2022中国物业服务百强报告0422（印刷版）.docx

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1、第一局部研究背景与目的1第二局部百强企业研究方法体系2第三局部2022中国物业服务百强企业名单 4第四局部2022中国物业服务百强企业开展特点分析 8一、管理规模：管理面积均值近5700万平，市场份额首破五成8（一）T0P10管理面积均值达3.55亿平，是百强企业的6. 2倍，市场份额提升至12. 84% . 8（二）并购迎来机遇期，优质标的涌现、估值回归理性 11（三）市场拓展能力显著提升，竞标与战略合作并举13（四）关联公司面积供给仍是压舱石，但占比明显减少 15（五）深耕优势区域，战略布局核心城市群，服务密度持续提升 17二、经营绩效：营收均值13.4亿，毛利均值3. 4亿，多种经营盈利

2、能力凸显19（一）营业收入均值同比增长14.21%,马太效应显著 19（二）多种经营收入均值达3. 19亿，业主增值服务占比达55% 20（三）毛利润均值同比增长16.97%,多种经营利润贡献占比超50% 25（四）人力本钱占比近60%,智能化对冲本钱刚性上涨 26三、服务质量：品质为本、文化铸魂，促进业主资产保值增值28（-）标准化建设筑基，差异化服务保障品质服务精准触达业主 28（二）坚持疫情防控常态化管理，加强与业主的情感联络 29（三）品质服务助力资产保值增值，百强企业二手房价格高出同等工程10.39% 31（四）重点企业满意度得分80. 8,优质优价服务赢得业主认可33四、开展潜力：

3、围绕“空间和人”延伸服务边界，资本与人才蓄势蓄能36（-）从住宅到非居，从社区到城市，服务空间多维延伸 36（二）满足业主多元需求，布局“全生命周期+全生活场景”服务 41（三）资本赋能优质企业，特色赛道潜力可期 44（四）“外引” + “内生”，人才结构持续优化 46五、社会责任：依法履行纳税义务，充分释放就业岗位，积极投身社区治理48（-）诚信经营纳税总额达261. 24亿，积极参加社会公益活动 48（二）提供就业岗位超200万，缓解基层及应届生就业问题 49（三）党建引领红色物业，有效应对疫情灾情50（四）加强ESG建设，推动企业可持续开展52第五局部2022中国物业服务百强企业TOP

4、10研窕 54第六局部结语67头部效应愈加明显TOP10企业管理面积增速远超百强企业2021年，TOP10企业管理面积均 值达3.55亿平方米，是百强企业均值的6.2倍，市场份额提升至12.84%,头部效应凸显。从增速方 面看，TOP10企业在如此高基数的基础上仍然实现了 34.23%的同比增速，高出百强企业同比增速 17.54个百分点，远远拉开与百强企业整体的差距。伴随近几年越来越多的上市企业募集到充足的资 金支持，同时，房地产开发步入调整周期，母公司出现了不同程度的资金问题，为收并购市场创造 了进一步的整合机会，将支撑头部物业服务企业进一步加速整合。集中度提升2021年:百强企业市场份额5

5、2.31% TOP10为 12.84，；2025年:百强企业市场份额63.90, TOP10ii24.11o叶四五”期间，规模 之争仍会延续：碧桂园服务计 划2025年合约面积突破18亿平； 合景悠活预计2023年在管面积 突破4亿平。规模仍是基石图4： “十四五”期间物业管理规模情况预测预期未来，规模扩张仍将为百强企业开展的重要趋势。至2025年，百强企业市场份额或将到达 63.9%,而TOP 10企业或将突破24%。2021年以来，多家物业企业纷纷披露未来几年的开展目标， 从局部企业未来3-5年的增长目标及开展规划看，扩规模仍是当前阶段开展的重要基础，亦会推动 市场集中度进一步上升。如头部

6、企业碧桂园服务计划到2025年实现合约面积超18亿平方米，华润 万象生活计划2025年在管面积到达4亿平方米；合景悠活曾披露2023年管理面积突破4亿平，规 模扩张之势迅猛。在当前阶段，把握市场节奏，抓紧市场机遇，进行高质量规模扩张仍是百强企业 高速增长的基石。来自第三方管理面积来自关联方管理面积图5：百强企业第三方在管面积占比情况从管理面积分布看，百强企业第三方在管面积占比迅速提升，首次超50%。整个物业管理行业 受到地产流动性危机以及近几年房地产增量市场放缓的影响，有开发背景的百强企业化危机为转机， 不断强化自身的独立性和市场拓展能力，紧抓并购机遇，逐步从幕后走到台前，第三方在管面积迅 速

7、增长。2021年，百强企业第三方在管面积均值首次突破50%,到达53.65%,较去年提升6.54个 百分点，变化十分显著。多家有开发背景的企业第三方在管面积占比甚至超过80%,如合景悠活、 旭辉永升服务、银城生活服务2021年第三方在管面积占比分别到达88.2%, 81.3%及89.8%,对开发 集团的依赖程度显著降低，以更独立的姿态驶入高速成长阶段。300250200150100500300250200150100500100%80%60%40%20%0%图6:局部百强企业第三方在管面积占比情况（二）并购迎来机遇期，优质标的涌现、估值回归理性2021年，百强企业新增管理面积中超过半数来源于第

8、三方工程，其中，并购为管理面积增长的 首要驱动力。地产变局加速百强企业并购节奏，并购扩张迎来战略机遇期。在房地产行业融资收紧 的背景下，其影响也传导至下游物业管理行业，引发物业管理行业并购热潮。对物业服务百强企业 而言，是市场风波，更是绝佳的并购机遇。第一，优质标的众多，诸如嘉宝服务、富力物业等规模 大、质量优的标的屡见不鲜，为并购方增加选择机会，减少筛选本钱。第二，并购标的估值理性回 归，性价比提升。2020年并购标的的平均估值超15倍，而2021年这一指标下降至约12倍，真可 谓优质而低价。第三，百强企业，尤其上市企业资金充分，现金流稳定，为并购提供重要资金支持。表1： 2021年局部百强

9、企业收并购情况（不完全统计）并购方披露交易总金额（亿元）涉及在管面积 （白力行）收并购 宗数并购标的估值 倍数（均值）碧桂园服务189. 64279. 98714. 14雅生活集团18.0482. 03710. 70合景悠活18.08104. 00214. 68旭辉永升服务7. 5420. 0029. 02融创服务14.219. 27213.97局部百强企业顺势而为，紧抓并购机遇，管理规模高速增长。2021年，百强企业共发生超百宗 并购案例，交易金额近400亿元，涉及约10亿平方米管理面积，创历史新高。头部企业资金实力更 强劲，多宗大额交易刷新行业记录，借力并购拉开与中小企业的距离，实现高基数

10、管理面积的进一 步跃升。碧桂园服务紧抓收并购窗口期积极抢占粮草，2021年内通过收购嘉宝服务、富良环球、邻 里乐控股等，披露总交易金额达189.64亿元，涉及在管面积约2.8亿平方米，为管理面积扩张贡献 首要力量。同时，中型百强企业也择机而行，并购优质标的，甚至以小并大，实现弯道超车。2021 年，合景悠活接连开展收并购计划，涉及增加管理规模1.04亿平方米，总交易金额18.08亿元。通 过高质量并购，合景悠活不仅在短期内实现了快速的规模扩张，进入“上亿规模阵营”，因并购所带 来的储藏工程也为未来的业绩增长提供了确定性保障。/城市： X环卫； 业态延伸漕潮置创先活收购亿达服务、楷林商服；彩生活

11、收购达尔文国际酒店物业; 融创服务收购融乐时代公众业务柘展/瑞附一 、/ 布局/规模、优化提升7遍、： 规模扩张、协同 碧桂园服务收购嘉宝服务、 邻里乐控股、富利环球等 合景悠活收购雪松智联； 和泓服务收购兴隆物业； 融创服务收购第一服务控股业务拓展甦活羲翳警浮明日 学工碧桂园服务收购贵州宏泰；、智能化）保险 金科服务收购北京壹途； 、一 I了口、一 金融街物业收购华融房地产；奥园健康收购万勇开展等图7： 2021年以来百强企业主要并购情况总结并购为百强企业带来全方位优势,包括前述强调的扩规模在内可以总结为三点：第一，通过开 展规模布局，资源协同类并购，在短期内快速扩大管理面积，优化市场布局，

12、实现管理协同，是现 阶段百强企业并购的主要类型。第二，通过收购专注于写字楼、商业、医院及公众等细分业态的物 业公司，完善多业态布局，实现不同业态间的联动，提升综合营运能力。2021年以来此类型并购发 生20余起，并购标的涉及业态多为公共服务、产业园区物业及商写物业，特色细分业态领域如码头 物业、机场物业等。商业管理及运营业务由于毛利率高，也是非住宅领域的热门拓展领域，如碧桂 园服务、卓越商企服务均涉足此类并购。第三，积极进行特定的专业服务与增值服务类收购，如并 购市政环卫、保洁、消毒、房屋经纪、保险、零售等领域的公司，并以此为切入点进一步开展城市 服务和社区增值服务。2021年以来，共发生城市

13、环卫类并购约10宗，涉及交易对价为22.54亿元， 估值水平为9.74倍，相对其他类型的收购标的估值处于较低水平。金科服务收购北京壹途20%股权， 旅居业务延伸至因私出入境服务。（三）市场拓展能力显著提升，竞标与战略合作并举从长远开展考虑，物业服务企业必须持续加强第三方拓展能力，提升自身独立性，才能在物管 行业赛道中跑的更久、更远。并购是短期内高效整合，获取第三方工程的重要途径，但这取决于并 购市场的演变情况，存在一定的不确定性及整合、管理风险。长期看，只有加强竞标与战略合作等 市场拓展能力，方为企业安身立命，可持续、高质量开展之本。 2021年新增外拓管理面积 2021年新增外拓面积占比 2

14、021年新增外拓管理面积 2021年新增外拓面积占比米收中火皿”出图8： 2021年局部百强企业新增外拓管理面积情况（不含并购）百强企业通过及时掌握市场公开信息，寻求竞标机会等方式，以优质的服务、良好的市场口碑 及专业高效的管理模式，赢得招标方青睐，进一步提升外拓比例。大局部百强企业成立专门的市场 拓展团队，关注市场招投标信息，提前沟通、介入，中标第三方工程尤其是非住宅业态工程，独立 市场化能力显著提升。金科服务凭借数字化科技能力及优质的生活服务能力，2021年全年约新增外 拓管理面积31.4百万平方米，成功入驻湖南师范大学、中南大学等10余所重点学校开展后勤服务， 并获得四川、重庆、江西等多

15、个城市工程，实现了管理业态拓展方面的全新突破。表2： 2021年局部百强企业合资合作情况此外，百强企业加强与第三方开发商及物业服务企业的合资合作整合合资公司或合作企业的企业名称合作方式合作领域具体案例保利物业合资合作、股 权投资城市服务综合运用合资合作、股权投资等多种方式，加大推 进区域内大型、优质资源整合，推动更多城镇全域、 城市服务合作工程落地。合景悠活战略合作城市服务与普洱市政府等达成战略合作，拓展城市服务的广 度和深度，构建服务“软基建”能力。旭辉永升服务成立合资公司物业管理已成功与超20家物业开发商或投资集团达成战略 合作，优先获得战略伙伴开发的物业管理权。金融街物业成立合资公司物业

16、管理与北京房山新城置业有限责任公司、武夷（福建）物 业管理等成立合资公司，整合各股东方资 源优势，提供高品质服务，进一步拓展周边市场。新希望服务战略合作、成 立合资公司物业管理、 商业管理、 生活服务成功与福州一家国有资产投资集团达成战略合作； 与招商积余旗下中航物业合作，并在食堂服务、公 建物业服务等方面发挥协同效应。开发资源，拓宽合作边界，进一步提升第三方工程拓展能力。旭辉永升服务已与超20家物业开发商或投资集团达成战略合作，优先获得战略伙伴开发的物业管理权。金融街物业与北京房山新城置业 有限责任公司、武夷（福建）物业管理等成立合资公司，整合各股东方资源优势，提供高 品质服务，进一步拓展周

17、边市场。产品竞争力品牌竞争力品牌竞争力将标准化服务产品和服务理念，内 化为企业品牌内涵，通过品牌焕新 建设子品牌等方式，不断提高企业 服务口碑以及影响力。以产品和品牌为背书，以典型案 例服务经验为支撑，增加中标 能性，驱动市场直拓规模快速 长。口市场竞争力通过制定不同业态的服务标准和 产品手册，保证标准统一、品质 如一，提供高质量的物业服务+ 增值服务。图9：产品竞争力一品牌竞争力一市场竞争力的“拓展逻辑”通过研究市场化程度较高的物业服务百强企业，我们发现此类企业在市场拓展条线具备以下共 性：一是高质量的物业服务，二是专业的市场团队，三是多渠道的拓展方式，四是良好的口碑和品牌形象。百强企业通过

18、以上成功关键因素，实现从产品竞争力一品牌竞争力一市场竞争力的良性循 环，不断夯实市场竞争力。（四）关联公司面积供给仍是压舱石，但占比明显减少地产困局引发短期内并购热潮，但波动周期下关联开发企业的面积输血仍然是百强企业稳定发 展的压舱石。虽然地产关联公司对物业公司的支持在逐步弱化，但仍是当前稳定的工程来源，尤其 对中小物业企业而言，地产集团支持的重要性仍将持续。首先，百强企业承接关联开发企业独立开发或合作开发的工程仍是管理面积增长的重要基础。 多家百强企业的管理面积中，来自于兄弟开发企业的比例仍超一半。2021年，百强企业中有开发商 背景的企业数量占比超七成，这些企业的管理面积中近五成来自兄弟开

19、发公司，仍占据重要基础性 地位。截至2021年12月31日，融创服务、华润万象生活、佳源服务、远洋服务等企业的在管面积 中来自关联开发企业的占比仍保持在50%以上。图10： 2020-2021年局部百强企业管理面积构成情况其次，从房地产销售面积数据看2021年房地产开发百强企业的销售面积均值同比增长1.6%， 这些销售面积在未来23年内仍然可以支撑关联物业公司规模的稳步增长。2021年，融创中国、中 海地产销售面积逾2000万平方米，并连续多年破千万平方米，为融创服务、中海物业管理面积的稳 定增长提供有力保障。截至2021年12月31日，保利物业来自保利开展控股集团的合同管理面积约 为279.

20、0百万平方米，同比增长约38.8百万平方米。 2021年销售面积2020年销售面积2019年销售面积图11： 2019-2021年局部开发百强企业销售面积情况最后，百强企业接管关联企业开发工程后，借助上下一体优质服务、专业管理及高效运营，可 以使服务能力由单体工程向区域和城市外溢,通过“以点带面”形式产生良好的外部效应，为挖掘 本土存量市场奠定良好基础，有效拓展管理半径，提升单城市服务密度，充分发挥区域规模效应。但从房地产拿地数据看，2021年房地产开发百强的拿地节奏迅速降低，拿地面积明显减少，这 意味着未来五年之后，地产关联公司的输血作用将被进一步削弱，独立市场化必定成为物业服务百 强企业未

21、来3-5年的重要开展趋势。2021年，开发公司的拿地面积普遍同比下降10%-70%,仅个别 企业实现微增或者小幅降低，远远低于2020年和2019年的整体水平。因此，关联地产集团在未来 23年仍然是物业百强管理面积的压舱石，但长远来看，百强企业只有加速提升外拓能力，才能在行 业的快速开展中夯实竞争力，实现可持续开展。米仁升火”灯米仁升火”灯 2021年拿地面积ZOZO年拿地面积2019年拿地面积图12： 2019-2021年局部开发百强企业拿地情况（五）深耕优势区域，战略布局核心城市群，服务密度持续提升80%60%40%20%0%61.34%五大城市群长三角 大湾区长江中游成渝 京津冀 201

22、9 年 2020年 2021年图13： 2019-2021年百强企业不同城市群管理面积分布情况规模扩张时代下，如何洞察区域开展风向，理解政策导向，横向拓展市场，纵向深挖需求，是 突破管理规模瓶颈的重要手段。从百强整体布局看，百强企业紧抓国家重点城市群开展机遇，以属 地市场需求为核心，结合区域经济总体及物业行业开展特点，合理分配资源要素，降本增效，提速 规模化开展。2021年，百强企业61.34%的管理面积位于五大城市群，较2021年上升2.41个百分点。 其中，长三角城市群管理面积占比最高达20.47%,较上一年增长1.12个百分点，增长较快；粤港澳、 长江中游城市群面积比例分别为12.09%

23、、10.21%,成渝和京津冀城市群在管面积比例分别为9.89% 和8.68%,增速较为平稳。 旭辉永升服务（东部）在管面积T-远洋服务（京津冀）在管面积占比一越秀服务（大湾区）在管面积占比一旭辉永升服务（东部）在管面积占比图14： 2020-2021年局部百强企业核心区域管理面积情况从具体战略布局看，一方面，百强企业不断加大对已有核心区域的布局，提升区域密度和运营效率，巩固核心区域的市场竞争力，为进一步开展市场化外拓，开展多元业务筑牢基础。远洋服务 持续深耕京津冀地区，在北京、天津、石家庄、秦皇岛等城市均占据一定市场地位，2021年进一步 在京津冀区域进行精耕细作，位于该区域的在管面积到达24

24、61.5万平方米，占总在管面积的33.5%, 较上一年增长约3个百分点。越秀服务的在管工程主要分布于大湾区，2021年该区内在管面积达 2851.3万平方米，占总在管面积的77.35%,同比增长12.81%,不断强化区域竞争优势。另一方面， 百强企业根据自身开展战略，在深耕核心区域的基础上进行适度的外延,进入新城市,以巩固整体 的竞争优势。新希望服务2021年新拓位于华中地区的工程，新增合约面积超300万平方米，新接管 位于柳州等其他城市的工程，在管面积新增超1000万方米；弘阳服务2021年内新进入吉林、陕西 省，并增加管理面积超300万平方米，填补了局部区域布局的空白。3 2 1 7 7

25、7f鲁72020年2021 年406050704031130单个城市工程数量均值单个城市管理面积均值0 1 2018 年2019 年2020年 2021 年图15： 2020-2021年百强企业单城市管理工程情况 图16： 2018-2021年百强企业进入城市数量均值基于对热点区域的深耕力度加大，百强企业2021年单个城市工程数量均值为7.31个；单个城 市管理面积均值为162.66万平方米，较2020年增长13.36%；单个工程管理面积均值22.24万平方 米。同时，百强企业结合自身的市场战略打法，适度进行布局外延，拓展新的进驻城市。2021年， 百强企业总体进驻城市已覆盖全国，进入城市数量

26、均值达35个，且近几年保持稳定增长，管理幅员 进一步扩张。第一局部 研究背景与目的由中指研究院与中国房地产TOP10研究组开展的“中国物业服务百强企业研究”，自2008年以 来已连续进行十五年。这十五年中，研究组紧扣行业开展脉搏，深入研究物业服务企业经营规律， 为促进行业良性运行、企业快速成长发挥了重要作用，相关研究成果已成为评判物业服务企业综合 实力及行业地位的重要标准，对促进市场资源向物业服务百强企业聚集、推动开发企业与物业服务 百强企业强强联合起到了重要作用。近年来，物业管理行业迎来飞速开展的黄金时期，市场竞争格局不断演化。百强企业高速扩张， 不断完善和优化市场布局，提升运营效率，升级管

27、理模式，取得了阶段性胜利。2022年两会工作报 告强调“加大社区养老、托幼等配套设施建设力度，促进家政服务提质扩容”，“开展智慧城市、数 字乡村”等工作要点，都与物业管理行业息息相关。随着行业不断开展，百强企业逐步摆脱“四保” 服务的传统形象，将更多贴近民生的服务如家政、房屋经纪等纳入到服务体系之中。同时，管理对 象从单工程扩大至城市及村镇，服务空间更广阔、更综合、更立体，服务价值不断被刷新、重塑。此 外，在经历房地产市场流动性危机之后，物业企业更加注重自身的独立性，成为存量时代下的民生 服务担当。站在新的起点，紧抓新的机遇，行业开启了 “服务升级、奋斗不止”的新征程。中指研究院以“新价值新担

28、当新征程”为主题，全面启动“2022中国物业服务百强企业研 究”，开掘一批规模大、实力强、服务品质高的物业服务企业，发挥示范带头作用，引领行业快速、 健康开展。在总结十五年研究经验的基础上，中指研究院进一步完善了 “2022中国物业服务百强企 业研究”方法体系，更加全面、客观地评价企业的综合实力。2022中国物业服务百强企业研究的目的：（1）科学评价企业的真实实力，开掘一批综合实力强、服务水平优、业主满意度高的优秀物业 服务企业；（2）系统总结优秀企业的服务理念和经营模式，供广大物业服务企业学习借鉴，促进物业服务 企业提升运作水平和服务质量；（3）以客观的数据和研究结果，反映行业最新状况和主流

29、企业的开展态势，为有关部门制定研 究政策和加强管理提供参考，为金融机构选择投资标的提供决策依据。二、经营绩效：营收均值13.4亿，毛利均值3.4亿，多种经营盈利能力凸显(-)营业收入均值同比增长14.21%，马太效应显著图17： 2018-2021年百强企业营业收入均值与增速情况2021年，百强企业营业收入均值达13.40亿元，同比增长14.21%,同比增速较上年提升14个 百分点，经营绩效整体呈现良好增长态势。尺3 坦尺3 坦 8.46%和2.82%。2022中国物业科技赋能领先企业合生活科技集团彩生活服务集团融创物业服务集团中冶置业集团物业服务金科智慧服务集团股份宝石花物业管理长城物业集团

30、股份泛海物业管理保利物业服务股份广东新粤物业深圳市金地物业管理北京晟邦物业管理三、服务质量：品质为本、文化铸魂，促进业主资产保值增值(-)标准化建设筑基，差异化服务保障品质服务精准触达业主当前，物业管理行业正在经历着一个最好的时代，当行业积极拓展开展边界之时，我们更需要 回望行业开展的基础，即服务质量本身，这是属于物业管理行业的信仰灯塔。并且，物业管理行业 正处于向现代服务业转型升级的关键时期，企业积极通过标准化建设奠定物业服务品质基础，标准 化对行业的推动作用已经显现，以绿城服务、保利物业等为代表的优秀物业服务企业借助互联网思 维，加快推进基础物业服务产品化，使物业服务以统一、标准的形式“打包输出”，进一步推进物业 管理标准化、规范化进程，使得物业服务品质得到大幅提升，同时赋能企业内部管理和品牌建设。 海尚海服务升级“以人为本”用户观，将品牌基因“真诚” + “科技”嫁接，依托智慧IOC/AIoT平 台，以智慧科技赋能服务体验，持续输出全业态、多元化、全场景的智慧服务管理体系，打造国内 引领的智慧生活服务生态平台，让用户生活智慧美好，让物业管理智能高效。从市场实践情况看，百强企业正在尝试将标准化建设与品牌建设及企业内部管理相结合，以标 准化建设为抓手，持续夯实基础物业服务品质，提升客户满意度和品牌美誉度的同时，将可量化的 服务标准内化为内部员工严谨的工作精神，并逐渐形成质价相