吉林省2023年房地产估价师之估价原理与方法题库附答案(典型题).doc
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1、吉林省吉林省 20232023 年房地产估价师之估价原理与方法题库年房地产估价师之估价原理与方法题库附答案(典型题)附答案(典型题)单选题(共单选题(共 5050 题)题)1、“筋骨隆盛,肌肉满壮”是指A.男子,四八B.男子,五八C.女子,三七D.女子,四七【答案】A2、关于收益法中收益期确定的说法,正确的是()。A.在正常市场和运营条件下估价对象未来可获取收益的时间B.在正常市场和运营条件下估价对象过去和未来可获取收益的时间C.自估价对象竣工投入使用时起至未来不能获取收益时止的时间D.自价值时点起至估价对象未来不能获取净收益时止的时间【答案】D3、某宗房地产的预计未来第一年的净收益为 40
2、万元,此后每年的净收益会在上一年的基础上增加 2%,收益年限可视为无限年,该类房地产的报酬率为 6%,则该宗房地产的收益价格为()万元。A.667B.1333C.1000D.500【答案】C4、一厂房建成后 8 年被改造为超级市场,并补办了土地使用权出让手续,土地使用权出让年限为 40 年,建筑物的经济寿命为 50 年,则计算该建筑物折旧的经济寿命应为()年。A.40B.42C.48D.50【答案】C5、某成片荒地面积 1km2,进行“七通一平”的开发后分块有偿转让,开发成本及管理费用、销售费用等为 3 亿元,年贷款利率为 7.2%,开发经营期为 1年,上述费用均匀投入,可转让土地面积比率为
3、65%。该地块可转让土地的应计成本是()元/m2。A.310.61B.321.60C.477.86D.494.77【答案】C6、某估价报告中的估价对象为写字楼在建工程,采用假设开发法求取其价值时,开发完成后的价值同时采用了比较法和收益法求取;采用成本法求取其价值时,土地采用了基准地价修正法求取。该估价报告求取写字楼在建工程的价值,实质上采用了()。A.假设开发法和基准地价修正法两种方法B.假设开发法和成本法两种方法C.假设开发法、市场法、收益法和成本法四种方法D.假设开发法、市场法、收益法、成本法和基准地价修正法五种方法【答案】B7、某幢办公楼应配置电梯,但实际未安装,现单独增加电梯(包括土建
4、工程费用、电梯购置与安装费用等)需要 100 万元。类似带电梯的办公楼的重置价格为 2500 万元,其中电梯配置费用为 90 万元,扣除因没有电梯引起的折旧后,该办公楼的价值为()万元。A.2400B.2410C.2490D.2500【答案】A8、在估价机构多、竞争激烈的情况下,()通常是估价业务的主要来源。A.主动争取B.主动接受C.被动争取D.被动接受【答案】A9、某幢办公楼应配置电梯,但实际未安装,现单独增加电梯(包括土建工程费用、电梯购置与安装费用等)需要 100 万元。类似带电梯的办公楼的重置价格为 2500 万元,其中电梯配置费用为 90 万元,扣除因没有电梯引起的折旧后,该办公楼
5、的价值为()万元。A.2400B.2410C.2490D.2500【答案】A10、马克思的地租理论不包括()。A.级差地租B.剩余地租C.垄断地租D.绝对地租【答案】B11、当新用途下的房地产价值减去改变用途的必要支出及应得利润大于现用途下的房地产价值时,应以()为前提进行估价。A.维持现状B.更新改造C.改变用途D.重新开发【答案】C12、采用年限法求取建筑物折旧时,建筑物有关适用合理的是()。A.已使用年限、耐用年龄、残值率B.有效年龄、预期经济寿命、残值率C.已使用年限、预期经济寿命、残值率D.有效年龄、耐用年龄、残值率【答案】B13、下列关于比准价格、积算价格和收益价格关系的表述中,正
6、确的是()。A.在房地产市场比较成熟且处于正常状态时,积算价格低于收益价格B.在房地产市场存在泡沫时,收益价格大大高于积算价格C.在房地产市场不景气时,积算价格(未扣除经济折旧)大大高于比准价格或收益价格D.比准价格倾向于成交价格,积算价格倾向于最低买价,收益价格倾向于最高卖价【答案】C14、收益法是以()为基础的。A.定期原理B.平衡原理C.替代原理D.预期原理【答案】D15、某宗房地产,已知建筑物的重置价格为每平方米 1000 元,成新率为 70%,房地产年净收益为每平方米 140 元,土地资本化率为 6%,建筑物资本化率为8%,则该房地产的价格为()元/m2。A.1700B.2000C.
7、2100D.2400【答案】C16、下列关于征地补偿安置费和相关税费的表述中不正确的是()。A.青苗补偿费的标准由省、自治区、直辖市规定B.征地管理费的标准由省、自治区、直辖市规定C.新菜地开发建设基金的政策标准由省、自治区、直辖市规定D.地上附着物补偿费的标准由省、自治区、直辖市规定【答案】B17、下列房地产中,变现能力相对较强的是()。A.用途专业的房地产B.价值较大的房地产C.独立使用的房地产D.不可分割的房地产【答案】C18、每一个需要安置的农业人口的安置补助费标准,为该耕地被征用前 3 年平均年产值的()。A.12 倍B.24 倍C.46 倍D.68 倍【答案】C19、东南地区治疗特
8、点A.气候寒冷慎用寒药B.病多湿热,治宜苦寒C.人体肌肤疏松而多汗,慎用辛温D.病多风寒,治宜辛温【答案】B20、某商品住宅项目的土地取得费用、开发成本、管理费用、销售费用、投资利息、销售税金分别为 600 万元、900 万元、50 万元、60 万元、150 万元、120万元,投资利润率为 20%,则成本利润率为()。A.17.13%B.18.30%C.18.61%D.21.47%【答案】B21、因规划修改、污染、工程质量缺陷等导致的房地产价值减损的评估是()。A.灾害调查评估B.规划实施情况评估C.房地产价值减损评估D.相关经济损失评估【答案】C22、房地产供给有限特性的本质是()。A.土地
9、的总量有限B.房地产的不可移动性C.房地产的独一无二性D.房地产的价值量大【答案】B23、运用假设开发法估价必须考虑资金的()。A.实用价值B.有效价值C.折算价值D.时间价值【答案】D24、按直接比较法判定某可比实例价格的区域因素修正系数为 0.98,则其依据为()。A.可比实例的区域因素优于估价对象的区域因素,对价格的影响幅度为 2%B.可比实例的区域因素劣于估价对象的区域因素,对价格的影响幅度为 2%C.可比实例的区域因素劣于估价对象的区域因素,对价格的影响幅度为 2.04%D.可比实例的区域因素优于估价对象的区域因素,对价格的影响幅度为 2.04%【答案】D25、新开发的房地产、旧的房
10、地产、在建工程、计划开发建设的房地产,都可运用()进行估价。A.市场法B.收益法C.假设开发法D.成本法【答案】D26、重置成本的出现是技术进步的必然结果,也是“替代原理”的体现,重置成本通常()重建成本。A.低于B.等于C.高于D.高于或等于【答案】A27、当居民收入的增加是()的收入增加时,对居住房地产的需求会增加的最多。A.低收入者B.中等收入者C.高收入者D.可支配收入【答案】B28、某房地产重新购建成本中,建安工程费为 4000 万元,专业费用为建安工程费的 10%,管理费用为建安工程费与专业费用之和的 3%,销售费用为重新购建成本的 4%,投资利息为 240 万,房地产开发成本利润
11、率为 20%,销售税费为重新购建成本的 6%,该房地产的重置价值为()万元。A.6280B.6365.92C.6419.73D.6817.14【答案】C29、估价资料保存的目的是建立资料库和备案,以方便今后的估价及管理工作。保存估价资料的主要作用不包括()。A.有助于估价机构和估价师展现估价业绩B.有助于解决日后可能发生的估价纠纷C.有助于保持估价机构工作的连续性D.有助于行政主管部门和行业组织对估价机构进行资质审查和考核【答案】C30、素问五藏生成篇说:“多食甘”,则A.脉凝泣而变色B.筋急而爪枯C.肉胝皱而唇揭D.骨痛而发落【答案】D31、某公司 5 年前与一办公楼所有权人签订了租赁合同,
12、租用其中建筑面积1000m2 的写字楼,约定租赁期限为 20 年,第一年租金为 24 万元,以后每年租金在上年租金基础上增加 1 万元,第 8 年以后每年租金与第 8 年租金相同。目前市场上类似办公楼的年租金为 360 元/m2(建筑面积)。该类房地产的报酬率为 10%,目前该承租人权益价值为()万元。A.39.48B.40.67C.41.81D.46.84【答案】B32、某写字楼的剩余收益年限为 38 年,预计 5 年后售出时价格将上涨 20%,销售税费率为 6%,已知持有期内年有效毛收入为 400 万元,运营费用率为 30%,报酬率中无风险报酬率为 6%,风险报酬率为无风险报酬率的 25%
13、,则该写字楼目前的收益价格为()万元。A.5286.72B.7552.45C.9939.23D.14198.90【答案】A33、适用于阳盛格阴的真热假寒证治法A.热因热用B.寒因寒用C.寒者热之D.热者寒之【答案】B34、用收益法评估某宗房地产的价格时,除有租约限制的以外,应选取()净收益作为估价依据。A.类似房地产的客观B.类似房地产的实际C.类似房地产的最高D.类似房地产的最低【答案】A35、某企业开发某土地,土地重新取得成本为 1000 元/m2,正常开发成本为1500 元/m2,管理费用为前两项的 5%,投资利息占直接成本的 5%,销售费用为100 元/m2,直接成本利润率为 6%,则
14、开发后地价为()元/m2。A.1840B.2840C.2966D.3000【答案】D36、下列哪项不属于缓则治本A.痨病肺肾阴虚之咳嗽,应滋养肺肾B.气虚自汗,应补气C.新感已愈而转治宿疾D.大出血的病人,应紧急止血【答案】D37、关于假设开发法估价中调查房地产开发用地状况的说法,错误的是()。A.弄清规划条件主要是为了选取最佳开发利用方式B.弄清土地权益状况主要是为了预测开发完成后的房地产市场价格、租金等C.弄清土地区位主要是为了确定房地产已投入成本的合理性D.弄清土地实物状况主要是为了预测后续开发的必要支出【答案】C38、采用定基价格指数时,进行市场状况修正的公式:可比实例在成交日期时的价
15、格价值时点的定基价格指数()可比实例在价值时点的价格。A.某个固定日期的定基价格指数B.成交日期的定基价格指数C.当年年底定基价格指数D.当年年初定基价格指数【答案】B39、适用于阳盛格阴的真热假寒证治法A.热因热用B.寒因寒用C.寒者热之D.热者寒之【答案】B40、报酬率是一种与利率、内部收益率同性质的比率,对其内涵的理解应是()。A.投资率是投资回收与投入资本的比率B.风险大的投资,不确定因素多,故报酬率应低。反之,报酬率应高C.当投资于房地产能获得某些额外好处时,投资者将提高所要求的报酬率D.当把土地看作特别可靠的投资时,其报酬率要低于其他较长期投资的报酬率【答案】D41、某 8 年前建
16、成交付使用的建筑物,建筑面积 120m2,单位建筑面积的重置价格为 800 元m2,建筑物残值率 6,年折旧率 2.2,按直线法折旧计算该建筑物的现值是()元。A.76800B.79104C.80118D.81562【答案】B42、某商业房地产年净收益在乐观、保守和最可能情况下的估价值分别为 6 万元、4.2 万元和 5.4 万元。若收益期限为 30 年,报酬率为 6%,无法定优先受赔偿款。则该商业房地产的抵押价值为()万元。A.57.81B.71.58C.74.33D.82.59【答案】A43、某房地产的重建成本为 2000 万元,已知在建造期间中央空调系统因功率过大较正常情况多投入 150
17、 万元,投入使用后每年多耗电费 0.8 万元。假定该空调系统使用寿命为 15 年,估价对象房地产的报酬率为 9,则该房地产扣除该项功能折旧后的价值为()万元。A.1838.00B.1843.55C.1845.87D.1850.00【答案】B44、某房地产重新开发建设的建设成本、管理费用、投资利息分别为 4000 万元、180 万元和 350 万元,销售费用、销售税费分别为销售价格的 3.5%、6%,成本利润率为 20%。该房地产的重置价值为()万元。A.5570B.5976C.6053D.6135【答案】C45、某宗房地产的收益期限为 40 年,通过预测未来 3 年的年净收益分别为 15万元、
18、18 万元、23 万元,以后稳定在每年 25 万元直到收益期限结束,该类房地产的报酬率为 8,则该宗房地产的收益价格最接近于()万元。A.280B.285C.290D.295【答案】A46、下列哪项是“相侮”A.心病及肝B.木旺乘土C.土虚木乘D.木火刑金【答案】D47、比较法估价中,可比实例成交日期之后发生的下列事件中,不需要进行市场状况调整的是()。A.所在区域的消费者观念发生了变化B.国家调整了房地产的税费政策C.国际与国内均出现了通货膨胀D.对可比实例进行了装修改造【答案】D48、某房地产的建筑面积为 2500m2,现状价值为 2000 万元,若现在将该房地产拆除重建,拆除费用为 10
19、0 万元,残值为 45 万元,后续必要支出及应得利润为 4000 元/m2,重建后的房地产市场价格为 15000 元/m2。该房地产的市场价值为()万元。A.1945B.2000C.2695D.2750【答案】C49、可比实例所处的地区应与估价对象所处的地区相同,或是()。A.同处于一个行政规划区B.同处在同一供求范围内的类似地区C.同处于一个相对稳定的环境D.同处于公平竞争的地区【答案】B50、有一处住房,以维持现状为前提,经专业估价为 20 万元。如果以更新改造为前提,专业估价为 25 万元。如果改造为商店,以改变用途为前提,专业估价为 40 万元。如果以重新开发为前提,专业估价为 30
20、万元,则这所住房的价值应该为()。A.20 万元B.25 万元C.40 万元D.30 万元【答案】C多选题(共多选题(共 2020 题)题)1、利用均衡原理判定建筑物是否为最佳,可以帮助房地产估价师确定估价对象的()。A.最佳规模B.最佳经营手段C.最佳集约度D.最佳管理方式E.最佳投资渠道【答案】AC2、在房地产估价活动中对房地产估价师的要求,正确的有()。A.同一估价项目应至少选派 2 名注册房地产估价师共同进行估价B.估价项目负责人应为注册房地产估价师C.除批量估价外,每个估价项目应至少有 1 名注册房地产估价师全程参与估价工作D.房地产估价师不得承接超出自己专业胜任能力的估价业务E.房
21、地产估价师可以在非自己估价的房地产估价报告上签名【答案】ABCD3、下列属于非收益性房地产的有()。A.农用地B.行政办公楼C.教堂D.寺庙E.汽车加油站【答案】BCD4、房地产由于寿命长久,供给有限,其价值通常可以得到保持,甚至会随着时间的推移而自然增加。会引起房地产自然增值的因素有()。A.对房地产本身进行投资改良B.房地产需求增加导致其稀缺性增加C.通货膨胀D.外部经济性E.建造成本提高【答案】BD5、某小区中有一幢沿街商业楼,一、二层为商业用房,三六层为住宅,现需评估其中第四层某套住宅价格,拟选取该小区中另一幢 6 层住宅楼第四层的某套住宅为可比实例,该楼为同期建造但不临街。对该可比实
22、例与估价对象进行对比,进行房地产状况调整时,判断错误的有()。A.因位于同一小区,区位因素相同,不需进行区位状况调整B.因同期建造,质量一致,不需进行实物状况调整C.因房地产权利性质相同,不需进行权益状况调整D.因楼层相同,不需进行楼层因素调整E.因临街状况不同,应进行噪声污染因素调整【答案】ABCD6、下列关于房地产权益的叙述中,不正确的有()。A.权益是房地产中无形的、不可触摸的部分,是指房地产的权利B.房地产的区位是指房地产的空间位置C.地役权是最典型的通行权D.实物、权益、区位三者对房地产价值影响都很大E.中国土地所有权只有国家和集体所有权两种【答案】AC7、关于假设开发法中的动态分析
23、法运用的说法,正确的有()。A.各项收入、支出均为价值时点房地产市场状况下的值B.在抵押估价中一般采用“被迫转让前提”C.不需要单独计算投资利息D.不考虑预售和延迟销售的影响E.测算后续开发利润时,要求利润率与其计算基数相匹配【答案】BC8、比较法中实物状况比较、调整的内容包括()。A.环境B.地形地势C.外部配套设施D.建筑设施设备E.建筑物装饰装修【答案】BD9、以下属于非正常交易的情况有()。A.相邻房地产的合并交易B.建设用地使用权出让拍卖C.被迫购买的交易D.房地产涉案拍卖E.卖方负担补交土地使用权出让金【答案】ACD10、下列关于具体的房地产估价工作中替代原则的说法,正确的有()。
24、A.任何单位和个人不得干预估价活动,包括不得干预估价过程和结果B.若存在着一定数量与估价对象相似的房地产并已知它们的价格时,可以通过这些相似的房地产的格推算出估价对象的价格C.不能孤立地思考估价对象的价值,应考虑相似的房地产的价格牵掣D.同一个估价机构在同一个城市的各种估价结果,不可以拿出来比较E.判定房地产使用权利时,应以土地用途管制、规划条件等使用管制为依据【答案】BC11、根据适合原理,均衡原理以及收益递增递减原理,当房地产()时,便为最高最佳使用。A.与外部环境最协调B.达到规模递增C.内部构成要素的组合最适当D.外部环境与内部因素相关联E.外部环境要素为最适当的组合【答案】AC12、
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