《慈溪市新一轮城乡基准地价更新方案》《慈溪标定地价》起草说明.docx

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1、慈溪市新一轮城乡基准地价更新方案 慈溪市标定地价起草说明一、更新方案与标定地价制定的目的与意义根据国土资源部办公厅关于加强公示地价体系建设和 管理有关问题的通知（国土资厅发201727号）、关 于进一步规范浙江省基准地价更新管理的实施意见（浙土 资办（2014） 107号）等要求，我市须对2016年1月公布的 基准地价予以更新完善。基准地价的及时更新可充分体现出土地在利用过程中 所能产生的各类经济收益，可为土地使用者之间转让土地、 政府有偿出让土地及征收土地税费提供依据。基准地价体系 的完善有助于政府对土地市场和土地资源的管理。通过制定 出灵活的地价政策，落实城市规划、经济发展战略和产业政 策

2、，从而实现土地资源的合理配置，使有限的土地发挥最大 的经济和社会效用。二、更新方案与标定地价主要内容更新方案与标定地价主要包括建设用地定级、 城镇基准地价制定、集体建设用地基准地价制定、农用地定 级和基准地价制定、标定地价评估等内容。其中集体建设用 地基准地价制定、农用地定级和基准地价制定、标定地价评 估三项是本轮基准地价更新方案的新增内容。L建设用地定级是根据土地的经济和自然两方面的属 性及其在社会经济活动中的地位和作用，对行政区内的土地 （建设用地或农用地）质量的相对一致性和差异性进行综合 评定和区段划分。本轮全市住宅、商业用地定级由上一轮的7级划改为6 级，工业用地由上一轮的8级划改为6

3、级；扩大了中心城区 1-3级范围，将新城河两侧区域纳入1级范围。详见建设用 地定级图。2 .城镇基准地价（国有建设用地基准地价）是指城镇国 有土地的基本标准价格，是各城镇按不同的土地级别、不同 的地段分别评估和测算的商业、工业、住宅等各类用地在特 定估价时点上土地使用权的区域平均价格。本轮城镇基准地价较上一轮比较：商服用地1-3级价格 基本趋稳，部分区域可能会因土地等级调高而致价格上涨； 住宅用地价格增幅较大；工业用地价格稍有增幅。详见慈 溪市新一轮城乡基准地价更新方案。3 .集体建设用地基准地价是为适应农村土地制度深化 改革和建立城乡统一土地市场需要，对集体土地分布范围内 的集体建设用地的土

4、地质量或土地价格形成条件进行分析 评价，划分出均质土地单元（土地级别或地价区片），运用 不动产估价理论和方法评估出的估价时点上单位面积集体 建设用地具有物权性质的区域平均价格。对集体建设用地基 准地价的研究可弥补农村土地价格管理的短板，为集体经营 性建设用地入市工作打好基础。一般情况下，同区域内集体建设用地的区域位置、配套 设施、公众接受度均不及国有建设用地，故集体建设用地基 准地价定价约为国有建设用地的70-80%。详见慈溪市新一 轮城乡基准地价更新方案。4 .农用地定级是根据我市土地管理和实际情况需要，依 据构成土地质量的自然因素和社会经济因素，对行政区内的 农用地进行质量综合评定和划分级

5、别的过程。研究农用地定 级和基准地价，可规范农用地流转中价格不规范、不合理的 问题，有利于农业现代化规模经营，有利于土地资源管理和 资产管理相结合工作的开展。我市农用地一级范围为：区位条件优越，土壤肥力好的 城市边缘区域，适宜大规模发展商品蔬菜生产的农村地区。 二级范围为：地势平坦的平原区域，土壤肥力较好，经济作 物种植面积比例大，农业现代化水平较高的粮食主产区。三 级范围：中心城区及城镇周边非农产业对于农业发展具有抑 制作用或环境质量退化的地方，蔬菜种植面积大，粮食作物 产量低。四级范围：南部山区，以粮食作物、林特产品生产 为主。五级范围：沿海滩涂和南部山地，土壤熟化程度较差 或存在水土流失，粮食作物规模化种植面积大，生态保护任 务重，具休闲农业发展潜力。详见农用地定级图。5 .标定地价是政府为管理需要确定的，在标定区域范围 内，选择土地条件、土地利用状况等特征具有代表性、且利 用状况相对稳定，地价水平能够起示范和比较标准作用的宗 地，在现状开发利用、正常市场条件、法定最高使用年期或 政策规定年期下，某一估价期日评估的土地权利价格。标定 地价的制定和公示，能较好地反映土地和房地产市场发展的 现状和价格现势，以其为标准可减少基于基准地价评估宗地 价格形成的汇合误差。我市标定地价公示范围内共布设标准宗地88个，其中: 商服用地13个；住宅用地45个；工业用地30个。