业主大会与业主委员会指导规则(2023版).docx

《业主大会与业主委员会指导规则(2023版).docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《业主大会与业主委员会指导规则(2023版).docx（27页珍藏版）》请在淘文阁 - 分享文档赚钱的网站上搜索。

1、业主大会与业主委员会指导规则（2023版）第一章总则第一条 为规范业主大会、业主委员会的活动，加强党 建示范引领作用，维护业主的合法权益，根据国家、省物业 管理法律法规、物业管理条例以及关于加强和完善新 时代城乡社区治理的实施意见（、关于全面加强新时代 城市基层党建工作的实施意见文件精神，结合实际，制定 本规则。第二条业主大会由物业管理区域内的全体业主组成。 业主大会代表物业管理区域内全体业主行使在物业管理活 动中的合法权利，依法履行相应义务。第三条 业主委员会是业主大会的执行机构，由业主大 会依法选举产生，履行业主大会赋予的职责，执行业主大会 决定的事项，接受业主的监督。第四条业主大会或者业

2、主委员会的决定，对业主具有 法律约束力。业主大会和业主委员会应当依法履行职责，不 得作出与物业管理无关的决定，不得从事与物业管理无关的 活动。第五条业主大会或者业主委员会，对任意弃置垃圾、 排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占 通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为，有权依照法（一）物业的使用、维护、管理；（二）专项维修资金的筹集、管理和使用；（三）物业共用部分的经营与收益分配；（四）业主共同利益的维护；（五）业主共同管理权的行使；（六）业主应尽的义务；（七）违反管理规约应当承担的责任；（八）其他应当列入管理规约的事项。第二十四条业主大会议事规则应当对下列主要事项 作出规定：

3、（一）业主大会名称及相应的物业管理区域；（二）业主委员会的职责；（三）业主委员会议事规则；（四）业主大会会议召开的形式、时间和议事方式；（五）业主投票权数的确定方法；（六）业主代表的产生方式；（七）业主大会会议的表决程序；（A）业主委员会成员的资格、人数和任期等；（九）业主委员会换届程序、补选办法等；（十）业主大会、业主委员会工作经费的筹集、使用和 管理；（十一）业主大会、业主委员会印章的使用和管理；（十二）业主大会选聘物业服务企业的具体办法；（十三）经营性收益使用和分配的具体办法；（十四）其他应当列入业主大会议事规则的事项。第二十五条业主拒付物业服务费，不缴存专项维修资 金以及实施其他损害业

4、主共同权益行为的，业主大会可以在 管理规约和业主大会议事规则中对其共同管理权的行使予 以限制，但不得与法律法规规定相抵触。第二十六条首次业主大会会议的筹备经费由建设单 位承担。筹备经费应当专户储存，专款专用。首次业主大会 会议召开后，业主大会筹备组应当将筹备经费的使用情况公 示，接受业主监督。筹备经费的结余部分应当纳入物业专项 维修资金或者根据业主大会的决定使用。第三章业主委员会第二十七条业主委员会由业主大会会议选举产生，由 五至十一人单数组成，设主任一名，副主任若干名。主任、 副主任在业主委员会成员中推选产生。业主委员会成员应当 是物业管理区域内的业主，并符合下列条件：（一）具有完全民事行为

5、能力；（二）带头遵守国家有关法律、法规；（三）带头遵守业主大会议事规则、管理规约，模范履 行业主义务；（四）热心公益事业，责任心强，公正廉洁；（五）具有一定的组织能力；（六）具备必要的工作时间。鼓励符合条件的党员、党代表、人大代表、政协委员、 劳动模范、社区居民委员会成员以及具有专业技术特长的业 主积极参选业主委员会成员。有条件的物业管理区域，业主大会可以决定给予业主委 员会成员一定的津贴。第二十八条业主大会可以在管理规约或者议事规则 中规定，具有下列情形之一的业主不得担任业主委员会成员:（一）被判处刑罚正在执行或者刑罚执行完毕未满五年 的；（二）因涉嫌犯罪正在接受立案调查处理的；（三）被列入

6、严重失信名单的；（四）在本物业管理区域内存在违法搭建、装修等行为 被有关部门责令整改，尚未整改到位的；（五）拒付物业服务费、公共水电公摊费、不交纳物业 专项维修资金等损害本物业管理区域内业主共同权益的行 为且尚未改正的；（六）本人、配偶及其近亲属与本物业管理区域内提供 物业服务的企业有利害关系的；（七）管理规约或者业主大会议事规则规定不得担任业 主委员会成员的其他情形。第二十九条 业主委员会及其成员不得有下列行为：（一）阻挠、抗拒业主大会行使职权或者拒不执行业主 大会决定；（二）侵占、挪用业主共有财物；（三）利用职务之便，索取或者收受物业服务企业、有 利害关系的单位和个人提供的财物，或者谋取可

7、能妨碍公正 履行职务的其他利益；（四）向为本物业管理区域提供服务的物业服务企业推 销业务、销售商品；（五）弄虚作假，隐瞒事实真相，转移、隐匿、篡改、 毁弃或者拒绝、拖延提供有关文件、资料；（六）违反规定擅自使用业主大会或者业主委员会印章;（七）业主大会改选后或者业主委员会成员职务终止后 拒不移交其所保管的属于全体业主所有的财物、印章以及有 关财务凭证、档案等文件资料；（A）泄露业主信息或者将业主信息用于与物业管理无 关的活动；（九）其他损害业主共同利益或者可能妨碍公正履职的 行为。第三十条业主大会可以在管理规约或者议事规则中 规定，业主委员会成员具有下列情形之一的，业主委员会成 员职务终止，由

8、业主委员会予以公告：（一）不再是本物业管理区域业主的；（二）因疾病或者其他原因难以有效履行职责的；（三）以书面形式向业主大会或者业主委员会提出辞职 的；（四）法律、法规规定的其他情形。第三十一条业主委员会成员有本指导规则第二十八 条、第二十九条规定情形或者其他不宜继续担任业主委员会 成员职务的，街道（乡镇）核实确认后，可以要求业主委员 会召开会议，先行暂停其成员职务；经总人数百分之二十以 上的业主提议或者符合业主大会议事规则规定条件的，业主 委员会应当组织召开业主大会临时会议，决定终止其成员职 务。业主大会会议决定终止业主委员会成员职务时，应当允 许该成员提出申辩，并记录归档。第三十二条社区办

9、公用房位于物业管理区域内的，社 区可作为业主代表指定一名专职社区工作者参与该物业管 理区域业主委员会选举。第三十三条 业主委员会成员候选人可以采用下列办 法产生：（一）筹备组多渠道听取业主意见，向业主发放或者业 主到指定地点领取推荐表（十人以上业主书面联名推荐一 名），经汇总后按得票多少，提出业主委员会成员候选人名单；（二）社区（小区）党组织、居民委员会推荐；（三）业主向筹备组自荐。第三十四条业主委员会成员实行任期制，每届任期为 三至五年，可连选连任，业主委员会成员具有同等表决权。业主委员会应当自选举之日起七日内召开首次会议，推 选业主委员会主任和副主任。第三十五条 在有条件的业主委员会中设立

10、党的基层 组织，在物业管理用房内设立党员活动室，开展党的活动, 加强对业主委员会及广大业主的政治引领，积极宣传落实党 的路线方针政策，充分发挥党组织战斗堡垒作用和党员先锋 模范作用，保障物业管理活动依法有序进行，保证业主委员 会依法履职、依法维权，实现业主自治和小区建设、社区治 理的有机统一。引导和支持机关、企事业单位退休党员参选 业主委员会成员。第三十六条 业主委员会应当自选举产生之日起三十 日内，持下列文件向物业所在地的县（市、区）物业主管部 门和街道办事处、乡（镇）人民政府办理备案手续：（一）业主大会成立和业主委员会选举的情况；（二）管理规约；（三）业主大会议事规则；（四）业主大会决定的

11、其他重大事项。第三十七条业主委员会向物业主管部门和街道办事 处、乡（镇）人民政府办理备案手续后，持备案证明向公安 机关申请刻制业主大会印章和业主委员会印章。业主委员会任期内，备案内容发生变更的，业主委员会 应当自变更之日起三十日内重新办理备案手续。第三十八条 业主委员会履行以下职责：（）执行业主大会的决定和决议；（二）召集业主大会会议，报告物业管理实施情况；（三）代表业主与业主大会依法选聘的物业服务企业签 订物业服务合同；（四）及时了解业主、物业使用人的意见和建议；（五）监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；（六）监督管理规约的实施；（七）督促业主交纳物业服务费及其他相关费用；（八）组织和监

12、督物业专项维修资金的筹集和使用；（九）调解业主间因物业使用、维护和管理产生的纠纷;（十）业主大会赋予的其他职责。第三十九条业主委员会应当及时将下列信息在物业 管理区域内的显著位置公示，并通过电子信息技术等方式告 知全体业主，接受业主监督：（一）业主大会议事规则、管理规约；（二）业主委员会年度工作报告；（三）物业专项维修资金筹集以及使用情况；（四）业主共有财物及其使用、经营与收益情况；（五）业主大会、业主委员会工作经费支出；（六）选聘和解聘物业服务企业情况以及物业服务合同; （七）物业管理区域内的其他重大管理事项。第四十条 业主委员会可以设立候补成员制度。候补成 员人数不超过业主委员会正式成员人

13、数的百分之五十。候补 成员可以与正式成员一同由业主大会选举产生，其选举产生 规则、任职资格和职务终止规则应当与正式成员相同。设立 候补成员的，应当和业主委员会一并备案。业主委员会因成员辞职等原因缺额且缺额人数不超过 正式成员总人数的百分之五十的，可以从候补成员中按照得 票数的多少自动递补，并且在本物业管理区域内公告。候补 成员具体递补规则等内容应当在业主大会议事规则中予以 明确。业主委员会成员缺额人数超过正式成员总人数的百分 之五十的，街道办事处、乡（镇）人民政府应当会同物业所 在地物业主管部门、社区居民委员会指导成立筹备组，重新 选举业主委员会。筹备组由业主、街道办事处、乡（镇）人 民政府、

14、社区居民委员会的人员组成，除筹备经费外其他依 照首次业主大会筹备组的规定执行。第四十一条 业主委员会应当按照业主大会议事规则 的规定及业主大会的决定召开会议。经三分之一以上业主委 员会成员的提议，应当在七日内召开业主委员会会议。业主委员会成员不能委托代理人参加会议。候补成员可 以列席业主委员会会议，但不具有表决权。第四十二条 业主委员会会议由主任召集和主持，主任 因故不能履行职责，可以委托副主任召集。业主委员会会议 应有超过二分之一的成员出席，作出的决定必须经全体成员 二分之一以上同意。第四十三条 业主委员会应当于会议召开七日前，在物 业管理区域内公告业主委员会会议的内容和议程，听取业主 的意

15、见和建议。业主委员会会议应当制作书面记录并存档，业主委员会 会议作出的决定，应当有参会成员的签字确认，并自作出决 定之日起三日内在物业管理区域内公告。第四十四条 业主委员会应当建立财务管理制度，对利 用业主共有部分产生的收益、业主大会和业主委员会运行经 费应当按照会计准则建立账簿，并妥善保管收支原始凭证以 及相关会计资料。业主委员会可以聘请财务人员负责财务工作，也可以 委托街道办事处、乡（镇）人民政府或者会计代理机构代理 会计业务。聘请财务人员或者委托会计代理机构代理会计业 务的，应当签订书面合同，明确双方的权利和义务。业主大会可以决定聘请专业机构对业主大会和业主委 员会工作经费、业主自主管理

16、的物业专项维修资金、业主共 有部分的经营与收益等收支情况进行审计，并及时将审计结 果向全体业主公告。第四十五条 业主委员会应当规范印章管理，指定由业 主委员会主任、副主任之外的专人保管。使用业主大会印章，应当根据业主大会议事规则的规定 或者业主大会会议的决定；使用业主委员会印章，应当根据 业主委员会会议的决定。印章保管人应当对印章使用情况如实登记，并存档备查。第四十六条 业主委员会应当建立工作档案，由专人保管，工作档案包括以下主要内容：（一）业主大会、业主委员会的会议记录；（二）业主大会、业主委员会的决定；（三）业主大会议事规则、管理规约和物业服务合同；（四）业主委员会选举及备案资料；（五）专

17、项维修资金筹集及使用账目；（六）业主及业主代表的名册；（七）业主的意见和建议。业主可以查阅与自身直接相关的档案，业主委员会应当 在收到查询申请之日起十日内予以答复。第四十七条 物业服务合同期限届满九十日前，业主委 员会应先组织召开业主大会启动续聘程序，如决定不予续聘 律、法规以及管理规约，要求行为人停止侵害、排除妨碍、 消除危险、恢复原状、赔偿损失。第六条 根据中华人民共和国宪法和中国共产党 章程，业主大会和业主委员会应当在党的领导下开展物业 管理活动，建立健全社区党组织、社区居民委员会、业主委 员会和物业服务企业议事协调机制。引导和支持业主中的党 员通过法定程序成为业主代表、业主委员会成员，

18、发挥先锋 模范作用，依法履行职责。第七条 市物业主管部门负责本市业主大会成立、业主 委员会选举及其日常活动的政策指导及相关示范文本的拟 定等工作。各县（市、区）物业主管部门负责指导和协助本 辖区内业主大会的设立和业主委员会的选举，会同街道办事 处、乡（镇）人民政府负责业主大会和业主委员会的备案工 作。街道办事处、乡（镇）人民政府负责指导、监督本辖区 业主大会、业主委员会的组建和日常运行，明确职能科室, 配备管理人员调解处理物业管理活动中的投诉、纠纷。社区居民委员会应当指导和协助业主大会设立和业主 委员会选举，加强对业主委员会的指导和监督，协助政府有 关部门、街道办事处、乡（镇）人民政府做好物业

19、管理的相 关工作。第八条业主大会、业主委员会工作经费由全体业主承 的，提倡业主大会公开选聘物业服务企业。选聘方案由业主 委员会负责起草，经业主大会表决同意后（由业主直接选聘 的除外），公开发布选聘信息，开展资格审查，选聘物业服 务企业。第四十八条 公开选聘物业服务企业应按照以下程序 进行：（一）业主委员会制定选聘方案和物业管理项目竞聘文 件；（二）业主委员会应将选聘方案在小区显著位置公示， 充分听取业主意见，如有百分之二十以上业主提出意见、建 议或异议的，应提交业主大会通过；（三）业主委员会原则上应将选聘公告通过媒体进行公 布；（四）公开选聘的，业主委员会应接受物业服务企业报 名并进行资格审核

20、，审核结果函告参加竞聘的物业服务企业;（五）业主委员会应将通过资格审核或者接受邀请的物 业服务企业详细情况在小区显著位置公示；（六）业主委员会通过考察测评和竞争性谈判，按评分 高低确定两家以上（含两家）作为业主大会选聘对象；（七）业主委员会应及时组织业主大会对选聘对象进行 表决，根据表决结果授权业主委员会根据业主大会的决定与 物业服务企业签订合同；（A）鼓励业主委员会通过招投标平台选聘物业服务企业。第四十九条 业主委员会任期届满二个月前，应书面报 告街道办事处、乡（镇）人民政府、社区居民委员会。街道 办事处、乡（镇）人民政府应当会同物业所在地物业主管部 门、社区居民委员会指导成立筹备组，组织召

21、开业主大会会 议，进行换届选举。筹备组的运行规则按照业委会成员缺额 人数超过正式成员总人数百分之五十时成立筹备组的规定 执行。第五十条 业主大会会议选举产生新一届业主委员会 的，原业主委员会及其成员应当自新一届业主委员会履职之 日起十日内将其保管的有关财务凭证、档案等文件资料、印 章以及其他属于全体业主所有的财物移交新一届业主委员 会。业主委员会成员资格终止的，应当自终止之日起三日内 将其保管的有关财务凭证、档案等文件资料、印章以及其他 属于全体业主所有的财物移交业主委员会。第五十一条有条件的物业管理区域，业主大会可以决 定聘请执行秘书，负责处理业主委员会的日常事务，了解业 主、非业主使用人的

22、意见和建议，监督物业服务企业履行物 业服务合同，完成业主委员会交办的其他工作任务。业主委员会执行秘书的薪酬不得低于当地最低工资标 准，从业主委员会工作经费中列支。第五十二条 业主委员会执行秘书履行以下职责：（一）执行业主委员会的决定和决议；（二）协助业主委员会主任或其他成员执行业主大会的 决定和决议；（三）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督 物业服务企业履行物业服务合同；（四）监督管理规约的实施；（五）调解业主之间因物业使用、维护和管理产生的纠 纷。（六）业主委员会赋予的其他职责。第四章物业管理委员会第五十三条 有下列情形之一的，街道办事处、乡（镇） 人民政府可以组织成立物业管理委员会

23、：（一）不具备成立业主大会条件的；（二）具备成立业主大会条件，经有关单位指导后未能 成立的；（三）业主大会成立后，未能选举产生业主委员会的;（四）业主委员会任期届满或者成员人数不足二分之一 等需要重新选举业主委员会，经有关单位指导后未能选举产 生的。第五十四条 物业管理委员会由业主以及街道办事处 或者乡（镇）人民政府、物业主管部门、公安派出所、社区 居民委员会派员组成，并由街道办事处、乡（镇）人民政府 委派的人员担任召集人。物业管理委员会人数应当为十一人至十五人的单数，其 中业主成员应当不少于百分之六十，由业主自荐或者街道办 事处、乡（镇）人民政府在业主中推荐产生。物业管理委员 会中的业主成员

24、应当符合本指导规则第二十八条、第二十九 条的规定。物业管理委员会应当将组成人员名单在物业管理区域 内公告，并通过电子信息技术等方式告知全体业主。业主对 物业管理委员会组成人员有异议的，由街道办事处、乡（镇） 人民政府协调解决。第五十五条建设单位、物业服务企业或者业主委员会 应当在物业管理委员会成立之日起十日内将其保管的有关 财务凭证、档案等文件资料、印章以及其他属于全体业主所 有的财物移交物业管理委员会。第五十六条 物业管理委员会作为临时机构，依照本指 导规则规定承担相关职责，组织业主共同决定物业管理事项。 物业管理委员会应当维护业主合法权益，不得作出与物业管 理无关的决定，不得从事与物业管理

25、无关的活动。第五十七条 物业管理委员会办理下列事项，应当由专 有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决：（一）制定和修改业主大会议事规则；（二）制定和修改管理规约；（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；（五）使用建筑物及其附属设施的维修资金；（六）筹集建筑物及其附属设施的维修资金；（七）改建、重建建筑物及其附属设施；（A）改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营 活动；（九）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。决定前款第六项至第八项规定的事项，应当经参与表决 专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之 三

26、以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经参与表决专 有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同 意。第五十八条 物业管理委员会应当及时指导业主召开 业主大会、选举业主委员会。物业管理委员会自业主委员会 产生之日起停止履行职责。第五章指导与监督第五十九条 物业所在地的县（市、区）物业主管部门 和街道办事处、乡（镇）人民政府应当积极开展物业管理政 策法规的宣传和教育活动，及时处理业主、业主委员会在物 业管理活动中的投诉。第六十条 业主委员会应当加强对物业专项维修资金 使用的监管工作，严格审核维修内容、施工单位、工程预算、 资金额度等事项，组织征求业主意见并在小区内公示。维修方案和征求意见情

27、况及时报送社区居民委员会备 案，社区居民委员会工作人员和业主代表应对维修项目的申 报、施工和验收进行全程监督。第六十一条物业管理区域内物业管理经营用房、其他 共用部位、共用设施设备的经营性收益归全体业主所有，可 用于共用部位、共用设施设备的维修、更新、改造或补充物 业专项维修资金，也可以根据业主大会的决定用于物业管理 的其他需要。第六十二条经营性收益委托物业服务企业代管的，应 当单独列账，业主委员会应当督促其每半年至少公示一次收 支情况。经营性收益由业主委员会自行管理的，应当以业主委员 会名义开设单独账户，并指定专人按照财务制度要求管理, 不得以任何个人或其他组织名义进行管理。业主委员会对经

28、营性收益收支情况每半年至少公示一次。业主委员会应当按照业主大会决定的经营性收益使用 分配具体办法使用经营性收益。使用前、后均应在物业管理 区域内公示，并接受社区居民委员会的监督。业主对物业服务企业或业主委员会公示的经营性收益 收支情况提出异议时，物业服务企业或业主委员会应及时答 复。物业服务企业或业主委员会相关人员侵占、挪用经营性 收益，构成犯罪的，公安机关应依法追究刑事责任。第六十三条业主大会可以决定设立业主监督委员会， 对业主委员会履职情况、共有物业经营收益收支情况进行监 督。业主监督委员会委员候选人资格、选举办法、任期等在 业主大会议事规则中确定。第六十四条社区居民委员会可指导成立业主资

29、金监 督委员会负责对各小区经营性收益等资金的出入账、使用事 项进行审核监督。第六十五条已交付使用的专有部分面积超过建筑物 总面积百分之六十，建设单位未按要求报送筹备首次业主大 会会议相关文件资料的，由各县（市、区）物业主管部门责 令建设单位限期改正。第六十六条业主委员会不按照规定组织召开业主大 会会议或在规定时间内不组织换届选举的，相关业主可以请 求各县（市、区）物业主管部门、街道办事处、乡（镇）人 民政府协调确定召开时间或换届选举时间；逾期仍未召开或 组织的，社区居民委员会应指导业主召开或组织召开业主大 会。各县（市、区）物业主管部门、街道办事处、乡（镇） 人民政府做好相关指导工作。第六十七

30、条按照业主大会议事规则的规定或者三分 之一以上成员提议，应当召开业主委员会会议，业主委员会 主任、副主任无正当理由不召开业主委员会会议的，各县（市、 区）物业主管部门或者街道办事处、乡（镇）人民政府可指 定业主委员会其他成员召开业主委员会会议。第六十八条业主委员会应当规范使用印章，违反规定 擅自使用印章的，由物业主管部门责令限期改正，并通告全 体业主。造成经济损失或者不良影响的，依法追究责任人的 法律责任，是党员的，还应追究党纪责任。第六十九条 业主委员会成员资格终止，拒不移交所保 管的档案、印章及其他属于全体业主所有财物的，其他业主 委员会成员可以请求当地公安机关协助移交。业主委员会任期届满

31、后，拒不移交所保管的档案、印章 及其他属于全体业主所有财物的，新一届业主委员会可以请 求当地公安机关协助移交。第七十条业主大会、业主委员会应当配合相关职能部 门，与社区居民委员会相互协作，共同做好维护物业管理区 域内的社会事务等相关工作。在物业管理区域内，业主大会、业主委员会应当积极配 合相关社区居民委员会依法履行自治管理职责，支持社区居 民委员会开展工作，并接受其指导和监督。住宅小区的业主大会、业主委员会作出的决定，应当告 知相关的社区居民委员会，并认真听取社区居民委员会的建 议。第七十一条 业主大会或者业主委员会作出的决定违 反法律法规的，街道办事处、乡（镇）人民政府应当责令限 期改正或撤

32、销其决定，并通告全体业主。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权 益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。第七十二条 各级物业主管部门、街道办事处、乡（镇） 人民政府应当定期组织社区居民委员会工作人员以及业主 委员会委员开展物业管理相关知识培训，每年不少于一次。第七十三条 各级物业主管部门或街道办事处（乡镇人 民政府）应制定业主委员会考核实施细则，组织对业主委员 会及其成员的考核评比，党员、干部成员的考核评比结果抄 送其所在工作单位，作为年终评先评优的参考依据。第七十四条 本指导规则自2023年3月1日起施行。业主大会与业主委员会指导规则（*号）同时停止执行。担。工作经费可以由业主

33、分摊，也可以从物业共有部分经营 所得收益中列支。工作经费的收支情况，应当定期在物业管 理区域内公告，接受业主监督。工作经费筹集、管理和使用 的具体办法由业主大会议事规则予以约定。第二章业主大会第九条业主大会根据物业管理区域的划分成立，一个 物业管理区域成立一个业主大会。物业管理区域内只有一个业主的，或者业主人数较少且 经全体业主同意，不成立业主大会的，由业主共同履行业主 大会、业主委员会职责。第十条下列事项由业主共同决定：（一）制定和修改业主大会议事规则；（二）制定和修改管理规约；（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；（五）使用建筑物及其附属设

34、施的维修资金；（六）筹集建筑物及其附属设施的维修资金；（七）改建、重建建筑物及其附属设施；（A）改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营 活动；（九）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。业主共同决定事项，应当由专有部分面积占比三分之二 以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。决定 前款第六项至第八项规定的事项，应当经参与表决专有部分 面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的 业主同意。决定前款其他事项，应当经参与表决专有部分面 积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。第十一条 物业管理区域具备下列条件之一的，物业主 管部门应当会同街道办事处、乡（镇）人民政府、社区居

35、民 委员会，指导和协助业主成立业主大会筹备组，筹备召开首 次业主大会会议：（一）房屋出售并交付使用的建筑面积达到物业总建筑 面积百分之六十以上的；（二）首套房屋出售并交付使用已满两年，且房屋出售 并交付使用的建筑面积达到物业总建筑面积百分之三十以 上的；（三）属于一个物业管理区域但分期开发的建设项目， 先期开发部分符合前两项规定条件之一的。一个物业管理区域分期开发的建设项目，先期开发区域 具备业主大会成立条件的，可以先行召开业主大会会议并选 举产生业主委员会，负责已开发区域的物业管理。业主委员 会组成人数应当按照分期开发建设的物业建筑面积比例，在 业主大会议事规则中予以约定。当后期开发区域房屋

36、出售并 交付使用后，街道办事处、乡（镇）人民政府应当指导业主 委员会按照业主大会议事规则的约定，增补业主委员会成员。第十二条符合首次业主大会成立条件的，建设单位或 者十名以上业主可以联名向街道办事处、乡（镇）人民政府 提出申请并告知物业所在地物业主管部门、社区居民委员会。街道办事处、乡（镇）人民政府应当会同物业所在地物 业主管部门、社区居民委员会组织审查，对符合首次业主大 会召开条件的，应当自收到申请后四十日内成立指导小组， 指导成立筹备组；对不符合条件的，应当书面告知并说明理 由。第十三条筹备组由业主和建设单位、街道办事处、乡 （镇）人民政府、社区居民委员会的人员组成。筹备组人数 一般为五人

37、至十五人的单数，其中业主代表的人数不低于筹 备组人数的百分之五十。筹备组组长由街道办事处、乡（镇） 人民政府或其委托的社区居民委员会代表担任。筹备组中的 业主代表由街道办事处、乡（镇）人民政府组织业主推荐产 生，其是否参选业主委员会成员，由街道办事处、乡（镇） 人民政府决定。筹备组成立后，街道办事处、乡（镇）人民政府应当将 筹备组成员名单在物业管理区域内公告，业主对筹备组成员 有异议的，由街道办事处、乡（镇）人民政府协调解决并确 定最终名单。建设单位和前期物业服务企业应当配合筹备组开展工作。首次业主大会筹备组成立后，应当及时通知建设单位, 建设单位应当在收到通知之日起五个工作日内向业主大会 筹

38、备组报送下列文件资料：（一）房屋及建筑物面积清册；（二）业主名册（包括房号、姓名、联系方式等）；（三）建筑竣工总平面图；（四）共用设施设备清单；（五）物业管理用房配置资料；（六）其他有关的文件资料。第十四条 筹备组应对参选业主委员会成员的人选进 行资格审核，按照业主委员会成员候选人产生办法，提出候 选人名单；其中党员候选人应不少于总人数的三分之一，并 提请街道（乡镇）和社区党组织审核批准。经审核的候选人 名单在物业管理区域内进行不少于五日的公示后，提交业主 大会进行选举。第十五条 筹备组应当自成立之日起六十日内召开首 次业主大会会议。筹备组在首次业主大会会议召开前应做好 以下工作：（一）成立筹

39、备组秘书处，负责起草业主大会各项文件;（二）确认业主身份；（三）确定业主的投票权数；（四）确定召开业主大会的形式、时间、地点，并于业 主大会召开十五日前向全体业主公告；（五）征集业主提案并汇总、整理、答复；（六）征求全体业主对文件（草案）的意见；（七）根据业主推荐、自荐的情况，推选业主委员会成 员候选人并向全体业主公示；（A）审定各审议事项投票表决单、业主委员会成员候 选人选票。上述事项的内容应当在首次业主大会会议召开十五日 前在物业管理区域内公告。业主对公告内容有异议的，筹备 组应当书面记录并作出答复。第十六条业主大会按照下列方式确认参加会议的业 主：（一）业主到会并在会议签到表上确认；（二

40、）业主在表决票上或者表决票发放表上确认；（三）业主大会议事规则以及法律法规规定的其他方式。业主可以书面委托代理人出席业主大会会议。物业服务 企业工作人员不得以业主代理人身份出席。第十七条业主身份的认定以不动产权证记载的权利 人为准。房屋已出售并交付使用但尚未领取不动产权证的，房屋 销（预）售合同中的购房人可以视为业主。不动产权证记载 的权利人或房屋销（预）售合同中的购房人超过一人的，应 当推选一人参加业主大会会议。第十八条业主大会确定业主投票权数，可以按照下列 方法认定业主人数和总人数：（一）业主人数，按照专有部分的数量计算，一个专有 部分按一人计算。但建设单位尚未出售和虽已出售但尚未交 付的

41、部分，以及同一业主拥有一个以上专有部分的，按一人 计算；（二）业主总人数，按照前项的统计总和计算。第十九条业主大会确定业主投票权数，可以按照下列 方法认定专有部分面积和建筑物总面积：（一）专有部分面积按照不动产登记簿记载的面积计算; 尚未进行登记的，暂按测绘机构的实测面积计算；尚未进行 实测的，暂按房屋买卖合同记载的面积计算；（二）建筑物总面积，按照前项的统计总和计算。第二十条 业主大会应当在业主大会议事规则中约定 车位、摊位、储藏室等特定空间是否计入用于确定业主投票 权数的专有部分面积。一个专有部分有两个以上所有权人的，应当推选一人行 使表决权，但共有人所代表的业主人数为一人。业主为无民 事

42、行为能力人或者限制民事行为能力人的，由其法定监护人 行使投票权。第二十一条 业主大会会议可以采用集体讨论的形式, 也可以采用书面征求意见的形式；但应当有专有部分面积占 比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参 加。在确保业主意思表示真实、有效的前提下，集体讨论、 书面征求意见可以运用电子信息技术方式进行。采用书面征求意见形式的，应当将征求意见书送交每一 位业主；无法送达的，应当在物业管理区域内公告。凡需投 票表决的，表决意见应由业主本人或其委托代理人签名。采用集体讨论形式召开会议的，可以以幢、单元、楼层 等为单位，推选业主代表参加业主大会会议。业主代表因故 不能参加业主大会会议的，其所代表的业主可以另行推选业 主代表参加。业主推选代表参加业主大会会议的，业主代表应当于参 加业主大会会议三日前，就大会拟讨论的事项书面征求所代 表的业主意见。凡需业主大会会议投票表决的事项，业主赞 同、反对或者弃权的表决票经本人签字后，由业主代表在业 主大会会议投票时如实反映。第二十二条业主因故不能参加业主大会会议的，可以 书面委托代理人参加业主大会会议，约定由其推选的业主代 表在一定期限内代其行使共同管理权，具体委托事项、权限、 期限在授权委托书中明确。第二十三条管理规约应当对下列主要事项作出规定: