北京市2023年房地产估价师之估价原理与方法题库附答案(基础题).doc
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1、北京市北京市 20232023 年房地产估价师之估价原理与方法题库年房地产估价师之估价原理与方法题库附答案(基础题)附答案(基础题)单选题(共单选题(共 5050 题)题)1、房地产的()特性,是房地产的最重要的特性。A.不可移动B.供给有限C.价值量大D.用途多样【答案】A2、以房地产抵押为目的的估价,除了遵守一般原则外,还应遵守()。A.现实性原则B.适宜性原则C.技术性原则D.客观原则【答案】C3、近日出具的一份估价报告中的估价时点,估价对象状况和房地产市场状况所对应的时间均为一年前的某个日期,其估价类型可能是()。A.在建工程抵押估价B.房地产损害赔偿估价C.期房市场价值评估D.房地产
2、估价的复核估价【答案】D4、价值时点原则要求评估价值是在由()决定的某个特定时间的价值。A.价值类型B.估价结果C.估价目的D.估价过程【答案】C5、在评估市场价值时,要求对未来净收益的估计是()的。A.主观B.客观C.悲观D.乐观【答案】B6、某仓库房地产土地面积为 1000m2,容积率为 0.8,对应的土地单价为 850 元/m2,现拟变更为商业用地,容积率为 2.0,并已取得规划、国土等管理部门的许可。假定改为商业用地后楼面地价为 2000 元/m2,则理论上应补地价的数额为()万元。A.93.75B.115C.293.75D.315【答案】D7、房地产价格是由房地产的()和需求这两种相
3、反的力量共同作用的结果。A.供求B.价格C.供给D.市场【答案】C8、在房地产估价中,首先需要明确的估价基本事项主要包括()。A.估价目的、估价原则、估价对象B.估价目的、估价原则、估价时点C.估价原则、估价对象、估价时点D.估价目的、估价对象、估价时点【答案】D9、一个估价项目中委托人对估价报告或估价结果的预期用途是指()。A.估价假设B.估价原则C.估价依据D.估价目的【答案】D10、某抵押房地产的市场价值为 600 万元,已知法定优先受偿款为 50 万元,抵押率为 0.7。则该房地产的抵押贷款额度为()万元。A.370B.385C.420D.550【答案】B11、房地产被人民法院查封,从
4、而其处分受到限制,属于()。A.房地产的各项权利B.受到其他房地产权利限制的房地产权利C.受到其他各种限制的房地产权利D.房地产的额外利益收益【答案】C12、在房屋征收中,评估被征收房屋价值的价值时点为()。A.房屋征收决定公告发布起一周内任一时点B.房屋征收决定公告之日C.房屋征收委托之日D.房屋征收完毕之日【答案】B13、某宗房地产的用地通过有偿出让方式获得,土地使用期限为 50 年,不可续期,已使用 10 年,建筑物剩余经济寿命为 55 年。预计该宗房地产正常情况下每年可获得净收益 8 万元,报酬率为 8%,则该房地产的收益价格为()万元。A.95.40B.97.87C.98.55D.9
5、9.33【答案】A14、在实际估价中,下列求取净收益 A 的方法,最合理的是()。A.过去数据简单算术平均法B.未来数据简单算术平均法C.过去数据资本化公式法D.未来数据资本化公式法【答案】D15、()是评估房地产价格的时间界限,例如,政府有关房地产的法律、法规、政策、标准、税收等的发布、变更、实施日期等,均有可能影响估价对象的价格。A.价值时点B.致委托方函日期C.估价作业日期D.估价报告提交日期【答案】A16、下列房地产估价原则中适用于房地产抵押估价,不适用于拆迁补偿估价的是()。A.最高最佳使用原则B.合法原则C.替代原则D.谨慎原则【答案】D17、国务院办公厅转发建设部等部门关于调整住
6、房供应结构稳定住房价格意见的通知(2006 年 5 月 24 日国办发200637 号)规定,对空置()以上的商品房,商业银行不得接受其作为贷款的抵押物。A.1 年B.2 年C.3 年D.5 年【答案】C18、收集什么样的实例资料,主要取决于拟采用的估价方法,对于比较法而言,主要是()。A.成本实例资料B.交易实例资料C.收益实例资料D.成交实例资料【答案】B19、实地查勘有利于估价师加深对估价对象的认识,形成()。A.一个直观、具体的印象B.一个综合、全面的印象C.一个模糊、大概的印象D.一个片面、具体的印象【答案】A20、最高最佳使用具体包括最佳用途、最佳规模和最佳集约度,能够确定估价对象
7、最佳用途的经济学原理是()。A.收益递增原理B.收益递减原理C.最佳效益原理D.适合原理【答案】D21、经济全球化的实质决定了它的发展必然A.有利于所有国家B.有利于发达资本主义国家C.有利于发展中国家D.有利于社会主义国家【答案】B22、已知一年期国债年利率为 3.31%,贷款年利率为 5.43%,投资风险补偿率为2.23%,管理负担补偿率为 1.32%,缺乏流动性补偿率为 1.42%,投资带来的优惠率为 0.50%,利用累加法计算的报酬率为()。A.7.78%B.8.28%C.13.21%D.14.21%【答案】A23、下列房地产权利的种类中,属于债权的是()。A.地役权B.典权C.抵押权
8、D.租赁权【答案】D24、某宗土地的规划容积率为 3,可兴建 6000m2 的商住楼,经评估总地价为180 万元,该宗土地的单价为()元/m2。A.100B.300C.600D.900【答案】D25、某出租的房地产的年租金收入为 10 万元,年出租总费用为 1 万元。建筑物重置成本为 100 万元,成新率为 80%。已知土地资本化率为 6%,建筑物资本化率为 8%。假设该房地产的土地使用年限为无限年,则该宗房地产的现值为()万元。A.43B.112.5C.123.3D.150【答案】C26、下列哪项是“相侮”A.心病及肝B.木旺乘土C.土虚木乘D.木火刑金【答案】D27、房屋征收评估中,若被征
9、收人拒绝在估价师对估价对象的实地查勘记录上签字或盖章的,应当由()见证,有关情况应当在评估报告中说明。A.房屋征收部门、注册房地产估价机构和无利害关系的第三人B.与房屋征收部门、注册房地产估价师无利害关系的第三人C.公证机关和无利害关系的第三人D.人民法院【答案】A28、胃热的形成原因为A.邪热犯胃B.嗜食辛辣C.肝胆之火,横逆犯胃D.以上均是【答案】D29、数学曲线拟合法中最简单、最常用的方法是()。A.指数曲线趋势法B.直线趋势法C.二次抛物线趋势法D.指数修匀法【答案】B30、为了防范房地产信贷风险,要求评估的房地产抵押价值为()。A.快速变现价值B.谨慎价值C.在用价值D.残余价值【答
10、案】B31、现评估一个半年前停工的在建工程价值,经测算,完成全部工程的建造费用为 1500 元/m2,其中主体工程 900 元/m2,安装及装饰装修工程费为 600 元/m2。该在建工程主体部分已完成,未施工的安装及装饰装修工程按原设计要求在 1 年内完成,未完成部分的费用均匀投入。若折现率为 15%,则在估价时点的续建费用为()元/m2。A.486.52B.521.74C.559.50D.1398.76【答案】C32、某宗房地产交易,买卖双方约定:买方付给卖方 2385 元/m2,买卖中涉及的税费均由买方负担。据悉,该地区房地产买卖中应由卖方缴纳的税费为正常成交价格的 6.8%,应由买方缴纳
11、的税费为正常成交价格的 3.9%;若买卖双方又重新约定买卖中涉及的税费改由卖方负担,并在原价格基础上相应调整买方付给卖方的价格,则调整后买方应付给卖方的价格约为()元/m2。A.2139B.2146C.2651D.2659【答案】D33、某房地产开发商开发一幢建筑面积 10000m2 的写字楼,开发完成后销售均价为 3000 元/m2,已知取得土地时楼面地价为 1000 元/m2,建设成本和管理费用为 1200 元/m2,建设成本和管理费用在开发期内均匀投入,开发完成后即开始销售,销售费用为销售价格的 2%,销售税费为销售价格的 5.5%,开发期为1.5 年,年利率为 10%。该幢写字楼的销售
12、利润率为()。A.7.90%B.11.08%C.11.83%D.13.73%【答案】B34、下列哪项不会因气不摄血导致A.咯血B.吐血C.衄血D.发斑【答案】D35、折现率是在采用动态分析法时需要确定的一个重要参数,应等同于同一市场上类似房地产开发项目所要求的(),它体现了资金的利率和开发利润两部分。A.平均报酬率B.利润率C.回报率D.报酬率【答案】A36、某建筑物的建筑面积为 120m2,于 9 年前建成交付使用,单位建筑面积的重置成本为 3200 元/m2,建筑物残值率为 4%,年折旧率为 2%,用直线法计算该建筑物当前的成新率为()。A.78.40%B.82.00%C.82.70%D.
13、85.60%【答案】B37、按直接比较法判定某可比实例价格的区域因素修正系数为 0.98,则其依据为()。A.可比实例的区域因素优于估价对象的区域因素,对价格的影响幅度为 2%B.可比实例的区域因素劣于估价对象的区域因素,对价格的影响幅度为 2%C.可比实例的区域因素劣于估价对象的区域因素,对价格的影响幅度为 2.04%D.可比实例的区域因素优于估价对象的区域因素,对价格的影响幅度为 2.04%【答案】D38、在真实需求与真实供给相等的条件下形成的价格是()。A.市场价格B.评估价值C.成交价格D.理论价格【答案】D39、下列房地产估价活动中,价值时点为现在,估价对象状况为过去状况的估价是()
14、。A.因抵押贷款需要,对拟抵押房地产价值进行评估B.因保险赔偿需要,对房地产因火灾造成的价值损失进行评估C.因定罪量刑需要,对受贿案中受贿时的房地产价值进行评估D.因司法拍卖需要,对拟拍卖房地产价值进行评估【答案】B40、当抵押房地产的市场价值大幅下降时,下列说法中,错误的是()。A.如果是抵押权人行为导致的,要求其停止其行为B.要求抵押人恢复抵押房地产价值C.提供与减少的价值相应的担保D.抵押人不恢复房地产价值,也不提供相应担保,要求债务人提前清偿债务【答案】A41、()是在他人的物上依法享有占有、使用和收益的权利。A.用益物权B.担保物权C.抵押权D.租赁权【答案】A42、某在建工程现拟拍
15、卖,已知该在建工程是半年前通过一次性付款取得土地,目前已经完成地上一层结构部分,半年后开始预售,1 年后可竣工,销售期为 1 年,销售收入在销售期内均匀实现,则采用成本法评估该在建工程价值中计算土地取得费用的投资利息的计息期和采用假设开发法评估该在建工程价值中对开发完成后的价值进行折现时的折现期分别为()。A.0.5 年和 1 年B.0.5 年和 1.5 年C.0.5 年和 2 年D.1 年和 1.5 年【答案】A43、新开发的房地产、旧的房地产、在建工程、计划开发建设的房地产,都可运用()进行估价。A.市场法B.收益法C.假设开发法D.成本法【答案】D44、从()年开始房地产估价师执业资格实
16、行全国统一考试制度。A.1994B.1995C.2001D.2003【答案】B45、()是对房地产所有权、使用权的一种限制,因此它的存在对房地产价格有一定的影响。A.相邻关系B.使用管制C.市政府监督D.其他管制【答案】A46、成本法中一般不计息的项目是()。A.管理费用B.销售费用C.开发成本D.销售税费【答案】D47、在统一币种方面,不同币种的价格之间的换算,在通常情况下,是采用()时的汇率。A.成交日期B.估价时点C.估价作业日期D.估价委托日【答案】A48、()是对估价范围内的所有被估价房地产按相似性分组,并在组内选定标准房地产测算其价值,利用有关调整系数将标准房地产价值调整为各宗被估
17、价房地产价值。A.假设开发法B.标准价调整法C.多元回归分析法D.损失资本化法【答案】B49、在使用假设开发法评估在建工程价值时,利用直接成本利润率估算开发利润的公式为:开发利润()直接成本利润率。A.开发完成后的房地产价值B.土地成本开发成本管理费用销售费用投资利息C.土地成本开发成本管理费用销售费用D.土地成本开发成本【答案】D50、一般来说,()围绕着市场价格而上下波动,市场价格又围绕着理论价格而上下波动。A.成交价格B.市场价格C.投资价格D.理论价格【答案】A多选题(共多选题(共 2020 题)题)1、有关路线价法估价的操作步骤,下列描述正确的有()。A.划分路线价区段B.设定标准临
18、街宽度C.调查评估路线价D.制作价格修正率表E.计算临街土地的价值【答案】ACD2、价值时点为过去时,()也都要以价值时点时的状况为准。A.估价对象区位状况B.估价作业日期C.建筑物实物状况D.土地用途E.估价对象权益状况【答案】ACD3、与非专业估价相比,专业估价的特点有()。A.是一种专业意见B.估计价格或价值C.实行有偿服务D.承担法律责任E.估价作业日期长【答案】ACD4、在求取土地的重新购建成本时,通常是假设该土地上的建筑物不存在,除此之外的状况均维持不变,然后采用()等方法求取该土地的重新购置价格。A.市场法B.成本法C.假设开发法D.基准地价修正法E.长期趋势法【答案】ABD5、
19、运用市场法时,估价人员根据基本要求选取可比实例后,需要建立价格可比基础,主要包括()等。A.统一采用总价B.统一采用单价C.统一币种和货币单位D.统一面积内涵 E 统一付款方式【答案】BCD6、在现实中,不同的房地产的价格之所以有高低,同一宗房地产的价格之所以有变动,是由()引起的。A.特质性B.有用性C.稀缺性D.有效需求 E 应急性【答案】BCD7、根据求取建筑物重新购建成本中的建筑安装工程费的方法来区分,求取建筑物重新购建成本的方法有()。A.单位比较法B.市场提取法C.分解法D.工料测量法E.指数调整法【答案】AD8、下列房地产价格影响因素中,不属于房地产区位因素的有()。A.建筑平面
20、布置B.朝向、楼层C.环境景观D.土地开发程度E.房屋完损等级【答案】AD9、下列各项中,不属于房地产价格影响因素中区域因素的有()。A.土地形状B.地形C.城市规划调整D.环境状况E.配套设施状况【答案】AB10、下列各项中,属于其他相关定着物的有()A.假山B.围墙C.水池D.戏台E.树木【答案】ABC11、在一幢住宅附近兴建一座有污染的化工厂可能导致该住宅的价值下降,而兴建一个花园则可能使其价值上升,这体现了房地产特性中的()。A.用途多样性B.合法性C.相互影响性D.外部性E.易受限制【答案】CD12、关于假设开发法中求取开发完成后的房地产价值的说法,正确的有()。A.开发完成后的价值
21、是未来开发完成后的房地产状况所对应的价值B.未来开发完成后的房地产状况不能包含动产.权利C.评估投资价值时,未来开发完成后的房地产价值有时要考虑无形收益D.对于自营的房地产,不宜运用收益法求取开发完成后的房地产价值E.可以运用成本法求取开发完成后的房地产价值【答案】AC13、关于假设开发法的动态分析法中预测开发完成后的房地产价值的说法,正确的有()。A.通常是未来开发完成后的房地产状况所对应的价值B.通常是未来开发完成后的房地产在价值时点房地产市场状况下的价值C.通常是未来开发完成之时房地产市场状况下的价值D.不宜将类似房地产的市场价格直接“平移”过来作为测算结果E.不能采用成本法求取开发完成
22、后的房地产价值【答案】AD14、下列房地产估价活动中,适用长期趋势法的有()。A.比较某项目在不同档次商品房开发方式下的开发价值B.判断某经营性房地产的未来运营费用水平C.预测某地区限购政策出台后对房价的影响程度D.对可比实例进行市场状况调整E.对房地产市场中出现的新型房地产的价格进行评估【答案】BD15、收益法估价中求取净收益时,通常不作为运营费用扣除的有()。A.电梯折旧费B.租赁保证金利息C.房地产税D.企业(个人)所得税E.房屋保险费【答案】BD16、下列房地产权利的种类中,属于用益物权的有()。A.土地使用权B.所有权C.地役权D.典权 E 租赁权【答案】AC17、下列估价目的中,对
23、已被查封的房地产应视为未被查封的房地产来估价的有()。A.房地产抵押估价B.房屋征收评估C.房地产司法拍卖估价D.房地产转让估价E.房地产投资信托基金估价【答案】BC18、下列关于明确房地产估价时点的表述中,正确的有()。A.对当前的价值进行评估,一般以实地查勘估价对象期间或估价作业期内的某个日期为估价时点B.城市房屋拆迁估价,估价时点一般为房屋拆迁许可证颁发之日C.分期实施的房屋拆迁,应以房屋拆迁公告之日为估价时点D.房地产估价人员可以假定估价时点 E 对原估价结果有异议而引起的复核估价,应以申请复核之日为估价时点【答案】AB19、估价对象为一宗熟地,对可比实例的成交价格进行权益状况调整时,
24、应包括的内容有()。A.地役权设立情况B.土地使用期限C.基础设施完备程度D.容积率E.临街状况【答案】ABD20、房地产估价报告中专门列出估价的假设和限制条件的目的是()。A.说明估价报告的合法性、真实性B.说明估价的独立、客观、公正性C.规避估价风险D.保护估价报告使用者E.防止委托人提出高估或低估要求【答案】CD大题(共大题(共 1010 题)题)一、某写字楼为钢筋混凝土结构,层高 4.8m,没有电梯,建筑面积为30000m2,经济寿命为 60 年,有效经过年数为 3 年。经调查得知,现重新建造该类全新状况的建筑物的建筑安装工程费为 1200 元/m2(含装修、设备费),专业费为建筑安装
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