价的，按照规定履行。这个规定很明确。3 .履行地点不明确，给付货币的，在接受货币一方所在地履行；交付不动 产的，在不动产所在地履行；其他标的

4、，在履行义务一方所在地履行。4 .履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履 行，但是应当给对方必要的准备时间。5 .履行方式不明确的，按照有利于实现合同目的的方式履行，如按照标的 物的性质确定履行方式。6 .履行费用的负担不明确的，由履行义务一方负担；因债权人原因增加的 履行费用，由债权人负担。3.【案例评注】恒地公司与林某某物业服务合同纠纷案3. 1.基本案情林某某系厦门市湖里区嘉兴里22号308室的业主，其房屋位于永升新城 小区内，建筑面积为85.9平方米。2011年10月11日，永升业委会（甲方） 与厦门鑫志高物业服务有限公司（乙方）签订了一份永升城委托物业服务合 同

5、，约定甲方委托乙方对永升新城小区提供统一的、专业化的物业服务，服 务期限自2011年10月15日起至2013年12月31日止，乙方负责或接受甲 方委托向业主和物业使用人收取物业管理费、车辆场地占用费、公共维修金等，其中多层住宅的物业服务费收费标准为 0.5元/平方米/月、公共维修金收取标准为0.2元/平方米/月，小高层住宅 的物业服务费收费标准为0.9元/平方米/月、公共维修金收取标准为0.25元/平方米/月。双方还对其他权利和义务作出了约定。2012年3月21日，恒 地公司名称由厦门鑫志高物业服务有限公司更名为恒地公司。2013年期间， 永升新城小区过半数业主已支付物业管理费且已付费业主的专

6、有部分总和占 小区建筑物总面积过半数。2013年1月4日，恒地公司向永升业委会发出一份关于永升新城提价 实施的函，载明永升新城物业服务费提价意见征询工作已于2012年12月顺 利完成，征询结果已经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半 数的业主同意（双过半原则），已具备提价的条件：自2013年1月1日起， 永升新城物业管理综合服务费用作出如下调整：多层住宅由0.5元/平方米/ 月调整为0.7元/平方米/月、小高层住宅由0.9元/平方米/月调整为1.1 元/平方米/月、店面商场由1元/平方米/月调整为1.2元/平方米/月。 2013年1月24日，业委会主任陈某在该函件下方备注“按相关法

7、律规定执 行。业主同意（双过半原则）其材料必须是真实、可靠，不得有半点虚假。如 以上情况不属实，由此产生的后果由恒地公司负全责”。2014年1月10日， 恒地公司与永升业委会签订永升新城委托物业服务合同补充协议，约定原 永升新城委托物业服务合同第六条所约定的服务期限顺延至2015年12月 31日止，第九条所约定的多层住宅的物业服务费用标准为0.7元/平方米/ 月、公共维修金为0.2元/平方米/月，小高层住宅的物业服务费用标准为1.1 元/平方米/月、公共维修金为0.25元/平方米/月等。事后，林某某未向恒地公司支付2011年10月15日至2015年6月30日 的物业管理费及公维金，恒地公司向一

8、审法院起诉，请求判令：1.林某某向恒 地公司立即支付自2011年10月15日至2015年6月30日的物业公维金、水 电公摊等费用共3222元；2.林某某按每日千分之三支付逾期付款滞纳金（自 逾期之日起计算至实际付清上述款项之日止）。林某某抗辩称，恒地公司在物 业管理过程中存在瑕疵，故不应支付物业管理费。3. 2.法院判决法院认为，恒地公司与永升业委会签订的永升新城委托物业服务合同 及永升新城委托物业服务合同补充协议系当事人的真实意思表示，内容不 违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，该两份合同依法对全体业主均 具有约束力。现恒地公司主张物业管理费自2013年1月1日起即已提高至多 层住宅按

9、0.7元/平方米/月、小高层住宅按1.1元/平方米/月计算。根据 恒地公司向永升业委会发出的商洽函件及永升业委会的陈述可知，永升业委会 虽对恒地公司提高物业收费标准的商洽函件持保留意见（要求恒地公司所提供 业主同意的材料真实可靠），但在事后亦通过将业主意见的汇总结果向业主公 示、由业主提出异议的方式对恒地公司所提之征询结果进行了核实，并通过以 新的物业管理收费标准续签合同的方式对物业管理费的提高予以了确认。而永 升新城小区2013年物业管理费的支付情况亦可体现专有部分占建筑总面积过 半数的业主且占总人数过半数的业主已按提高后的标准支付了物业管理费，业 主的上述行为应视为对此前提价征询意见的确认

10、、追认或相应的变更。因此， 永升新城小区物业管理费自2013年1月1日起提高收费标准符合物业管理 条例第十一条及第十二条的规定，小区业主应按提高后的标准支付物业管理 费。本案中，林某某房屋的建筑面积共85.9平方米，属多层住宅，其2011年 10月15日至2015年6月30日应支付的物业管理费为2426.68元、公维金为 764.51元，共计3191.19元。因物业服务合同及补充协议对物业管理费及公维 金的支付期限未作约定，根据合同法第六十二条之规定，恒地公司可随时 要求林某某履行支付义务，但需给予林某某必要的准备时间，故恒地公司关于 要求林某某支付2011年10月15日至2015年6月30日

11、上述费用的诉讼请求 部分成立。另外，据林某某提交的照片、双方在本案审理过程中的陈述以及现场勘查 可知，恒地公司提供的物业管理服务存在诸多瑕疵及不完善之处，林某某作为 业主通过迟延支付相关费用进行救济和抗辩，不宜认定为违约，恒地公司要求 林某某支付滞纳金的诉讼请求，依据不充分，应不予支持。3. 3.律师点评本案的争议焦点是恒地公司是否有权要求林某某缴纳物业管理费及公维 金。不完全合同理论的核心洞见就是任何一个合同都有可能是不完整的，破除 了 “人为自己立法”的迷信，为法官填补合同漏洞奠定了正当性基础。本案 中，涉案物业合同没有对林某某向恒地公司支付物业管理费及公维金的期限作 出约定，属于不完全合同，法官应当对其填补确定该期限。合同法规定，履行 期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但是应当 给对方必要的准备时间。恒地公司关于要求林某某支付2011年10月15日至 2015年6月30日上述费用，已经给与林某某相应的准备时间，法官应予支 持。本篇节选自中华人民共和国民法典释义与评注