低碳地产项目产品策划案例.docx

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1、低碳地产工程产品筹划案例Presentation Transcript产品是女口彳可炼成的? SHANGHAI DCHUI INVESTMENT MANAGEMENT CO.,LTD.青园工程案例分析 上海地汇投资治理1.o原则o市场主导O大胆设想，留神求证，适度超前O符合工程定位要求，建立产品核心竞争优势O标准化，标准化oMECE原则完整性/独立性）规划设计要点o依据长沙市规划局的相关规定，住宅用地规划设计要求如下：O容积率R3.0 （住宅）C40% （住宅）035% （商业）o建筑密度R24% （住宅）C35% （商业）o建筑高度H100mo退让：东退现有建筑物2 13m西退道路边线2 8

2、m南退道路绿化线2 4m北退道路边线N 12m内部建筑间距2 29+0.2H内部建筑侧间距N 13mTIPS规划设计要点，一般由当地规划行政主管部门提出要求。包括：总用地面积 计容积率用地面积 总 建筑面积其中：住宅、商业容积率建筑掩盖率绿地率建筑限高建筑退后红线要求日照间距车户比1车位数）其他要求规划设计原则o安康生态原则o整体性原则o品质优先原则o以人为本的原则依据定位：生态型-人文型舒适型高端物业产品建议开发理念。2. 开发理念o表达湖南有色控股企业理念o表达湖南有色控股集团国际化大公司形象O大气、现代、尊贵O树立有色置业“诚信经营、效劳社会、致力于提高产品品质”的企业形象O树立有色置业

3、在长沙第一个工程之品牌形象O打造一流产品，树立形象标杆开发理念O社区开发理念O角色：社区开发商o模式：社区开发模式O更环保O更安康O更舒适O更具社会责任感产品建议布局。3. 规划构思O将工程定位、开发理念和产品概念贯穿于规划设计之中。综合性物业（甲级写字楼、会所、商业）Comprehensive Area生态广场Ecotypic Squre高档住宅区I Upscale Residential District 内部住宅区 The Special House 社区商业街 The Street 私家公园 Private Park 高档住宅区 II Upscale Residential Distr

4、ict 综合性物业备用区 Comprehensive Area.建筑空间组合临街商铺临街商铺外销住宅外销住宅内部住宅外销住宅内部住宅内部住宅生态广场 私家公园建筑布局综合性物业会所幼儿园10 .道路系统与交通组织流线。11 .主入口人行入口次入口混合入口次入口车行入口从这里直入地下车库）人行导向交通模式 从这 里直入地下车库从这里直入地下车库综合区地面停车场图示内容包括：人行系统、车行系统、主次出 入口等13.O行人导向社区道路设计。布满活力而又具自然生态的道路系统。14.15. 景观及环境设计建议景观。17.园林景观主题一一参与式原生态私家园林打算因素：工程整体定位和整体风格目标客户喜好工程

5、地块及周边条件工程开发理念开发蓝本满足的条件18.T形景观轴，将山景延长至到社区中可参与式景观设计效劳式住宅区II The Apartment山景延长 山景延长）综合性物业会所幼儿园临街商铺临街商铺外销住宅外销住宅内部住宅外销住宅内部住宅内部住宅景观视线分析私家公园生态广场生态广场一一结合自然的景观设计19.o私家公园o改造地块内的山景，形成原生态的可参与的私家公园。20. “安康可以用脚步来丈量”，在山地公园中开拓健身径(鹅卵石道或石阶),让住户可以格外简洁地进展健身熬炼。地块现状规划期望地块现状规划期望21. 在社区各处布置多种类型的运动设施。休憩场地、儿童玩耍设备、各类家庭运动设备等，为

6、居住者供给了更酣畅的沟通方式，也供给了一种属于城市也属于山中的安康生活方式。22. Art Deco风格环境艺术小品小意23.o背景音乐提示o背景音乐应与环境协调，建议使用具有自然风情、轻快乐泼的轻音乐。如田园曲、都给你、飞鼠溪、二泉映月等，这些音乐协作山林中的鸟声形成工程本身 特有的大自然交响曲。24. 建筑风格及外立面建议建筑风格。25.。建筑风格Art Deco。上世纪30年月，席卷世界的Art Deco风格的飓风登陆上海，这座兴的东方都市以其飞速进展的自由经济和永无止境的消费热忱照应和张扬了 Art Deco的精神与共性：摩登、时尚、激 进、丰沛、勇往直前那些蕴含着现代意识和自由精神的

7、Art Dec。建筑矗立在城市的各个角落，为 上海这座城市投下了巨大的身影和永久的回响。如今，Art Deco建筑风格又开头风行上海滩。在今年8月推出的高档楼盘和记黄埔开发的御翠豪庭(估量均价到达4万元/平方米)即承受此风格，深得高端客户宠爱。26.承受ART DECO风格的御翠豪庭27.社区灯光效果：承受ART DECO风格的翠湖天地御苑28.“ ART DECO”，即是艺术装饰风格，发源于法国，兴盛于美国，是世界建筑史上的一个重要的风格流派，曾一度流行于上海二十世纪三十年月。典型的例子是美国纽约曼哈顿的克赖 斯勒大楼(Chrysler Building)与帝国大厦(Empire State

8、 Building),其共同的特色是有着丰富的线 条装饰与逐层退缩构造的轮廓。该建筑风格强调建筑物的高耸、直立，给人以拔地而起、傲然矗立 的非凡气概，表达出工业革命的技术革所带来的不断抑制地心引力而到达的高度，表达出不断超越 的人文精神和力气。当时上海的国际饭店、百乐门、沙逊大厦、锦江饭店及衡山路上的一些高级公 寓就是“ ART DECO”的典型代表。29.理解30. 外立面031.单体以直立、大气的高层板楼为主，搭配简洁、稳重、高雅的ART DECO风格立面。32.ART DECO风格看重线条的美感，故素材多以直线、横线、阶梯为主，建材以大理石、木材与金属为主，多用 浅色系暖色调。追求材料质

9、感的变化和颜色的统一。39.40.o建筑底部选择质感较强的外立面材质强，从细节上提升工程的整体形象户型建议户型。41.o二居户型推举（80M2 ）o南北通透、方正有用o客厅与主卧南向，并保证了较大的采光面o动静分区、干湿分区，保证了合理的人行动线o明厨明卫o独立餐厅42.。创设计90M 2三房，万科最产品，将在今年下半年推出有用率高“三分别式卫生间”坐便器、浴室和盥洗室分别轻质隔断走道融入餐厅阳台面积增大大飘窗设计“全生命周期住宅” （2-3-2 ）43.万科在上海白马花园推出的90平方米以内的三房二厅一卫户型图84M 2 89M 244.O舒适性三居户型推举（130M 2 ）o南北通透、大面

10、宽，客厅疏朗开阔o独立主卧区，带独立更衣室与卫生间，舒适居住更重私密o客厅与两卧房南向o南向两卧房通过起居室自然分别，形成相对私密空间，便利两代人同居的生活方式o明厨明卫，有储物间O中、西厨分开。多阳台45.。舒适型四居推举（160M 2 ）46.内部房复式户型参考（220-260M 2 ）47.顶层可以合并为Penthouse5L户型设计成功案例中信红树湾 说明：将性价比发挥到极致，同时通过空中花园、多面采光等元素让户型特色鲜亮，极富感染力。 弧形大露台，对二房来说比较罕有 入户花园，有改造空间 观景厨房超大生活阳台，预留工人房管道 空中花园，将自然引入客厅餐厅 客厅餐厅多面采光较有震撼力主

11、卧弧性 大露台双层高入户花园二层高的露台客厅，空间更丰富52.o户型设计上的亮点包括：多层次全景露台、大转角凸窗、星光SPA浴室、天幕泳池。其中星光SPA浴室是招商地产第一次承受，在洗澡的时候可以看星星。户型设计成功案例兰溪谷户型设计成功案例雅颂居 雅颂居：二梯二户，三卧朝南，南北通透，表达楼盘高档品质53. 细部建议一切设计与建筑作品，从议会大厦到一把叉子或一个茶杯，都在向我们表达一种最适合在其内部 或围绕其四周开放的特定生活。阿兰德波顿（Alain De Botton ）幸福的建筑55.o亮点（营销时作为卖点）总结：o安康舒适住宅产品O可供参与的私家公园及生态公园。一一高科技智能化设施、分

12、户式中心空调、热水系统O 南北通透全明户型、南向卧房和宽厅O观景餐厅和厨房。一一步入式景观阳台及外飘窗。生态大堂/车库。星级物业治理阳台。56. 错阳台，赠送面积一步观景阳台窗户。57.o可拆卸凸窗58.o飘窗/步入式设计倒凸窗/落地窗内外飘窗，增加室内空间，或小坐，或摆放陈设观景低窗/落地窗落地窗，增加外部景观欣赏性与空间 的舒适性59.o窗户装饰表达ART DECO风格60.o建议使用隔音通风窗（中海深圳湾畔会呼吸的玻璃）建筑玻璃的恰当应用增加建筑的美感和质感入户花园。61.62.o入户花园作前院客厅/卧房。客厅/卧房。63.宽大横厅南向大客厅，显得气派 客厅、主卧、次卧、书房都朝南68.

13、 餐厨卫。69.70.o观景餐厅八角景观餐厅71.o与厨房连接的“早餐阳台”，构成了家庭成员内部沟通的空间72.o岛式沐浴房o一般的沐浴房，地漏都设计在沐浴房的中间位置，这样一来沐浴时的污水就从中间位置落水，但人在沐浴时，往往是站立中心，因此广州南国奥林匹克花园在设计时，将沐浴房四周留 出6就宽的一圈集水槽，在槽内设置地漏，而整个沐浴房中心形成一块方形平台，使沐浴时人不会 粘到污水，污水从平台四周流走。73. 大堂。74.o生态大堂，层高5M75.。华贵与自然共存电梯。76.。电梯配置：梯户比2：3或2：4。承受大轿箱电梯77.。双开门电梯通过智能电梯卡把握系统，保证了自家楼层的电梯门仅向持卡

14、者开启，本工程之大户型可承受此类电梯。应用案例：中海香蜜湖1号、中海观园国际。78. 车库。79.建议车位比1 : 1带天井的车库通过在车库内设置多个“天井”，将地下空间与地面空间完全通透相连，融合出别具情趣的“天井车库”，不仅有助于地下空间通风和采光，更以“道法自然”的手法将阳光、绿意和清爽空气 引入地下停车空间。82 地下室。83.阳光地下室公建与配套建议会所。84.85.会所可临时作为营销中心，会所的风格也实行ART DECO88.88.幼儿园。89.o客户对幼儿园的需求较猛烈产品建议o依据工程规模及品质要求，建议设国际双语幼儿园一所，规模6个班，建筑面积1800平方米，设于原生态山林之

15、内。具有装饰风格的幼儿园示意产品建议oART DECO建筑风格示意90.o构造及设备设施建议o包括建筑构造结及给排水、采暖、空调、智能化系统、安防系统、电梯等设备设施方面的建议。O一般状况下，须供给智能化方面的建议。91. 设备设施建议智能化。92. 客户对智能化的需求设备设施建议o打造长沙“科技地产”第一品牌“智能家居”O安防智能。远程监控智能O遥控电器智能。信息通知智能。电梯把握智能。智能撤防消遣智能夜起智能。早安智能彩色可视对讲系统有害气体监控防盗智能风智能公共局部公共播送系统闭路监控系统电子巡更系统停车场治理系统一卡通系统家居局部综合布线系统有线电视系统可视对讲系统家居安防系统家电把握

16、系统93.o日立住宅自动化系统94.o品牌推举二：海尔家居智能化系统设备设施材料。95.96.。户式热水系统o户式中心空调系统？o“热交换”风系统97.环保节能材料的应用。外墙保温材料“断桥隔热”喷涂铝型材商业规划建议104商业规划建议特色商业街一一双首层、内外街规模：4500M 2商业铺位面积为30-100M 2 ,建议做6M层高街铺，可以利用地势的高差作双首层。局部可做小面积底层商业，分布于社区各处。对外而言的首层对社区内而言的首层 外街内街105.o阶梯式景观商业o利用路面坡度将商铺做成台阶式铺面，同时点缀水景和绿景景观。106.o有路面高差的商业铺面处理方式107.o内街示意108.。

17、“五分钟商业”表达社区人文关心物业治理建议 效劳。109.一般物业治理效劳内容01 ）、物业使用的治理及修理、养护；2 ）、物业公共设施设备及场所的修理养护和治理，包括：消防设施、电梯、中心空调及其它机电设备、道路、连廊、单车房（摩托车房）、 园林绿地、沟、渠、井、池、管道、停车场等；3 ）、公共部位的清洁卫生；4 ）、公共秩序维 护；5）、红线范围内的车辆行驶及停靠；o6 ）、社区文化建立及组织相关活动；o7 ）、物业及业主的档案资料治理；o8 ）、小区的安全护卫；o9 ）、法律法规及参谋合同规定的其它事项。O建议聘请物业效劳参谋O（如金地物管）分期开发建议开发节奏。112.。开发节奏一一先

18、树形象，后作营销。开发次序见右图。其次期开发2 1-2213 1-2产品建议总结o规划设计在市场定位的要求下，重点营造以下亮点：o一一安康舒适住宅产品一一可供参与的私家公园及生态公园O高科技智能化设施、分户式热水系统O一一南北通透全明户型、南向卧房和宽厅O观景餐厅和厨房。一一步入式景观阳台及外飘窗。生态大堂/车库。星级物业治理建议建筑风格承受具有质感和贵气的Art Deco风格；商业定位为社区商业独具特色的内外街景观式阶梯商业街,“双首房商铺。113. 生活方式导引安康的Healthy华贵的Luxury人文的Humanities可亲近的ApproachableLOHAS 舒适的 Comfortable 布满活力的 Full Vigor效果变化产品建议之前的设计方案（一）114.o产品建议之前的设计方案（二）115.o产品建议之后的方案116.o设计院依据产品建议在连续调整117.。思考：。针对本次培训，您如何理解筹划与设计的区分？作为筹划人员如何与设计师沟通？如何做好产品筹划而且进一步将产品建议落到实处？围绕上述问题请将形成自己的观点，向公司内 刊投稿。