西安市物业管理条例2021.docx

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1、西安市物业管理条例（2020修订）（1999年3月30日西安市第十二届人民代表大会常务委员会第十一次 会议通过1999年5月27日陕西省第九届人民代表大会常务委员会第九次会议批准根据2004年6月30日西安市第十三届人民代表大会常务委员会第十五 次会议通过2004年8月3日陕西省第十届人民代表大会常务委员会第十二 次会议批准的关于修改西安市城市居住区物业管理条例的决定第一次修正根据2005年6月30日西安市第十三届人民代表大会常务委员会第二十 二次会议通过2005年7月30日陕西省第十届人民代表大会常务委员会第 二十次会议批准的关于修改西安市城市居住区物业管理条例的决定第二次修正2009年12

2、月30日西安市第十四届人民代表大会常务委员会第十九次会议第一次修订通过2010年3月26日陕西省第十一届人民代表大会常务委员会第十三次会议批准2016年10月25日西安市第十五届人民代表大会常务委员会第三十五次 会议第二次修订通过2016年11月24日陕西省第十二届人民代表大会常务 委员会第三十次会议批准根据2020年10月21日西安市第十六届人民代表大会常务委员会第三 十七次会议通过2020年11月26日陕西省第十三届人民代表大会常务委员 会第二十三次会议批准的西安市人民代表大会常务委员会关于修改西 安市保护消费者合法权益条例等65部地方性法规的决定第三次修正）目录第一章 总则第二章 业主大

3、会、业主委员会和物业管理委员会第一节业主大会第二节业主委员会第三节物业管理委员会 第四节其他规定第三十一条业主委员会任期届满三个月前，应当书面报告物业所在地街 道办事处、镇人民政府或者开发区管理委员会，并依法开展换届选举工作。换届筹备组人员不得作为新一届业主委员会组成人员人选。业主委员会任期届满未完成换届选举的，物业所在地街道办事处、镇人 民政府或者开发区管理委员会应当组织换届选举。第三十二条业主委员会应当自任期届满之日起十日内，在街道办事处、 镇人民政府或者开发区管理委员会指导和监督下，将保管的档案资料、印 章及其他属于全体业主共有的财物移交新一届业主委员会；未完成换届选 举的，移交给物业所

4、在地街道办事处、镇人民政府或者开发区管理委员会 代管。街道办事处、镇人民政府或者开发区管理委员会在新一届业主委员 会选举产生并办理备案手续后十日内，将其保管的档案资料、印章及财物 移交新一届业主委员会。业主委员会组成人员资格在任期内提前终止的，应当在终止之日起三日 内向本届业主委员会移交由其保管的前款所列档案资料、印章及财物。业 主委员会组成人员决定集体辞职的，应当将其保管的前款所列档案资料、 印章及财物移交给物业所在地街道办事处、镇人民政府或者开发区管理委 员会代管。不按时移交本条第一款、第二款所述档案资料、印章及财物的，街道办 事处、镇人民政府或者开发区管理委员会应当责令交回；造成损失的，

5、依 法承担赔偿责任。第三节物业管理委员会第三十三条住宅小区有下列情形之一的，可以成立物业管理委员会作为 临时机构，代行业主委员会职责：（一）不具备成立业主大会条件的；（二）具备成立业主大会条件但未成立，经物业所在地街道办事处、镇 人民政府或者开发区管理委员会指导两次后仍不能成立的；（三）业主委员会不履行职责达一年以上、无法正常开展工作，需要调 整或者重新选举业主委员会，经物业所在地街道办事处、镇人民政府或者 开发区管理委员会指导两次后仍不能选举产生新一届业主委员会的。第三十四条物业管理委员会由街道办事处、镇人民政府或者开发区管理 委员会组织成立，由业主成员以及街道办事处、镇人民政府或者开发区管

6、 理委员会、公安派出所、居民委员会、建设单位派员组成。物业管理委员会由九至十三人单数组成。其中业主成员不少于百分之五 十，由街道办事处、镇人民政府或者开发区管理委员会在业主中推荐产生。 物业管理委员会的业主成员资格应当符合本条例第二十四条第二款的规定。物业管理委员会成员应当在物业管理区域内显著位置公示。第三十五条自物业管理委员会成立之日起十日内，街道办事处、镇人民 政府应当将成立情况书面告知物业所在地区县物业管理行政主管部门；开 发区管理委员会应当将成立情况书面告知市物业管理行政主管部门。物业管理行政主管部门应当加强对物业管理委员会的指导和监督。第三十六条物业管理委员会应当依法履行职责，就物业

7、共同管理事项征 求全体业主意见，形成业主共同决定。物业管理委员会应当自业主委员会依法备案之日起七日内，与业主委员 会办理相关资料及财物移交手续后解散。第四节 其他规定第三十七条召开首次业主大会会议所必需的宣传、资料、文印等筹备经 费，根据物业管理区域规模、业主户数和建筑面积等因素确定，由建设单 位承担。建设单位应当在业主大会筹备组成立之前，将首次业主大会会议筹备经 费交至街道办事处、镇人民政府或者开发区管理委员会设立的专用账户， 供业主大会筹备组使用。首次业主大会会议召开后，业主大会筹备组应当将筹备经费的使用情况 在物业管理区域内显著位置公布，接受全体业主监督。筹备经费的结余部 分应当退还建设

8、单位。第三十八条业主大会应当建立规范的财务管理制度。住宅专项维修资金、 共用部位和共用设施设备经营收益、业主大会和业主委员会工作经费、业 主委员会组成人员工作津贴等应当按照财务要求建账、入账并定期在物业 管理区域内显著位置公示。业主委员会应当妥善保管财务原始凭证及相关 会计资料。第三十九条经百分之二十以上业主提议，业主大会应当决定是否委托有 资质的中介机构对住宅专项维修资金、业主共有收益、业主大会和业主委 员会工作经费、业主委员会组成人员工作津贴等相关财务收支情况进行审 计，并将审计报告通报全体业主。业主委员会或者物业服务企业不得转移、隐匿、篡改、毁弃会计凭证、会计账簿、财务会计报告以及其他与

9、财务收 支有关的资料。对任期和离任的业主委员会组成人员是否进行经济责任审计，应当在管 理规约和业主大会议事规则中约定。第四十条业主大会、业主委员会应当配合相关居民委员会依法履行自治 管理职责，支持居民委员会开展工作，并接受其指导和监督。业主大会、 业主委员会作出的决定应当及时告知居民委员会。第四十一条业主认为业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规 规定的，可以向街道办事处、镇人民政府或者开发区管理委员会书面提出 撤销申请；业主认为物业管理委员会作出的决定违反法律、法规规定的， 可以向市、区县物业管理行政主管部门书面提出撤销申请。受理申请的单位应当在十五个工作日内将审查结果书面告知申请人；

10、业 主大会、业主委员会、物业管理委员会作出的决定违反法律、法规的，应 当责令其限期改正，逾期不改正的，应当撤销其决定并通告全体业主。第三章前期物业管理第四十二条本条例所称前期物业管理，是指业主或者业主委员会与选聘 的物业服务企业签订的物业服务合同生效之前的物业管理。建设单位负责选聘物业服务企业实行前期物业管理，签订前期物业服务 合同，监督物业服务企业履行前期物业服务合同。第四十三条新建建设项目拟实行物业管理的，建设单位应当在申请办理 建设工程规划许可证的同时、持建设项目规划设计方案向物业所在地区县 物业管理行政主管部门或者开发区管理委员会提出划分物业管理区域的申 请。区县物业管理行政主管部门或

11、者开发区管理委员会应当自受理之日起 三十日内，根据建设项目规划设计方案，向建设单位出具物业管理区域划 分决定。区县物业管理行政主管部门划分物业管理区域前应当征求物业所 在地街道办事处、镇人民政府的意见。第四十四条划分物业管理区域应当考虑共用设施设备、建筑物规模、社 区建设等因素，根据相对独立、便于管理的原则，按照下列情况进行具体 划分：（一）按照物业项目建设用地规划许可证确定的红线图范围划定;（二）物业主要配套设施设备和相关场地共用的，应当划分为一个物业 管理区域，但其主要配套设施设备和相关场地能够分割并独立使用的，可 以划分为不同的物业管理区域；（三）已经实施物业管理的区域，其主要配套设施设

12、备和相关场地共用 的，应当划分为一个物业管理区域；其主要配套设施设备和相关场地能够 分割并独立使用的，经业主大会同意后可以划分为不同的物业管理区域；（四）不同物业管理区域地理上自然相连的，业主未入住前，经各自建 设单位同意，并已向物业买受人明示，或者业主入住后，经各自的业主大 会同意后，可以合并为一个物业管理区域。第四十五条物业管理区域划分后不得擅自变更。确需变更的，应当形成调整方案，并向区县物业管理行政主管部门或者 开发区管理委员会提出申请。调整方案应当对调整后物业管理区域的道路、绿地、共用部位和共用设 施设备的使用、维护等作出规定，并由专有部分面积占比三分之二以上的 业主且人数占比三分之二

13、以上的业主参与表决，经参与表决专有部分面积 过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。物业管理区域调整后，区县物业管理行政主管部门或者开发区管理委员 会应当在物业管理区域显著位置公告。第四十六条影响消防、避险、燃气、电梯以及其他共用设施设备使用的， 不得划分为独立的物业管理区域。对物业管理区域划分有争议的，由区县物业管理行政主管部门会同物业 所在地街道办事处、镇人民政府确定，或者由开发区管理委员会确定。第四十七条物业管理区域划分后，建设单位在销售物业时，应当将下列 材料向物业买受人明示，并作为买卖合同的附件：（一）物业管理区域的范围；（二）共用部位的名称、位置和面积；（三）共用设施设备的名称

14、、用途；（四）物业管理用房的位置和面积。第四十八条建设单位在销售物业前应当制定临时管理规约。临时管理规 约包括下列内容：（一）使用维护物业共有部分的规则;（二）使用物业专有部分的权利和义务；（三）维护物业管理区域公共秩序的权利和义务；（四）分担物业管理区域各类费用的方式；（五）违反临时管理规约应当承担的责任。临时管理规约不得侵害物业买受人的合法权益。临时管理规约的效力至业主大会通过的管理规约生效时终止。第四十九条现售商品房出售之日三十日前，预售商品房取得商品房预 售许可证前，住宅物业的建设单位应当通过招投标的方式完成物业服务 企业选聘；投标人少于三个或者住宅规模不超过三万平方米的，经区县物 业

15、管理行政主管部门或者开发区管理委员会批准，可以采用协议方式选聘 物业服务企业。建设单位应当自选定物业服务企业之日起三十日内与物业服务企业签 订前期物业服务合同。第五十条前期物业服务合同签订之日起十五日内，建设单位应当将前期 物业服务合同和临时管理规约向区县物业管理行政主管部门或者开发区管 理委员会备案。区县物业管理行政主管部门或者开发区管理委员会应当自 备案之日起五个工作日内将备案情况书面报告市物业管理行政主管部门。建设单位应当将备案后的临时管理规约在销售场所公示。建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同的 内容。物业买受人在与建设单位签订买卖合同时，应当书面承诺遵守临时 管

16、理规约。第五十一条前期物业服务合同可以约定期限；期限未满，但业主委员会 与业主大会选聘的物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服 务合同终止。第五十二条新建住宅物业交付使用十五日前，建设单位应当与物业服务 企业完成物业共用部位、共用设施设备的承接查验，与竣工验收资料不符 的，由建设单位负责整修。建设单位应当与物业服务企业签订承接查验协议，对物业承接查验基本 情况、存在问题、解决方法及其时限、双方权利义务、违约责任等事项作 出约定。物业承接查验协议作为前期物业服务合同的补充协议，与前期物 业服务合同具有同等法律效力。建设单位与物业服务企业恶意串通、弄虚作假，在承接查验过程中共同 侵害业主

17、利益的，应当共同承担赔偿责任。第五十三条建设单位应当在现场查验二十日前向物业服务企业移交下 列资料：（一）竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下 管网工程竣工图等竣工验收资料；（二）共用设施设备清单；（三）设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；（四）物业质量保修文件和物业使用说明文件；（五）业主名册；（六）承接查验所必需的其他资料第五十四条承接查验过程中，因建设单位逾期不提供相关合格证明材料、 物业项目存在严重安全隐患和重大工程缺陷等影响物业正常使用的，物业 服务企业有权拒绝承接该项目。承接查验的费用，由建设单位和物业服务企业在前期物业服务合同中约 定。没有约定或者约定不

18、明的，由建设单位承担。第五十五条物业服务企业应当自物业交接后三十日内，持物业承接查验 相关资料向物业所在地区县物业管理行政主管部门或者开发区管理委员会 备案。物业交接后，发现存在隐蔽工程质量问题，影响房屋结构安全和正常使 用的，建设单位应当负责修复；造成损失的，依法承担赔偿责任。第五十六条新建物业应当在物业管理区域内配置物业管理用房。物业管 理用房应当与新建物业同步设计、同步施工、同步交付，其面积、位置应 当符合建设工程规划许可证及居住区公建配套设施建设合同要求， 并在建设工程规划设计方案中载明。建设单位应当按照下列规定配置物业 管理用房：（一）物业建筑面积三十万平方米以下的，按物业建筑面积的

19、千分之三 提供，但最低不得少于一百平方米；（二）物业建筑面积超过三十万平方米的，除按照三十万平方米的千分 之三提供外，超过部分按千分之一的标准提供；（三）物业管理用房应当按照办公用房标准设计，具备水、电等基本使 用功能，且位于地面以上的建筑面积不低于物业管理用房建筑面积的百分 之五十。业主委员会的办公用房从物业管理用房中调剂，建筑面积不少于三十平 方米。前期物业服务企业应当在首届业主委员会依法备案之日起十五日内， 向业主委员会移交办公用房。物业管理用房属全体业主共有，无偿提供给物业服务企业使用。任何单 位和个人不得将物业管理用房转让、出租或者改作他用。第五十七条前期物业管理期间，有下列情形之一

20、的，建设单位应当依法 重新选聘物业服务企业，并监督物业服务企业之间依法交接：（一）前期物业服务合同期满，业主大会尚未成立，物业服务企业不愿 再续签合同的；（二）物业服务企业擅自撤离的；（三）物业服务企业被吊销营业执照的；（四）法律、法规规定的其他情形。第五十八条前期物业管理期间，建设单位已经注销或者无法履行相关义 务，但尚未成立业主大会的，物业服务企业应当于退出物业管理区域六个 月前书面告知业主及物业所在地街道办事处、镇人民政府或者开发区管理 委员会。街道办事处、镇人民政府或者开发区管理委员会应当在物业服务企业退 出前，组织业主成立业主大会，决定管理模式。第五十九条物业交付使用前的物业服务费由

21、建设单位承担，交付使用后 的物业服务费由业主承担。建设单位出售物业时，不得向物业买受人承诺 减免物业服务费。第四章 物业服务与管理第六十条业主委员会与选聘的物业服务企业应当签订物业服务合同。物 业服务合同签订之日起十五日内，物业服务企业应当将物业服务合同报物 业所在地区县物业管理行政主管部门或者开发区管理委员会备案。第六十一条物业服务企业承接物业时，应当与业主委员会办理物业交接 手续。交接双方应当对物业管理区域内共用设施设备的使用维护现状进行确 认，并报物业所在地街道办事处、镇人民政府或者开发区管理委员会备案。第六十二条物业服务合同应当包括下列内容：（一）物业的基本情况；（二）委托方和受托方的

22、权利义务；（三）物业管理服务事项和服务标准要求；（四）物业服务费的标准和收取办法；（五）物业的维修和养护要求；（六）公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理服务；（七）合同的期限、变更和解除；（A）合同终止时物业资料、财物的移交方式；（九）违约责任及解决纠纷的途径；（十）住宅专项维修资金的管理使用；（十一）物业管理服务用房；（十二）双方当事人约定的其他事项。第六十三条物业服务企业应当履行物业服务合同，并遵守下列规定：（一）按照物业服务的规范和标准提供服务；（二）及时向业主告知安全合理使用物业的注意事项； （三）定期听取业主的意见和建议，改进和完善服务;（四）协助公安机关做好物业管理区域内的安全防

23、范工作；（五）接受居民委员会指导和监督，配合做好社区管理相关工作。物业服务企业不得以部分业主拖欠物业服务费、不配合管理等为由减少 服务内容或者降低服务质量，不得采取中断供水、供电、供气、供热等方 式限制或者变相限制专业服务。第六十四条物业服务企业可以根据物业服务合同约定，聘请专业机构承 担设施设备维修养护、清洁卫生、园林绿化、工程施工等专项服务，但不 得将该物业管理区域全部物业服务一并委托或者转交给其他单位或者个人。电梯、锅炉、消防、监控安防等涉及人身、财产安全以及其他有特定要 求的设施设备，应当委托具有相应资质的专业机构进行维修和养护。第六十五条物业服务费可以采取包干制或者酬金制等方式，具体

24、收费方 式由物业服务合同约定。实行酬金制收费方式的，物业服务企业应当按照规定对物业服务各项资 金的收支建立台账，并接受业主委员会核查。实行包干制收费方式的，物业服务收费根据不同物业的性质和特点，分 别实行政府指导价和市场调节价。政府指导价的适用范围和收费标准由价 格主管部门制定。市场调节价的收费标准应当在成本核算、公开公示、与 业主充分协商的基础上，由业主与物业服务企业在物业服务合同中约定。第六十六条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费。业主未按照约定交纳物业服务费的，物业服务企业、业主委员会可以通 过上门催交、在物业管理区域显著位置公示等形式督促其限期交纳；逾期 不交纳的，物业服务企

25、业可以依法申请仲裁或者提起诉讼。经仲裁裁决或 者判决确认后仍不履行的，按照个人信用信息管理有关规定录入个人信用 档案。物业服务合同未约定或者未经业主同意，物业服务企业自行提供的服务, 不得向业主收取费用。物业服务企业为业主或者物业使用人提供物业服务 合同以外的专项服务的，其收费标准可以由双方另行约定。第六十七条物业服务企业应当登记进出物业管理区域的外来人员和车 辆，并定时对物业管理区域进行巡逻。物业管理区域内安装监控安防设施设备的，物业服务企业应当定期维修、 养护，确保正常运行。第六十八条本市实行物业服务重大事件报告制度。物业管理区域内发生 下列情形之一的，物业服务企业应当向区县物业管理行政主

26、管部门或者开 发区管理委员会及相关部门报告：（-）发生火灾、爆炸或者自然灾害等造成人身伤亡或者危及建筑物安 全；（二）建筑物及其附属设施设备发生安全隐患，且在八小时以内难以排 除，严重危及业主、物业使用人及建筑物安全；（三）发生群体性突发事件，影响社会和谐稳定；（四）物业管理区域内发生重大伤亡事件；（五）其他影响业主、物业使用人正常生活的事件。第六十九条新建住宅物业管理区域内的专业经营设施设备由专业经营 单位负责维修、养护和管理。建设单位应当协调配合专业经营设施设备的 施工并承担相关的配套建设。供水、供电、供气、供热等计量装置应当按 照专有部分一户一表、共有部分独立计量表配置。专业经营单位委托

27、物业服务企业负责专业经营设施设备日常维修、养护 的，应当与物业服务企业签订委托协议，明确维修、养护的主要事项以及 费用支付的标准和方式，并对其维修、养护工作进行监督。第七十条住宅物业管理区域内已建成的供水、供电、供气、供热等终端 用户分户计量表，或者终端用户入户端口以前的专业经营设施设备及相关 管线，由业主大会决定是否移交给专业经营单位负责管理。决定移交的， 建设单位应当组织有关专业经营单位进行验收。验收合格的，专业经营单位应当接收并负责维修、养护和管理；验收不 合格的，由专业经营单位按照相关标准和规范提出整改方案，经整改合格 后移交。住宅物业尚在工程质量保修期内的整改费用由建设单位承担，超

28、出保修期的由全体业主共同承担。第七十一条专业经营单位应当向最终用户服务并收取费用，对公共能耗 应当独立安装计量装置，计量收费。专业经营单位可以委托物业服务企业代收相关费用，并支付一定的代收 服务费。代收服务费标准由双方协商确定。专业经营单位、受委托的物业 服务企业不得向业主转嫁代收服务费。专业经营单位不得强制物业服务企业代收费用，不得因物业服务企业拒 绝代收有关费用而停止向最终用户提供服务。第三章前期物业管理第四章物业服务与管理第五章 物业的使用与维护第六章物业保修金与住宅专项维修资金第七章 监督管理第八章 法律责任第九章 附则第一章 总则第一条为了规范物业管理活动，维护业主和物业服务企业的合

29、法权益, 营造良好的生活和工作环境，根据中华人民共和国民法典、国务院物 业管理条例陕西省物业管理条例及有关法律、法规，结合本市实际， 制定本条例。第二条本市行政区域内的物业管理及其监督管理活动，适用本条例。第三条本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主 和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及其配套的设施设备和相 关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩 序的活动。第四条市住房建设行政主管部门是本市物业管理的行政主管部门，对本 市物业管理活动实施监督管理。区县物业管理行政主管部门具体负责本辖区物业管理活动的监督管理。开发区管理委员会按照本条例的规定负

30、责本开发区范围内物业管理活 动的监督管理。发改、资源规划、城管、市场监管、公安、水行政、生态环境、民政、 人防等相关部门应当按照各自职责，做好物业管理活动的相关监督管理工 作。街道办事处、镇人民政府在区县物业管理行政主管部门的指导下，按照 本条例的规定，负责本辖区物业管理活动的指导和监督工作。第七十二条物业服务合同期限届满三个月前，业主委员会应当组织召开 业主大会，决定续聘或者选聘新的物业服务企业。业主大会决定续嗯的， 业主委员会应当在物业服务合同期限届满七日前与物业服务企业续签物业 服务合同。业主大会决定选聘新的物业服务企业的，原物业服务企业应当 在物业服务合同终止之日起十五日内撤出物业管理

31、区域，并配合新选聘的 物业服务企业办理交接手续，不得以物业服务中的债权债务纠纷未解决、 阶段工作未完成等为由拒绝退出。物业服务企业决定不再续签物业服务合同的，应当在合同期限届满前九 十日在物业管理区域内显著位置公告，并书面告知业主委员会和物业所在 地街道办事处、镇人民政府或者开发区管理委员会。但是物业服务合同对 通知期限另有约定的除外。物业服务合同期限届满，业主大会没有作出选聘或者续聘决定，也没有 要求物业服务企业退出物业管理区域，原物业服务企业按照原合同继续提 供服务的，原合同权利义务延续。在合同权利义务延续期间，合同当事人 一方提出终止合同的，应当提前六十日书面通知对方当事人。第七十三条物

32、业服务企业退出物业管理区域，应当撤出管理区域内的物 业服务人员，并向业主委员会履行下列交接义务：（一）移交本条例第五十三条规定的相关资料；（二）移交物业资料，实行酬金制的，还应当移交物业服务期间的财会 资料；（三）物业管理用房；（四）清退预收、代收的有关费用及利用共用部位、共用设施设备经营 收益；（五）法律、法规规定的其他事项。物业服务企业不得损坏、隐匿、销毁物业资料和财物。因维护保养不当等原因导致电梯、锅炉、消防、监控安防等共用设施设 备无法正常使用的，物业服务企业应当修复并承担相应责任。第七十四条配套设施不齐全的老旧住宅小区应当按照政府补助、单位自 主、居民自愿的原则，逐步改造提升。市、区

33、县人民政府或者开发区管理委员会应当制定年度改造计划，安排 专项资金，用于老旧住宅小区的改造提升。对产权单位自主开展的改造提 升，市、区县人民政府或者开发区管理委员会应当给予适当补贴。第七十五条老旧住宅小区改造提升完成后，街道办事处、镇人民政府或 者开发区管理委员会应当组织召开业主大会会议，决定管理模式。未实行物业管理的老旧住宅小区，由街道办事处、镇人民政府或者开发 区管理委员会组织实施环境卫生、秩序维护等基本物业服务，所需费用由 物业使用人承担。第七十六条业主、业主委员会、物业管理委员会、物业服务企业、专业 经营单位、建设单位之间在物业管理服务活动中发生争议的，可以要求物 业所在地街道办事处、

34、镇人民政府或者开发区管理委员会调解，也可以依 法申请仲裁或者提起诉讼。第七十七条物业服务企业应当将下列信息在物业管理区域内显著位置 公示并及时更新：（-）物业服务企业项目经理的基本情况、联系方式，客服、工程维修 电话；（二）物业服务合同约定的服务内容、服务标准、收费项目、收费标准 等；（三）电梯、锅炉、消防、监控安防等共用设施设备日常维修保养单位 的名称、资质、联系方式和应急处置方案等；（四）代收代缴事项；（五）水、电、热等公共能耗总量、明细及费用分摊方式；（六）共用部位和共用设施设备经营收益情况；（七）法律、法规规定及物业服务合同约定应当公示的其他信息。第七十八条市物业管理行政主管部门应当建

35、立物业服务企业信用评价 体系，对物业服务企业、项目负责人的信用信息实行动态管理，向社会公 布评价结果。区县物业管理行政主管部门和开发区管理委员会具体负责物业服务企 业、项目负责人信用信息征集、考核、评价、汇总和核查工作。街道办事处、镇人民政府、居民委员会应当做好辖区内物业服务企业、 项目负责人信用信息的征集、核查工作。第五章 物业的使用与维护第七十九条业主、物业服务企业应当按照不动产权属证书载明的用途, 或者资源规划主管部门批准的设计用途，使用物业及公共建筑和共用设施, 不得擅自改变用途。确需改变的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的 业主同意。改变公共建筑和共用设施用途的，还

36、应当经业主大会同意。业 主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当 经有利害关系的业主一致同意。第八十条物业管理区域内禁止下列行为：（一）将没有防水要求的房间或者阳台改为卫生间、厨房；（二）在居民住宅楼、未配套设立专用烟道的商住综合楼以及商住综合 楼内与居住层相邻的商业楼层内新建、改建、扩建产生油烟、异味、废气 的餐饮服务项目；（三）占用或者损坏共用部位、共用设施设备，擅自移动共用设施设备；（四）违法搭建建筑物、构筑物，开挖、扩建地下室；（五）违反规定饲养动物；（六）存放不符合安全标准的易燃、易爆和剧毒等危险性物品；（七）损坏或者擅自停用公共消防设施和器材，占用、堵塞、封

37、闭消防 通道、消防登高面等消防场地，妨碍公共疏散通道、安全出口畅通；（A）擅自在建筑物、构筑物上悬挂、张贴、涂写、刻画；（九）超过规定标准排放噪声；（十）法律、法规和临时管理规约、管理规约禁止的其他行为。有前款所列行为之一的，物业服务企业应当及时劝阻、制止，并向相关 部门和业主委员会报告。物业服务企业、业主委员会、业主有权依照法律、 法规以及临时管理规约、管理规约，要求行为人停止侵害、消除危险、排 除妨害、恢复原状、赔偿损失；业主、物业使用人有权向相关行政管理部 门投诉和举报，对侵害自己合法权益的行为，可以依法申请仲裁或者提起诉讼；业主委员会可以按照管理规约或者业主大会的决定，对侵害业主共 同

38、利益的行为依法申请仲裁或者提起诉讼。第八十一条物业管理区域内规划用于停放汽车的车位、车库，应当首先 满足本物业管理区域内业主的停车需要，其归属由当事人通过出售、附赠 或者出租等方式约定。建设单位在销售物业时，应当将拟出售、附赠或者出租车位、车库的相 关信息在销售场所显著位置公示。第八十二条占用业主共有道路、场地用于停放汽车的车位、车库属于全 体业主共有，建设单位不得出售、附赠或者出租。业主共有用于停放汽车的车位、车库的使用，由业主大会或者业主大会 授权的业主委员会决定。第八十三条占用业主共有道路、场地停放汽车的，由业主大会决定是否 收取场地占用费、收取标准和用途等事项。业主大会决定收取机动车辆

39、场 地占用费的，场地占用费属于全体业主共有，由物业服务企业代为收取。物业服务企业可以收取机动车辆停放服务费。机动车辆停放服务费属于 物业服务企业所有。机动车辆场地占用费、机动车辆停放服务费的收取标准应当在物业管理 区域内显著位置公示。物业服务企业应当将机动车辆场地占用费、机动车辆停放服务费单独列 账，独立核算。业主委员会应当对机动车辆场地占用费收支情况进行监督， 并向业主大会报告。业主对汽车停放有保管要求的，应当与物业服务企业另行签订保管服务 合同。公安、消防、抢险、救护、环卫等车辆执行公务时，在物业管理区域内 临时停放，不得收取费用。第八十四条利用物业共用部位、共用设施设备设置广告、车位车库

40、和进 行其他经营活动的，应当在征得相关业主、业主大会同意，并征求物业服 务企业的意见后，按照规定办理有关手续。业主所得收益应当主要用于补 充住宅专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。第六章物业保修金与住宅专项维修资金第八十五条建设单位应当依照国务院及其住房建设行政主管部门的规 定对物业保修期内的建设工程质量承担保修义务。不动产权属初始登记前, 建设单位应当按照规定向物业管理行政主管部门设立的保修金专门账户交 存物业保修金。物业保修期内，建设单位不履行保修义务的，业主、业主委员会或者其 委托的物业服务企业可以向物业管理行政主管部门提出物业保修金使用申 请。需要委托建筑工程质量检测机构鉴定的

41、，鉴定费用由责任人承担。物业管理行政主管部门应当在保修金动用后三个工作日内书面通知建 设单位。建设单位应当在收到书面通知之日起十五日内足额补存。建设单位对维修责任承担有异议的，可以在前款规定的期限内依法申请 仲裁或者提起诉讼，由责任人在相关法律文书生效之日起十五日内补存物 业保修金。逾期不申请仲裁或者不起诉的，视为其认可承担维修责任。第八十六条物业保修期限届满后，业主自用部位、自用设施设备的维修、 养护，由业主负责；业主与物业使用人另有约定的，从其约定。业主或者 物业使用人也可以委托物业服务企业进行维修、养护，并承担相应的费用。第八十七条住宅物业、住宅小区内的非住宅物业、与单幢住宅楼结构相 连

42、的非住宅物业的业主，应当交存住宅专项维修资金。出售公有住房的， 业主应当交存住宅专项维修资金，公有住房售房单位应当在售房款中提取 住宅专项维修资金。业主交存的住宅专项维修资金属于业主共有；从公有住房售房款中提取 的住宅专项维修资金归公有住房售房单位所有。住宅专项维修资金专项用于物业保修期限届满后物业共用部位、共用设 施设备的维修和更新、改造，不得挪作他用。商品住宅、公有住房已经出售但未交存住宅专项维修资金的物业管理区 域，应当补交住宅专项维修资金。第八十八条商品住宅的业主应当在办理房屋入住手续前，将首期住宅专 项维修资金足额存入住宅专项维修资金专户。建设单位、物业服务企业不 得代收住宅专项维修

43、资金。业主在办理房屋入住手续时，应当提供陕西省住宅专项维修资金专用收 据；未提供专用收据的，建设单位不得将房屋交付使用；已入住的住宅小 区，仍有部分未售出房屋的，由建设单位在办理不动产权属初始登记时代 为交存住宅专项维修资金。第八十九条业主大会成立前，住宅专项维修资金由物业管理行政主管部 门代为管理。业主大会成立后，住宅专项维修资金代管部门应当将该物业 管理区域内业主交存的住宅专项维修资金账面余额划转至业主大会在商业 银行开立的住宅专项维修资金账户，并将有关账目等移交业主委员会。开 户银行应当与物业管理行政主管部门签订监督协议。物业所在地物业管理行政主管部门应当对业主大会开立的住宅专项维 修资

44、金账户及资金使用进行监督。第九十条使用住宅专项维修资金相关业主有约定的，从其约定；无约定 的，根据其各自拥有物业的建筑面积比例按照下列规定分摊：（一）用于小区共用设施设备维修和更新、改造的，由小区业主按照其 拥有物业的建筑面积比例承担，并从小区业主交存的住宅专项维修资金中 列支；（二）用于整幢楼本体共用部位、共用设施设备维修和更新、改造的, 由整幢楼业主按照其拥有物业的建筑面积比例承担，并从该幢业主交存的 住宅专项维修资金中列支；（三）用于本单元内共用部位、共用设施设备维修和更新、改造的，由 本单元内业主按照其拥有物业的建筑面积比例承担，并从该单元业主交存 的住宅专项维修资金中列支。使用住宅专

45、项维修资金，涉及尚未售出的住宅物业、非住宅物业或者建 设单位、公有住房售房单位保留自用、经营的，建设单位、公有住房售房 单位应当按照该物业的建筑面积，分摊维修和更新、改造费用。第九十一条业主转让物业的，住宅专项维修资金中的剩余部分应当结转 受让人。因拆迁或者其他原因造成物业灭失的，剩余的住宅专项维修资金业主交 存的应当退还业主；公有住房单位交存的部分返还售房单位；售房单位不 存在的，按照售房单位财务隶属关系收缴同级国库。第九十二条物业保修期限届满后，发生下列紧急情况危及房屋使用和人 身财产安全的，物业服务企业应当立即采取应急防范措施，由业主大会或 者业主委员会依法向区县物业管理行政主管部门或者

46、开发区管理委员会提 出住宅专项维修资金使用申请：（一）屋面、外墙防水损坏造成渗漏的； （二）楼体外立面脱落的;（三）电梯故障，经特种设备检验检测机构检测，需要维修、更新或者 改造的；（四）消防设施故障，消防管理部门要求对消防设施维修、更新或者改 造的；（五）二次供水水泵损坏导致供水中断的，但专业经营单位负责二次供 水水泵设备维修、养护的除外；（六）专用排水设施坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障碍的。区县物业管理行政主管部门或者开发区管理委员会收到申请后，应当立 即赴现场查勘。属于前款规定情形的，应当出具住宅专项维修资金应急使 用确认书。没有业主大会或者业主委员会的，由物业服务企业按照本条规定履行相

47、关责任。第九十三条应急使用住宅专项维修资金的，物业服务企业、业主委员会 或者相关业主凭应急使用确认书、维修工程造价审核报告及相关资料申请 拨付住宅专项维修资金。维修费用从相关业主住宅专项维修资金中直接列 支。应急维修工程竣工验收后，应当将使用住宅专项维修资金总额及业主分 摊情况，在物业管理区域内显著位置公示。第九十四条市人民政府应当制定住宅专项维修资金管理办法。住宅专项 维修资金管理办法应当包括保值增值管理、使用计划报告、应急使用、财 务预决算管理、审计监督和业主查询对账等制度。第七章 监督管理第九十五条市、区县人民政府应当建立和完善物业管理工作综合考核制 度，定期对物业管理工作进行监督检查，

48、并纳入年度工作目标责任考核。第九十六条市、区县人民政府应当建立健全物业管理协调机制，督促有 关部门依法履行监督管理职责，促进物业服务行业发展，研究解决物业管 理工作中的重大问题。街道办事处、镇人民政府或者开发区管理委员会可以召集由业主、物业 服务企业、公安派出所、居民委员会等方面的代表参加的物业管理联席会 议，协调解决物业管理中遇到的问题。第九十七条市物业管理行政主管部门应当履行下列职责:（一）制定物业管理相关政策措施；（二）建立物业管理行政监督管理综合平台和物业管理信用信息平台；（三）统筹物业保修金、住宅专项维修资金监督管理工作；（四）监督指导各区县、开发区物业管理行政监管工作；（五）组织物业管理相关培训；（六）法律、法规规定的其他职责。第九十八条区县物业管理行政主管部门应当履行下列职责：（一）指导街道办事处、镇人民政府履行物业管理监管职责；（二）指导和监督前期物业管理招投标活动；（三）前期物业服务合同、临