北京市2023年房地产估价师之估价原理与方法高分题库附精品答案.doc
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1、北京市北京市 20232023 年房地产估价师之估价原理与方法高分年房地产估价师之估价原理与方法高分题库附精品答案题库附精品答案单选题(共单选题(共 5050 题)题)1、路线价法的临街深度价格修正率没有()。A.复合深度价格修正率B.单独深度价格修正率C.平均深度价格修正率D.累计深度价格修正率【答案】A2、某钢混结构厂房的耐用年限为 60 年,占用的土地是 10 年前通过出让方式取得的使用期限为 50 年的工业用途的土地使用权,厂房建设期为 2 年。土地使用权出让合同约定土地使用权期满,土地使用权及地上建筑物由国家无偿取得。采用直线法计算该厂房建筑物现在的成新率为()。A.70.00%B.
2、83.33%C.84.00%D.86.67%【答案】B3、采用百分率法进行交易情况修正时,应以可比实例()为基准确定交易情况修正系数。A.成交价格B.账面价格C.正常价格D.期望价格【答案】C4、在房地产估价中,首先需要明确的估价基本事项主要包括()。A.估价目的、估价原则、估价对象B.估价目的、估价原则、估价时点C.估价原则、估价对象、估价时点D.估价目的、估价对象、估价时点【答案】D5、在某幢建筑面积 3000m2 的经济适用住房建设中,某开发企业花费 280 万元用于支付征地和拆迁安置补偿费、勘察设计和前期工程费、房屋建筑安装工程费、必要的基础设施和公共配套设施建设费,并支付了 20 万
3、元的贷款利息和行政事业性收费。假定该项目需交纳的有关税金按开发成本的 4%计,管理费率和开发利润率执行国家有关规定,这幢经济适用住房的最高基准价格为()。A.1067 元/m2B.1070 元/m2C.1084 元/m2D.1141 元/m2【答案】C6、在计算建筑物的重新购建价格的具体方法中,()最为详细、准确。A.单位比较法B.分部分项法C.工料测量法D.指数调整法【答案】C7、黑睛由何脏之精气上注濡养A.心B.肝C.脾D.肺【答案】B8、收益法是以()为理论依据的,决定房地产当前价值的,重要的不是过去的因素,而是未来的因素。A.均衡原理B.替代原理C.预期原理D.未来趋势原理【答案】C9
4、、创建了温热病的卫气营血辨证理论的书是A.温病条辨B.湿热条辨C.温热论D.脾胃论【答案】C10、“三阳脉衰于上,面皆焦,发始白”是指A.男子,六八B.男子,七八C.女子,六七D.女子,七七【答案】C11、夏季的主气是A.热B.暑C.风D.火【答案】B12、某在建工程现拟拍卖,已知该在建工程是半年前通过一次性付款取得土地,目前已经完成地上一层结构部分,半年后开始预售,1 年后可竣工,销售期为 1 年,销售收入在销售期内均匀实现,则采用成本法评估该在建工程价值中计算土地取得费用的投资利息的计息期和采用假设开发法评估该在建工程价值中对开发完成后的价值进行折现时的折现期分别为()。A.0.5 年和
5、1 年B.0.5 年和 1.5 年C.0.5 年和 2 年D.1 年和 1.5 年【答案】A13、下列()房地产不是按用途来划分的类型。A.综合房地产B.出租房地产C.办公房地产D.娱乐房地产【答案】B14、以房地产抵押贷款为目的的估价,其估价时点原则上为()。A.签订估价委托合同之日B.发放抵押贷款之日C.完成估价对象实地查勘之日D.未来处置抵押房地产之日【答案】C15、近日出具的一份估价报告中的估价时点,估价对象状况和房地产市场状况所对应的时间均为一年前的某个日期,其估价类型可能是()。A.在建工程抵押估价B.房地产损害赔偿估价C.期房市场价值评估D.房地产估价的复核估价【答案】D16、用
6、距离来评价某宗房地产的交通便捷程度时,一般不宜采用的距离是()。A.空间直线距离B.交通路线距离C.交通时间距离D.经济距离【答案】A17、某宗房地产的土地面积为 1000m2,建筑面积为 1400m2,现需拆除重建估计建筑面积的拆迁费用和残值分别为 300 元/m2 和 50 元/m2,则该宗土地的减价修正额为()元/m2。A.50B.250C.300D.350【答案】D18、下列关于开发经营期、建设期、经营期等之间关系的说法错误的是()。A.开发经营期可分为建设期和经营期B.建设期的起点与开发经营期的起点相同C.经营期可具体化为销售期和运营期D.经营期可以准确预测答案【答案】D19、假设开
7、发法具体可为房地产投资者提供的数值不包括()。A.测算房地产开发中可能的最高费用B.测算房地产开发项目的实际利润C.测算房地产开发项目的预期利润D.测算待开发房地产的最高价格【答案】B20、某宗面积为 5000m2 的房地产开发用地,楼面地价为 800 元/m2,容积率为2,受让人需按照受让价格 3%缴纳契税等税费,则土地成本为()万元。A.824B.924C.844D.944【答案】A21、现有某总建筑面积为 15000m2 的在建工程,已知土地使用年限为 40 年(自开工之日算起),计划开发期为 3 年,现已进行 1.5 年。估计建成还需 1.5年,投入使用后年净收益为 480 万元,报酬
8、率为 8%,折现率为 12%。该项目续建完成后的总价值折算到现在为()万元。A.3939.61B.4433.88C.4768.50D.5652.09【答案】C22、某块土地上有一建筑物,各层建筑面积相同,共有 10 层,且建筑基底总面积为 600m2,建筑用地面积为 1000m2,则建筑容积率为()。A.60B.6C.10D.60%【答案】B23、下列引起某商业房地产价格上涨的因素中,不属于该商业房地产价格自然增值的是()。A.该商业房地产所在地区经济发展、人口增加B.该商业房地产附近修建地铁、交通条件改善C.该商业房地产所在区域规划为城市中央商务区D.该商业房地产拥有者聘用了优秀的物业服务企
9、业【答案】D24、通过土地重划或调整后,土地利用价值会提高,地价会立即随之上涨,这反过来也说明了()对地价的影响。A.土地面积B.地质条件C.土地位置D.土地形状【答案】D25、投资者评估的房地产的投资价值()该房地产的市场价格,是其投资行为(或交易)能够实现的基本条件。A.小于B.大于C.小于或等于D.大于或等于【答案】D26、某宗房地产交易的买卖双方约定,买方付给卖方 2659 元/m2,买卖中涉及的税费均由卖方负担。据悉,该地区房地产买卖中卖方应缴纳的税费为正常负担下的价格的 6.8%,买方应缴纳的税费为正常负担下的价格的 3.9%。若买卖双方又重新约定买卖中涉及的税费全由买方负担,并在
10、原价基础上相应调整买方付给卖方的价格,则调整后买方应付给卖方的价格为()元/m2。A.2385B.2393C.2955D.2964【答案】A27、某 8 年前建成交付使用的建筑物,建筑面积 120m2,单位建筑面积的重置价格为 800 元m2,建筑物残值率 6,年折旧率 2.2,按直线法折旧计算该建筑物的现值是()元。A.76800B.79104C.80118D.81562【答案】B28、最早在一个国家内建立起来的马克思主义政党是A.共产主义者同盟B.德国社会民主工党C.俄国社会民主工党(布)D.中国共产党【答案】B29、下列关于开发经营期、建设期、经营期等之间关系的说法错误的是()。A.开发
11、经营期可分为建设期和经营期B.建设期的起点与开发经营期的起点相同C.经营期可具体化为销售期和运营期D.经营期可以准确预测答案【答案】D30、气血关系失调的病机是A.气和血互根互用的功能失调B.气的运行郁滞不畅,血行障碍C.气的不足,固摄血液的生理功能减弱D.大量出血的同时,气随血的突然流失而脱散【答案】A31、用不同的估价方法测算出的结果可能会有所不同。当这些测算结果有较大的差异时,估价人员应寻找导致较大差异的原因,并消除不合理的差异。寻找导致较大差异的原因主要有以下几方面:基础数据是否准确;测算过程是否有错误;参数选取是否合理;公式选用是否恰当;所选用的估价方法是否切合估价对象和估价目的;是
12、否符合估价原则,一般可以按照下列从低级错误到高级错误的顺序进行检查()。A.B.C.D.【答案】C32、“三阳脉衰于上,面皆焦,发始白”是指A.男子,六八B.男子,七八C.女子,六七D.女子,七七【答案】C33、下列影响房地产价格的因素中,不属于经济因素的是()。A.房地产投机B.物价变动C.财政收支状况D.居民收入水平【答案】A34、下列房地产估价原则中适用于房地产抵押估价,不适用于拆迁补偿估价的是()。A.最高最佳使用原则B.合法原则C.替代原则D.谨慎原则【答案】D35、下列叙述反映“阳阳偏盛”的是A.“重寒则热,重热则寒”B.“阳虚则外寒,阴虚则内热”C.“阴胜则阳病,阳胜则阴病”D.
13、“阴阳离决,精气乃绝”【答案】C36、已知临街矩形地块甲的总价为 36 万元,临街宽度为 20ft,临街深度为75ft。现有一相邻矩形地块乙,临街宽度为 30ft,临街深度为 125ft。运用“四三二一”法则,地块乙的总地价为()万元。A.65.4B.81.8C.87.2D.109.0【答案】A37、某建筑物的建筑面积为 200m2,有效经过年数为 12 年,重置价格为 800 元m2,建筑物经济寿命为 40 年,残值率为 2,则运用直线法计算该建筑物的现值为()万元。A.10.2 万元B.11.0 万元C.11.3 万元D.11.5 万元【答案】C38、已知某收益性房地产的收益期限为 50
14、年,报酬率为 8%的价格为 4000 元/m2;若该房地产的收益期限为 40 年,报酬率为 6%,则其价格最接近于()元/m2。A.3816B.3899C.4087D.4920【答案】D39、下列关于房地产估价机构和估价师评估出的价值表述中,正确的是()。A.应是可以实现的价值B.是提供价值意见而不是作价格保证C.对委托人的价格保证D.为委托人争取最大的利益【答案】B40、在统一采用单价方面,土地除了单价之外还可为()。A.楼层单价B.有效地价C.楼面地价D.总价【答案】C41、素问五藏生成篇说:“多食甘”,则A.脉凝泣而变色B.筋急而爪枯C.肉胝皱而唇揭D.骨痛而发落【答案】D42、假设可比
15、实例的成交价格比其正常市场价格高的百分率为 S%,则可比实例的成交价格与正常价格的关系为:可比实例的成交价格()正常价格。A.1/(1S%)B.S%C.1/(1S%)D.1S%【答案】C43、房地产状况修正中的间接比较修正评分办法,是以()状况为参照系进行的。A.可比实例房地产B.估价对象房地产C.标准房地产D.类似房地产【答案】C44、某宗房地产 2010 年 2 月 25 日的价格为 1000 美元/m2。汇率为 1 美元6.82 元人民币,该类房地产以美元为基准的价格变动平均每月比上月递减0.5%,则其 2010 年 10 月 25 日的价格为()元人民币。2010 年 10 月 25
16、日的汇率为 1 美元6.67 元人民币。A.6376B.6408C.6519D.6552【答案】B45、在运用移动平均法时,一般应按照房地产价格变化的()进行移动平均。A.平均速度B.周期长度C.经济寿命D.剩余经济寿命【答案】B46、某 8 年前建成交付使用的建筑物,建筑面积为 120,单位建筑面积的重置成本为 600 元/,年折旧额为 1440 元,用直线法计算该建筑物的成新率是()。A.16%B.42%C.58%D.84%【答案】D47、()对价值的决定作用几乎是房地产所独有的。A.区位B.交通C.环境景观D.外部配套设施【答案】A48、估价通常仅是求取估价对象在某一个时间上的价格,而且
17、这一时间点不是估价人员可以随意假定的,必须依据估价目的来确定,这一时间点即是()。A.估价目的B.估价权益C.估价区位D.估价时点【答案】D49、三级资质房地产估价机构,能承接的估价业务是()。A.在建工程抵押估价业务B.公司上市估价C.该机构执行合伙人所拥有的房地产抵押估价业务D.司法鉴定估价【答案】A50、下列哪项是影响血运行的因素A.气的推动、固摄、温煦、凉润作用B.血液的质量C.病邪的影响D.以上均是【答案】D多选题(共多选题(共 2020 题)题)1、对房地产的现状价值进行评估时,应遵循的估价原则有()。A.合法原则B.价值时点原则C.替代原则D.最高最佳利用原则E.谨慎原则【答案】
18、ABC2、估价人员平常就应留意收集估价所需的有关资料,在估价时更应如此。估价所需的资料主要包括()。A.对房地产价格有普遍影响的资料B.对估价对象所在地区的房地产价格有影响的资料C.同类房地产交易、成本、收益等资料D.反映估价对象状况的资料E.本地区各种类型房地产的价格变化资料【答案】ABCD3、假设开发法中,选择最佳的开发利用方式最重要的是选择最佳用途,而最佳用途的选择要考虑土地位置的()。A.可接受性B.保值增值性C.现实社会需要程度D.未来发展趋势 E 固定性【答案】ACD4、在假设开发法估价中,为确定估价对象的最佳开发利用方式,应确定的主要内容有()。A.用途B.区位C.建筑规模D.建
19、筑档次E.房地产开发企业【答案】ACD5、下面()引起的房地产价格上升是房地产的保值,不是真正的房地产自然增值。A.更新或添加设施、设备,重新进行装饰装修,改进物业管理B.政府进行道路、地铁等交通建设,修建广场、公园、公共绿地,调整城市发展方向,改变城市格局等C.经济发展和人口增长带动房地产需求增加D.将农用地转为建设用地,将原工业用途改变为居住用途或商业用途,增加容积率 E 通货膨胀【答案】A6、下列房地产价格影响因素中,属于外部因素的有()。A.经济因素B.区位因素C.权益因素D.人口因素E.心理因素【答案】AD7、估价对象为一宗熟地,对其可比实例权益状况进行调整时,应包括的内容有()。A
20、.建筑密度B.土地使用期限C.基础设施完备程度D.容积率E.周边道路交通管制状况【答案】ABD8、由于房地产具有()等特性,加上交易手续较复杂等原因,所以房地产变现能力弱。A.价值量大B.不可移动C.独一无二性D.易受限制性E.相互影响【答案】ABC9、求取建筑物折旧的方法主要有()。A.年限法B.分解法C.分部分项法D.市场提取法E.指数调整法【答案】ABD10、房地产估价是估价行业的主流是由()决定的。A.需要专业估价的资产必须是同时具有独一无二和价值量大两个特性B.房地产估价师不仅懂得房地产价值及其评估,而且具备其他专业知识和经验C.房地产估价行业具有广阔的发展前景D.房地产量大面广,其
21、他资产的数量相对较少 E 房地产需要估价的情形很多,其他资产需要估价的情形很少【答案】AD11、正常成交价格的形成条件包括()。A.公开市场,交易对象本身也具备市场性B.理性的经济行为C.适当的期间完成交易D.买者和卖者众多,且具有完全信息 E 卖者对价格具有控制力量【答案】ABCD12、在假设开发法估价中,为确定估价对象的最佳开发利用方式,应确定的主要内容有()。A.用途B.区位C.建筑规模D.建筑档次E.房地产开发企业【答案】ACD13、下列可以作为假设开发法适用的对象有()。A.待开发的土地B.在建工程C.有收益或有潜在收益的房地产D.可装修改造或可以改变用途的房地产 E 既无收益又很少
22、发生交易的房地产【答案】ABD14、评估承租人权益价值时,收益法估价参数确定正确的有()。A.收益期应为租赁合同剩余租赁期B.收益期应为经济寿命减去租赁合同剩余租赁期C.净收益应为合同租金减去运营费用D.净收益应为市场租金减去运营费用E.净收益应为市场租金减去合同租金【答案】A15、下列房地产中,属于“干净”的房屋所有权和出让建设用地使用权的房地产的有()。A.已设立了抵押权的房地产B.单独所有的房地产C.共同所有的房地产D.房地产开发过程中各项手续齐全的房地产E.存在拖欠建设工程款的房地产【答案】BD16、关于评估带租约房地产的说法,错误的有()。A.合同租金与市场租金的差异程度对无租约限制
23、条件下的评估价值有影响B.抵押估价、转让估价应评估承租人权益价值C.在其他条件相同时,无租约限制条件下的评估价值大于有租约限制条件下的出租人权益价值D.房屋征收评估应评估无租约限制价值E.只要合同约定租金不变,市场租金下跌或上涨时,承租人权益价值始终不变【答案】ABC17、关于重新购建成本的说法,正确的有()。A.重新购建成本是指重新开发全新状况的估价对象的实际支出B.重新购建价格相当于账面价值C.重新购建成本是客观的重新购建成本D.建筑物的重新购建成本是全新状况的建筑物的重新购建成本E.土地的重新购建成本是法定最高出让年限的土地使用权价格【答案】CD18、建筑物折旧分为物质折旧、功能折旧和经
24、济折旧三大类。其中,属于经济折旧的有()。A.功能落后B.功能缺乏C.环境污染D.交通拥挤E.正常使用的磨损【答案】CD19、以划拨方式取得土地使用权的房地产转让的,现需房地产估价,()。A.私有住宅转让后仍用于居住的B.办理了出让手续,变划拨土地为出让土地,由受让方缴纳出让金C.按照国务院住房制度改革有关规定出售公有住宅的D.是不改变土地划拨性质,对转让方征收土地收益金 E 转让的房地产暂时难以确定土地使用权出让用途、年限和其他条件的【答案】BD20、建筑物区分所有权作为一种复合性的权利,由()构成。A.按份共有所有权B.专有部分所有权C.共同关系成员权D.共用部分持份权E.长期使用和租赁权
25、【答案】BCD大题(共大题(共 1010 题)题)一、为评估一套建筑面积为 75m2 的酒店式公寓 2016 年 9 月 30 日的市场价格,选取了三个可比实例,有关资料如下:(1)可比实例及其交易情况见下表。假设美元与人民币的市场汇率 2016 年 6 月 30 日为 1 美元等于 6.61 元人民币,2016 年 9 月 30 日为 1 美元等于 6.65 元人民币;人民币与港币的市场汇率2016 年 7 月 31 日为 1 元人民币等于 1.20 元港币,2016 年 9 月 30 日为 1 元人民币等于 1.226 元港币。试利用上述资料估算该公寓 2016 年 9 月 30 日用人民
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