房地产开发项目工程招标采购效果分析.docx

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1、房地产开发项目工程招标采购效果分析从工程实践出发，通过分析影响房地产开发项目工程招 标采购效果的因素，提出提高工程采购效果的相应方法。一、引言工程招标采购是工程项目建设中开展成本控制和选择 优秀承包商主要手段，一直以来，工程招标采购在房地产项 目开发中起着重要作用。非但凡近年来，随着房地产调控的 开展，房地产市场正逐步向以高性价比产品开展竞争的买方 市场过渡，市场价值的理性回归使得各房地产开发商的竞争 发展战略也随之发生重大转变，正逐步从产品差异化战略调 整为以提高产品品质和有效降低成本为主的发展战略，而这 一战略的转变也对其执行的主要手段；工程招标采购提出了 更高的要求。工程招标采购的目标效

2、果是通过竞争价降低和锁定成 本并确定优秀的承包商，而承包商确实定也意味着工程建设 的质量和进度也随之大体锁定，因为，优秀的承包商一般都 是施工技术经验丰富，治理成熟、市场信誉良好的某一工程 建设领域的佼佼者，一经选定，工程竣工后的质量和进度都 是可以预期的。但在实际操作中，这样的采购效果并不是总 能够到达，从竣工后的反应情况看，那些效果较差的招标采 购项目一一质量、进度达不到合同要求以及成本被突破，往 往是在招投标采购的诸多环节上出现了问题，从而造成在成 本锁定或是承包商确实定上出现了偏差所致。本文从工程实践出发，对影响招标采购效果的各因素开 展逐一探讨，分析产生偏差的原因，并提出相应解决方法

3、, 从而到达提高工程招标采购效果的目的。二、提高工程招标采购效果的对策1、详尽而准确的技术标准详尽而准确的技术标准是提高工程招标采购效果的根 底保证。房地产开发项目的工程发包体系上大多是总分包的方 式，即工程的主体部分由土建安装总包单位中标承包，其它 专业性较强的分包工程如铝合金门窗、外保温系统、干挂石 材、防腐木工程等由建设方开展指定分包。由于土建安装总 包项目在材料、人工、机械组成上较为透明和普遍，设计图 纸就可充分表达招标的技术要求。而对于专业性很强、非但 凡采用非常规标准的分包工程，假设没有经过充分研究及深 化设计，仅仅依靠设计院的建筑设计图纸，是不能准确而全 面说明技术要求的，例如在

4、铝合金门窗的设计图纸中，一般 设计院仅能表现出设计的尺寸，其它方面则参考指定图集， 但图纸和图集对于门窗的组成，如铝合金型材、玻璃、五金、 填缝胶的规格、品牌要求、产地、等级等，则缺乏足够的说 明，同时对于具体的连接节点也往往不够明确。假设在此根 底上未经研究深化就开展投标价，则会造成各投标单位按照 不一致的技术标准竞价，在以最低价为评标原则的情形下， 投标单位为竞标成功，往往会采取质量较低标准的竞标方案, 而这样选择中标单位的施工后果就是项目质量达不到要求， 采购的目标效果自然也就不能到达。对于此类专业性很强或非标工程的工程采购，在技术标准的预备上，可采取以下方法:首先，组织相关设计人员、技

5、术人员、材料人员对标的 项目开展材料标准研究、性能研究等，此类研究必须建立在 充分市场调研和保证品质效果的根底上，在经过具体技术经 济论证比选后，确定相应的技术要求。而对于节点深化设计 方面的问题，若自身设计力量的缺陷，可借助投标单位的专 业能力通过一轮技术方案评选来确定，由于投标单位具有丰 富的专业技术和经验，借助他们的力量，往往能起到事半功 倍的效果。除了上述的图文表达外，为了更为明确，还要组 织竞标单位按图文要求制作标的物样品并开展送样，通过送 样评选及封样，确定竞标的实样标准。这样，在既有图文要 求又有实样标准的情况下，基本可保证技术标准的具体和明 确。2、合理的招标商务付款方式合理的

6、符合工程实际情况的招标商务付款方式是提高 工程招标采购效果的重要商务条件，对于吸引优秀承包单位 参与竞标及价是非常重要的。一般来说，申请投标单位都会 把招标项目的付款方式作为是否参与投标的先决条件，因为 不同的付款方式对投标单位现金流和利息的影响是不同的, 大比例垫资或支付周期过长等苛刻的付款方式会使中标单 位在施工时出现资金周转困难和财务费用增大的风险，甚至 工程无法按时竣工。而房地产开发商为了降低财务费用和迫 于融资的难度，在工程款支付上一般都倾向于最大限度的使 用延期支付手段，若如此，则将严重挫伤申请投标单位竞标 的积极性，导致优秀承建商在前期洽商时就退出，从而只能 在水平一般的承建商中

7、选择，最终的结果是工程的质量和进 度受到影响。因此，为了吸引优秀的承建商来参与竞标，工程的付款 方式需灵活制定，在投标单位和自身公司的现金流中取得一 种平衡，也就是说合理的使用延期支付手段。对于总包的土 建工程，由于施工周期一般较长，可预付一定的周转资金, 其余工程进度款按月产值的3040%支付，待主体构造封顶, 一次性支付至7580%,审计完毕后支付至90%,留10%作为 保修金在保修期满后支付。这样的支付方式，既有利于施工 单位资金的周转，也有利于建设方合理的利用延期支付手段 控制现金流，同时，还有利于促进施工单位加快施工进度。 而对于一些施工周期较短的分包工程，例如3个月左右，由 于工程

8、量相对较小，可不付预付款，根据工程施工流程设置 节点付款，即材料入场可根据材料入场价值支付一定比例， 安装工作量完成50%按一定比例支付，全部竣工通过内部验 收后再支付一定比例等，这些支付的比例可按照中标价预先 计算好，在支付时可省去审核的时间，提高付款的效率，保 证现金流顺畅迅速的情况下促进施工进度。3、邀标对象的细致遴选邀请投标对象的细致遴选是提高工程招标采购效果的 源头环节。房地产项目工程招标采购一般采取邀请招标，邀请的家 数在34家之间，过多会使招标的协调治理难度加大，也 会使招投标周期延长；少于3家，则不能实现充分竞争，也 轻易发生串标事件。邀请招标对象一般通过各种渠道发布招标信息，

9、承受名, 前期接洽，考察公司生产加工能力或最近1年内完成的与本 招标标的物相似的项目。在这一阶段中，遴选优秀的适合本 项目的竞标单位是主要目的，也是整个招标采购工作的源头 环节，但易出现的偏差是，考察下来确定投标的公司在承建 实力、水准上不在一个档次上，而不同档次水准的公司在承 建质量和成本控制水平上是有着显著差异的，若不同水准的 公司在一起竞争，将不能保证在提供一样优质水准服务根底 上比较出最低价的，最终会造成优汰劣胜的相反效果。目前 我国的建筑市场基本实现了充分竞争，但同时也存在鱼龙混 杂的现象，虽然很多公司的资质都可以到达要求的标准，但 实际上，各自的实际承建水准却大有区别，假设仅凭资质和 过往业绩是不能准确遴选出好的竞标者的，必须要实地考察 申请投标单位公司规模和当年内完成的与本招标项目相近 的项目，并制定相应的可量化的评分标准予以排选。此项工 作虽然较为繁琐和消耗精力，但只有严格细致的挑选，才能 保证考察选择到在同一水平线上的优秀竞标者。