房地产项目工程造价的控制与管理-刘小锋.doc

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1、 2132 2017 年 3 月上 房地产业 建筑工程技术与设计 房地产项目工程造价的控制与管理 刘小锋 （恒大地产集团珠三角房地产开发有限公司 510000） 【摘要】 随着经济的快速发展和基本建设 投资规模的不断扩大， 制目标，选择合理的设计标准进行设计，另一方面要不断分析限 中国房地产市场对建筑工程项目进行全过程工程造价控制的要求 额的合理性，若设计限额确定不合理，必须重新进行投资分解， 越来越迫切。工程造价管理涉及的面比较广且是一项不确定性很 修改或调整限额设计目标值。 强的工作，在项目实施的过程中会出现许多不可预见的事项，而 2.3 房地产项目实施阶段工程造价的控制 对这些事项的预防

2、仅靠投资成本的控制很难做好 , 本文针对以上 2.3.1 项目招投标阶段 的工程造价控制 的问题进行阐述。 采用项目招投标就是要通过竞争确定出工程价格 , 使其趋于 【关键词】 房地产；工程造价；控制；管理 合理或下降 , 有利于节省投资 , 提高投资效益 , 进而更好的控制造 价。为了使招投标起到其本身的作用 , 再招投标过程中要注意以 在房地产项目管理中，如何进行有效的工程造价管理，并在 下几点： 确保工程质量的前提下，降低工程造价，是各房地产企业普遍关 （ 1）严把资格审查关。为维护投资者的最大利益，对申请投 注的问题。 标单位的实力、业绩、信誉、管理水平等进行审查和考察，保证“优 工程

3、造价管理是以建设项目为对象，为在目标的工程造价计 中选优”。 划值以内实现项目而对工程建设活动中造价进行规划、控制和管 （ 2）合理确定标底价格。推行合理低价中标，即在保证质量、 理。因此，工程造价的管理和控制是贯穿于项目开发的全过程中 工期的前提下的合理低价 , 避免低于成本价中标。 就是要在项目投在决策阶段、设计阶段、发包阶段和施工阶段， （ 3）做好材料设备招标。对商品混凝土、水泥、钢筋、电梯 把项目投资的发生控制在批准的投资限额以内，随时纠正发生的 等主要材料设备组织单独招标采购，不仅能保证质量 , 还可节省 偏差，保证项目投资管理目标的实现。 投资。 1 房地产项目工程造价控制的原理

4、 （ 4）严把合同关。在签定合同阶段 , 特别要谨慎。建设工程 1.1 工程造价控制的原则 的施工合同是施工阶段造价控制的依据。它作为工程实施阶段造 （ 1）合理设置工程造价控制目标 价控制的主线条贯穿于该阶段的始末。工期、质量、造价三个方 （ 2）以设计阶段为重点进行全过程工程造价控制 面使施工合同最重要的内容，关于开竣工日期的界定参加验收的 （ 3）采取主动控制措施 单位、人员，采用的质 量标准、程序及产生质量争议的处理对价 （ 4）采取经济与技术结合的成本控制手段 款调整的范围、程序、计算依据和设计变更、现场签证、材料价 1.2 工程造价控制的内容 格的签发确认对工程进度款和竣工结算所需

5、文件、程序和效力等， （ 1）项目投资决策阶段的造价控制。投资决策阶段的各项技 必须作出明确具体的规定，避免扯皮现象的发生 。 术经济决策对开发项目的工程造价有重大影响。这阶段的主要内 2.3.2 项 目施工阶段的工程造价控制 容是寻找项目、市场调查和投资评估。 项目施工阶段是资金投入的最大阶段，是招投标工作的延伸， （ 2）设计阶段的造价控制。设计阶段的造价控制工作是项目 是合同的具体化。虽然这阶段影响工程造价的可能相对少些，但 建设全过程造价管理的重点。这阶段的主要内容有工程设计招标 真正形成工程实体主要是在这一阶段，若控制不好也会使投资失 和方案竞选以限额设计为原则深化设计运用价值工程原

6、理优化设 控，做好项目施工阶段的造价控制需要从 以下几方面着手： 计。 （ 1）做好图纸会审工作。图纸会审工作一方面能发现施工图 （ 3）实施阶段工程造价的控制。这一阶段是项目开发全过程 纸存在的问题并在施工前加以解决，另一方面也能减少因图纸错 工程造价控制不可缺少的重要环节，主要内容有做好建设工程招 误造成的返工，签证费用。 标工作签订施工合同按规定和合同拨付工程进度款控制工程变更 （ 2）审查优化施工组织设计方案。施工组织设计是指导 施工 及时处理索赔。 的纲领性文件，是保证工程顺利进行、确保工程质量、有效控制 2 地产项目全过程工程造价控制 工程造价的重要工具 。因此，运用价值工程理论，

7、对各种施工 2.1 地产项目决策阶段工程造价控制 方案进行技术上、经济上的对比分析，从中选出最能合理利用人力、 （ 1）项目决策的正确性是工程造价合理性的前提。项目决策 物力、财力 资源的方案，从而降低造价。 正确，意味着对项目建设做出了科学的决断，优选出最佳投资行 （ 3）严格控制涉及工程造价增减的工程变更及现场签证管理。 动方案，达到资源的合理配置。这样才能合理的估计和计算工程 及时做好施工现场记录，制定现场签证和管理程序，加强现场签 造价，并且在实施最优投资方案过程中，有效地控制工程造价。 证的管理，工程签证随做随签，避免日后签证，同时签证尽可能 （ 2）项目决策的内容是决定工程造价的基

8、础。工程造价的计 量化，避免仅做定性或含糊不清的签证。 价与控制贯 穿于项目建设全过程，据有关资料统计 , 投资决策阶 （ 4）合理确定材料与设备价格。工程建设过程中材料设备费 段影响工程造价的程度高达一，而与此对应项目所发生的费用只 占很大的比重，约占总价直接费的，材料设备价格的高低对工程 占总费用的巧左右。因此，决策阶段各项技术经济决策，对该项 造价的影响很大。因此，严格控制材料设备价格是降低造价的有 目的工程造价有重大影响。 效手段。在保证质量的基础上，力争把材料价格控制在最低水平上。 （ 3）造价高低，投资多少也影响项目决策。决策阶段的投资 （ 5）加强工程质量管理。避免施工中由于返修

9、工程过多，造 估算是进行投资项目方案选择的重要依据之一，同时也是决定项 成工程费用的增加。保证按时完工，减少工期延误损失。 目是否可行及主管部门进行项目审批的参考依据。 （ 6）严把工程结算关。 （ 4）项目决策的深度影响投资估算的精确度，也影响工程造 2.3.3 工程竣工结算阶段工程造价控制 价的控制效果。项目建设各阶段造价之间存在着“前者控制后者 ” 竣工验收阶段工程造价的内容包括竣工结算的编制与审查， 的制约关系，因此，只有加强项目决策的深度，合理计算投资估算， 竣工决算的编制，保修费用的处理，建设项目后评估等。其中竣 保证投资估算打足，才能保证其他阶段的造价控制在合理范围， 工结算的编

10、制与审查是这一阶段工程造价控制的重点。 使投资控制目标能够实现。 3 结束语 2.2 房地产项目设计阶段工程造价的控制 综上所述，房 地产项目的工程造价控制与管理，其工程造价 在满足项目使用功能的前提下，合理的设计可以使工程造价 管理工作就是从项目前期工作抓起，在可行性研究、投资决策的 大幅度降低。为此，要做好一下几方面的工作： 基础上，对建设准备、设计、施工、竣工验收等全过程的一等系 （ 1）对项目的功能定位充分分析，在对市场进行调查的基础 列过程进行规划、协调监督、控制和总体评价，以保证项目质量、 上按照价值工程的原理对项目的功能进行分析、评审、决策。通 进度、投资目标的顺利实现。 过实 施价值工程，可以使设计人员更准确的了解用户所需，避免 在设计过程中只重视功能而忽略成本。 参考文献： （ 2）推广标准化设计，优化设计方案。采用标准化设计，可 1 杨也容 . 浅谈房地产项目工程造价管理田 j 商业文献 2011 理与科技下旬刊 2010（ 07） 万方数据 1 2 以改进设计质量、提高劳动生产率、加快工程建设进度、节约建 筑材料，从而有效的降低工程造价。 （ 3）进行限额设计。在设计过程中一方面要严格按照限额控