深圳市工业用地使用权转让暂行办法.docx

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1、深圳市工业用地使用权转让暂行方法第一条为落实深圳建设中国特色社会主义先行示范区 综合改革试点实施方案(2020 2025年)，盘活存量低效 工业用地，优化土地要素市场化配置，规范工业用地使用权 转让行为，根据国务院办公厅关于完善建设用地使用权转 让、出租、抵押二级市场的指导意见(国办发201934 号)等规定，结合我市实际，制定本方法。第二条本方法适用于深圳市行政区域内以协议出让方 式取得的工业用地使用权转让行为。建设用地使用权出让合同(以下简称出让合同)或不动 产登记证书约定土地性质为非商品性质、限自用或不得转让 的工业用地，不适用本方法。第三条本方法所称工业用地包括普通工业用地(Ml)和

2、新型产业用地(M0),仓储用地(W1)和物流用地(W0)可 参照执行。第四条市规划和自然资源部门负责工业用地使用权转 让的土地二级市场管理和监督等工作。市规划和自然资源部 门派出机构负责工业用地使用权转让条件审核。市开展改革、科技创新、工业和信息化、交通运输等产 业主管部门负责指导各区开展工业用地使用权转让涉及的 产业准入、资格审核和产业监管等工作。市政府相关部门各司其职，密切配合，共同做好工业用 地使用权转让相关服务工作。各区政府（含新区管理机构，下同）负责工业用地使用 权转让涉及的产业准入、资格审核和产业监管等工作。第五条工业用地使用权转让应统一通过土地二级市场 信息化平台（以下简称土地二

3、级市场平台）开展。土地二级 市场平台汇集市场供需信息，提供政策咨询、公开竞价交易、 转让合同备案等服务，开展土地二级市场统计、监测等工作。工业用地使用权转让双方可通过土地二级市场平台等 渠道发布和获取市场供需信息；可自行协商交易，也可通过 土地二级市场平台公开竞价交易。第六条按本方法规定转让的工业用地使用权，应当符合 以下条件：（一）按照出让合同约定已经支付全部土地价款，并取 得不动产登记证书；（二）涉及土地闲置的，己按照闲置土地有关规定处置 完毕；（三）涉及违法建筑的，已按违法建筑有关规定处置完 毕；（四）涉及依法查封或者有权机关以其他形式禁止转让 的，已经有权机关书面同意；（五）涉及共有土

4、地使用权和地上建筑物、其他附着物 的，已经其他共有人书面同意；（六）涉及抵押的，已书面告知抵押权人，但当事人另 有约定的，按照其约定；（七）不存在权属争议；2/9（八）法律、法规规定的其他条件。除出让合同另有约定外，工业用地使用权限整体转让， 转让时其地上建筑物、构筑物和其他附着物等一并转让。第七条探索实行预告登记转让制度。未完成开发投资总 额25%的工业用地，按照“先投入后转让”的原那么，允许转 让双方签订工业用地使用权转让合同后，依法办理预告登记, 待开发投资到达转让条件时，再办理不动产转移登记手续。 受让人可作为申报主体，凭不动产预告登记证明、转让人委 托书及其他必要材料向开展改革、规划

5、和自然资源、生态环 境、住房建设等部门申请办理建设工程相关报建手续。第八条工业用地使用权转让时，转让人应分别向市规划 和自然资源部门派出机构和区产业主管部门申请审核。市规 划和自然资源部门派出机构和区产业主管部门在审核时，应 当实现审核信息的互联互通。市规划和自然资源部门派出机构在收到转让申请材料 后应出具审核意见；涉及超过出让合同约定的开竣工期限等 问题的，应当提出下一步完善用地手续等意见。区产业主管部门在收到转让申请材料后应出具审核意 见，并拟定产业开展监管协议作为转让合同的附件。第九条工业用地使用权转让的受让人应当属于现行深 圳市产业结构调整优化和产业导向目录中从事鼓励开展类 工程的企业

6、或市、区政府投资设立的承当产业用房建设运营 管理职能的平台公司。3/9各区政府应根据辖区产业开展实际情况，结合全年限监 管的要求，在前款基础上制定各区统一的受让人资格条件和 产业开展监管协议样本，并通过土地二级市场平台发布。各 区政府可根据辖区产业开展变化进行适时调整。自行协商达成交易的受让人或参与公开竞价交易的竞 买人均应取得区产业主管部门出具的符合资格条件批复。第十条 转让双方自行协商达成交易的，应共同通过 土地二级市场平台提出转让申请，填报相关转让信息，上传 相关部门出具的审核意见和受让人资格条件批复，并依法如 实申报转让价格。土地二级市场平台应按程序完成工业用地使用权转让 合同备案及生

7、成电子监管号；受让人再凭转让合同等材料与 区产业主管部门签订产业开展监管协议。第十一条转让人拟通过公开竞价交易确定受让人的， 转让人应向土地二级市场平台提出转让申请，填报相关转让 信息和相关部门出具的审核意见，并申报公开竞价交易的转 让底价。土地二级市场平台应按程序组织开展公开竞价交易，确 定受让人，完成工业用地使用权转让合同备案及生成电子监 管号；受让人再凭转让合同等材料与区产业主管部门签订产 业开展监管协议。第十二条转让人或受让人向土地二级市场平台申请开 发投资总额核验时，应提交具有专业资质评估（审计）机构 出具的关于开发投资总额已完成25%以上的评估（审计）报4/9 告，土地二级市场平台

8、依据提交的评估（审计）报告出具备 案回执。第十三条工业用地使用权转让交易完成后，转让双方应 凭转让合同和所附产业开展监管协议等材料向不动产登记 机构申请办理工业用地使用权转移登记手续。未完成开发投资总额25%的工业用地，转让双方应凭转 让合同和所附产业开展监管协议等材料I句不动产登记机构 申请办理预告登记手续；待完成开发投资总额25%以上后， 转让双方凭开发投资总额核验备案回执向不动产登记机构 申请办理预告登记转本登记手续。第十四条工业用地使用权转让涉及的相关税费按照税 费政策规定征收。第十五条市规划和自然资源、市场监管、税务及产业主 管等部门应建立沟通协作机制，加强对涉地股权转让的联合 监管

9、，防止通过股权转让的方式变相实施土地使用权转让交 易。新供应产业用地的土地使用权出让合同和产业监管协 议中应当明确约定建设用地使用权以及附着于该土地上的 建（构）筑物及其附属设施不得通过股权转让或变更的方式 变相转让。第十六条市规划和自然资源部门应加强土地二级市场 秩序监管，转让双方在转让过程中有违法违规和失信行为的, 应当依法纳入失信行为黑名单。5/9第十七条转让双方通过土地二级市场平台申报的转让 价格或公开竞价的成交价格比标定地价低20%以上的，市土 地储藏机构可行使优先购买权。第十八条土地二级市场平台提供公益性公开竞价交易 服务，不向工业用地使用权转让双方收取任何费用。第十九条深汕特别合

10、作区工业用地使用权转让可参照 本方法执行。属于深圳经济特区高新技术产业园区条例规定的高 新区范围内工业用地使用权转让，按照该条例执行。本市行政区域内已办理不动产登记的工业楼宇及其配 套用房的转让，按照我市工业楼宇转让有关规定执行。除本方法另有规定外，工业用地使用权转让涉及城市更 新、土地整备或工业区块线的，按照我市有关政策规定执行。第二十条本方法自印发之日起施行，有效期三年。深圳市工业用地使用权转让暂行方法政策解读一、起草背景深圳建设中国特色社会主义先行示范区综合改革试 点实施方案（2020 2025年）（以下简称综合改革试点 实施方案）提出“试点实行土地二级市场预告登记转让制 度”，深圳建设

11、中国特色社会主义先行示范区综合改革试 点首批授权事项清单（以下简称首批授权事项清单） 6/9明确该改革事项的主要内容是“充分利用市场机制盘活存量 和低效用地。经全国人大常委会授权后，重点做好未完成开 发投资总额25%的闲置工业用地的处置工作，可以采取提供 交易鉴证、预告登记等方式，优化土地要素市场化配置，保 障交易平安。未经批准，工业用途不得改变”。为了落实综合改革试点实施方案和首批授权事项 清单的工作要求，盘活存量低效工业用地，优化土地要素 市场化配置，规范工业用地使用权转让行为，制订了深圳 市工业用地使用权转让暂行方法。二、主要内容(一)关于适用范围为稳步有序推进工业用地使用权转让工作，结

12、合我市工 业及其他产业用地供应的现行政策和机制，暂行方法明 确适用范围为深圳市行政区域内以协议出让方式取得的工 业用地；包括普通工业用地(Ml)和新型产业用地(M0), 并结合深圳实际，仓储用地(W1)和物流用地(W0)可参照 执行。本着尊重出让合同和尊重历史的原那么，合同有约定的, 从其约定。同时，做好与工业楼宇转让等相关政策的衔接。(二)关于土地二级市场平台根据国务院办公厅关于完善建设用地使用权转让、出 租、抵押二级市场的指导意见(国办发2019) 34号)关 于“搭建城乡统一的土地市场交易平台，汇集土地二级市场 交易信息，提供交易场所，办理交易事务，大力推进线上交7/9 易平台和信息系统

13、建设”的要求，暂行方法规定工业用 地使用权转让应统一通过土地二级市场平台开展；土地二级 市场平台汇集市场供需信息，提供政策咨询、公开竞价交易、 转让合同备案等服务，开展土地二级市场统计、监测等工作。同时，为优化营商环境，土地二级市场平台提供公益性 服务，不向转让双方收取任何费用。（三）关于转让条件暂行方法明确我市工业用地使用权转让需要符合的 条件主要包括：一是已按出让合同约定支付全部土地价款, 并取得不动产权属证书；二是涉及土地闲置、违法建筑的, 已按有关规定处置完毕；三是涉及依法查封、共有权、抵押 等情形的，应按规定征得相关单位或权利人同意；四是不存 在权属争议；五是符合法律、法规规定的其他

14、条件。（四）关于预告登记按照首批授权事项清单中提出的“重点做好未完成 开发投资总额25%的闲置工业用地的处置工作”相关要求， 暂行方法提出探索实行预告登记转让制度，未完成开发 投资总额25%的工业用地，按照“先投入后转让”的原那么， 允许转让双方签订工业用地使用权转让合同后，依法办理预 告登记，待开发投资到达转让条件时，再办理不动产转移登 记手续。暂行方法规定预告登记权利人可作为申报主体，凭 不动产预告登记证明及其他必要材料向开展改革、规划和自8/9 然资源、生态环境、住房建设等部门申请办理建设工程相关 报建手续。（五）关于受让人资格条件和产业监管为确保转让后的工业用地真正用于产业开展，暂行办

15、 法规定受让人应当属于现行深圳市产业结构调整优化和产 业导向目录中从事鼓励开展类工程的企业或市、区政府投资 设立的承当产业用房建设运营管理职能的平台公司。同时， 为满足各区产业开展需要，暂行方法规定各区政府应根 据辖区产业开展实际情况，结合全年限监管的要求，制定各 区统一的受让人资格条件和产业开展监管协议样本，并通过 土地二级市场平台发布。此外，暂行方法分别就转让全链条的产业监管提出 了要求：一是转让前，区产业主管部门要对工业用地使用权 转让提出审核意见，并拟定产业开展监管协议；二是转让过 程中，区产业主管部门应对受让人的竞买资格条件进行审查; 三是转让后，区产业主管部门需要与受让人签订产业开展监 管协议，并对产业的开展进行监管。9/9