2022年营改增政策对建筑业及房地产业的影响分析.docx

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1、营改增政策对建筑业及房地产业的影响分我国从2022年1月1日开头，分行业逐步推行“营改增”改 革。实施4年多来，只剩下建筑、房地产、金融和生活服务四个行业 还未掩盖到。根据今年政府工作的支配，今年要全面完成“营改增”改革。 营业税这一从前的地方大税种将由此退出历史舞台。5月1日起，“营 改增”将掩盖建筑、房地产、金融、生活服务等四大行业，影响不一， 营改增最新政策对建筑业及房地产业的影响分析详述如下。自国务院明确提出，力争“十二五”期间全面完成“营改增” 改革，“营改增”便大步向前。我们可以观看到2022年“营改增” 起步以来，详细分三步走，第一步是扩围，即“营改增”方案在地区 和行业上的扩围

2、，即全面推动营改增;其次步是改制，即进一步改革 和完善增值税制度制度;第三步是立法。目前还处于扩围阶段。目前，建筑业、房地产业、生活服务业、金融保险业四大行业 营业税改增值税总方案即将公布，这将直接影响四大行业的800余万 户企业，涉及年营业税税额1.6万亿元。钳略财务培训从各渠道了解 到，估计6月下旬财政部和国税总局把四大行业的“营改增”草案上 报国务院。若进展顺当，估量该草案最快可能在将来一周内出台，正 式的实施日期可能最早会在10月1日，最晚在明年1月1日。建筑业、房地产税率定为11%建筑、房地产行业性质较为特别，房地产作为支柱产业，其重 要性不言而喻。建筑业主要是为房地产业供应服务，两

3、者上下联通， 相辅相成。假如房地产行业不一起改，而只改建筑业，那就只改上游 不改下游，下游企业得不到抵扣。所以需要联动改革，将上下游一起 改革，从而形成完整的抵扣链。由于这两类行业业务简单，牵扯的主 体多，金额高，对其“营改增”的设计方案从提出到完成历时最久， 可见是特别审慎地作出打算的。目前，我国房地产企业普遍采纳5%的营业税税率，建筑业营 业税税率为3%,基于行业与经济进展的现状，此次“营改增”房地 产、建筑业的增值税税率均为n%。更多最新建筑行业分析信息请查 阅发布的2022-2022年中国建筑行业进展分析及投资潜力讨论报告。问题亟待关注，配套措施跟进伯略调查结果显示，建筑业企业在新政实

4、施后，税负短期必定 会上升。那些挂靠的中小型建筑商由于缺乏议价力量，无法将税负转 嫁到下游企业，在将来很可能面对险恶的生存危机。而大型建筑企业 必需加快转变内控管理和发票管理才能从营改增的巨变中游刃有余。房地产企业普遍关注新政是否允许抵扣土地购置费。房地产开 发成本中土地成本的占比高达60%o无论是二三线城市还是一线城市 的项目，土地成本都会影响房地产企业的税负水平。据测算，若土地 成本不能抵扣，企业税负较之前上升2个百分点。而土地成本可以抵 扣，税负较之前下降0.6个百分点。目前，业界就对土地购置费采纳“虚拟进项税”计算抵扣的呼声很高。当然，涉及不动产形态不一, 企业内部架构多样化，以及地域

5、化等因素影响，实际执行效果也会存 在差异。据了解，虚拟进项税不太可能在本次新政中体现。建筑业在国民经济中的地位和作用日益增加，由于建筑行业具 有跨地区经营等特点，建筑业进项抵扣、纳税地点、纳税时间等问题 需要重视。而对于国民经济重要支柱之一的房地产业来说，其显著特 征是项目周期长，且成本与收入周期背离。“营改增”之后，房地产 项目的销项税额与其进项税额产生时间上的不匹配和总分机构纳税 对象是需要考虑到的。机遇挑战并存，管控策划先行增值税和企业所得税是相互结合的。营改增后，企业取得增值 税专用发票，即可以获得进项来抵扣增值税，又可以获得成原来抵扣 所得税。反之，假如无法猎取发票，将蒙受双重损失。

6、营业税时代不 重视发票的思维是错误理念。由于建筑业普遍是挂靠经营，挂靠经营 带来的就是在营改增下小型建筑公司，挂靠方往往不具备向大型供应 商选购的习惯，无法取得增值税专用发票。因此发票管理是营改增之 后的重中之重。假如只会做业务，没有发票管理，企业最终会被11% 的增值税和25%的企业所得税的税负压垮。与此前的税负相比，此次变化对于企业来说既为挑战也不失为 机遇。此次并非是对原体系的修补，而是新体系的建立与革新，在将 来出台的“营改增”细则里会提到主要的税务处理，但不肯定面面俱 到，一些详细问题会先出一个指引性规定，各地在实务上难免会消失不同操作，依据之前其他行业“营改增”的阅历，各地税务机关

7、会在 后续一两年时间内依据消失的详细问题对政策进一步调整。建筑、房地产企业可以实行新项目新方法，老项目老方法的思 路实现“营改增”平稳顺当的过渡。钳略建议管理层在宏观层面应当 提高思想熟悉，成立“营改增”小组,解读分析政策，制定工作方案， 改造企业流程和业务系统，合理利用不同业务的税负差等方法筹划, 降低税改成本O而财务人员需在详细实务层面上注意对税收申报以及 发票管理，关注政策法规以及考虑到与税务机关沟通的沟通协调、信 息系统调整问题。依据已经实行“营改增”行业的阅历，财税部门针 对新政策实施后税负增加的企业予以财政补贴。粕略提示各位财务人 员和管理人员关注主管税务机关后续的关于财政补贴的文件通知，准 时申请到财政扶持/财政补贴。