物业服务公司财务管理问题及对策.docx

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1、物业服务公司财务管理问题及对策摘要:近年来，随着房地产行业的迅速开展，物业行业也随之迅猛 开展。随着业主单位对物业自身品质要求越来越严格，当下迫切需 要物业服务公司从自身运营管理做起，其中最重要的就是财务管理 了。文章分别指出了物业服务公司在财务架构、会计核算、全面预 算、税收筹划、本钱费用及资金管控等方面存在的问题，并提出了 相应的对策，旨在帮助物业服务公司提高财务管理水平，对物业服 务公司自身健康稳定开展有重要促进作用。关键词:物业服务公司;财务管理;问题;对策物业服务公司在提升自身品质的同时，主要靠运营管理，而运营 管理又需要财务数据信息的支持，可见做好物业服务公司的财务管 理工作，能帮

2、助物业服务公司巩固运营成果。文章从目前物业服务 公司财务管理的必要性、现状及存在的问题、原因分析等方面进行 了阐述，并提出了相应的解决对策，希望能给物业服务公司类财务 人员提供一些帮助，以实现财务管理价值最大化。一、物业服务公司财务管理的必要性（一）有利于提高财务工作效率及财务信息化水平组建好的团队、 归集优秀财会人才到物业服务公司中来，先从基本的会计核算抓起 融入业务,多方面强化财务管理水平，只有高效的财务工作才能传 递有价值的财务信息。（二）有利于为公司运营管理夯实基础、提升整体运营效果众所周 知，物业公司的运营管理除了更好地服务于业主单位，还要对公司 的运营效益负责，运营中时刻都要关注财

3、务数据、分析预算差异、 找出原因并有针对性的改善服务，最终达成良好的运营效果。优质 的财务管理能更好地为运营提供更为准确的财务信息。（三）有利于提高管理层决策水平、促进公司实现目标利润物业服 务公司利润增长空间有限，如何通过向管理要效益是关键，财务管 理工作就是重点。通过财务管理一系列规范化工作可以为管理层提 供决策依据、快速锁定各项预算指标的完成情况、差异，并有针对 性进行下一步工作、最终实现目标利润。二、物业服务公司财务管理的现状及存在的问题（一）物业服务公司财务架构不健全、人员素质低物业服务公司财 务架构简单，不设财务部，甚至有的公司只有一个人，可能把出纳、 记账、统计分析等岗位的事都包

4、揽了。有的公司招聘的人员只要求 会基本的开收据、资金收支方面的事，不要求是财务科班出身的人 员从事大量财务方面的工作。（二）物业服务公司会计核算基础薄弱物业服务公司本身也没有行 业的统一核算标准，大多数都是参照一般企业或小企业会计制度核 算,财务的核算科目也不细致、有的费用归集二级科目明细过于笼 统。比方，统统将维修类的材料放到主营业务本钱里，往往就没有 关注本钱与收入是否配比以及该类材料费的归属会计期间是否均匀。另外,目前物业服务公司到底是该实行权责发生制还是收付实 现制也没有完全定论。（三）物业服务公司全面预算信息失真、考评浮于外表物业服务公 司全面预算往往就是把当期收支数据罗列出来，结果

5、与年初相差较 大;对于预算偏大分析也不到位，根本找不出深层次原因。对于负责 人的考评激励也是浮于外表，对于一些代收代支的差额收入无法定 性划分，没有理清实际完成数。有的可能为了保持预算完成比人为 调整一些本钱费用，导致最终的预算数据准确度不高。（四）物业服务公司税收优惠利用少自营改增以来，最近两年国家 对小微企业、小规模纳税人照顾的税收优惠政策很多。但是物业服 务公司的财务人员却没有充分解读政策要点，提前谋划思路，争取 享受税收优惠政策带来的红利，没有解决会税差异带来的弊端，导 致实际公司承当的税负较重，该享受的税收优惠没有充分利用。（五）本钱费用把关不严、营业资金管理能力有限物业服务公司本钱

6、类的杂项过多，票据不合理、对于目前国家营改增政策后要求的 票据很难做到齐全，超预算外的支出时有发生。财务对大多数本钱 费用采用的都是后审制，很多时候就是签字走流程，没有真正的对 其把关。收入出现集中上缴账户，但是财务人员不能统筹分配,出 现大量的闲置资金。当出现应收物业费等其他杂费收缴率下降的时 候，公司刚性支出却保持不变并稳步增加时，又出现流动资金紧缺、 随时出现资金结余枯竭的危机。三、物业服务公司财务管理的存在问题的原因分析（一）物业服务公司规模小、节省开支物业服务公司本来自身规模 小、大局部收入来源于业主单位，股东为了开源节流，实现自身的 效益最大化，往往就缩减人员编制，招聘一些性价比高

7、的人员从事 财务工作，减少工资开支。所以就谈不上建立完善的财务架构了。 不具备行业经验的专业人员很难在实际业务中去积极解决问题。（二）没有一整套合理的会计核算制度、核算水平低物业服务公司 没有独立的会计核算制度做支撑，缺乏合理的会计核算体系，财务 人员在会计核算时，将会计科目粗放归集，这样导致后续的财务分 析数据也不准确。有的上新了收费软件，但是不知道怎么合理利用 信息化软件取数，有的相关统计数据采用比拟落后的表格式，造成 了财务工作效率低下。（三）物业服务公司全面预算体系不完善物业服务公司全面预算, 是建立在以权责发生制下确认收入为原那么的基础上来进行分析的, 但是目前还有不少公司还是以收付

8、实现制为基础，然后在此基础上 进行调整。另外，物业代收代付水电费、广告费等弹性收入年初往 往也不好确定，每年度都可能发生一些预算外的支出。整个预算大 局部靠后续统计分析，导致实际发生数偏差较大、无法达成前期定 下的目标利润。（四）没有合理地运用国家税收政策物业服务公司财务人员过于关注账务处理以及一些外表数据分析，很少有专人对国家出台的税收 优惠政策进行深入研究，财务思维固化没有创新，对于如何争取利 用税收优惠政策更无从谈起。另外，对财务人员的激励政策很少, 导致主观上财务人员只能做好分内事，很难实现财务与业务的双向 融合。（五）本钱费用乱杂、资金收支难平衡物业因为自身的特殊性，实 际发生的本钱

9、费用开支类目较多。入账的票据也不合理，比方当某 些小的维修、绿化、保洁劳务人员临时人工费无法取得发票时,就 用收据或其他发票代替。工程财务人员不可能对每一项本钱费用的 发生都提前参与进去，有的就是拿到票据分摊时才归集;有的直接入 当期损益，没有分摊，之后在预算分析时就会出现与收入不配比。 物业服务公司的资金体量本来就较小，来源主要是物业费、停车费、 广告费等，受客观因素的影响，有时候收缴率不高，但是支出却不 能拖延。这样账面结余资金容易出现匮乏，流动资金利用效率低, 公司正常运营的水平往往就很难保证。四、加强物业服务公司财务管理的对策（一）建立健全财务组织架构、组建高素质财务团队财务管理不是

10、一个人就能完成的工作，往往更多的是持久的团队合作的力量，首 先需要建立架构、确定岗位职责。根据自身规模大小、安排专人专 岗，引进有专业功底的从事类似行业经验的人员进来，让团队保持 稳定，为财务管理打下基础。（二）运用信息化系统统一会计核算口径，提高会计核算质量会计 核算是财务管理的基础，首先需要从会计科目着手、建立一套规范 化的会计科目参照表;其次根据自身的规模，尽量选择权责发生制确 认收入，合理归集费用、本钱类科目，这样更能平衡利润，减少不 同年度税负不均的现象发生。因此，要多研究财务数据之间的内在 关系以及财务数据与非财务数据之间的间接联系。（三）利用信息化、提高全面预算管理的水平财务人员

11、需完善物业 服务公司全面预算体系J办助人事部门制定合理的预算考评制度, 划清固定预算和弹性预算的具体核算内容，让预算目标可执行。另 外，借助一些先进的物管软件做数据统计分析，不局限于一些账表 的数据。与各部门加强沟通与协作，及时反应提醒预算执行过程中 出现的预警点，能够及时提供管理人员所需的财务分析数据，使其 能灵活调整工作思路，让全面预算管理能够真正落到实处。（四）提升纳税筹划水平无论是集团化的物业服务中公司还是单个工程分公司或机构，必须以公司的总体运营目标为基准，财务人员 需要强化业务培训，多参加线下线上财税知识讲座，和同行交流经 验，关注税局的公告，把握税收政策划向，提前进行纳税筹划，识

12、 别关键税收风险点，如增值税充分利用进项抵扣政策（针对一般纳税 人）、季度销售额不达起征点免征增值税（针对小规模纳税人）等优惠 政策降低税负，如企业所得税，新的工程公司尽量成立以法人为主 体的物业公司，这样可以利用小微企业的税收减免优惠政策，把税 负降到最低。（五）严控本钱费用支出、合理分摊,提高资金管理力度财务人员尽量提前参与到物业各项实际业务中，比方参与合同的签订审批、 识别合同风险点，合理掌握合同的付款节点。对于大额的维修材料、 劳务保洁、水电费等支出更需认真审核，在公司内部向实际经办人 宣传取得合规票据的重要性，杜绝一切不合规的票据入账”方范税 务风险。物业服务公司财务人员通过本钱的管控来提高利润增长空 间，提高闲置资金的使用效率，严格对资金的支出进行把关;配合运 营人员做好物业费等收入的上缴力度，减少资金运作过程中的使用 本钱。五、结论物业服务公司在树立品质服务的过程中，需要人力、物业、财力 等多方面的投入，财务管理作为物业服务公司中的核心环节，必须 从梳理会计制度、规范会计核算内容、强化全面预算管理等方面来 提升自身业务水平;从熟练运用税收优惠政策、严控本钱费用支出及 高效运转资金等方面来提升物业服务公司利润增长水平;为运营管 理者做决策提供依据，只有财务管理工作保持健康稳定的运作，才 能让物业服务公司在市场中保持竞争地位，长久稳定地开展下去。