老旧小区改造带来什 么需求.docx

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1、目录开发周期仍处于高位1老旧小区改造成为政策新抓手2老旧小区改造初起步2老旧小区投资规模大，持续性强4存量房改造相关的投资机会7风险提不17防水材料防水材料是防止雨水、地下水、工业和民用给排水、腐蚀性液体以及空气中的湿气、 蒸汽等侵入的建筑材料。多用于屋面、地下建筑、建筑物的地下局部和需防水的内室和储 水构筑物等。包括刚性防水材料、柔性防水材料、粉状材料等。其中新型防水材料主要包 括防水卷材、防水涂料、密封材料等，卷材主要包括SBS改性沥青卷材、APP高分子卷 材、TPO高分子卷材等，涂料主要包括聚氨酯涂料、聚服涂料等。表8：主要的防水材料划分资料来源：中国建筑防水协会,材料类别特点举例刚性防

2、水材料强度高，延伸率低，性脆，质重，耐高低温，耐穿刺， 耐久性好、改性后材料具有韧性防水混凝土，防水砂浆，瓦，聚 合物防水砂浆柔性防水材料弹性，塑性，延伸率大，抗裂性好，质轻，延展性好， 耐高低温有一定限度，耐穿刺性差各种卷材，涂料，密封胶，金属 板材粉状材料粉状，需要借助其他材料复合成防水材料膨润土毯，膨润土颗粒作为功能性材料，重要性仅次于建筑物结构。不同于其他装饰性材料，防水材料在建 筑物建造过程中必不可少，也并不会因为价格的波动而被其他材料替代或减少使用，下游 客户对产品品质和服务的要求相对更高。表9：功能性材料和装饰性材料比拟资料来源:功能性建筑材料装饰性建筑材料特点隐蔽性为主，满足功

3、能性需求，评判指标为合格 与不合格表观能够看到，评判结果多元，且含感官 评判客户要求更注重产品品质在保证品质的前提下，更注重外观可被替代性不易被替代假设价格过高，会被其他材料替代举例防水、管材.、龙骨外墙涂料、瓷砖、壁纸老旧小区改造过程中，防水材料是基础类改造工程，很多老旧小区改造案例都会涉及到 防水材料改造。以北京老旧小区改造菜单为例，对楼本体的基础类改造中包含对楼内水、电、 气、热、通信、防水等设施设备进行改造。我们参考了全国6个地区432个老旧小区 改造案例，估算得出了老旧小区改造每平米防水工程用量为0.14平方米，假设将这一估算推 广至全国，那么全国40亿平方米的需改面积带来的局部建材

4、需求为防水材料5.6亿平米。根据北京市老旧小区综合改造技术经济指标（2017）,屋面防水主要采用SBS改性 沥青防水卷材，根据东方雨虹的卷材均价，不考虑施工，我们假设老旧小区改造使用的防 水材料为普通SBS改性沥青防水卷材，那么均价为25元/平米，那么5.6亿平方米需求会带来 约140亿需求空间。但是在防水材料修缮市场，一般每平米改造对应防水材料使用均价（含 施工）为100元/平米，假设照此测算，对应防水材料市场560亿元老旧小区改造需求。地区小区数量（个）建筑面积 （万平方米）防水（平方米）保定4585113878表10：局部老旧小区改造案例枣庄757每平米建材用量 赞料来源：中国招标网,地

5、区小区数量（个）建筑面积防水（万平方米）（平方米）长春30132云南红河3414.6芜湖2117560000东营286346.99225200.14老旧小区改造一般为公共区域及楼主体改造，不涉及室内重装，但是老旧小区的室内 装修一般也到了重装期，加上防水为消费者痛点，室内重装需求较大。由于防水材料本身 的特性，维修费用远高于新建费用，犯错本钱高。平均来看，翻修本钱约为新建本钱的 3.5倍左右。因此，在存量翻新市场中，预计防水材料需求占比将明显提升。表11：新建房屋与维修房屋防水价格比照资料来源：北京顶之美建筑科技有限责任公司官网，估算新建翻修涂料卷材施工费涂料卷材施工费施工位置地卸卸枳（ma

6、）涂料涂刷面积（m2 ）价格（元）价格（元）卫生间416556155.62700417116.714750厨房410278155.6222116.7阳台46278155.6222116.7总价（元）4278.815781.1东方雨虹作为防水材料行业龙头，具备规模、品牌、管理优势，当前市占率仅略超10%, 具备市占率提升空间，且公司多品类业务涂料、保温、砂浆、无纺布等在行业内具备竞争实 力，当前市占率较低，处于快速成长期，为公司提供长期成长性，维持公司2020-2022年 EPS预测为1.95/2.16/2.59元，当前股价对应2020年估值21倍，维持“买入”评级。风险因素：地产投资的周期性波

7、动风险、原材料价格大幅波动风险、宏观经济波动风 险、应收账款回收风险。涂料一需求稳健增长，格局集中国内建筑涂料产值近2000亿元，年产量约650万吨。涂料根据使用领域不同，可分 为建筑涂料、工业涂料、特种涂料等。其中建筑涂料是重要的涂料种类之一，2018年建 筑涂料产量占整体涂料产量约37%o由于建筑涂料相比整体涂料通常具备更高的产品均价， 因此从产值角度看，建筑涂料的占比会更高。按整体涂料4000亿元的规模测算，国内建 筑涂料年产值接近2000亿元。图8：国内建筑涂料产量及同比国内建筑涂料产量（万吨）同比图9：国内建筑涂料占比资料来源：中国涂料工业协会,资料来源：中国涂料工业协会,建筑涂料主

8、要有新涂及重涂两个应用场景。新涂主要使用于房屋接近竣工时，房屋竣 工面积可以成为判断新涂需求的指标。新涂使用的内墙涂料以乳胶漆为主，面对下游大多 为终端消费者，局部精装房也存在地产商客户；外墙涂料包括花岗岩涂料、质感涂料等， 面对下游主要为地产商客户。重涂需求主要来源于老旧小区、旧城改造或二手房重装修， 其中老旧小区、旧城改造以外墙涂料为主，下游多为建筑公司类客户；二手房重装修以内 墙涂料为主，下游多为终端消费者。新涂市场充分受益于新房竣工高峰，重涂市场那么有望于2020年迎来高增速时期。通 常房屋自竣工起约10年之后出现重涂需求。2010年起国内建筑业房屋竣工面积进入快速 增长期，同比增长1

9、3%到达27.8亿平方米。从2010至2013年，建筑业竣工面积增速均 超过10%。2011年竣工的房屋预计将在20202021年出现重涂需求，重涂市场有望迎来 高峰期，进一步提振建筑涂料需求。图10： 2010年起国内房屋建筑竣工面积快速提升国内建筑业房屋建筑竣工面积（亿平方米） 同比国内建筑业房屋建筑竣工面积（亿平方米） 同比资料来源：国家统计局,预计2020/21年建筑涂料增速分别为9%/13%综合考虑新涂需求和重涂需求两方面因素对建筑涂料产量的影响，我们构建了如下模 型对未来建筑涂料产量规模进行预测，：Qac =屐 + BiSn + B?Sr其中：Qac代表国内建筑涂料产量；Sn代表国

10、内新涂需求基础面积，即当年国内建筑 业房屋建筑竣工面积；Sr代表国内重涂需求基础面积，即10年前国内建筑业房屋建筑竣 工面积。我们选取了 1996-2018年的年度数据进行OLS回归分析，得到如下结果：表12：建筑涂料预测模型回归分析结果资料来源：Stata,参数值p-valueR2Pl7.480.00P217.620.000.9924常数项-53.260.00预计2020/2021年建筑涂料产量将到达743/842万吨。根据模型参数，我们对2019 年建筑涂料产量进行了测算，同时对2020-2021年建筑涂料产量进行了预测。我们预计 2019-2021年国内建筑涂料产量分别为680/743/

11、842万吨，对应增速分别为5%、9%、13%。图1 ：国内建筑涂料产量预测国内建筑涂料产量（万吨）同比4433221150-5605040资料来源：中国涂料工业协会，（含预测）全球涂料市场加速整合，CR4增长至26%。目前全球前四大涂料企业分别为PPG、 宣伟、阿克苏诺贝尔和立邦。全球CR4从2015年21.47%提升至2018年25.85%, CR10 从32.47%提升至38.96%o宣伟2017年收购威士伯后，业绩整合效应逐步释放，2018 年市场份额同比+2pct,剩余几家龙头企业市场份额缓慢上行。图13：涂料行业龙头企业市场份额变化情况图12：全球涂料行业集中度持续提升（亿美元）资料

12、来源：涂界网, PPG宣伟阿克苏诺贝尔立邦资料来源：涂界网,国内涂料行业CR4仅为13%，但份额集中已成趋势。由于国内涂料行也市场容量较 大，过去几年房地产行业的快速扩张带动整个产业粗放式增长，使行业目前竞争格局较为 分散，2018年龙头企业立邦中国的市场份额也仅为5%。但行业整体已呈现集中度提升的 趋势，2014-2018年行业CR4从9.8%增长至12.8%, CR10从14.3%增长至20.1%。我 们认为未来行业集中度仍将延续缓慢提升的趋势，龙头优势有望持续扩大。图14：国内涂料行业集中度提升CR4 CR10数据来源：中国涂料工业协会，涂界网,图15：国内集中度对标全球仍有翻倍空间数据

13、来源：中国涂料工业协会，涂界网,国内市场第一梯队仍被外资龙头企业占据。由于外资涂料企业进入我国市场较早，加之资金实力占优，形成了目前外资企业市占率较高的竞争局面。2018年前10大涂料企业中外资企业占据7家，内资企业仅有东方雨虹、湘江涂料、三棵树3家企业。前100大涂 料企业总营收中,外资企业占比55.15%,内资企业占比44.85%。表13： 2018年国内前10大涂料企业公司营业收入（亿元）市场份额立邦163.735.01%PPG105.813.24%阿克苏诺贝尔103.693.18%东方雨虹45.831.40%公司营业收入（亿元）市场份额佐敦41.841.28%湘江涂料41.681.28

14、%巴斯夫40.801.25%艾仕得37.901.16%宣伟37.841.16%三棵树35.841.10%资料来源：涂界网,本土龙头向上渗透迹象显现，外资份额持续下滑。随着本土企业，尤其是本土龙头企 业近年在产品、品牌、渠道等方面的经营成长，国内本土企业市场份额增长迅速，2018 年本土企业营业收入占比达45%,相比2016营收占比37%增长8pct。从头部企业结构看， 2018年外资龙头立邦、PPG、阿克苏诺贝尔的份额均出现下滑，合计下降0.5pct；而本 土龙头企业代表东方雨虹等市占率那么持续增长，2018年合计增加0.8pcto从工程漆细分市 场看，2018年亚土漆等本土龙头品牌份额提升3

15、.0pct,立邦份额下降1.4pct。本土龙头向 上渗透的迹象逐步显现。图16：外资龙头市场份额下滑图17：本土企业收入比例持续增加三棵树数据来源：中国涂料工业协会，涂界网,数据来源：中国涂料工业协会，涂界网,表14：国内工程建筑涂料市场份额分布情况201820172016立邦18.8%立邦20.1%立邦23.0%三棵树11.0%三棵树8.8%三棵树7.2%亚土漆7.2%亚土漆6.4%亚土漆5.9%富思特3.3%多乐土4.0%多乐土4.8%嘉宝莉3.0%嘉宝莉4.0%固克4.0%CR440.3%CR439.3%CR440.9%CR10NACR1058.8%CR1058.7%资料来源：涂界网,下

16、游房地产呈现头部聚集效应，集采模式推广有望带动涂料集中度提升。地产行业集中度及大型化程度不断提升,2018年TOP10、TOP20、TOP50企业市占率分别到达26.9%、37.5%、58.6%,同比+2.7pct、+5pct、+6.8pct。TOP10、TOP20、TOP50 企业销售门槛分别提升32.7%, 43.2%. 43.9%o同时，我国新建住宅精装修要求不断提高，精装房面积 将进一步提升。在房地产企业集中化趋势及精装房占比提升等因素驱动下，产能规模大、市 场反响较快的大型涂料企业有望受益。重点推荐：亚士创能国内建筑涂料领军企业，产品多元化开展。公司主营建筑涂料、保温装饰板、防火保

17、温材料等，深耕行业多年，积累众多大型地产商客户，工程建筑涂料业务规模已达国内 T0P3o公司目前拥有上海、滁州两大生产基地，具备建筑涂料产能27.26万吨、保温装 饰板产能210万平方米、保温材料产能30万立方米。建筑涂料需求回暖，市场份额向头部集中。2020年房地产竣工回暖的预期叠加重涂 增速高峰期有望来临，预计国内建筑涂料需求将达近750万吨，同比增长9%。受益于下 游地产商集采模式推广以及环保监管压力增加，涂料集中度提升已成趋势。近两年国内 CR4已增长2pct至13%,但仍远低于全球水平。本土涂料企业的产品力、品牌力逐步向 外资龙头看齐，份额有望继续向国内头部企业集中。聚焦ToB业务扩

18、张，定制化服务优势凸显。公司以大B端客户为业务核心，已成为 万科、恒大、保利等大型地产商的指定供应商。受益于地产行业集中度提升以及集采模式 推广，公司ToB业务有望实现快速增长。公司较强的品控能力、定制化能力以及综合服务 能力构成核心产品竞争力，下游认可度持续提升。扩产驱动业绩弹性，费用率存在下降空间。公司正在开展全国布局，已规划乌鲁木齐、 重庆、长沙、石家庄等多区域生产基地，计划新增涂料产能80万吨，CPST产能1250万 平方米等。未来随着规划产能逐步释放，看好公司业绩增长弹性；同时随着规模效应显现 以及运输半径降低，公司费用率有望进一步下降。风险因素：行业需求走弱导致产品销量下滑；原材料

19、价格波动；应收账款回款进度不 及预期；新增产能释放不及预期。投资建议：公司是国内建筑涂料领军企业，在涂料行业需求回暖以及市场份额头部集 中的趋势下，公司ToB业务有望实现快速放量；叠加安徽、新疆、重庆产能释放预期，看 好公司业绩增长弹性及长期成长空间。维持公司2019-2021年归母净利润预测为 1.10/2.19/3.00亿元,对应EPS预测分别为0.57/1.12/1.54元。维持“买入”评级。表15：亚士创能核心财务数据预测工程/年度201720182019E2020E2021E营业收入（百万元）1,3551,6622,5233,3454,720营业收入增长率26.3%22.6%51.8

20、%32.6%41.1%净利润（百万元）11459110219300净利润增长率-7.1%-48.4%87.6%98.5%37.2%每股收益EPS（基本）（元）0.720.300.571.121.54毛利率31.1%29.5%31.2%32.6%32.0%净资产收益率ROE%8.8%4.5%7.8%13.8%16.5%每股净资产（元）6.616.747.218.169.37中信证券CrTICSECtlRITIES工程/年度201720182019E2020E2021EPE47.7114.360.230.622.3PB5.25.14.84.23.7资料来源：Wind,预测注：股价为2020年4月2

21、7日收盘价管材历史上我国很多老旧小区地下埋设铸铁管等管材，经年累月积水问题严重，或者存在 管径偏小、管网系统不完善等问题，需要统一治理与改造，涉及燃气、给水、排水管道等。图18：老旧小区地下排水管改造资料来源：衡水新闻网图19：老旧小区地下燃气管道改造资料来源：台海网管材是基础类改造工程，很多老旧小区改造案例都会涉及到地下管廊改造。以北京老 旧小区改造菜单为例，对楼本体的基础类改造中包含地下空间治理，小区公共区域的基础 类改造工程中，包含进行水、电、气、热、通信、光纤入户等线路管网和设施设备改造， 架空线规范梳理及入地。我们统计了全国6个地区432个老旧小区改造案例，估算得出了 老旧小区改造每

22、平米管道改造用量为0.015米。假设将这一估算推广至全国，那么全国40亿 平方米的需改面积带来的局部建材需求为塑料管材6000万米。表16：局部老旧小区改造案例地区小区数量（个）建筑面积 （万平方米）管道（米）保定45854957枣庄757长春3013220599云南红河3414.618280芜湖2117525400东营286346.942634400.015根据北京市老旧小区综合改造技术经济指标（2017）,塑料管道主要用于小区污水、 雨水合槽外线更换工程，小区污水外线更换工程及多层住宅给排水系统改造工程。其中主 要管材产品为PE、PVC管材。由于管材根据口径不同价格差异较大，而老旧小区改造

23、的 公共区域一般使用大口径管材，假设改造用管材管径平均为300mm,对应PE管道每米均价为500元，那么6000万米的管道需求会带来300亿元的市场需求。建议关注管材类公司伟星新材、永高股份、中国联塑。伟星新材为家装管材龙头，扁平化销售渠道为公司建立较高竞争护城河，市占率持续 提升。2019年受到精装房冲击，零售业务下滑。公司2018年竞争策略由零售为先转化为 零售、工程并举，预计2020年房建及市政工程业务同比增速较好。全品类看，公司2020 年计划实现收入同增5%,在新冠疫情对全年消费者改善性需求压制及全装修趋势下，显 示增长信心。考虑到原材料价格下跌，预计2020年净利润率有较好提升弹性

24、。维持公司 2020-2022年EPS预测为0.7/0.79/0.86元，股息率4.8%,维持“买入”评级。风险因素：地产投资的周期性波动风险、新业务拓展不及预期风险、宏观经济波动风 险。物业管理政策支持,探索参与老旧小区改造之路目前来看，品质物业管理公司参与老旧小区的商业模式还不常见，但政策格外鼓励物 管公司介入。北京市委书记蔡奇强调，要下大力气抓好物业管理，健全物业管理体制，加 强老旧设施设备和房屋更新改造，加强转向维修资金统筹管理和规范运行的长效机制，要 加大老旧小区改造力度，实现硬件改造和组建业委会，引入物业管理同步推进，完善物业 服务市场机制。我们相信，物业管理公司市场化参与老旧小区

25、改造工程，仍需要一些制度层面的突破 （例如盘活住房维修资金）。但老旧小区改造确实在存量端为物业管理公司开辟了新的业 绩增长可能性。当然，老旧小区改造不是存量房改造的全部，中高端社区也有改造的需求，只不过这 种改造需求更加自发和市场化。我们相信，品质物业在中高端社区的养护和改造方面更有 可为的空间。图20：住宅小区维护的三个层面总体来看，我们认为老旧小区改造既有利于材料端，也有利于服务端。在这条明确的 政策主线下，我们建议投资者软硬件兼顾，我们推荐东方雨虹、亚士创能、保利物业、伟 星新材等公司。I风险因素老旧小区改造进度不确定，初期投资规模较低的风险。相关研究 房地产行业专题研究报告-居民负债的

26、结构性问题，存量时代的结构性机遇(2020-04-26)(2020-04-20)(2020-04-07)(2020-04-07)(2020-04-01)(2020-03-30)(2020-04-20)(2020-04-07)(2020-04-07)(2020-04-01)(2020-03-30)物业管理行业专题研究报告一探究物管龙头的长期天花板物业管理行业跟踪一来自未来的回望 并购大年和政策东风 中信证券地产行业研究一疫情直接冲击基本结束，估值优势明显 房地产行业3月房企销售数据点评一销售明显恢复，产业资本入场 房地产行业3月月报-疫情直接冲击基本结束 物业管理行业重大事项点评一市场化方向明确

27、，政策支持参与老旧小区改造(2020-03-30)(2020-03-24)(2020-03-20)(2020-03-19)物业管理行业专题研究报告一问卷调查消费者评价房地产行业专题报告一宏观不确定性如何影响购房需求？ 房地产行业重大事项点评一局部境外高收益地产债的投资窗口插图目录图1:样本工程竣工面积 单位：亿平米1图2：样本公司竣工面积及2020年计划竣工面积 1图3：棚户区改造建设房屋套数变化2图4：老旧小区主要改造内容4图5：历年棚户区改造投资总额及户均投资额5图6：典型北京老旧小区改造投入构成6图7：社区老化且缺乏维护形成的主要问题7图8：国内建筑涂料产量及同比10图9：国内建筑涂料占

28、比10图10： 2010年起国内房屋建筑竣工面积快速提升 10图11：国内建筑涂料产量预测 11图12：全球涂料行业集中度持续提升 12图13：涂料行业龙头企业市场份额变化情况12图14：国内涂料行业集中度提升 12图15：国内集中度对标全球仍有翻倍空间12图16：外资龙头市场份额下滑 13图17：本土企业收入比例持续增加 13图18：老旧小区地下排水管改造 15图19：老旧小区地下燃气管道改造 15图20：住宅小区维护的三个层面 16表格目录表1：局部开发企业对2020年新开工及竣工的指引 1表2：中央层面对于来就小区改造的部署3表3： 一些典型城市的老旧小区统一改造情况3表4：北京市201

29、8-2020年老旧小区整治计划4表5：老旧小区改造的能级分类5表6：北京市老旧小区改造的单位投资情况5表7：住宅专项维修基金交存、管理、使用方式7表8：主要的防水材料划分8表9：功能性材料和装饰性材料比拟8表10：局部老旧小区改造案例 8表11：新建房屋与维修房屋防水价格比照9表12：建筑涂料预测模型回归分析结果11表13： 2018年国内前10大涂料企业12表14：国内工程建筑涂料市场份额分布情况13表15：亚士创能核心财务数据预测 14表16：局部老旧小区改造案例15房地产行业2020年1-2月数据点评-基本面探底，产业链有望在二季度稳住(2020-03-17)物业管理新起点一政策、科技和

30、管理(2020-03-17)房地产行业专题报告一以史为鉴：海外冲击和地产政策(2020-03-14)物业管理行业专题研究报告一大考之后：非住宅品牌规模弹性，住宅单盘盈利跑通(2020-03-11)房地产行业专题研究一预计全年政府性基金收入增速超过15%(2020-03-03)房地产行业2020年2月销售数据点评一推动四月销售恢复的周期和非周期力量 房地产行业重大事项点评-地产政策一从供给侧到需求侧物业管理行业专题报告-纳入基层治理，推进市场化物业管理行业重大事项点评一政策红利不断释放，营商环境大幅改善 房地产行业重大事项点评-实践：决定板块走势不是销售，是政策趋势 房地产行业专题研究专题-再复

31、盘：决定板块走势不是销售，是政策趋势 物业管理行业专题报告一一抗击疫情，行业四大趋势强化物业管理行业专题报告-纳入基层治理，融入群众生活，渐成公共必需房地产行业专题报告-估值到达历史底部，销售预计前低后高房地产行业跟踪快报一短期冲击较小，中期两点期待(2020-03-02) (2020-02-27) (2020-02-26) (2020-02-19) (2020-02-17) (2020-02-13) (2020-02-07) (2020-02-06) (2020-02-04) (2020-01-30) (2020-01-28) (2020-01-22) (2020-01-21)物业管理行业重

32、大事项点评一抗击疫情，物管行业全力以赴 房地产行业重大事项点评一内房配售市场冲击历史经验回顾 房地产行业专题报告一分拆次章一走向独立的商业地产运营管理 房地产行业2019年年度运行数据点评：竣工转正开启交付高潮，给优化预示拿地机遇 物业管理行业专题报告-从单盘模型透视品质之路的丰厚回报房地产行业重大事项点评一境外债供不应求，资金本钱差异化下行房地产行业2020年投资策略一一年之计在于春房地产行业重大事项点评一消除不确定性，房贷利率远期可能下行 2020年物业管理行业投资策略一品牌制胜，战略并购和改革弹性(2020-01-19) (2020-01-13) (2020-01-08) (2020-0

33、1-02) (2019-12-29) (2019-12-26)房地产行业2019年1-11月运行数据点评一行业基本面高度稳定，政策环境边际改善(2019-12-17)房地产行业跟踪报告-市场运行进入政策目标区间(2019-12-16)物业管理行业专题研究-后勤保障服务社会化改革的政策机遇(2019-12-09)房地产行业2019年11月龙头公司销售点评一热销叠加估值优势，看好板块机会(2019-12-02)物业管理行业专题报告一非住宅物业管理：弹性大，赛道多，格局好 (2019-11-29)房地产行业专题报告一地产企业的管理密码(2019-11 -28)房地产行业2019年1-10月运行数据点

34、评一企业心态外松内紧，竣工拐点如期而至(2019-11-15)基础设施和房地产产业2020年投资策略一周期微复苏优选稳定，竣工大拐点深耕存量(2019-11-12) (2019-11-05) (2019-11-04) (2019-11-01) (2019-10-31) (2019-10-29)房地产行业专题报告-中国房屋存量可能存在明显低估房地产行业专题报告一2020年房地产投资展望房地产行业2019年10月龙头公司销售数据点评一销售良好，融资偏紧 物业管理行业深度报告一并购大年，海外龙头中国业务具备整合价值 房地产行业专题研究一房屋竣工趋势展望开发周期仍处于高位2020年，从企业制定的微观竣

35、工计划来看，料竣工增速受到疫情的冲击不大。一方 面，这是因为疫情期间企业着力提升单位面积的单位投资强度，另一方面，企业面临合同 交付期限的约束，无法继续拉长开发时间。我们认为2020年竣工面积增速到达5%-10%, 2021年竣工增速将继续上升。2019 年-2022年是中国住房市场竣工的高峰。这为竣工相关行业的需求提升奠定了基础。开工方面，证照审批的加速追回了疫情的一些影响，我们预计全年新开工仍能取得正 增长。表1 ：局部开发企业对2020年新开工及竣工的指引资料来源：各公司公告,2018 年开工2019 年计划开工2019 年实际开工2020 年计划开工2018 年竣工2019 年计划竣工

36、2019 年实际竣工2020 年计划竣工万科A49933609424129212756307730083319保利地产43964500498343002217275029733400招商蛇口1,0821,1001,4861,1004991,0001,0211,100金地集团1,5551,2351,6319236728549251,158新城控股4957204031981665980188118543597荣盛开展898954944926616861632887蓝光开展107718008671100337400516600金科股份2700300031633600810124012082076世茂

37、房地产89210509511150龙湖集团950150015002000北辰实业281196189108128246267248图1：样本工程竣工面积 单位：亿平米图1：样本工程竣工面积 单位：亿平米2015年 2016年 2017年 2018年 2019年 2020年 2021 年图2：样本公司竣工面积及2020年计划竣工面积单位：万平方米万科A保利地产 招商蛇口金地集团新城控股世茂房地产龙湖集团荣盛开展详见交资料来源：各公司公告,详见交资料来源：各公司公告,蓝光开展金科股份 北辰实业资料来源：搜房网、安居客等（含预测），付增速，精装修率，物业费和其他数列天下说老旧小区改造成为政策新抓手老旧

38、小区改造初起步积极推动城镇老旧小区改造工程，取代棚改成为房地产领域的“新抓手”。棚改是阶段性的。棚改是需要“有房可改”，即存在规模庞大，便于拆迁的棚户区。当 前环境之下，便于拆迁的棚户区和危房数量明显下降，但需要改造，提升居住环境的老旧 小区那么很多。我国的棚户区改造历经多年，自从2005年辽宁省率先启动了全国范围内的棚户改造 计划。再到2008年正式宣布了棚改工程的启动。2013年，十二届全国人大一次会议决定， 今后5年改造城市和国有工矿、林区、垦区的各类棚户区1000万户，棚改力度持续加大。 2014年，开发性金融为支持棚户改造提供长期稳定、本钱适当的资金额度，央行创设抵 押补充贷款工具（

39、PSL）。在多年的努力下，迄今为止，棚户区改造已经基本接近尾声。2019年棚户区改造套数 仅为316万套，已经较2018年626万套大幅缩减。并且预计未来棚改规模继续下降。图3：棚户区改造建设房屋套数变化 单位：万套建设计划实际执行资料来源：财政部,2015年，中央提出了 “有序推进老旧住宅小区综合整治”的要求。并且于2018年在 15个城市进行试点工作。进入2019年后，老旧小区改造政策进入快车道，6月的国务院 会议明确部署了老旧小区改造工作，7月政策吹风会，提出老旧小区改造是“既保民生， 又稳投资，同时拉动内需”的重大工程。2020年4月14日，国务院常务会议进一步推进老旧小区改造。201

40、9年，各地改造 城镇老旧小区1.9万个，涉及居民352万户。2020年，各地计划那么翻一番，改造城镇老 旧小区3.9万个，涉及居民近700万户。表2：中央层面对于来就小区改造的部署时间事件主要内容2015年12月23日中央城市工作会议首次提出“有序推进老旧住宅小区综合整治”2016年2月21日关于进一步加强城市规划建设管理工作的假设 干意见有序推进老旧住宅小区综合整治、危房和非成套住房改造，加快配套基础设施建设2017年12月1日老旧小区改造试点工作 座谈会于2018年开始老旧小区改造试点，主要包含柳州、张家口、厦门、呼和浩特、沈 阳、宁波等15个城市2018年3月22日政府工作报告有序推进“

41、城中村”、老旧小区改造，完善配套设施；鼓励有条件的加装电梯2019年3月22日政府工作报告城镇老旧小区量大面广，要大力进行改造提升，更新水电路气等配套设施； 支持加装电梯，健全便民市场、便利店、步行街、停车场、无障碍通道等生活服务 设施；2019年4月15日关于做好2019年老 旧小区改造工作的通 知1、明确老IH小区定义“老旧小区认定标准为建成于2000年以前，未纳入城镇棚 改计划，未计划通过撤除新建实施改造，非居民自建住房及城中村。”2、19年起将老旧小区改造纳入城镇保障性安居工程，给予中央补助资金。中央补 助工程的获得条件为改造内容包含水电路气中的2项或加装电梯，中央奖补工程 19年必须

42、开工。3、多渠道筹集资金，居民出资可通过住宅专项维修资金 1、抓紧明确改造标准及对象范围，今年开展试点探索；2、加强政府引导，压实地方责任，发挥社区主体作用，发动群众；2019年6月19日国务院常务会议3、重点改造小区水电气路及光纤等配套措施，有条件的加装电梯，配建停车设施,资料来源：政府官网,2019年7月1日国新办举行政策例行吹 风会1、2、3、城镇旧改上升到国家层面，既保民生又稳投资同时拉内需； 改造内容分为基本、提升和完善公共服务三类，先从保基本开始 各地需要改造的小区约有17万个。2019年12月18日中央经济工作会议要加大城市困难群众住房保障工作，加强城市更新和存量住房改造提升，做

43、好城镇 老旧小区改造。2019年12月23日全国住房和城乡建设工 作会议进一一步完善支持政策，做好城镇老旧小区改造工作。1、明确城镇老旧小区改造任务。2020年4月14日国务院常务会议2、建立改造资金政府与居民、社会力量合理共担机制。3、推动2020年城镇老旧小区改造工作。促进户内改造带动消费；4、创新投融资体制，今年安排中央补助资金，鼓励市场化方式吸引社会力量参与; 引导开展配套服务政策重心转向老旧小区改造，也意味着存量房时代的大幕揭开。我们不可能一直处于 增量开发的阶段，庞大的存量住房会带来巨大的维修、养护、增值需求，既是政策发力的 空间，也是企也开展机遇所在。表3： 一些典型城市的老旧小

44、区统一改造情况资料来源：解放网，南方都市报，北京日报,城市改造情况上海2018年3月，提出“美丽家园”三年行动计划，2018到2020年，完成各类旧住房修缮改造3000 万平方米，全面完成一般损坏老旧住房的平安隐患处置。广州城市更新的“广州模式”主要来自三个方面的探索：社区微改造、打造慢行系统和公众参与。2000 年之前建成的居住小区共2831个，列入广州市老旧小区微改造实施方案重点推进的有779个。北京从2013年开始施行老旧小区综合整治改造工程。仅“十二五”期间，北京共完成6562万平方米 市属老旧小区综合整治，共涉及小区1678个，楼栋1.37万栋，惠及81.9万户。中信证券CrTICS

45、ECtlRITIES表4：北京市2018-2020年老旧小区整治计划事项内容优先实施整治的小区包括：1990年以前建成、尚未完成抗震节能改造的小区，1990年以后建成、住宅楼房性能或节能效果未到达民用建筑节能标准50%的小区，以及经鉴定局部住宅 整治范围楼房已成为危房且没有责任单位承当改造工作的小区。除上述小区外，整治范围还包括：“十二五”期间已完成抗震节能改造，但基础设施、基本 功能仍存在缺乏，或物业管理不完善的小区。“六治七补三规范”，即：治危房、治违法建设、治开墙打洞、治群租、治地下空间违规使 西公石1用、治乱搭架空线，补抗震节能、补市政基础设施、补居民上下楼设施、补停车设施、补社整治内容区综合服务设施、补小区治理体系、补小区信息化应用能力，规范小区自治管理、规范物业 管理、规范地下空间利用。在明晰政府、市场、业主投资边界基础上，