地产政策编年史.docx

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1、目录第一轮周期：2008-2011年 12008年：金融危机爆发，政策由紧转松 12009年：政策持续宽松，楼市迅速升温32010年：抑制房价快速上涨，限购限贷政策出台42011年：通胀持续升温，调控政策加码5第二轮周期：20122014年 72012年：“稳增长”压力加大，地方政策出现松动72013年：中央重申调控，地方政策分化 82014年：“930”新政结束调控，融资政策逐步放开9第三轮周期：2015年至今112015年：利好政策密集出台，公司债发行井喷 112016年：房价加速上涨，中央首提“房住不炒”132017年：调控政策密集出台，购租并举加速推进142018年：融资渠道收紧，信用

2、违约集中爆发 162019年：楼市平稳运行，棚改计划收缩 172020年：供给端政策托底，需求侧坚持调控 18政策更迭下的房企信用观察20政策如何影响信用基本面? 20政策什么时候放松？ 21政策什么时候收紧？ 22风险因素23附表：地产政策汇总 24插图目录图1：2008年以来地产行业历经三轮周期1图2：20072008年商品房销售额累计同比2图3：20072008年房屋新开工面积累计同比2图4：2009年前后M2同比走势3图5：2009年前后商品房销售额同比及房价同比走势3图6：2010年前后GDP、CPI走势 4图7：2010年前后商品房销售额同比及房价同比走势 4图8：2011年前后G

3、DP、CPI走势 6图9：2011年前后商品房销售额同比及房价同比走势 6图10： 2012年前后投资、进出口走势7图11： 2012年前后商品房销售额同比及房价同比走势 7图12： 2013年前后M2同比走势8图13： 2013年前后商品房销售额同比及房价同比走势 8图14： 2008-2014年商品房待售面积持续快速上涨9图15： 2014年前后商品房销售额同比及房价同比走势 9表5： 2012年影响地产行业的重要政策梳理公布时间事件概括主要内容2012/2-2012/5央行两度下调存款准备金率央行于2月24日、5月18日分别下调存款准备金率0.5个百分点，大型金融机构存款准 备金率由21

4、 %调整为20%o2012/2/17住建部关于印发建设用地容 积率管理方法的通知要求任何单位和个人都应当遵守经依法批准的控制性详细规划确定的容积率指标，不得随 意调整，确需调整的，不得以政府会议纪要等形式代替规定程序。未确定容积率等规划条 件的地块，不得出让国有土地使用权。2012/5/22国土资源部修订闲置土地处 置方法新方法要求开发商“囤地”造成土地闲置的，未开工开发满一年将被征缴土地价款20% 闲置费，满两年那么将无偿收回土地使用权。2012/6-2012/7央行连续两次降息央行于6月8日、7月6日分别下调基准利率0.25%、0.31%基准利率由6.56%调整为6%2012/6/20住建

5、部发布关于鼓励民间资 本参与保障性安居工程建设 有关问题的通知鼓励和引导民间资本参与保障性安居工程建设，地方政府可采取贴息方式对公共租赁住房 建设和运营给予支持、可以在政府核定的保障性安居工程建设投资额度内，通过发行企业 债券进行工程融资。2012/12/11发改委下发关于进一步强化 企业债券风险防范管理有关 问题的通知要求资产负债率较高的发债申请企业提供不同程度的偿债保障措施，但对于房地产企业因 售房预收款等导致资产负债率较高的按剔除特殊因素后计算的负债率水平，同时明确将募 集资金主要用于保障房建设的发债申请列入审核绿色通道。2012/12/12住建部、发改委关于加快推 进棚户区（危旧房）改

6、造的通 知要求加快推进国有工矿棚户区改造，2013年年底前要基本建成；大力推进国有林区棚户区和国有林场危旧房改造。任务较少的省（区、巾）要争取在2013年年底前元成改造，其他 省（区、市）要力争在2015年年底前基本完成；加快剩余国有垦区危房改造，力争在2015 年年底前全面完成，有条件的地区要争取在2014年年底基本完成。资料来源：国务院、发改委、财政部、中国人民银行，中信证券研究部2013年：中央重申调控，地方政策分化宽松环境造就第二轮楼市复苏。在两轮降准降息下，货币供应量明显提升，2013年 M2同比重回15%以上。资金面的宽松助力楼市成交迅速回暖，当年2月商品房销售额同 比增至77.6

7、%。房价随之上涨，房价同比再度赶超GDP增速。图12： 2013年前后M2同比走势图13： 2013年前后商品房销售额同比及房价同比走势资料来源：Wind,中信证券研究部资料来源：Wind,中信证券研究部资料来源：Wind,中信证券研究部新国五条重申调控，地方调控细那么分化。在楼市的强劲复苏预期下，国务院2013 年3月1日发布了关于继续做好房地产市场调控工作通知，即“新国五条二在重申严 格执行商品住房限购措施、严格实施差异化住房信贷政策同时，提到完善稳定房价工作责 任制，将调控房价的责任与地方政府相对应。10月，为遏制房价进一步上涨趋势，深圳提 出稳定房价的八项措施，即“深八条”，北京、上海

8、、广州地方政府也纷纷跟进。另一方面，由于区域经济形势低迷，8月6日温州放宽限购令：已有一套住宅的，可以再买一套。 不同地方调控细那么出现分化。表6： 2013年影响地产行业的重要政策梳理资料来源：国务院、发改委、财政部、中国人民银行，中信证券研究部公布时间事件概括主要内容2013/3/1国务院关于继续做好房地产 市场调控工作通知，即“新 国五条”要求完善稳定房价工作责任制、严格执行商品住房限购措施、严格实施差异化住房信贷政 策，扩大个人住房房产税改革试点范围。同时要求增加普通商品住房及用地供应、加快保 障性安居工程规划建设。随后，北京、上海、深圳等地陆续出台地方性的国五条细那么。2013/7/

9、4国务院关于加快棚户区改造 工作的意见要求全面推进各类棚户区改造：2013年至2017年五年改造城市棚户区800万户，其中， 2013年改造232万户。要求加大各级政府资金支持、信贷支持、鼓励民间资本参与改造、 规范利用企业债融资。2013/10/11深圳提出了稳定房价的八项 措施，即“深八条”，随后北 京、上海、广州地方政府也纷 纷跟进要求加大土地供应、继续强化商品房预售管理；加强差异化信贷政策，将二套房首付比例 上升至70%。随后北京、上海、广州地方政府也纷纷跟进，分别公布了 “京七条”、“沪 七条”、“穗六条”等调控政策。2013/11/13十八届三中全会审议通过中 共中央关于全面深化改

10、革假设 干重大问题的决定要求推进以人为核心的城镇化、建立城乡统一的建设用地市场；从严供给城市建设用地、 提高城市土地利用率；要求加快房地产税立法并适时推进改革2013/11/22国土资源部关于坚决遏制违 法建设、销售“小产权房”的 紧急通知要求全面、正确地领会十八届三中全会关于建立城乡统一的建设用地市场等措施，严格执 行土地利用总体规划和城乡建设规划，严格实行土地用途管制制度，严守耕地红线，坚决 遏制在建、在售“小产权房”行为。2014年：9-30新政结束调控，融资政策逐步放开楼市量价齐跌，去库存成为关键词。“新国五条”公布实施后，大多数城市进一步强 化了限购限贷措施，2014年楼市量价齐跌。

11、2014年全年，商品房销售额累计同比均录得 负值，其中8、9月跌幅最大，为-8.9%； 70城新建住宅价格指数同比也由年初的8.2%- 路下滑至年末43%。另一方面，截至2014年6月末，全国商品房待售面积高达54428 万平方米，同比增长24.5%,住建部新任部长陈政高提出“千方百计消化楼市库存”，为 楼市刺激政策埋下伏笔。商品房待售面积：累计值（万平方米）100.080.0 -/60.0 -40.0 -20.0 -4o 0 -=商品房销售额:累计同比（）70城新建住宅价格指数:当月同比（,右轴）.，一201-20.0 -Illi18-02 2009-07 2011 -01 2012-07

12、2013-12 2015-06-40.0图14： 2008-2014年商品房待售面积持续快速上涨图15： 2014年前后商品房销售额同比及房价同比走势资料来源：Wind,中信证券研究部资料来源：Wind,中信证券研究部9-30新政标志楼市政策全面放开。自2014年中开始，“松绑”即成为政策热词。从南宁、铜陵等地放松限购开始，陆续有数十个三四线城市放开限购限贷政策。9月30 日，银监会关于进一步做好住房金融服务工作的通知，成为全面放开的标志。通知要 求，对于首套普通自住房贷款最低首付款比例为30%,贷款利率下限为贷款基准利率的 0.7倍；对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的家庭，为改善居住条件再

13、次申请贷款购 买普通商品住房，执行首套房贷款政策。同时，央行时隔两年于11月22日再度降息，一 年期贷款基准利率下调0.4个百分点至5.6%； 一年期存款基准利率下调0.25个百分点至 2.75%o房企融资渠道亦有所放松。3月20日，中茵股份、天保基建再融资申请获批，标志 房地产股再融资开闸。7月21日，国务院办公厅关于进一步加强棚户区改造工作的通知， 适当放宽企业债券发行条件，支持国有大中型企业发债用于棚户区改造。9月4日，银行 间市场交易商协会放开上市房企中票融资，但资金用途有明确限定，仅以支持普通商品住 房为目的，募集资金仅可用于房建开发，不能作为土地款等其他用途。2014年全年，房 企

14、发行信用债（剔除城投）421.4亿元，同比大增496.46%。表7： 2014年影响地产行业的重要政策梳理金融服务工作的通知，即 区改造的贷款期限可延长至不超过25年；对于贷款购买首套普通自住房的家庭，贷款最低 “9 30”新政首付款比例为30%,贷款利率下限为贷款基准利率的0.7倍；对拥有1套住房并已结清相公布时间事件概括主要内容2014/3/20地产股再融资开闸中茵股份、天保基建再融资申请获批，标志房地产股再融资开闸2014/4/25央行定向降准央行自4月25日起下调县域农村商业银行存款准备金率2个百分点，下调县域农村合作银 行存款准备金率0.5个百分点。2014/7/21国务院办公厅发布

15、关于进一 步加强棚户区改造工作的通 知要求抓紧编制2015-2017棚改计划，明确要推进债券创新，支持承当棚户区改造工程的企 业发行债券，优化棚户区改造债券品种方案设计，研究推出棚户区改造工程收益债券，并 适当放宽企业债券发行条件，支持国有大中型企业发债用于棚户区改造。2014/9/4银行间协会发布非金融企业 债务融资工具注册发行规 贝IJ，放开上市房企中票融资银行间交易商协会放开上市房企中票融资，但资金用途有明确限定，仅以支持普通商品住 房为目的，募集资金仅可用于房建开发，不能作为土地款等其他用途。2014/9/30银监会关于进一步做好住房通知要求积极支持符合信贷条件的棚户区改造和保障房建设

16、工程，对公共租赁住房和棚户应购房贷款的家庭，为改善居住条件再次申请贷款购买普通商品住房，银行业金融机构执 行首套房贷款政策。2014/10/29国务院常务会议提出稳定住 房消费李克强主持国务院常务会议，部署推进消费扩大和升级，促进经济提质增效，要求稳定住 房消费，加强保障房建设，放宽提取公积金支付房租条件。2014/11/22央行下调基准利率央行下调基准利率，一年期贷款基准利率下调0.4个百分点至5.6%； 一年期存款基准利率 下调0.25个百分点至2.75%o资料来源：国务院、发改委、财政部、中国人民银行，中信证券研究部资料来源：Wind,中信证券研究部图17： 2015年前后商品房销售额同

17、比及房价同比走势- -，Lia o o o o O o o o o O 066.4.2 6图18： 2015年房企发债爆发式增长8000 7000 -6000 .发行规模发行数量（亿元）（支，右轴）r 5005000 -4000 -3000 -2000 -1000366.3165 124 57 641女）7347.68-4004014507-2008-100-300 645.252086OlCJC0寸LO9Z86T- T T- T- 1 1- T-Toooooooooooo CMCMCUCMCMCdCMCMCMCMCMtN图19： 2015年房企各类信用债发行占比一般中期票据定向工具一般短期融

18、资券超短期融资债券一筋企业横资料来源：Wind,中信证券研究部资料来源：Wind,中信证券研究部I第三轮周期：2015年至今2015年：利好政策密集出台，公司债发行井喷政策进一步放松，楼市开始复苏。“9 30”新政后，楼市一时还未回暖，销售同比仍 在下滑，70城新建住宅价格环比依然录得负值。为此，中央进一步出台“3 30”新政刺 激楼市。政策进一步下调二套房首付比例、公积金首付比例，并对住房销售免征营业税范 围放宽。与此同时，央行开始连续降息降准，2015年累计下调存款准备金率3个百分点， 下调基准利率1.25个百分点。宽松的货币政策逐渐起效。至2015年5月，商品房销售额 累计同比增长3.1

19、%、70城新建住宅价格环比增长0.1%,楼市量价开始回升。图16： 2015年前后M2同比走势16.0014.0012.00 -10.00 -资料来源：Wind,中信证券研究部公司债主体扩容，房企发债爆发式增长。2015年1月15日，证监会发布公司债发 行与交易管理方法，将公司债发行主体大大增加，从上市公司拓展至除地方融资平台以 外的所有公司制法人。同时审批机制也进行了改革，公开发行实行核准制，非公开发行实 行备案制。随后，房企发行激增，全年累计发行各类信用债（剔除城投）4507.41亿元， 同比增长近十倍。其中，公司债、私募债合计3554.11亿元，占比达78.85%。棚改工作加快步伐，明确

20、提出货币化安置。继2014年关于进一步加强棚户区改造 工作的通知发布后，2015年棚改工作进一步提速。6月30日，国务院关于进一步做 好城镇棚户区和城乡危房改造及配套基础设施建设有关工作的意见，制定了 “棚改三年 计划”，即2015-2017年累计改造棚户区住房1800万套，并明确提出推进棚改货币化安 置。8月26日，关于进一步推进棚改货币化安置的通知对棚改货币化工作进一步部署， 要求地方政府按照原那么上不低于50%的比例确定本地区棚改货币化安置目标。表8： 2015年影响地产行业的重要政策梳理公布时间事件概括主要内容2015/1/15证监会发布公司债发行与交 易管理方法将公司债发行主体大大增

21、加，从上市公司拓展至除地方融资平台以外的所有公司制法人。 审批机制也进行了改革，公开发行实行核准制，非公开发行实行备案制。2015/2-2015/10央行连续下调存款准备金率央行于2月5日、4月20日、6月28日、9月6日、10月24日连续下调存款准备金率， 大型金融机构存款准备金率由20%下调至17%02015/3-2015 /10央行连续下调基准利率央行分别于3月1日、5月11日、6月28日、8月26日、10月24日下调基准利率0.25 个百分点，一年期贷款利率由5.6%下调至4.35%。2015/3/30中国人民银行、住建部、银监 会联合发布关于个人住房贷 款政策有关问题的通知，财 政部

22、、国税总局关于调整个 人住房转让营业税政策的通 知，并称“3 30”新政通知规定，对拥有一套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭购二套房，最低首付款比例 调整为不低于40%。使用住房公积金贷款购买首套普通自住房，最低首付20%；拥有一套 住房并已结清贷款的家庭，再次申请住房公积金购房，最低首付30%。财政部、国税总局 规定个人将购买缺乏2年的住房对外销售的，全额征收营业税：个人将购买2年以上（含2 年）的非普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税； 个人将购买2年以上（含2年）的普通住房对外销售的，免征营业税。2015/6/30国务院关于进一步做好城镇 棚户区和城乡

23、危房改造及配 套基础设施建设有关工作的 意见制定城镇棚户区和城乡危房改造及配套基础设施建设三年计划，耍求20152017年改造 包括城市危房、城中村在内的各类棚户区住房1800万套（其中2015年580万套），农村 危房1060万户（其中2015年432万户）；积极推进棚改货币化安置；创新融资体制机制， 推动政府购买棚改服务、推广政府与社会资本合作模式、发挥开发性金融支持作用。2015/7/4国税总局关于简化个人无偿 赠与与不动产土地使用权免 征营业税手续的公告个人在办理无偿赠与不动产、土地使用权免征营业税手续时，可以不用再向税务部门提交 有关赠与公证材料。个人以离婚财产分割、赠与特定亲属、赠

24、与抚养人或赡养人三种方式 无偿赠与不动产、土地使用权时，可直接申请免营业税。2015/8/19住建部等六部门关于调整房 地产市场外资准入和管理有 关政策的通知取消外商投资房地产企业办理境内贷款、境外贷款、外汇借款结汇必须全部缴付注册资本 金的要求。境外机构在境内设立的分支、代表机构（经批准从事经营房地产的企业除外） 和在境内工作、学习的境外个人可以购买符合实际需要的自用、自住商品房。2015/8/26住建部、国开行关于进一步 推进棚改货币化安置的通知要求落实棚改货币化安置目标和工程，按照原那么上不低于50%的比例确定本地区棚改货币 化安置目标；实行差异化信贷政策，对实行货币化安置的棚改工程，国

25、家开发银行将加大 贷款支持力度。2015/8/31住建部、财政部、中国人民银 行联合发布关于调整住房公 积金个人住房贷款购房最低 首付款比例的通知通知规定对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的居民家庭，为改善居住条件再次申请住 房公积金委托贷款购买住房的，最低首付款比例由30%降低至20%。2015/9/14国务院关于调整和完善固定 资产投资工程资本金制度的 通知房地产开发工程最低资本金比例有所调整，保障性住房和普通商品住房工程维持20%不变， 其他工程由30%调整为25%。2015/9/16发改委关于推进企业发行外 债备案登记制管理改革的通 知取消境内企业发行海外债的额度审批，实行备案登记制管

26、理2015/9/21住建部、财政部、中国人民银 行关于切实提高住房公积金 使用效率的通知通知要求，为切实提高住房公积金使用效率、提高实际贷款额度，2015年8月末住房公积 金资金运用率低于85%的设区城市，要提高住房公积金个人住房贷款实际额度。月还款额 与月收入比上限控制在50%-60%o贷款归还期限可延至借款人法定退休年龄后5年，最长 贷款期限为30年。2015/9/25发改委、财政部关于降低房 屋转让手续费受理商标注册 费等局部行政事业性收费标 准的通知通知要求新建商品住房转让手续费，由现行每平方米3元降为每平方米2元，存量住房由 现行每平方米6元降为每平方米4元。同时明确，各省可根据当地

27、住房转让服务本钱、房 地产市场供求状况、房价水平、居民承受能力等因素，进一步适当降低中小城市住房转让 手续费标准。公布时间公布时间事件概括主要内容2015/9/30中国人民银行、银监会关于 通知要求，在不实施“限购”措施的城市，对居民家庭首次购买普通住房的商业性个人住进一步完善差异化住房信贷 房贷款，低首付款比例调整为不低于25%。政策有关问题的通知资料来源：国务院、发改委、财政部、中国人民银行，中信证券研究部2016年：房价加速上涨，中央首提“房住不炒房价加速上涨，楼市开始过热。政策刺激下行业逐步由复苏转向过热。新开工投资同 比由负转正，至2016年4月到达高峰，累计同比上涨21.4%；商品

28、房销售额同比大幅上 升，2016年4月达55.9%； 70城新建住宅价格指数同比不断攀升，由上年年末的0.2% 增长至当年年末的10.5%。图20： 2016年前后新开工及销售面积同比走势图21： 2016年前后商品房销售额同比及房价同比走势资料来源：Wind,中信证券研究部资料来源：Wind,中信证券研究部资料来源：Wind,中信证券研究部政策风向收紧，中央首提房住不炒。面对房价加速上涨局面，四季度各地方政府 陆续出台调控政策。作为代表，北京市关于促进本市房地产市场平稳健康开展的假设干措 施的通知，将首套房首付比例提高至35%,改善性二套房首付比例提高至50%o此后， 银监会发布关于开展银行

29、业金融机构房地产相关业务专项检查的紧急通知，对房价上 涨过快的热点城市银行业金融机构进行专项检查。12月16日，中央经济工作会议提出“房 子是用来住的、不是用来炒的”的定位，坚定了楼市调控的决心。表9： 2016年影响地产行业的重要政策梳理公布时间事件概括主要内容2016/2/2中国人民银行、银监会关于 调整个人住房贷款政策有关 问题的通知在不实施“限购”措施的城市，居民家庭首次购买普通住房的商业性个人住房贷款，原那么 上最低首付款比例为25%,各地可向下浮动5个百分点；对拥有1套住房且相应购房贷款 未结清的居民家庭，为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通住房，最低首 付款比例调整为

30、不低于30%。2016/2/17央行、住建部、财政部关于 完善职工住房公积金账户存 款利率形成机制的通知过去，职工住房公积金账户存款按照归集时间区分利率档次，当年归集和上年结转的分别 按活期存款和三个月定期存款基准利率计息，目前分别为0.35%和1.10%。此次调整后， 职工住房公积金账户存款利率将统一按一年期定期存款基准利率执行，目前为1.50%。2016/3/1央行降低存款准备金率中国人民银行决定自2016年3月1日起，普遍下调金融机构人民币存款准备金率0.5个百 分点，大型金融机构存款准备金率由17%调整为16.5%。2016/5/1财政部、国税总局营业税改 征增值税试点实施方法建筑业、

31、房地产业、金融业、生活服务业等全部营业税纳税人，纳入试点范围，由缴纳营 业税改为缴纳增值税。提供交通运输、邮政、基础电信、建筑、不动产租赁服务，销售不 动产，转让土地使用权，税率为11%。提供有形动产租赁服务，税率为17%。公布时间事件概括主要内容2016/5/17国务院办公厅关于加快培育 和开展住房租赁市场的假设干 意见要求实行购租并举，加快培育和开展住房租赁市场，开展住房租赁企业、鼓励房地产开发 企业开展住房租赁业务。对个人出租住房的，由按照5%的征收率减按1.5%计算缴纳增值 税；对个人出租住房月收入不超过3万元的，2017年底之前可按规定享受免征增值税政策。 对一般纳税人出租在实施营改

32、增试点前取得的不动产，允许选择适用简易计税方法，按照 5%的征收率计算缴纳增值税。2016/9/28上交所发布关于实施房地 产、产能过剩行业公司债券分 类监管的函对房企发行公司债实行“基础范围+综合评价指标”的分类监管标准。“基础范围”是房地 产企业申报公司债券应当符合的基础条件，综合指标评价是对符合基础范围要求的房地产 企业作进一步分类，根据指标将企业划分为正常类、关注类和风险类，从而提高房企发债 门槛。2016/10/19北京市政府关于促进本市房 地产市场平稳健康开展的假设 干措施的通知，此后各地调 控政策陆续跟进进一步完善差异化住房信贷政策加强对房地产开发企业及其销售行为的管理；购买首套

33、普 通自住房的首付款比例不低于35%,购买首套非普通自住房的首付款比例不低于40%（自住 型商品住房、两限房等政策性住房除外）。对拥有1套住房的居民家庭，为改善居住条件再 次申请商业性个人住房贷款购买普通自住房的，无论有无贷款记录，首付款比例均不低于 50%；购买非普通自住房的，首付款比例不低于70%。以北京为代表的各地区政府均发布 了类似的地产调控政策，标志着地产调控风向转变。2016/11/12银监会关于开展银行业金融 机构房地产相关业务专项检 查的紧急通知银监会通过对房价上涨过快的热点城市银行业金融机构进行专项检查，发现宏观调控政策 落实不力、审慎规制要求执行不到位等违法违规行为，采取相

34、关监管措施。机构范围包括 16个房地产价格上涨过快热点城市的银行业金融机构。检查内容为被查机构截至2016年9 月末与房地产有关业务情况，可根据实际情况适当追溯或延伸。2016/11/17发改委关于企业债券审核落 实房地产调控政策的意见严格限制房地产开发企业发行企业债券融资用于商业性房地产工程（用于保障性住房、棚 户区改造、安置性住房工程除外）。2016/12/16中央经济工作会议首提“房住 不炒”中央经济工作会议提出，坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”的定位，综合运用金融、 土地、财税、投资、立法等手段，加快研究建立符合国情、适应巾场规律的基础性制度和 长效机制，既抑制房地产泡沫，又防止大

35、起大落。资料来源：【国务院、发改委、财政部、中国人民银行，中信证券研究部2017年：调控政策密集出台，购租并举加速推进遏制房价上涨，最严调控密集出台。2016年底各地政策收紧后，楼市成交快速上 涨局面得到缓解，但房价涨幅仍居高不下。2017年初，调控政策进一步趋严。仍以北京 为例，关于完善商品住房销售和差异化信贷政策的通知要求，普通自住房首套房首付 款比例不低于35%,购买非普通自住房的首付款比例不低于40%；二套房普通自住房的 首付款比例不低于60%,购买非普通自住房的首付款比例不低于80%,对房贷政策作出 进一步限制。此外，3月23日厦门发布针对居民的限售政策，要求居民新购买住房，需在 取

36、得产权证后满2年方可上市交易。福州、广州、青岛、东莞等几十个城市纷纷效仿，限 售期多为23年。高压政策下一线城市房价熄火，棚改货币化为三四线城市注入活力。自2015年6月 国务院关于进一步做好城镇棚户区和城乡危房改造及配套基础设施建设有关工作的意见 要求积极推进棚改货币化以来，三四线城市房价上涨动力大增。2017年，一线城市新建 商品住宅同比涨幅由年初24.50%跌落至年末0.60%,而三线城市同比涨幅由年初6.70% 变为年末6.90%,棚改货币化刺激下三线城市房价涨幅逆势上扬。图22： 2017年三线城市房价涨幅逆势上扬资料来源：Wind,中信证券研究部建立房地产调控长效机制，购租并举加速

37、推进。作为房地产调控长效机制之一，购租 并举在2017年得到进一步开展。2017年5月20日，住建部关于住房租赁和销售管理 条例（征求意见稿）公开征求意见，条例提出地方政府要建立住房租金发布制度，定期 公布分区域的市场租金水平等信息，以引导当事人合理确定租金价格。7月18日，住建部关于在人口净流入的大中城市加快开展住房租赁市场的通知选取了 12个城市作为首 批开展住房租赁试点的单位。此后，8月21 口国土资源部、住建部印发利用集体建设用 地建设租赁住房试点方案，开展利用集体建设用地建设租赁住房试点。表10： 2017年影响地产行业的重要政策梳理公布时间事件概括主要内容2017/1/10住建部、

38、财政部、国土资源部 关于进一步做好棚户区改 造工作有关问题的通知强调要加速推进棚改，依法依规控制棚改本钱，科学规划棚改腾空的土地，注重配套和环 境建设，优先安排出让棚改腾空的土地，同步推进产业开展。明确2017年棚户区改造新开 工600万套的目标任务。2017/3/17北京市发布关于完善商品住 房销售和差异化信贷政策的 通知，此后各地调控政策陆 续跟进通知要求普通自住房首套房首付款比例不低于35%,购买非普通自住房的首付款比例不低 于40%；二套房普通自住房的首付款比例不低于60%,购买非普通自住房的首付款比例不 低于80%；暂停发放贷款期限25年（不含25年）以上的个人住房贷款（含住房公积金

39、贷 款）。此后，新一轮调控政策蔓延全国，密集程度前所未有。2017/3/23厦门发布针对居民的“限售” 政策，此后各地纷纷效仿厦门要求自2017年3月25日起，居民新购买住房，需在取得产权证后满2年方可上市交 易。此后，福州、广州、青岛、东莞等儿十个城市都出台了限售政策。限售期多为2-3年。2017/4/1中共中央、国务院决定设立河 北雄安新区中共中央、国务院印发通知，决定设立河北雄安新区。雄安新区规划范围涉及河北省雄县、 容城、安新3县及周边局部区域，以特定区域为起步区先行开发，起步区面积约100平方 公里，中期开展区面积约200平方公里，远期控制区面积约2000平方公里。2017/5/20

40、住房城乡建设部关于住房租 赁和销售管理条例（征求意见 稿）公开征求意见的通知条例明确提出直辖市、市、县人民政府要建立住房租金发布制度，定期公布分区域的市场 租金水平等信息，以引导当事人合理确定租金价格；在租金缴纳方面，为减轻承租人集中 支付租金的压力，征求意见稿规定，除当事人另有约定外，承租人应当按月支付租金。对 住房租赁合同中未约定租金调整次数和幅度的，征求意见稿规定出租人不得单方面提高租 金。2017/5/23银监会2017年信托公司现 场检查要点违规开展房地产信托业务将列入检查要点。重点检查信托公司是否变相向房地产开发企业 融资、规避监管；“股+债”工程中是否存在不真实的股权或债券。20

41、17/7/18住建部关于在人口净流入的 大中城市加快开展住房租赁要求人口净流入的大中城市开展住房租赁市场，支持相关国有企业转型为住房租赁企业， 建设政府住房租赁交易服务平台，并选取了广州、深圳、南京、杭州、厦门、武汉、成都、市场的通知沈阳、合肥、郑州、佛山、肇庆等12个城市作为首批开展住房租赁试点的单位。2017/8/21国土资源部、住建部关于印发 利用集体建设用地建设租赁住房试点方案的通知为增加租赁住房供应，缓解住房供需矛盾，构建购租并举的住房体系，建立健全房地产平 稳健康开展长效机制，国土资源部会同住房城乡建设部根据地方自愿，确定第一批在北京、 上海、沈阳、南京、杭州、合肥、厦门、郑州、武

42、汉、广州、佛山、肇庆、成都等13个城 市开展利用集体建设用地建设租赁住房试点。2017/10/16发改委、住建部关于开展商 品房销售价格行为联合检查 的通知决定部署开展全国商品房销售价格行为联合检查，专项检查的时间为10月30日至11月 30 0o检查对象为房地产开发企业和房地产中介机构，对房地产开发企业在售楼盘和房地 产中介机构门店商品房销售价格行为进行检查。发改委、住建部将选择局部省（区、市） 开展交叉检查。2017/12/23银监会关于规范银信类业务 的通知强调房地产信托业务合规性，禁止银行理财和信托资金通过银信业务违规流入房地产市场。公布时间事件概括主要内容资料来源：国务院、发改委、财

43、政部、中国人民银行，中信证券研究部2018年：融资渠道收紧，信用违约集中爆发房住不炒提出一年，楼市回归理性。经过地方政府密集调控，2018年楼市整体 保持平稳。全年商品房销售额同比增长12.2%,较上年略有下滑。房价方面，一线城市房 价过快上涨势头得以遏制，新建商品住宅价格同比上涨2.8%；二、三线城市仍然保持一 定增长劲头，新建商品住宅价格同比分别上涨11.3%、10.8%。融资渠道收紧，信用违约集中爆发。2017年末，银监会出台关于规范银信类业务 的通知，强调房地产信托业务合规性，禁止银行理财和信托资金通过银信业务违规流入 房地产市场。2018年5月，银监会、发改委集中发文，对房企银行授信

44、、信托及海外债 融资渠道进一步限制。同年，信用债爆发违约潮，累计125支债券违约，余额共计1209.61 亿元，同比增长286.84%o地产债也未能幸免，中弘股份、华业资本、银亿股份共有7支 债券发生违约，累计余额37.9亿元，打破了地产债“零违约”历史。国内外风险交织下，2018下半年政策略有松动。2018年7月，住建部在辽宁沈阳召 开局部城市房地产工作座谈会时提出“把地方政府稳地价、稳房价、稳预期的主体责任落 到实处”，本轮地产债调控开始边际松动。2018年底，中央经济工作会议提出“逆周期调 节”，货币政策描述由上年的“稳健的货币政策要保持中性”改为“稳健的货币政策要松 紧适度”。12月1

45、3日，发改委发布关于支持优质企业直接融资进一步增强企业债券服 务实体经济能力的通知，对高资质房企发债提供支持。符合条件的企业申报发行优质企 业债券，实行“一次核准额度、分期自主发行”的发行管理方式。表11： 2018年影响地产行业的重要政策梳理公布时间事件概括主要内容2018/4/2财政部、住建部关于印发试 点发行地方政府棚户区改造 专项债券管理方法的通知通知旨在完善地方政府专项债券管理，规范棚户区改造融资行为，坚决遏制地方政府 隐性债务增量，2018年在棚户区改造领域开展试点，有序推进试点发行地方政府棚户区改 造专项债券工作，探索建立棚户区改造专项债券与工程资产、收益相对应的制度，发挥政 府

46、规范适度举债改善群众住房条件的积极作用。2018/4/25央行定向降准1个百分点央行下调大型商业银行、股份制商业银行、城市商业银行、非县域农村商业银行和外资银 行人民币存款准备金率1个百分点以置换中期借贷便利并支持小微企业融资，此后大型金 融机构存款准备金率由16.5%调整为15.5%。2018/4/26证监会、住建部关于推进住 房租赁资产证券化相关工作加快培育和开展住房租赁市场特别是长期租赁，支持专业化、机构化住房租赁企业开展， 鼓励发行住房租赁资产证券化产品公布时间事件概括主要内容的通知2018/5/4银监会关于规范金融机构资 限制资管产品多层嵌套、资金和资产期限错配。通道类信托规模将持续

47、收缩，而主动管理产管理业务的指导意见类地产信托将承接需求外溢。2018/5/17发改委关于完善市场约束机 规范房企境外发债资金投向，主耍用于归还到期债务，防止债务违约；限制投资境内外房制严格防范外债风险和地方地产工程、补充运营资金等债务风险的通知2018/5/31银监会银行业金融机构联合 为抑制多头融资、过度融资行为，有效防控企业杠杆率上升引发的信用风险，要求各银监授信管理方法（试行）局辖内试点企业数量原那么上不得少于10家，落实联合授信试点工作。2018/7/12住建部要求因地制宜推进棚新华社报道，住房和城乡建设部有关司局负责人12日表示，要因地制宜推进棚改货币化改货币化安置安置。商品住房库存缺乏、房价上涨压力较大的地方，应有针对性地及时调整棚改安置政策