土地一级开发项目实施方案.pdf

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1、XXXX土地一级开发项目实施方案土地一级开发项目实施方案申请单位：申请单位：编制单位：编制单位：编制时间：编制时间： XXXX XXXXXXXX 月月.目目录录摘摘要要. 1 1一、项目现状情况 .1二、项目规划情况 .1三、土地一级开发成本 .1第一章第一章项目基本情况项目基本情况 . 2 2一、项目背景 .2二、项目区位情况 .2三、土地用现状分析 .4四、现状地上物状况 .4五、项目规划情况 .5第二章第二章编制依据编制依据 . 7 7一、法法规依据 .7二、项目依据 .7第三章第三章项目市场分析项目市场分析 . 9 9一、XX 市房地产市场分析.9二、XX 市土地市场分析.10三、XX

2、 区市场分析.11第四章第四章一级开发实施主要内容及开发进一级开发实施主要内容及开发进. 1 13 3一、土地一级开发主要内容 .13二、本项目实施进安排 .14第五章第五章征地实施方案征地实施方案 . 1 17 7一、征地情况概述 .17二、征地补偿方案 .17三、征地费用构成 .20.四、征地工作进计划 .23第章第章拆迁实施方案拆迁实施方案 . 2 24 4一、现状调查 .24二、拆迁补偿方案 .25三、拆迁工作进计划 .31第七章第七章市政基础设施建设方案市政基础设施建设方案 . . 3 32 2一、道工程 .32二、给水工程 .34三、排水工程规划 .36四、电工程规划 .37五、电

3、信工程规划 .38、燃气工程规划 .39七、供热工程规划 .41八、工程管线综合规划 .41九、实施要求 .42十、工作进 .42十一、市政建设投资 .43第八章第八章土地供应方案土地供应方案 . 4 44 4一、土地供应模式 .44二、土地供应计划 .44三、土地一级开发深 .44四、一级开发成本及入市交底价的确定 .44五、资回收计划 .45第九章第九章项目投资方案项目投资方案 . 4 46 6一、项目一级开发总投资估算 .46二、土地出让估算 .48三、入市交底价估算 .49.四、土地销售收入估算 .49五、项目分期测算 .51、现和财务指标分析 .52第十章第十章项目管方案项目管方案.

4、 5 54 4一、建设计划管 .54二、项目的进计划管 .54三、项目管 .55附附件件 . 5 56 6.摘摘要要一、项目现状情况一、项目现状情况本项目位于XX村.总用地面积为101.94公顷.具体四至为：东至规划XX.南至XX.西至 XX.至XX 。 项目需完成整个 XX 村的拆迁工作 （含同步实施拆迁范围） .根据 XX 村委会提供地上物情况说明.共涉及 XX 村居民约1098 户.户口薄登记人口约 3000 人.基地总面积约263520 平方米。 本项目非居民住.涉及敬院、 燃气站、日化厂、铝合门窗厂、养牛场等单位.非住建筑面积约182600 平方米。二、项目规划情况二、项目规划情况依

5、据XX 镇中心起步区（暨 XX 新村建设）控制性详细规划及项目普测成果.本项目规划用途主要为居住及商业配套.总用地面积为 1019400 平方米.其中建设用地面积为 740400 平方米.代征道用地为159868 平方米.代征绿化用地为 119100 平方米；地上容积为0.6-2.0；规划总建筑面积为 1122300 平方米.其中二类住为784500 平方米.公共服务设施 45900 平方米.公共设施 （商业融） 为 260600 平方米.配套中小学为 31300 平方米。三、三、土地一级开发成本土地一级开发成本本项目土地一级开发总成本为 474387.37 万元.具体如下表所示：土地一级开发

6、总成本测算表土地一级开发总成本测算表序号序号12345678项目项目前期费用征地费用拆迁费用征地拆迁可预见费市政基础设施建设费财务费用小计小计土地一级开发投资回报额（8%）两税一费（5.5%）合计合计楼面地价（元/平方米）地面地价（元/平方米）本项目总成本（万元）本项目总成本（万元）1522.63117919.19206879.7324983.9344370.3921111.09416786.9733342.9624257.44474387.3742276407所占比所占比0.32%24.86%43.61%5.27%9.35%4.45%87.86%7.03%5.11%100.00%-.第一章第

7、一章项目基本情况项目基本情况一、项目背景一、项目背景XX 镇中心区位于 XX 镇中部.由于地处 XX 镇中心地带.该地区多来一直是各类开发建设项目的热点地区.随着道等基础设施建设的启动.呈现出蓬勃发展的态势。然而.由于整体规划的滞后.这一地区整体呈现出一种以各自项目为中心.“自管自顾的发展趋势.缺乏整体布局的合性。城镇中心功能布局、道交通、绿地景观等均需要通盘考虑.这些公共系统问题的考虑足.一直以来困扰着镇区的规划管和建设实施。为推进XX 镇小城镇建设.加快启动实施镇中心区建设.XX 镇政府决定分期实施镇中心区建设.结合 XX 村旧村改造范围确定中心区的起步区。中心起步区的四至为： 东至高压线

8、.西至现状美树假日小区.南至距旧村南侧现状.至平海.规划范围面积为 146.87 公顷。本项目土地一级开发范围就是中心起步区的一部分 .项目用地四至为：东至 XX湖滨.西至望东.南至七.至XX.规划用地面积为 101.94 公顷。200512 月.XX 人民政府向 XX 规划委员会致函 关于启动 XX 镇中心起步区 （暨XX 新村建设）规划的函 （昌政函200560 号）.原则同意中心起步区详细规划方案；20071 月.XX 规划委员会函复关于 XX 镇中心区起步区（暨 XX 新村建设）控制性详细规划有关意见的复函 （市规函2007116 号）.提出七点意见.原则同意控规方案。考虑到 XX 村

9、旧村改造的历史遗问题.急需就地解决农民安置上楼问题； 同时.由于 XX 村位于规划的XX 湖公园南侧.XX 村旧村改造项目的实施对镇中心区生态环境建设.完善配套设施.具有积极意义。二、项目区位情况二、项目区位情况1 1区域位置区域位置XX 镇位于 XX 东南端.毗邻 X 区、顺义区。距亚运村4 公.东距 XX 机场 14 公.XX 部15 公.XX 南贯穿全镇6.3 公.XX 东接 XX 机场线高速.西接 XX 高速公.横跨镇域 9.5 公。全镇占地面积56.83 平方公.辖 29 个生活小区（16 个.居委会） 、19 个政村。地区常住人口23.4 万人。199910 月被 XX 确定为全国

10、小城镇建设试点镇。XX 村位于XX 镇的中部地区。XX 镇中心起步区【暨XX 新村建设】土地一级开发项目总面积101.94 公顷.项目位置如下图所示：2 2项目自然特征项目自然特征（1）地形地貌项目所属地区主要为平原地貌.地势起伏较小.土质大部分属于轻壤.适宜进建设开发。（2）气候气象本地区属温带大陆性半湿润季风气候 .四季分明.春季干旱多风.夏季炎热多雨.秋季天高气爽.冬季寒干燥。多平均气温为11.5。一月平均气温 4.9.最低气温下19.1；七月平均气温 25.7.最高气温达 40.5。多平均全日照时数为 2800 小时.日照百分62%。平均雨约625 毫米.为华地区水较均衡的地区之一.全

11、水的75%集中在夏季。 多平均无霜期为195 天.初霜期在 10月下旬.终霜期在 4 月上旬。（3）河水系XX 镇镇域内地下水资源及地热资源非常丰富.水质优。 15 公长的温榆河绿色生态走自西向东南环镇而过.占 XX 镇面积近 20 平方公。（4）地质本项目宗地已经聘请 XX 勘察设计研究院有限公司进地质灾害危险性评估.根据地灾评估报告备案表.本地块评估级别为二级.适合进房地产开发建设。3 3项目区位特征项目区位特征XX 镇中心起步区.位于 XX 镇镇域中心.紧邻规划海湖湿地公园。用地靠政府.南邻天通苑.西靠国道 XX.东临 XX 高速.区位优势明显。 现状镇区主干政府、七及南干道七星.均在地

12、块用地范围内.交通可达性强。同时.地块东侧、侧直接与规划中的XX 公园相接.景观资源得天独厚。XX 镇中心起步区是 XX 镇总体规划确定的镇区组团的重要空间节点.也是体现 XX镇未来城镇建设总体风貌的重点地区。该区域地处 X 汤快速东侧.定泗公南侧.具有较好的外部交通环境。项目用地侧紧邻XX 。东、两侧均有通往环的.通道.西侧可直达 XX 。XX 打通地块部区域与城市交通的直接联系.七星南贯穿项目用地.从而使该区域形成较为完善的网系统。三、土地用现状分析三、土地用现状分析1 1、规划用地现状权属、规划用地现状权属本项目用地范围面积约为 101.94 公顷（合 1529.10 亩）.全部为 XX

13、 镇 XX 村集体土地。2 2、规划用地现状性质、规划用地现状性质根据XX 镇中心起步区（暨 XX 新村建设）控制性详细规划 、XX 村土地统计簿及现场调查初步估算.项目用地范围土地用现状情况如下表所示.具体数据以项目完成钉桩工作后.国土管部门出具的地类勘测成果通知单为准。表表 1-11-1： 项目用地用项目用地用现状情况现状情况序号序号12345678合计用地性质用地性质耕地果园苗圃农村居民点独工矿交通用地坑塘水面沟渠用地面积（万）用地面积（万）35.442.562.6523.1215.265.7212.214.98101.94比（）比（）34.772.512.6022.6814.975.6

14、111.974.89100.00四、现状地上物状况四、现状地上物状况本项目总用地面积 101.94 公顷.根据 XX 村委会提供地上物情况说明.共涉及XX 村居民约1098 户.户口薄登记人口约 3000 人.经过现场查勘.并依据村委会提供的数据.获知平均每户基地面积约240 平方米.故基地总面积约263520 平方米。根据现场调查.房屋的成新大多为8、9 成新.建筑容积约为1.0。根据村委会提供的数据.本项目非居民住涉及敬院、燃气站、日化厂、铝合门窗厂等8 家单位.非住建筑面积约182600 平方米。项目用地范围内另有其它征地补偿地上物情况如下：.1农作物合计590 亩。其中：玉米210 亩

15、；苜蓿120 亩；黄豆150 亩；小麦110亩；2树木。道两侧及项目范围内树木：槐树约800 棵.杨树约 5000 棵.树约3000 棵；3机井 22 眼；4坟冢 73 座；5电线杆 50 根；6配电室 3 座；7鱼塘 433.95 亩；8承包果园：苹果园 110 亩.园115 亩.苗圃 286 亩；9现状乡村道14300 米。图图 1 12 2：项目用地现状遥感图：项目用地现状遥感图五、项目规划情况五、项目规划情况依据XX 镇中心起步区（暨 XX 新村建设）控制性详细规划及项目普测成果.本项目建设用地主要为二类住、公共服务设施、配套中小学及商业融业用地.规划设计指标如下：（1）总用地面积：1

16、019400 平方米；.其中：建设用地面积：740400 平方米代征地面积：278968 平方米其中：代征道用地：159868 平方米代征绿化用地：119100 平方米（2）地上容积：0.6-2.0；（3）总建筑面积：1122300 平方米其中：二类住：784500 平方米公共服务设施：45900 平方米公共设施（商业融） ：260600 平方米（根据征地意向协议.其中 7.7 万平方米用于 XX 村商业回迁）配套中小学：31300 平方米规划情况如下图所示：表表 1 12 2：项目建设用地地块控制指标一览表：项目建设用地地块控制指标一览表地块用地编号性质11R512S314R2116R211

17、8R2222R2224R2126R2128C232R2134C235R537R2138C242R2144R2146C248R2149C2合计合计用地面积（公顷）3.220.434.234.081.641.422.329.651.404.213.632.0010.073.931.4610.652.095.631.9874.0474.04建筑面积（万）1.936.356.122.462.133.4814.482.806.327.261.2015.117.862.1915.984.188.453.96112.26112.26容积0.601.501.501.501.501.501.502.001.50

18、2.000.601.502.001.501.502.001.502.001.521.52建筑密（）303030353530304030403030403030403040建筑限高（m）121818121218183018301218151818151815绿地备注（）40中学停车场40403030404030403040小学40304040304030.第二章第二章编制依据编制依据一、法法规依据一、法法规依据1中华人民共和国土地管法（中华人民共和国主席第8 号） ；2城市房屋拆迁管条（国务院第305 号） ；3XX 土地储备和一级开发暂办法（X 国土市2005540 号） ；4XX 出让国有土

19、地使用权招标拍卖挂牌办法；5XX 建设征地补偿安置办法（XX 人民政府第148 号） ；6XX 城市房屋拆迁管办法(XX 人民政府第87 号)；7 XX 集体土地房屋拆迁管办法 （XX 人民政府第124 号） ；8XX 国土房管局关于印发XX 房屋拆迁评估管暂规定的通知（X 国土房管拆字20011147 号） ；9 XX 房屋估价办法 （X 房地评字1996573 号） ；10 XX 房屋土地管局、 XX 物价局关于印发 XX 非住房屋拆迁评估技术标准的通知（X 房地评字1999656 号） ；11XX 国有土地使用权招标拍卖挂牌出让底价确定试办法（X 国土用2005533 号） ；12XX

20、人民政府 200212 月下发的关于调整本市出让国有土地使用权基准地价的通知X 政发（2002）32 号；13XX 国有建设用地供应办法（试） （X 政发20056 号） ；14 XX 集体土地房屋拆迁补偿补助规定 （XX 人民政府第4 号） ；15XX 土地一级开发实施方案编制和审核暂办法（送审稿） 。二、项目依据二、项目依据1X 城市总体规划（20042020 ） ；2 XXX 新城规划（2005-2010） ；3 XX 镇总体规划（2002-2010） ；4中国城市规划设计研究院XX 镇中心起步区【暨 XX 新村建设】控制性详细规划 ；5XX 规划委员会XX 规划委员会关于 XX 镇中心

21、起步区（暨XX 新村建设）控.制性详细规划有关意见的复函 市规函2007116 号 ；6XXX 昌测绘公司出具的普通测成果报告书 ；7 XXXX 镇 XX 村征地补偿安置协议书 （意向协议） ；8XX 镇 XX 村村民委员会出具的XX 村房屋及地上物情况汇总表 ；9.XX 镇 XX 村村委会关于XX 村整体实施拆迁的说明 ；10.XX 镇人民政府关于奖励拆迁时为建设二层房屋村民通知 ；11.XX 村委会制定的本项目拆迁实施方案；12.报告编制单位收集的其他资。.第三章第三章项目市场分析项目市场分析一、一、XXXX 房地产市场分析房地产市场分析20103 月.X 住市场价齐升.新增供应和需求环比

22、均大幅增长。尽管期房成交同比下超过30%.但二手房成交套数超过25000套.同比增长接近30%.是同期新房成交套数的近 3 倍.表明市场需求依然充足。1.1.成交：住成交环比增幅超过成交：住成交环比增幅超过50%.50%.多数区县环比涨幅超过全市平均水平多数区县环比涨幅超过全市平均水平20103 月.XX 住成交环比大幅回升。共成交住（期房+现房）114.6 万平方米.环比增长 51.25%.其中保障性住房 11.75 万平方米.环比下24.68%； 商品住102.85 万平方米.环比大幅增长 71%。其中期房成交面积为 92.29 万平方米.环比增长 58.3%.同比下31.51%；现房成交

23、 22.31 万平方米.环比增长 27.63%。本月保障性住占同期住的比重为10.25%.较上月下10.34 个百分点。从住成交区域分布看.2 月除 XX 区住成交面积环比小幅下5%外.其他区县均环比大幅增长.XX 等区县住成交面积环比增幅均超过全市平均水平（1.98 倍）。XX 住成交面积环比增长接近或超过8 倍；XX 增幅超过 3 倍；仅 XX 三个区县环比涨幅足1 倍。从区域成交占比情况看.XX 区仍居首位.住成交占比高达31.77%.与上月（32.6%）相当；其次是 XX 区和 XX 区.占全市成交总的比重分别为14.2%和 12.8%；其他区县成交占比均足10%。2.2. 供应：住新

24、增供应面积环比成倍增长供应：住新增供应面积环比成倍增长. .同比变化明显同比变化明显3 月.X 城众多新盘纷纷入市.住新增上市89.82 万平方米.环比增长 2.36 倍.同比变化明显（仅下-0.25%）。保障性住共上市14.61 万平方米.同比涨幅十分显著.保障性住占总供应的比重为16.27%。从区域分布来看.3 月新增供应主要集中在 X 区和 X 区.分别上市 3229 套和 2203套.分别占全市当月供应总的33.59%和 22.92%.其次为大兴区和 XX.分别新上市1698 套和 996 套.占比分别为 17.67%和 10.36%.其它区县占比均足10%。3.3. 供需对比：销售面

25、积大于上市面积供需对比：销售面积大于上市面积. .单月供求差距缩小单月供求差距缩小.20103 月.X 商品住供需均大幅增长.月新增供应和成交的差距有所缩小。3 月新上市面积为 75.21 万平方米.同期成交面积为 102.85 万平方米.上市面积与成交面积之比为 0.73.比上月增加 0.29.单月新增供给足的矛盾有所缓解。二、二、XXXX 土地市场分析土地市场分析（一）新一轮宏观调控来临（一）新一轮宏观调控来临与 2009 中央激经济重拳出击形成鲜明对比的是.2010 的新伴随着偏紧的宏观调控而来。1 月 12 日.央上调准备的消息.如同巨石入水.次日股市以百点长阴还以颜色。其实央在几天前

26、就已在公开市场操作中采取动。此前国务院关于抑制房价的一系政策是鱼贯而出：1 月 10 日.国务院发布关于促进房地产市场平稳健康发展的通知.2009 末.有关规定早已出台：房屋持有期从 2恢复到 5.足5 转手交的按其转售收入征收5%营业税；全国的土地购买交最低首付从 20%30%提高到 50%.开发商必须在签订土地转让协议后一内完全支付土地出让。 1 月 21 日国家统计局将发布 2009GDP、 CPI 等经济运数据.GDP8%的增速已毫无悬.但我们拭目以待的是2010 经济新变局.或许只有一个政策导向：极的宽松政策已经结束.适时的紧缩开始。（二）（二）XXXX 土地市场分析土地市场分析1.

27、1. 房地产开发企业购置面积出现较大幅增加房地产开发企业购置面积出现较大幅增加2010 第1 季.房地产开发企业购置土地面积出现较大幅增加.完成开发土地面积继续负增长。购置土地面积总额为 6165.98 万平方米.同比增加 30%.增幅比去同期增加70 个百分点；完成开发土地面积 3827.86 万平方米.同比减少 15.4%.增幅比去同期增加26.7 个百分点。20103 月末.房地产企业待开发土地面积为 18442.90 万平方米.同比减少12.3%。分地区看.20101季.东中西各地区房地产企业购置土地面积均为增加.东部地区增幅最大。东中西部各地区企业购置土地面积分别增加 52.3%、5

28、.8%和 18.7%.增幅分别比去同期增加102.5 个、32.7 个和 48.4 个百分点。各地区完成开发土地面积均为负增长。1 季.东中西部各地区企业完成开发土地面积分别减少 19.5%、23.1%和 45.6%.幅均高于去同期。2. 20102. 2010 第第1 1 季商品房新开工面积较快增加季商品房新开工面积较快增加.2009 全.商品房施工面积和新开工面积增幅同比减少.竣工面积增幅同比增加。 其中.商品房施工面积 319649.54 万平方米.同比增长 12.8%.增幅比去减少3.2个百分点；商品房新开工面积 115385.34 万平方米.同比增加 12.5%.增幅比去增加10.2

29、 个百分点； 竣工面积 70218.76 万平方米.同比增加 5.5%.增幅比去增加9 个百分点。2010 第1 季.商品房新开工面积 32300 万平方米.同比增加 60.8%.比去同期增幅增加 77 个百分点.比上季增幅减少14 个百分点；商品房竣工面积 11117 万平方米.同比增加 12%.比去同期增幅减少14 个百分点.比上季增幅减少4 个百分点。3.3. 地王频现地王频现. .成交持续升温成交持续升温3 月X 土地市场十分活跃.住用地共成交9 宗.规划建筑面积 136.88 万平米.分别是 2009 同期和2008 同期的10.9 倍和 7.9 倍.环比上月增长 27.1%。成交的

30、住用地平均价格为30660 元/平米.溢价高达123%.自 2010 以来溢价连续三个月超过 100%。 3 月全国成交地块总价排榜Top10 中.X 有 4 块土地入围.并且是在两会刚刚结束后的第一天内连爆三个地王.充分说明X 城土地市场的异常火爆.一些优质地块仍受开发商追捧.开发商对未来房价的预期比较乐观。同时也表明开发商资的充裕。分区域来看.成交 9 宗住用地.其中城八区成交 4 宗.平均溢价 133%.远郊区成交 5 宗.平均溢价 112%。远郊区成交平均溢价低于城八区.城区地块受关注较高.但由于城市扩张.远郊区个别优质地块也逐渐受到追捧.X 区马驹桥亦庄新城地块成交溢价达 269%.

31、为X 本月溢价最高地三、三、XXXX 市场分析市场分析XX 位于 XX 西部XX 山脉与 XX 山脉交汇处.是 XX 的中郊区.最南端距市中心 10公.在历史上素有“X 师之枕的美誉。区域面积1343.5 平方公.辖 15 个镇、2个街道办事处和企公司.常住人口 82.9 万。 1999.X 撤县设区.区政府驻地设在城街道办事处（距市中心34 公） 。在XX 各区县的功能定位划分中.X 属于城市发展新区。根据 2005 国务院批准的X 城市发展总体规划.X 新城被确定为 XX 规划建设的 11 个新城之一.功能定位是“重要的高新技术研发产业基地.引导发展高新技术研发与生产、游服务、教育等功能。

32、同时.X 也是 2008X 奥运会铁人三.项、公自车赛事的举办地和游服务区。未来一个时期.XX 经济社会发展的总体目标是：全面推进“三个首选之区 （投资创业首选之区、游休闲首选之区、生活居住首选之区）建设.努构建一的XX 城市发展新区。X 畅通.四通八达.城市铁、X 包铁、八达岭、X 承高速公、汤快速纵观南.X 通铁、大秦铁、环、顺沙公横跨东西.形成X 快速、捷、经济的交通网络.同时也为 X 居住的发展提供好的交通基础。XX 上风上水.开发早.配套全.规划较为统一.从昂贵的高档别墅到适合普通居民的低档住.一应俱全。XX 首先是经济适用住房分布最集中的区域.回龙观现居住人口已达 30 万.规化可

33、居住人口 7080 万.是中关村、融街、高校人士选房比较集中的区域和拆迁人口的疏散地。其次依托八达岭高速.城市快速轻轨方、快捷、经济的交通方式.使其周围的住完全可以作为第一住使用.比较适合上班一族和拆迁人口居住。第三是X 别墅区相对集中的区域之一.主要分布于汤和八达岭高速沿线.以碧水庄园等为代表。 未来预测：首先由于临近中关村.新兴的高科技产业催生的快速致富阶层.对别墅有很强的潜在需求.现有高档别墅供应有限.未来发展空间很大；第二由于临近亚运村、海淀区辐射面广.来自中关村 IT 界和学院派人士对像龙泽苑、榜园、王府温馨公寓这样的中高档住项目需求较为强；第三由于 XX 优美的自然景观、低密住的风

34、格、较低的房价以及公共交通的条件.使得越来越多的上班族舍弃 “宁要城一张床.要郊区一套房的心.同档次、同价格的合住布局.吸引各个层次的购房人。 各方面的因素综合起来.必然在一个相当长的时期内.有于促进该区域的房地产业发展。新的世纪.X 将围绕“三园三区.即中关村科技园区 X 园、中关村科技园区生命科学园、小汤山现代农业科技示范园和以十三特区为龙头的游服务区、以回龙观和东小口经济适用房为主的文化居住区、以沙河高教园区为重点的教育产业区.进一步加快发展建设步伐.大发展高新技术产业.积极展服务领域.加快农业产业结构调整.提高对外开放的质和水平.加速城镇基础设施建设。根据X新城规划.东沙河公园及X新城

35、东部新区的滨水地区.将成为新城级城市公共核心之一.该地区将建设成为兼具居住、游、休闲娱乐等综合功能、生态环境好的新经济增长点.该项目对于体现新城品质具有重要意义。所以 .综合分析项目具体情况及 XX 房地产市场的发展趋势 .本项目具有好的市场前景和较大的发展空间。.第四章第四章一级开发实施主要内容及开发进一级开发实施主要内容及开发进一、土地一级开发主要内容一、土地一级开发主要内容从确定一级开发主体至土地入市交.一级开发实施单位具体承担的任务主要包括三大块内容.即前期手续办、前期手续办、 实施征地拆迁及市政设施建设实施征地拆迁及市政设施建设.其制约关系如下图所示：确定项目一级开发主体前期手续市政

36、咨询和建设征地、拆迁实施验收、入市交易1、前期工作前期工作包括有： 办规划意见书.进用地预审.编制项目申请报告并申请发改委的项核准批复.办建设用地规划许可证等。2、征地征地工作包括有：根据规划意见书进钉桩.土地勘测定界.组织征地补偿谈判.组织村民代表会议.签订征地补偿协议.征地报批及公告.办征地结案.取得建设用地批准书等。3、拆迁拆迁工作包括有：评估、拆迁公司招标.入户调查.进拆迁公示.制订拆迁补偿安置方案.拆迁许可听证.核发拆迁许可证.评估拆迁公司开展评估及拆迁补偿谈判工作.签订拆迁补偿安置协议.房屋拆除.拆迁结案等。4、市政建设.根据规划进项目市政方案综合咨询.委托施工图设计、 工程投招标

37、.组织施工队伍进市政基础建设.市政工程验收结案。5、土地一级开发验收土地一级开发工作完成后 .应及时进各种资的整.委托审计机构对成本进审计.申请土地一级开发验收等。6、土地入市交完成土地一级开发后.进地价评估及审核.入市交。二、本项目实施进安排二、本项目实施进安排本项目土地一级开发实施的主要内容包括：前期手续的办、征地的实施、拆迁的实施、大市政基础设施工程建设、验收入市交及相关后续事项。考虑项目目前进展情况、结合国家和 XX 的相关法规范及办各种手续的顺序、时间与可能性编制土地一级开发的实施方案。根据 XX 土地整储备中心关于XXXX 镇中心起步区（暨 XX 新村建设）项目土地一级开发有关问题

38、的函（X 土整储开函200815 号文、 XX 国土资源局 X 分局 关于 XX 镇中心起步区暨 XX 新村建设土地一级开发项目有关问题的请示 （X 国土昌200877 号文及区政府批办意见.考虑到本项目总用地及开发规模较大.为满足及时供地的需要.本项目将分四期滚动实施。其中.一、二期授权X 恒银房地产开发有限公司为主体实施.三、四期通过招标确定主体实施.具体计划安排为：项目建设单位取得项目一、二期土地一级开发授权后.一期项目启动；一期项目取得征地批复后二期项目启动；同时争取通过招标方式取得项目三、四期土地一级开发授权；取得三、四期授权.同时二期项目完成拆迁30%后三期项目启动；三期项目完成拆

39、迁50%后四期项目启动。项目土地一级开发总面积 101.94 公顷.具体分期情况如下图所示：.各期用地及规划指标情况见下表。表表 4 41 1：各期用地及规划指标一览表：各期用地及规划指标一览表总用地面积建设用地面积代征地面积容积总建筑面积其中：地上建筑面积其中：地上建筑面积住住二类住公共服务配套中小学公共设施公共设施商业融一期369300275800935001.574335004335002823002490002130012000151200151200二期192300142000503001.572234502234501816501816504180041800三期959007610

40、0198001.6312405012405084450844503960039600四期3619002465001154001.3834132034132031330026940024600193002800028000合计10194007404002790001.52112232011223208617007845004590031300260600260600计划进编制的起始时间为0.以季为单位编制.一级开发企业完成一、二期授权工作之日对应进计划0 点。项目土地一级开发进安排如下图所示：.工工作作阶阶段段前前期期手手续续办办理理征征地地实实施施拆拆迁迁实实施施序序号号1 12 23 34

41、45 56 67 78 89 9101011111212131314141515161617171818191920202121222223232424252526262727开发周期开发周期 （单位：季度）项 目项 目1 1确定一级开发主体确定一级开发主体地质灾害危险性评估地质灾害危险性评估办理环境评价批复办理环境评价批复办理交通评价批复办理交通评价批复办理规划手续办理规划手续办理项目核准手续办理项目核准手续建设用地预审建设用地预审签订征地补偿安置协议签订征地补偿安置协议交费、取得用地批复交费、取得用地批复安置补偿安置补偿征地结案征地结案建设用地批准书建设用地批准书拆迁许可拆迁许可入户调查入

42、户调查拆迁补偿拆迁补偿拆迁结案拆迁结案拆除及土地平整拆除及土地平整市政工程方案综合咨询市政工程方案综合咨询取得市政方案综合会议纪要取得市政方案综合会议纪要勘察设计招投标勘察设计招投标取得市政道路及管线设计方案取得市政道路及管线设计方案取得规划意见书、用地工程许可证取得规划意见书、用地工程许可证施工招投标施工招投标取得开工证取得开工证市政工程建设市政工程建设市政工程验收（道路及管线）市政工程验收（道路及管线）一级开发验收一级开发验收2 23 34 45 56 67 78 89 9101011111212131314141515161617171818大大市市政政建建设设一期二期三期四期图图 4-

43、24-2：土地一级开发进图：土地一级开发进图.第五章第五章征地实施方案征地实施方案一、征地情况概述一、征地情况概述项目土地一级开发总面积 101.94 公顷（合 1529.10 亩）.全部为 XX 镇 XX 村集体土地.征地范围四至为：东至规划 XX 公园.南至七.西至望东.至平海。征地区域示意如下图所示。根据XX 镇中心起步区（暨 XX 新村建设）控制性详细规划 、XX 村土地统计簿及现场调查初步估算.项目用地范围土地用现状情况如下表所示.具体数据以项目完成钉桩工作后.国土管部门出具的地类勘测成果通知单为准。表表 5-15-1：项目用地用现状情况：项目用地用现状情况序号序号12345678合

44、计用地性质用地性质耕地果园苗圃农村居民点独工矿交通用地坑塘水面沟渠用地面积（万）用地面积（万）35.442.562.6523.1215.265.7212.214.98101.94比（）比（）34.772.512.6022.6814.975.6111.974.89100.00二、征地补偿方案二、征地补偿方案1 1征地补偿内容及标准征地补偿内容及标准依据XX 建设征地补偿安置办法 （即“XX 人民政府第148 号 ） ：（1）征地补偿费包括土地补偿费、安置补助费。涉及青苗和其他土地附着物的.还应当向所有权人支付青苗补偿费和其他土地附着物补偿费。（2）征地补偿费低于XX 最低保护标准。征地补偿费最低

45、保护标准由市土地政主管部门以乡镇为单位结合被征地农村村民的生活水平、农业产值、土地区位及本办法规定的人员安置费等综合因素确定.报市人民政府批准后公布执。（3） 征地补偿费用于人员安置后.其余作为土地补偿费支付给被征地的农村集体.经济组织或者村民委员会.用于农村村民生产生活。本项目征地补偿标准依据为项目开发单位与 XX 村委会签订的XXXX 镇 XX村征地补偿安置协议书 （意向协议） 。2 2征地补偿方案征地补偿方案本项目征地采用货币补偿方式。本项目所征土地为 XX 镇 XX 村的集体土地合计101.94 公顷 （1529.10 亩）.征地补偿费由土地补偿费、安置补助费、青苗和地上附着物补偿及相

46、关税费构成.确定补偿标准时.除低于最低保护标准外.还要满足支付安置补助费的要求。3 3劳动安置方案劳动安置方案依据XX 建设征地补偿安置办法 （XX 人民政府 148 号）及XX 人民政府办公厅转发市民政局关于征地超转人员生活和医疗补助干问题意见的通知(X 政办发200441 号)、关于征地超转人员生活和医疗补助干问题的补充意见的通知（X民征发2005153 号）和XX 人民政府办公厅关于同意提高征地超转人员待遇有关问题的意见的通知 （X 政办函200715 号）来确定安置补助人员数和安置补助费。XX 建设征地主要涉及以下三类人员.一是只办户口农转非人员.是指征地后只是户口转为非农业户口（城镇

47、居民户口）的人员.主要是满16 周岁的未成人及16 周岁以上正在接受义务教育和学历教育的学生；二是转非劳动.是指征地转为非农业户口且在法定劳动龄范围内具有劳动能的人员.包括16 周岁以上正在接受义务教育和学历教育的学生；三是指超转人员.包括一般超转人员及孤寡人和病残人员.指因国家建设征地农民户转为居民户的原农村劳动中龄超过转工安置限（男满 60 周岁.满50 周岁及其以上）人员.包含无人赡养的孤寡人以及法定劳动龄范围内经有关部门鉴定完全丧失劳动能且能进入社会保险体系的病残人员。只办户口农转非人员补助满16 周岁的未成人及16 周岁以上正在接受义务教育和学历教育的学生.只办转为非农业户口的手续.

48、享受转非劳动安置补偿。转非劳动补助转非劳动的补助包括一次性就业补助费、基本养保险费、基本医疗保险费和失业保险费。.一次性就业补助费：满30 周岁、满40 周岁的.为征地时本市月最低工资标准的 60 倍；男满55 周岁、满45 周岁的.为征地时本市月最低工资标准的 48 倍.龄每增加1 岁递减分之一.至达到国家规定的退休龄时止；其他人员为征地时本市月最低工资标准的 48 倍。2010XX 的月最低工资标准为 960 元。基本养保险费男满41 周岁、满31 周岁的补缴 1 基本养保险费；龄每增加1 岁增补 1 基本养保险费.最多补缴 15 。补缴基本养保险费以依法批准征地时上一本市职工月平均工资的

49、60%为基数.按照 28%的比一次性补缴。 2009XX 职工月平均工资为 3726 元.目前为止尚未调整。基本医疗保险费男满31 周岁的补缴 1 基本医疗保险费.至满51 周岁前每增加 1 岁增补 1.最多补缴 10 ；满51 周岁的补缴 11 基本医疗保险费.至退休前每增加 1 岁增补 1.最多补缴 15 。满26 周岁的补缴 1 基本医疗保险费.至满41 周岁前每增加 1 岁增补 1.最多补缴 5 ；满41 周岁补缴 6 基本医疗保险费.至退休前每增加 1 岁增补1.最多补缴 10 。补缴基本医疗保险费以依法批准征地时上一本市职工月平均工资的60%为基数.按照 12%的比一次性补缴。失业

50、保险费满16 周岁的补缴 1 失业保险费.至达到国家规定的退休龄前.每增加 1 岁增补 1.最多补缴 20 。 补缴失业保险费以依法批准征地时上一本市职工平均工资的 60%为基数.按照 2%的比一次性补缴。超转人员补助超转人员补助包括生活补助费和医疗补助费。生活补助费一般超转人员（指有赡养人的超转人员）和孤寡人和病残人员均按照本市当最低基本养标准接收.2009 最低基本养标准900 元/月。转居前已在农村.退休的超转人员.退休费高于接收标准的.按照其退休费标准接收。以当确定的接收生活补助标准为基数.按照 5%的比环比递增向征地单位收取费用。医疗补助费一般超转人员按照每人每月 120 元接收；孤