某花园小区房地产开发项目可行性研究报告.docx

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1、某花小区房地产开发工程可行性研究报告一 ,总论1 .工程建设背景某某市某某房地产开发公司与某某大学合作，以高品质的开发建设，优美的居住 环境和一流的物业管理为宗旨，建设某某市一流的、高品位、具有较深厚文化底蕴的住 宅小区。为创立新型城市住宅小区，我公司与某某大学经过全面认真的市场调研，对项 目区位环境进行反复的分析比较，根据目前房地产市场现状与开展趋势，选择靠近劳动 湖，与某某大学相连的地段，建设一个高品质住宅小区。根据某某市城市规划开展需要，开发建设“某某花园小区”（暂定名）的出发点， 一是为加快学校的开展，解决学校占地面积缺乏和提高学校整体办学实力，将学校沿湖 地段住宅置换出来，作为教学用

2、地。这样既提高了某某大学的知名度，又为美丽鹤城增 加了一道靓丽的风景线。二是解决教师住房问题，尤其是新引进的博士、硕士等年轻教师 的住房问题。为稳定教师队伍，提高教师队伍整体素质，以及学校的长远开展奠定基础。 某某花园小区开发建设用地及土地用途性质的通过市土地管理局和市规划局办理。根据 城市规划和该市棚户区改造的有关要求，将该地段住户迁至溜园宾馆地段及湖西供热站 地段。该工程动迂调查、测绘、控详规划及初步方案设计已经完成，工程已经省发改委批准, 各项前期工作和规划报批方案工作已相继开展。2007年初省发改委枇复某某大学建设八万平方米教师住宅，根据这一批复，加之 国家教委评估小组对校舍建设提出的

3、具体要求，于2007年10月15日向市规划局提出 了关于桥西小学地段规划用地的申请，通过我们与某某大学的大量工作，得到批 复同意。2007年10月31日以某某大学的名义向某某市人民政府递交了关于桥西 小学及周边地段用地的请示，得到了时任市长的林秀山的“原那么同意，请有关部门办 理”的批示。经过某某大学校党委研究并经过充分考察决定与我公司正式合作，于 2007年11月28日经过充分协商签订了合作开发的协议书。协议签订后，双方密切合 作，充分发挥了企业的优势，使该工程的运作顺利进行。2007年12月20日，为了解决 该地段某某市师范附小位置对建设该工程的不利影响，与建华区政府达成协议，将原 某某师

4、范附小移位，即从小区的中心地带移至边缘地带，重建某某市师范附小。建华区 政府向市规划局递交了重建师范附小的函，并得到了市规划局的同意;2007年12 月5日，向市文物管理站递交了关于市级保护文物藏书楼勘测与修缮的请示，某某 市文物管理站经过研究于2008年1月18日向市规划局出具了关于清末藏书楼修缮和 保存的意见。这两项问题完全是按照我们提出的建议进行落实的，该两项问题的落实户内智能科技的运用是目前住宅开发的重大课题，它包含新型居室建筑材料的运用 以及居室内部智能化设施的安排，智能住宅的优势不仅在于其高科技和高智能使业主保 持与时代同步，更在于其高附加值性：一套性能良好、可更新换代的住宅智能系

5、统会随着 未来科技的开展不断增加新内容，使住宅本身的科技含量也不断更新。这方面的意义远 超过普通的实体建材所能实现的价值，提高了住宅的档次、品牌和价值。1.4 消费者对住宅质量和物业管理的关注消费者购房是个人的投资置业行为，因此质量是购房者首要关注的问题。住宅质量 要从几个方面进行全面考虑。一是平安性方面，主要是结构平安和设备平安。二是功能性 方面，住宅应具有完备的居住功能，将来高价格的住宅应是最好的住宅。三是舒适性方面, 包括卫生、日照、通风、室外环境等。四是适用性方面，一个家庭在不同时期有着不同的家 庭结构，对住宅消费也有不同的要求，因此会形成假设干即期消费。所以，住宅设计要超前 并考虑可

6、改造。物业管理是消费者购房考虑的另一重要因素。对于购房者来说，包括售后 服务内容的物业管理与住宅本身的质量同等重要，他们要求物业管理具有多种功能和高 品位，收费合理，物有所值。1.5 住宅开发及开发商向规模化开展前几年，某某市城市住宅开发数量开展过快，但开发规模偏小。目前某某市已有各 类资质的房地产开发企业200多个，大多规模较小，不但开发本钱高，还引发住宅市场恶 性竞争、粗制滥造、哄抬地价等问题。新时代住宅不仅要求户内居住舒适，有足够的居住 空间，功能设施齐全，还要有合理的销售价格。房地产开发商只有通过大规模、低本钱开 发，才能满足用户的要求。某某市目前开发建设规模在千户以上的小区，具有很强

7、的市 场竞争力。住宅开发向规模化开展，形成新的住宅市场竞争，也促使开发商向规模化方向 开展。从某某市最近两年的房地产市场上也能看出这一变化，一批实力雄厚、具有丰富 操作经验的大型房地产开发企业将涌现出来，并占市场主导地位。1.6 住房消费逐步成为居民消费热点和投资手段随着某某市城镇居民收入水平的逐步提高，住宅消费将逐步成为居民消费热点和 投资手段。目前，某某市居民购房除直接居住或自用外，有近15%是用于投资保值、增值 或出租，这与某某市市民近几年生活水平很快提高不无关系。据有关资料统计,2000年 某某市城镇居民人均收入为1579元，2005年为4384元，2006年到达5151元,2007年

8、 到达6243元,2007年比2005年实际增长42. 4%。在居民消费支出中恩格尔系数已由 2000年的55. 7%降到2006年的47. 1%,最近几年这一系数又有新的下降，这标志着居民 生活由“温饱型”向“小康型”的过渡。随着城市耐用消费品逐步饱和后，消费热点将 转向住房、汽车消费，这是一个必然的趋势。随着居民消费水平的提高和住房分配方式的 改革，家庭住房消费支出的平均比重将由5. 1%上升到12%左右。其中中低收入的家庭为 6舟10%,中高收入家庭为13%16%,富裕家庭占20虹-30阮加上银行住房按揭贷款的支 持，住房消费热，点将加快形成。个人购房的比例也由28%增加到2007年的3

9、2%,目前这 一比例已超过50队并保持逐步上升的势头。从以上分析可以看出，王子花园等工程的成功开发，预示着未来商品房的升级换代， 由低档走向高档，高品质开发已成为新趋势，“某某花园小区”市场定位在中高档住宅, 符合某某大学教师的住房需求，是有其市场需求依据的。4,当前住宅市场面临的矛盾和问题目前，以住宅为主体的房地产市场在开展过程中面临着一些深层次的矛盾，结构性、 阶段性、体制性供给过剩的现象突出，市场有效需求的缺乏。主要表现在以下三个方面：(1)商品房空置量继续上升，消化空置房压力加大。据有关资料统计，某某市空置商 品房已达80余万平方米，一些建设标准低，施工质量差，户型不合理，设施或居住环

10、境不 良的商品房空置率还将进一步增加。(2)住房制度改革未能到达预期进度，各种政策的落实未能实际到位，住宅市场消 费需求的良性循环要有一个较长的形成过程。(3)市场发育程度整体水平偏低，地区之间开展严重不平衡。某某花园小区” 住宅开发销售给某某大学教师，营业用房也面临市场销售不畅的问题，尤其是大面积的 营业用房。导致本工程的开发有一定的市场风险。5.营销战略根据上述分析和本工程市场定位，制定以下营销战略：5.1 确定工程整体形象某某花园小区品牌形象得到了某某市市民和政府的认同，在某某市房地产市场有 一定影响，地段位置优越，小区整体形象根据“人与自然及高品味的文化内涵”这一主 题，强调综合环境和

11、居住生活方式协调，注重区内文化气氛及人际、精神和心理上的需求 和沟通，人与自然的和谐,从规划、设计、营销、管理等方面突出该住宅小区主体形象，营 造21世纪高素质物业，开发一个精品住宅小区。5.2 卖点”分析某某花园小区凭借其优越的地段位置和区位优势，小区住宅销售的“卖点”主要是: (1)小区规划不是简单的绿化，而是按“园林化”概念规划建设，因此有突出的环境 特点。突出该住宅区的文化理念。此外，开发商重视小区住宅多样化户型和房屋外观的设计。(2)配套设施要能提供全面、综合的配套服务，注重消费者生活居住多方面的需求 与沟通。(2)物业管理在佳园小区的基础上更加完善化，服务更加周到全面，管理高质量、

12、高 水平。(3)小区住宅设计引入“智能化”新概念，使住宅小区按“精品化”的标准档次规 划设计和经营管理。除以上因素外，小区“卖点”还有消费者最为关心的价格、地段、开 发商信誉以及市场定位等。5.3 营销推广策略高素质的物业开发，除了高水平的规划、设计外,还需要有一套行之有效的市场营销 策略和手段，高标准地经营和管理，以确保工程有市场销路，开发商有合理的收益。根据 本工程市场定位和开发特点，拟采用以下营销推广策略：(1)广告宣传策略。某某花园小区工程中的营业用房要针对确定的目标群体，按计划、分阶段，系统地对 小区的整体形象和“卖点集中进行广告宣传。广告媒体包括：现场售楼部、工地现场 、报纸、电视

13、台、新闻发布会、各种宣传资料、户外及路牌广告等，具体宜采用的宣传媒体 和方式应根据其效果和费用而定，广告宣传费用列入工程开发本钱。(2)促销策略。1)促销的阶段性策略。一般按以下阶段促销:销售准备阶段;首次公开展销和跟 进销售阶段;二次公开展销及跟进销售阶段;三次公开展销及跟进销售阶段;扫尾 阶段销售。应根据不同的销售阶段，制定不同的销售策略。2)销售对象及销售时机。本工程销售对象主要是:拟更新换代商品房的消费者; 收入较高或中、高收入的消费者;驻某某市办事机构商用或商住;其他消费者。最正确 销售时机根据小区广告宣传效果和试销情况：以及市场情况而定。3)促销手段。拟采用多种促销手段，包括:广告

14、宣传;内部认购;人员直销; 举办展销会;集团认购;有针对性(销售对象)的举办展销会;灵活多样的付款方 式;工程质量、进度及完善的小区物业管理承诺;售楼现场样板房促销（佳园小区效 果很好）；其他促销手段。5.4 定价策略（1）价格定位。1）根据某某市目前房地产屋源交易信息，同类商品房销售价格见表3-2。表3-2搂盘销售价格情况表（2000 年 1、2 月）序号名称房屋类型区位最低价（元/平方米）最高价（元/平方米）1士林国际多层住宅市区中华路北252028802王子花园高档商住市区清真路南248038803行海花园高档住宅市区劳动湖东35004500从某某市2009年1、2月楼盘销售情况分析，中

15、高档住宅售价每平方米在3000N500元之间。由于各楼盘区位、环境、配套等均有差异，开发本钱各异，仅作参考。2）某某花园小区销售价为2300元/平方米，根据楼层加价。“某某花园小区价格 定位为中高档住宅，地下停车位每个100000元。（2）价格优惠策略。拟采用以下策略:付款方式优惠;集团购买优惠;选择购 买优惠;特殊消费对象优惠;其他优惠措施。（3）价格浮动策略。宜采用浮动售价:展销会期促销优惠价;限期销售优惠浮动 价;正常销售期段浮动价;其他浮动措施。（4）定价方式。主要按期房价、现房价、综合价、集团购买价，并考虑楼层差、朝向差、 地段位置差。定价方式突出小区“卖点”和住宅小区内环境、地段位

16、置、楼层及朝向等购 房因素的差异。三工程选址及建设条件L工程选址某某大学附近园区依山傍水，环境得天独厚，今后某某市将严格控制这一地区规划, 区内建设以园林旅游、休闲娱乐和较高档次的住宅为主，开展为某某市的一个高尚新社 区，其周边环境还将进一步改善。用地成为开发商竞相争夺的宝地，不可多得。某某花园 小区工程在此选址具有明显的区位优势和较好的开发建设条件。2.建设条件2.1 位置优越某某花园小区工程建设地块位于某某大学区内，紧邻风景优美的劳动湖，空气清新, 水质优良，周围是中华路、文化大街，主干道直通市中心区。沿劳动湖一带的住宅区，是该 市较早开发的商品住宅片区，区内人口众多，商业网点密布，生意兴

17、隆，呈现一派繁荣景 象，与某某大学校园优雅、清新、和谐、宁静的环境形成鲜明的比照。随着“人与自然和 谐开展”居住观念的建立，中高档住宅的更新换代将成为新的趋势，依托某某大学及劳 动湖一流的社区环境，某某花园小区住宅开发建设具有无可比较的区位优势。2.2 交通方便已建成的主干道白龙路和龙华路、昙小龙、金博路、穿金路形成小区四通八达的交通 网络。公共汽车由A市的东、南、西三个方向开往佳园小区，坐车由佳园小区至市中心只需 10分钟，到火车站15分钟，到A市机场20分钟。白龙路连接环城东路和白塔路延长线，紧接 春城路直达A市机场。由另一条主干道穿金路可连接A市城市南北方向交通动脉-北京 路，并以东西方

18、面交通干线-人民路交汇，往南是火车站，往西至西市区，交通十分便捷O2.3 建设厂区五通”条件具备C民族园片区市政设施有；道路工程、排水工程、供水管网、电信管网、电力沟、路灯工 程、煤气管网、道路绿化工程等。形成完善的路、水、电、气、通讯等市政设施。供水；设施自来水管网供水。接入干管为DN300DN800。从佳园一期预留口引入。供电:D厂有现成的变电所(2*315KV.A),电源不需重新引入。煤气：佳园一期建有开闭所，从预留口接入。地质勘探：该地块与佳园一期相连，相邻地块已按多层建筑做过地质勘探。通信：直接由A市市话通信网接入场地:建设场地为D厂内生产用地，土地平整，需要拆迁。2 . 4住宅小区

19、商业及文化教育配套设施齐全“佳园二期”与98佳园小区、云山小区、白龙小区、世界花苑构成白龙寺住宅片 区，区内商业、教育设施完备，交行、农行、建行在该区均设有营业网点，龙聚商场、新世纪 购物广场是小区的购物中心，附近有白龙幼儿园、云山小学等初等教育园地，西南林学院 、A市理工大学建筑学院等院校也在该区周困，形成了良好的文化气氛。3 . 5 土地征用情况开发土地以定点拆迁方式获得A市D厂生产用地33333. 5平方米，未用转让变更 方式办理用地手续。四建设规模及功能标准4 .建筑面积和内容根据省计委立项批复，佳园二期工程建设为商品住宅小区，初步规划总建筑面积 76100平方米，其中住宅建筑面积50

20、960平方头，联排低层住宅建筑面积10140平方米， 地下停车库15000平方米。5 .功能设施标准5.1 建筑使用功能2000年城市住宅流行模式为：家庭向小型化开展，户规模3 口户为主，户结构以核 心户为主，两代人家希望别离居住，但要靠近。居住环境质量有较大的改善和提高，城市 公共交通、地铁和私人汽车有一定开展；学校和托儿所与住宅距离较近，能满足服务半径 步行距离的要求；公共服务设施逐步完善，满足居民文化和购物等要求，环境绿化有较大 提高。2000年住宅的套型模式：各空间的功能更加明确，设备和装修上更加表达个性，其 舒适、配套及与环境协调是发序势。套型的灵活性和适应性要求更高，并使空间有可能

21、再 划分。套型基本面积到达国家预定的目标。根据这一趋势，“佳园二期”住宅建筑功能和配套设施按相应的标准规划设计。5.2 设施标准住宅的室内环境，设备与设施，以及消防、平安防护等基本要求须符合X X省城市 住宅建设标准和有关规范，并按中高档住宅有关标准设计。（1）住宅装饰及设施标准：住宅为初装修，厨房、卫生间一次装修完成。外墙：高级 外墙涂料;内墙：厨、卫为彩釉面砖，其余为双飞粉;顶棚：厨、卫为塑料扣板吊顶，其 余为飞粉;地面：厨、卫为防滑地砖，其余为无砂地坪;门窗：高级塑钢窗带纱窗；分户 门：复合防盗门；户内门：实木镶板门，实木填芯蒙板门；厨房设施：洗涤盆;卫生间设 施：台下盆或立柱盆、坐便器

22、、浴盆;阳台：铝合金封闭式阳台;其他:楼梯间踏步为面 砖，墙面喷塑，塑料扶手。（2）小区配套设施:小区设有院内花园、草地、水池、休息厅、网球场、地下停车库、室 外消防、配电房、公共照明、电子防盗系统、通风及火灾报警系统、闭路电视及通信系统以 及保安监视系统等。5.3 住宅户型规划根据“佳园二期”区位环境和住宅市场需求，初步规划为以下3种户型：多层住宅A户型：每户建筑面积100平方米。多层住宅B户型：每户建筑面积160平方米。联排低层住宅C户型：每户建筑面积260平方米。多层住宅A、B两种户型各196套;联排低层住宅39套以上户型在下一步单体设计时，还应根据消（费对象需求，综合考虑住宅使用功一能

23、 与空间组合、家庭人口、代际关系、职业特征等因素，每套住宅有卧室、起居室、厨房、卫生 间、储藏室及阳台、餐厅和书房。各种功能空间（卧室（单双人间）、起居室（厅）、厨房、卫 生间）的使用面积满足规定的要求。联排高级住宅主要考虑商住两用按办公和居住两用 功能安排6 .工程工程一览表依据初步规划方案，“佳园二期主要工程工程见表3-3表3-3主要工程量一览表序号工程名称说明1土建工程建筑面积76100m21.1多层住宅建筑面积50960m21.2联排低层高档住宅建筑面积10140m21.3地下停车库建筑面积15000m22给排水工程水箱、水池、水泵机房3普通消防系统住宅区4变配电工程(强电)配电房变配

24、电设备5照明工程小区照明6通讯工程普通申话配线(端子接单元口)7火灾报警及平安监视公共场所火灾报警，可视防盗门8通风工程地下停车库通风9闭路电视住宅区10室外工程室外绿化及局部道路场地五建设方案1 .建设场地环境1.1 地形建设场地为D厂厂区现状不规那么矩形地块，东北宽，西南窄，地形平坦。根据“佳园 一期”地质勘察报告钻孔位置和高程数据，地块高程约为1901. 411902. 42米，高程 差为1米左右。1.2 场地自然条件(1)地貌：场地位于A市盆地东北部，地貌上属河流堆积成因形成的堆积准平原地貌, 原始阶地地形明显。表层现况为建筑物及回填土层。(2)水文地质：根据“佳园一期”地质勘察结果，

25、场区内地下水位高程为1900. 601901. 76米，地下水埋深T. 82 0. 81米。根据场地水质分析结果资料，建筑 场区范围内地下水的化学类型对建筑混凝土无腐蚀性，对钢筋混凝土结构中的钢筋无腐 蚀性。(3)地震烈度：根据建设部建抗(1993)13号关于执行“中国地震烈度区划图 (1990)”有关规定的通知和省建抗(1993)44号关于抗震设防烈度有关规定的通 知，本工程按A市地区标准，设防烈度要求为8度。(4)地基土工程地质评价：依据岩土工程勘察规范(GB50021-94),建筑地基 基础设计规范(GBJ 789)、建筑抗震设计规范(GBJ1189).土的分类标准 (GBJ14590)

26、。根据佳园小区地质勘察报告，地基土主要有人工填土、耕填土和冲洪积、 湖积(沼)相堆积层组成，地质物理力学性质一般或较好，周围场地内无不良地质现象。场 地土类型属中软场地土，场地类别为IH类建筑场地。2 .总体规划布局2.1 片区规划A市规划局已对白龙路沿线C民族园片区做过控制性详细划，以园林旅游、休闲娱 乐和高档住宅为主。目前，该片区市政配套设施齐全，周边环境还将进一步改善。2.2 小区整体规划设计原那么(1)高绿化低密度；(2)综合服务配套设施齐全；(3)户型设计适应“升级换代”居住要求；(4)表达小区独特的整体建筑风格。2.3 总平面布局“佳园二期”总平面略呈“T形布局，由4个地块形状较为

27、规那么大小不同的庭院式 住宅建筑群组合而成，中心花园布置在小区中部，下设地下停车库，利用不规那么地形布置 网球场和休息厅，小区设南北两个主出人口。在小区总平面规划范围内，合理布局区内空 间，与“98佳园小区”内空间视觉相呼应，风格相协调。2.4 交通组织小区交通由小区出入主通道、小区次干道和小区道路组成，道路宽度和消防通道按 城市住宅小区建设标准规划，地下停车出口和人口分别设于小区北面主出人口，紧接北 面20米宽这域规划路。2.5 规划指标根据“佳园二期”初步方案及建设规模，规划指标见表3-4。3 .建筑方案设计本工程设计涉及建筑、结构、防火、节能、隔声、采光、照明。给排水、通风、燃气、电气

28、等各种专业，设计时需遵循有关的规范规定，单体设计时还应符合国家现行的有关强制 性标准的规定。表3-4 “佳园二期”工程建筑技术经济指标使得本地段动迁工作中最大的两项社会性问题得以解决。序号工程指标1总用地面积33333.5平方米2总建筑面积?6100平方米3地下建筑面积（地下停车场）15000平方米4地上建筑面积61100平方米其中:多层住宅50960平方米联排低层高档住宅10140平方米5建筑层数地上27层地下1层6建筑总高722 米7建筑层高地上2.84 米地下3.6米8建筑容积率1.4米9绿地率40%以上10停车地上不停车地下500辆今年年初，我们与某某大学一起，屡次与市有关领导进行沟通

29、，争取给予棚户区改 造政策。我们及时抓住这次机会，通过积极协调和沟通，将这个工程列入了棚户区改造 工程，享受了棚户区改造的多项优惠政策。这样，该地段动迁本钱和开发本钱更进一步 降低，通过测算，整体开发本钱降低20%以上，学校和教师得到更大的实惠。经过我们大 量细致的前期工作，将该地段棚户区改造回迁的地段进行落实；即浏园宾馆地段和湖西 供热站地段。考虑到如何使本钱降到最低，充分发挥民营企业的公关优势，确定该项工 作主要由我们单位负责运作。通过与龙沙大队的反复沟通，屡次做工作，并且得到学校 方面的首肯，浏园宾馆地段已达成意向性协议，费用比预想的要低。湖西供热站地段经 市领导同意，建设主管部门领导的

30、协调进展顺利，基本明确按当前市场评估价格取得该 块土地。除了以上工作，到目前为止，我们还完成了桥西小学地段拆迁调查及测算工作 、工程的测绘工作、工程的控制性详细规划和修改详细规划及小区整体效果图等工作, 进行了工程方案的前期设计和详细的经济分析。对工程的方案我们与合作单位充分考 察了哈尔滨、沈阳、大连、烟台等北方房地产市场各类有地域特色的优秀代表性的住 宅小区，对设计方案反复斟酌,试图从设计入手真正建设出某某市一流的、高品位、具 有较深厚文化底蕴的住宅小区。我们与某某大学共同努力，充分发挥各自的优势，使测 绘、规划等所花费的费用降至全市最低的水平。尤其值得一提的是，该工程的开发建设一直得到市政

31、府有关领导和主管部门的大力 支持。市委书记某某屡次提出全力以赴支持该工程的实施。他表示只要该工程住宅不 对外界出售，完全出售给某某大学教师，那么能减免的费用全部减免，给予全部的优惠政 策支持。并且责令副市长赵万山负责办理此事，赵万山副市长批示同意按棚户区改造政 策执行，并要求市建设、土地、规划等部门进行办理。市长刘刚，副市长赵万山以及市 建设局、土地局、规划局等单位主要领导均以各种方式支持该工程的落实。2工程规划：金色莱茵国际社区紧邻哈尔滨国际会展中心，社区由长江路（北）、闽江路（南）、泰山 路（西）及南直路（东）四条主干道围合而成，交通极为便利。由于地处南岗开发区CBD商 圈的核心位置，周边

32、汇聚了哈市目前最顶级、最成熟的商务及商业配套设施，区位环境繁 华而不喧嚣，能充分满足高端人士的商务及生活需要。整个社区占地4万户，建筑规模 为20万肝,住宅局部别由1、2、3号三栋玫瑰红色的宽景折板高层和4、5、6、7、8、9号六 栋橙黄色的直板高层组成。社区在设计上采用了德国现代主义建筑风格，其中折板局部 通过大块瓷板干挂同窗边的氟碳喷涂技术相结合，形成窗口错位的安装美感；而直板部 分那么通过大块瓷板和大落地窗结合，并配合了金属线条的镶嵌和勾勒，充分彰显了德国 建筑一贯的大气时尚、庄重典雅，又不失激情与活力的现代主义风格和工业化美感！3.1 建筑方案总体构思建设地块紧连“98传园小区”，背靠

33、C民族园，位置居园区中北部。基本要求是：建 筑方案总体构思紧紧把握“人与自然和谐开展”这一中心主题，创造符合时代精神面貌 的现代化建筑和优美环境的精品住宿小区，并与“98佳园小区”相呼应，与周边建筑环 境协调统一。同时考虑到，由于社会经济的开展，人们审美观念也随之化，对现代建筑功能环境的 要求以及建筑技术、材料也提出了高的要求，因此，小区的建筑风格和形式还应注意不受 传统风的影响或限制，拟采用简练的现代构成手法，表达建筑的时代息和21世纪新的居 住理念。3.2 平面设计(1)住宅。根据使用功能，住宅采用框架结构大空间布局，条式结构可根据消费需求 在设计时灵活组合，调整住宅平面空构成。住宅单体平

34、面设计符合国家住宅建设基本标 准和有关规范要求。住宅经济技术指标见表3-5。表35 “佳园二期工程住宅经济技术指标序号阊示名称单位指标1套内使用面积平方米/套80、128、2082住宅标准层总使用面积平方米488803住宅t示准层总建筑面积平方米611004住宅标准层使用系数%805套内建筑面积5.1多层住宅A型平方米/套1005.2多层住宅B型平方米/套1605.3联排低层高档住宅c型平方米/套2606户内平均居住人数人/户3.27居住户数户4318居住人数人1379(2)公用建筑。中心花园广场地下设一层车库，地下车库出人口均为小区北面主出人 口，地下车库的采光、通风、防潮、排水及平安防护措

35、施，符合现行行业标准汽车库建筑 设计规范(JGJ100)的有关规定。物业管理会所、配电室、休息厅等建筑物均建于地上。 室外有消防环形车道、中心广场和庭院绿化带、建筑小品等。3.3 立面设计立面造型设计突出现代住宅建筑特色，考虑与“佳园一期”和周围城市环境协调， 表现简洁明快，有一定力度，使园区建筑轮廓线优美和富于变化，并与规划区内优雅、和 谐、宁静的环境既协调统一，又具有鲜明的个性。4 .结构设计根据“佳园一期”地质勘察报告和本工程工程初步规划，工程基础和上部结构设计 拟采用以下类型：4.1 基础选型及处理(1)桩基础：桩基础应根据地基条件、软土层的分布、桩的承载性质和成桩质量，并根 据实际地

36、质勘探结果，确定成桩方法和工艺，以保证成机质量。(2)深层搅拌桩：采用深层搅拌加固地基，并按规定养护、测量，搅拌桩单桩还应通过 试桩确定。4.2 上部结构“佳园二期”建筑群地上局部由多层住宅、联排低层高挡住宅及公用建筑组成，地 上建筑物为框架和混合结构；地下停车库为钢筋混凝土柱或墙。防震工程按8度设防。5 .公用设施方案本住宅区因与98佳园相连，可利用局部佳园小区配套设施，并可借助本工程改善 或弥补两个小区配套设施的缺乏。5.1 供水排水水源为城市自来水管网，进水管径为DN200-DN800,由佳园小区预留口接入，并按 住宅建筑给排水工程设计规范要求设计如下：(1)用水标准和用水量。住宅生活用

37、水：140公升/人-日，K=L4；初步估算，住宅生活用水及消防用水每天约231立方米。（2）给水。1）设300500立方米消防水池，安装通用消防水泵2台，自动消防水泵2台。建设区 内已有水泵房。2）在住宅屋顶设单元屋顶水箱（每单元一个）。3）城市自来水进水管不小于DM50,设一组水表装置。（3）室内给水和消防给水系统。1）室内生活给水：4层以上屋顶水箱给水，广3层由城市压力供水，采用下行上给式 供水系统。2）普通消防供水系统：由上行、下行、水平供水干管和竖管组成水平和立环供水系统（4）室内外排水。1）室内污水排放量按供水量的85%90%估算，约173立方米。室内排水需经室外化 粪池处理后，进入

38、城市排污管网。2）室外雨水按清污分流制排人城市排水管网系统，雨水量按A市地区暴雨强度公式 计算。5.2 供电（1）供配电系统。1）负荷等级：工程消防用电设备、设备机房、小区道路照明、生活泵等为二级负荷，其 余负荷为三级。2）供电电源及电压：供电电压为10kV电源，从厂内配电室增容后接出，配电房设自 动化柴油发电机组作备用电源。3）主要电力供应指标：设备容量2155kW,计算负荷1657kW,变压器总装机容量 2134kVA。目前厂内配电室变压器装机容量为2X 315kV Ae4）计量方式：10kV系统进线设专用计量柜，住宅每户设专用磁卡式分户电表。（2）照明及电力设计。1)配电方式：二级负荷按

39、设备功能分组，由不同母线段供出回路，到末端配电箱后对 其供电；三级负荷为单回路供电；每户户内设分户箱，按5kW/户计算。2)照明设计:有正常照明、应急照明和小区室外景观照明。照度标准按国家标准GB 13390的中值选取。主要光源为节能型荧光灯，住宅预留灯位，由用户装修选定。在公 用建筑疏散楼梯口、地下车库通道等位置，设平安出口标志灯；在通道及转弯处，设疏散 标志灯。3)电力设计：消防设备按消防中心指令开停机；通风空调系统集中联动控制；生活水 泵和潜水泵按水位自动控制。所有远程控制设备均设置手动控制功能。5.3 供气采用城市管道煤气供气方式。主要用气地为住宅区，煤气用量按民用建筑日煤气用 量标准

40、估算(每户每月4050立方米)，从98佳园小区预留口接人。5.4 通风空调(1)住宅空调。高级住宅可采用分体热泵式空调器(挂璧式或立柜式)。由住户自行购 置(一般不需要)。(2)通气及防排烟设计。地下车库设机械排气系统，设管道或通风窗自然补风。安装 机械排烟系统，排风量按每小时6次气计算。设备用房换气次数为46次/小时(变配电 房按10次/小时计算)。5.5 弱电设计(1)小区通信线路由A市市话网直接引入。(2)高级商住两用住宅设数据、语音用模块化插座。(3)数据语音均采用lOOMbid高速传输方式，用五类传输线。(4)小区范围内设CCTV保安监控、防盗报警系统。出入口及重要部位设置摄像机、双

41、 监报警监视器和微音器。(5)小区CATV电视系统由A市光纤电视网引入，每用户设23个电视用户盒。(6)设火灾自动报警、消防联动系统和紧急广播系统。6消防(1)建筑物周围设环形消防通道，利用建筑四周城市道路系统，为消防补救提供有利 的交通应急条件。(2)地下停车库设防烟疏散楼梯间，采用室内自动喷淋消防或气体消防设施、消火栓O(3)小区室外按规范设消火栓。(4)地下车库按国家有关规范设置防火分区。(5)根据小区消防用水量设消防水池(花园水池及消防两用)，按规定要求储存充足 水量，以满足消防的要求。7.环境保护本工程主要污染源是地下停车库汽车排放的尾气对地面周围空气和地下环境构成 的污染，其次是住

42、宅生活污水、固体垃圾，地下层设备运行的噪声污染。对上述污染拟采 取以下措施进行治理： 、(1)公共及生活污水：公共污水和住宅排污经化粪池处理排人城市污水管道。(2)固体垃圾：采用袋装方式收集处理，防止二次污染。(3)噪声：设备选型应尽量选用噪较低的，必要时对有关功能分区在建筑上做隔声 处理，到达环保标准。六、工程实施进度安排本工程计划在两年半(29个月)左右的时间内建成。建设进度计划如下：2000年1月20日：工程建议书批复。2000年2月23日2000年3月：编制可行性研究报告并报批。2000年5月一2000年7月：建筑方案设计。2000年8月：综合管网设计。2000年9月2000年11月：

43、施工图设计。2000年12月：报建、领取建设规划许可证。2001年1月：工程开工。2001年3月：完成投资25乳开始预售。2001年8月：主体工程断水。2001年12月一2002年2月：单体工程验收。2002年1月一2002年3月：分项工程验收。2002年6月：正式人住。七.投资估算与奥金筹措1 .投资估算根据建设单位提供的“佳园一期” 土建工程基础数据，按本工程设计方案确定的建 筑面积、结构、建设标准，以及可行性研究财务评价有关取费要求，估算总投资造价见表 3-6和附表3-1。表36“佳园小区”工程投资估算单位:万元序号工程开发产品分期计划进度本钱12341土地费用450045002前期工程

44、费6476473基础设施建设费205460014544建筑安装工程费7132109054006425公共配套设施建设费280501001306开发间接费109253535147管理费用285909090158销售费用713502502501639开发期税费13013010其他费用544909036411不可预见费1230400500330合计176237142794920115222 .奥金筹措本工程建设资金完全由建设单位自筹，B房地产开发公司使用自有资金8000万元作 为工程资本金；按国家对商品房销售有关规定，缺乏资金可以从预售房款中解决，实行滚 动开发，本工程需利用分期预售房款总计约962

45、3万元。详见附表3-2。八、经济效益分析L住宅销售价格根据工程所处位置、周围环境条件和房地产市场的趋势预测，考虑房地产销售风险 和工程建设本钱等综合因素，多层住宅按每平方米2950元;低层联排高档住宅按每平方 米3850元：平均每建筑平方米售价3001元。地下停车库每个车位75000元，按80%即400个 车位销售计。3 .销售进度及付款计划本工程计划在3年内完成销售，各年销售计划见表3-7表。表3-7各类建筑销售计划表()工程合计12多层住宅1001560联排低层高档住宅1001060地下停车场1001060所有业主均在两年内付清房款，签合同当年付一半，第二年再付一半。考虑小区临时停车的需要

46、,20%的地下停车库车位，用于租赁，由小区物业公司经营 和管理。投入经营后第一年60%出租率，每个停车位每月280元；第二年以后出租率为100限 第二年至第五年，停车位每月300元，五年以后每月400元。4 .税费率本报告采用的各种税费率见表3-8。表38税费率表（%）税费工程税费率税费工程税费；营业税5土地增值税30、40、50超率累进城市维护建设税7公益金5教育费附加费3法定盈余公积金10企业所得税33任意盈余公积金8房产税（按租金）12不可预见费7.55 .盈利能力分析工程在计算期内经营收入22089万元，可获利润总额3132元，扣除所得税1034万元、 公益金105万元、公积金210万任意盈余公积金