某楼盘营销推广方案.docx

《某楼盘营销推广方案.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《某楼盘营销推广方案.docx（9页珍藏版）》请在淘文阁 - 分享文档赚钱的网站上搜索。

1、某楼盘营销推广方案第一局部,工程现状分析一 区域分析进修学校旧城改造区 1邻水县委中低档沿街商业邻水县城北 中心卫生院a北门桥城北新区师卜F驼双I鼎屏小学&故福绣时代新居邻水县建筑设计院邻水县王强是邻水县英才学校汽车修理厂邹水晶屏铺卫 生院门诊部-邻水县天主教堂本工程位于北门桥附近、紧挨护城河、临近人民路北段，隶属老城区版块与城北新区 交界处。周边人口密集、配套设施完善，商业气氛浓厚。 公交路线：2路公交车经过工程附近 教育配套：邻水二中、鼎屏小学、小燕子双语幼儿园、邻水县教师进修学校 医疗配套：城北中心卫生院、鼎屏镇卫生院门诊部 商业配套：中低档餐饮娱乐、茶馆、服装店等 行政配套:邻水县委、

2、建筑设计院景观资源：滨河景观带二、SWOT分析优势s1、工程靠近老城区，人口密集，教育医疗配套完善，交通便利;2、政府花费2亿元巨资改善河道绿化，为工程提供良好的居住环境；3、工程周边休闲餐饮娱乐购物齐聚，生活便捷；4、工程属于老城区唯一高档品质楼盘，附近无大型竞争楼盘，对本区域客户容易引 导；劣势-W1、工程体量小，品牌持续效益较短，不具市场影响力；2、与城北新区相比，市政设施落后，区域形象较差；3、地块前方有建筑阻挡，影响工程整体形象。机会-。1、老城区多为砖木结构建筑，正在进行旧城改造，产生大量的购房需求；2、目前城南片区、挞子丘片区楼盘销售已接近尾声，在售工程不多，市场竞争力较 小；3

3、、上甲御城、泽达未来国际将邻水房价提升过4000元/平米，为工程营造利润空间;4、工程户型全采用可变空间设计，拥有市场竞争力；5、工程靠近两所学校，具有一定的投资价值。威胁-T1、未来城北新区放量大，入市时间不明确；2、旧城改造工程与本案体量相当，产品同质化严重。工程价值点挖掘工程坐落护城河畔，环境优美，属于此区域内唯一高档品质楼盘工程体量虽小，但却依托老城繁华商业，更显稀缺珍贵工程具备较好的地段和交通条件，加之位于新老城区交汇处，区位价值将得到进一步提升版块在售楼盘少，拆迁带来需求保障；同时两所学校，具备投资价值地段交通三,户型分析户型建筑面积套数比例A型（二室变三室）两厅双卫100. 34

4、3325%C型（二室变三室）两厅双卫92.9833G型（二室变三室）两厅双卫98. 6632B型（一室变二室）两厅一卫82.446675%D型（一室变二室）两厅一卫68.5166E型（一室变二室）两厅一卫61.3232F型（一室变二室）两厅一卫83.7764H型（一室变二室）两厅一卫69. 7066户型配比分析工程房源共计392套，其中一室变二室户型占比到达75%,属于主力户型，二室变三 室户型占比25%。而上甲御城、泽达未来国际三房比例较大,本案与其形成差异化竞争。户型价值分析本工程楼层布局采用3梯12户，共计8个户型。A/C/G户型相近,B/F户型相近，D/H户型相近,E户型最小，应选择4

5、个户型点评：A/C/G 户型：建面 100.34 / 92.98 /98.66点评:5300225Q两室两厅双卫+双阳台+空中院馆点评:点评:7602cm2E户型：建面61.32平米一室两厅一卫十空中院馆点评:24(X531008 访CM。户型方正合理灵动，使用率高；B/F 户型:建面 82.44 / 83.77一室两厅一卫+超大客厅阳台+空中院馆。超大客厅阳台，可做阳光书房、棋牌D/H 户型：建面 68.51 / 69.70一室两厅一卫十超大客厅阳台+空中院馆。超大客厅阳台，可做阳光书房、棋牌t 175。31500 :30笫四、卖点分析成熟生活区，五重价值体1、价值一：中心所享某某位于邻水老

6、城核心商圈区域内，占位新老城区交汇绝版黄金地段，北临人民路 北段，南接老城繁华商业中心，西望护城河，东连北门桥。2路公交车途经本案，出租车随 处可见，核心区域畅享城市捷运生活。2、价值二：便捷所享某某坐拥在医院、政府、学校、餐饮、娱乐休闲等完善的城市配套中，除了 5分钟信步 即达老城繁华商圈外，更是与古邻大道成熟地段一街之隔。宴会宾客、超市购物、休闲逛 街、茶楼娱乐，无须等待即可享受城市便捷生活。3、价值三:教育所享某某坐落老牌文教区内，文化气息浓厚。邻水二中隔河相望，鼎屏小学步行不到5分 钟，幼儿园等让孩子教育从小抓起。某某秉承教育理念打造人文居住环境，谈笑间鸿儒境 界天然自成，享受得天独厚

7、的文化浸润。4、价值四：景观所享邻水政府斥2亿元巨资打造护城河景观带，两岸绿柳成荫，鸟儿常鸣。在感受都市繁 华的同时，同样享受滨河风情的浪漫和悠闲惬意的诗意生活。5、价值五：空间所享60-100m2钻石小户，户户可变，打造魔幻空间，有效使功能空间得到最大发挥。室内 布局随心所欲、灵活多变，在高压房价下有效缩减购房开支，户型的可变性和实用性既能 保证空间拓展居住需求，又能体验实惠，一举多得。某某中心可变小户理应赢得购房者的 青睐。五、目标客户群体分析来源：以乡镇进城人员、普通打工者、教育工作者、个体经营户及老城拆迁换房等等。年龄：28-50岁职业:工薪阶层收入:家庭年收入5-15万置业原因:首次

8、置业、改善性需求为主价格承受能力:总价30-40万元客户特征描述：习惯老城生活环境，注重生活便捷和交通便利。文化层次一般。享受生活，注重休闲，喝茶、打牌、聚会是他们喜爱的活动。重视并花费时间来辅助子女成长，重视子女教育。房价承受力一般，看重户型设计实用性。第二局部、营销推广思路一、总体营销战略1、品牌的延伸产品可以很快被淘汰，但品牌是可以恒久生存的；通常人们所说的品牌资产，是指一 系列因某个品牌而存在的价值的思维过程（如下列图所示），品牌树状图是分析品牌时的思 考架构，透过架构可以分解出每个品牌在营销上的影响力，品牌忠诚是营销人员最想要 的，可是要建立品牌忠诚却非三五个月的事，品牌知名度可以用

9、广告迅速建立，但是要使 其对销售产生贡献,还必须在建立知名度的同时，达成客户对品牌的忠诚。本工程的品牌 传播，将通过知名度建立提升至美誉度宣传，而以到达较高比例的品牌忠诚度为最终目 标。之说，无论是口 口口开发商品牌概念，还是产品设计理念，品牌的价值已经蔓延到开发工程的全过程。品牌的 效应已经贯穿消费者心理，拥有一局部忠诚品牌“粉丝”，其感召力，其口碑已经转化成 为无形的资产。这就是所谓的品牌资产。本工程的推广必须首先建立品牌，品牌高于一切。工程前期品牌形象直接影响产品 后期销售。二者相辅相成，通过广泛的市场宣传，使开发公司树立品牌形象和工程树立起 楼盘形象。2、适时出击本工程紧挨老城旧城改造

10、区，大量的拆迁提供需求保障，同时区域楼盘较少，二房产 品稀缺为本案提供广泛的客户空间。工程根据工程进度、传统节日、广告促销等方面节点 蓄积有效客户，在适当时机开放房源，以满足市场需求。二、阶段性营销措施总体分为四个阶段第一阶段:形象导入期第二阶段：开盘强销期第三阶段：持续热销期第四阶段:尾盘缓销期详解：第一阶段:形象导入期推盘理由：售房中心面市、老城区唯一高档品质社区主题宣传：1、案名某某2、工程定位：城市核心多变小户滨河风情社区阐释:从区域地段、户型特色、景观资源三方面描述本工程产品特点。“城市核心” 代表工程所在区域配套完善，无需等待即可享受便捷生活；“多变小户”代表工程户型 特点，全有可

11、变空间，产品附加值高；“滨河风情”代表工程依靠滨河景观带，享受悠闲 惬意的诗意生活。3、宣传主题广告语可变小户第一季中心之盘,便捷生活无需等待。第二阶段：开盘强销期推盘理由：放号蓄积客户需要开盘消化主题宣传:可变小户第二季文化之盘,让孩子教育赢在起跑线上。第三阶段：持续热销期推盘理由：楼盘认知加强，挖掘潜在客户主题宣传:可变小户第三季浪漫之盘，享受滨河风情休闲生活。第四阶段：尾盘缓销期推盘理由：楼盘品牌确立，根据市场自然销售。主题宣传:可变小户第四季尊贵人生，金桥半岛开启都市生活新篇章!三,宣传渠道建议业务员发单:目标客户群的共同特征是文化水平较高,购置物业谨慎、区位、工程 反复比照，应为其提

12、供多方面的比拟依据,在媒体接触上，当地的群众媒体（户外、电视、 报纸）对其都有一定的影响，而业务员一对一派单是直接抵达消费者最有效的途径。电视广告:电视是到达率最高，动态直观形象最好的媒介载体，但是它的制作及的发布费用比拟高、时间短、传播信息少等不利因素，不适合房地产广告全幅面传播。因此 我们只把其作为辅助形象宣传的媒体，在工程的亮相阶段极为重要。看房车包装:看楼专车属楼盘自有媒体，一定要精心设计，充分运用起流动广告的宣传作用。外展场:在节假日或者周末,选择人流旺盛的广场，搭建桁架和喷绘广告。能有效 使售房部与外界有效联系起来。销售人员可以现场根据沙盘解说，也可以引导客户到现 场刺激购房欲望。使消费者在不耽误休闲、购物的时间，同样可以了解工程最新动态。宣传广告表现广告表现另行提供。某某工程专案组年月_日